97081

Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (налоговой базы) для расчёта налога

Курсовая

Налоговое регулирование и страхование

Теоретические правовые и методические основы кадастровой оценки земель. Правовые основы кадастровой оценки земли в РФ. Методические основы определения кадастровой стоимости земель населённых пунктов Практический пример определения кадастровой стоимости земельного участка для целей налогообложения. Определение кадастровой стоимости земельного участка.

Русский

2015-10-13

651 KB

36 чел.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………………..

  1.  Теоретические, правовые  и методические основы кадастровой оценки земель

1.1. Государственная кадастровая оценка земель: понятие, особенности и цель проведения

1.2. Правовые основы кадастровой оценки земли в РФ

1.3 Методические основы определения кадастровой стоимости земель населённых пунктов

  1.  Практический пример определения кадастровой стоимости земельного участка для целей налогообложения

2.1 Общая характеристика объекта оценки

2.2 Определение кадастровой стоимости земельного участка

2.3 Расчёт земельного налога

Заключение………………………………………………………………..

Список использованных источников ……………………………………

Приложение ………………………………………………………………


ВВЕДЕНИЕ

Земля является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, производственной, коммунальной, экологической и других сферах. В этой связи она обладает стоимостью и адекватная оценка земли представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки земли (земельных участков) испытывают как государственные, так и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления земельными ресурсами и проведения рациональной земельной и налоговой политики.

Стратегическая цель государственной политики в сфере земли и иной недвижимости – обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан.

Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке.

Оценка – это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо какого-либо вещного интереса в ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости.

Процесс оценивания - определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки. Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости. Отчет о проведенной работе по получению оценки содержит описание недвижимости и характеристику обстоятельств или ограничивающих условий, при которых данная оценка сохраняет свое значение. Отчет должен содержать подробное описание оцениваемой недвижимости и дату проведения оценки. В отчет также включаются необходимые вспомогательные сведения и описание проведенного анализа.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных участков: массовую (для целей налогообложения или иных государственных целей) и единичных объектов земельной собственности (индивидуальную оценку).

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Для выполнения массовой оценки во всех субъектах Российской Федерации необходимы подготовленные специалисты, работающие по методике Государственной кадастровой оценки земель, унифицирующей процедуру  оценки большого числа объектов собственности на конкретную дату в разрезе категорий земель.

В результате проведения государственной кадастровой оценки будет получена реальная картина стоимости земель (земельных участков) на территории Российской Федерации, что позволит осуществлять более эффективное управление земельными ресурсами и связанных с ними объектами недвижимости, а также проводить сбалансированное планирование доходной части бюджетов всех уровней (в пределах платежей, поступающих от земельного налога и арендной платы), стимулировать развитие инвестиционных процессов и развитие экономики в целом. Потому тема данной курсовой работы является актуальной.

Целью курсовой работы является определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (налоговой базы) для  расчёта налога.

Объектом недвижимости в данной работе является земельный участок с целевым назначением – земли населённых пунктов.

Задачи курсовой работы:

- изучить теоретические и правовые основы кадастровой оценки земель;

- проанализировать методическую основу проведения Государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов;

- раскрыть особенности определения кадастровой стоимости земельного участка для определённого вида разрешённого использования (в соответствии с вариантом);

- дать характеристику оцениваемого земельного участка;

- определить кадастровую стоимость земельного участка для размещения гаражей и автостоянок;

- рассчитать земельный налог для земельного участка на основании кадастровой стоимости.


1. Теоретические, правовые и методические основы кадастровой оценки земель

1.1. Государственная кадастровая оценка земель: понятие, особенности и цель проведения

Кадастровая оценка земли – определение стоимости, рассчитанной по определенной методике, и занесенную в кадастровое дело данного участка. Кадастровая стоимость может быть только для земельного участка, который учтен в земельном кадастре.

Кадастровая стоимость земельного участка и его рыночная стоимость, как правило, не совпадают, и тем более, не совпадают с ценой продажи.

Кадастровая оценка земельного участка осуществляется методами массовой оценки стоимости, установленными и утвержденными в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Государственный земельный кадастр (ГЗК) в соответствии со ст. 1 ФЗ "О государственном земельном кадастре" представляет собой систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель Российской Федерации и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими земельными участками объектов. Термин "кадастр" происходит от слова capitastrum (лат.), означающего опись (реестр) податных предметов. Позднее во Франции это понятие преобразовалось в термин cadastre (реестр), который используется в настоящее время .

Первые сведения о кадастре в России относятся к X в. и связаны со сбором поземельного налога и оценкой земель. Картографический материал земельного кадастра России содержался в описаниях земель, собранных в писцовых, смотренных, дозорных и межевых книгах, и составлялся по результатам натурных и землемерных работ. Землемерные работы заключались в измерении длин граничных линий "мерной вервью", которые разделяли землю по угодьям и различались по "добротности" на "добрую", "среднюю" и "худую". В середине XVIII в. работы по межеванию расширили с целью защиты прав землевладельцев. В 1765 г. была утверждена Комиссия о государственном межевании земель. Основные работы по межеванию земель Российской империи были завершены в начале XIX в. На рубеже XVII в. в России составляли документы учета и описи не только сельскохозяйственных земель и лесного фонда, но и городских дворов. Документы описи и перечня дворов содержали информацию о территории двора с перечнем построек и размером налога в рублях, а также имя владельца. Во многих городах проводили оценку недвижимого имущества и его опись с составлением схем и планов земельных участков. В первые годы после революции 1917 г. согласно Положению о земельных распорядках в городах все без исключения земли и водные пространства в пределах городской черты независимо от пользователя подлежали земельной регистрации. При регистрации проводили опись земельного участка с отображением характеристик строения и сооружения, составляли экспликацию участка по видам угодий.

В настоящее время государственный земельный кадастр наиболее часто определяют как государственную, многоцелевую, многоуровневую систему необходимой и достоверной информации о земле, обеспечивающей осуществление на основе существующего законодательства государственного регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами в Российской Федерации. Эта система должна обеспечивать признание и удостоверение государством факта возникновения, существования или прекращение существования учетных объектов системы земельного кадастра, т.е. юридически однородных земельных участков и территориальных зон. Объектом земельного кадастра является земельный фонд государства.

В жизни современного общества земля имеет важное значение как природный ресурс, как территориальный базис, как средство производства и как элемент рыночных товарно-денежных отношений.

Как природный ресурс земля выступает в качестве важнейшей части окружающей природной среды, характеризующейся пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами, водами, формирующими определенные типы ландшафтов. При этом земля, в первую очередь, социально- эколого-экономической категорией, обеспечивающей условия жизнедеятельности человека. Этим определяются следующие функции земли как природного ресурса:

- она является основой жизни человека, источником удовлетворения его первостепенных нужд, важнейшим условием существования сменяющих друг друга человеческих поколений;

- она является главным звеном всех существующих биоценозов и биосферы в целом;

- она является основным источником красоты и богатства всей природы в целом.

Как средство труда земля характеризуется качеством почв и продуктивностью растительности. Как предмет труда – почвенными свойствами, определяющими технологию проведения механизированных работ и величину затрат на производство продукции земледелия. Поэтому земля является главным и всеобщим средством производства в сельском и лесном хозяйстве, где она выступает одновременно в качестве средства и предмета труда в виде сельскохозяйственных угодий и лесных массивов с различной продуктивностью.

Как элемент рыночных отношений земля выступает в виде объектов собственности (недвижимости), оцениваемой системой стоимостных характеристик (налог, арендная плата, нормативная, рыночная и залоговая цена, и др.).

Таким образом, в хозяйственном комплексе страны земля выступает как пространственный операционный базис (для несельскохозяйственных отраслей), как предмет труда (для сельского хозяйства и добывающей промышленности), как средство труда и средство производства (в сельском и лесном хозяйстве), как элемент недвижимости и как компонент природного комплекса.

По сравнению с другими средствами производства, земля имеет ряд отличий: она не перемещаема, невоспроизводима, ничем незаменима, пространственно ограничена, физически и морально не изнашивается, а при правильном использовании повышает плодородие.

Земля занимает ключевые позиции среди всех других компонентов природы, выполняет большое количество вышеназванных функций. Поэтому государственный земельный кадастр занимает особо важное место среди государственных кадастров природных ресурсов, к которым относятся лесной и водный кадастры, кадастры месторождений полезных ископаемых, животного и растительного мира и другие. Это связано с тем, что большинство природных ресурсов территориально привязано к конкретным земельным массивам. Кроме того, качественные и количественные характеристики природных и антропогенных ресурсов (леса, воды, зданий, сооружений, животного и растительного мира и др.), а также возможности их использования во многом зависят от характеристик земельных участков.

Объектом кадастровой оценки являются земельные участки, доли и наделы, части территорий, находящиеся в собственности у граждан или юридических лиц, в пользовании или владении.

Под кадастровую оценку попадают земли:

  •  сельскохозяйственного назначения
  •  промышленного назначения
  •  специального назначения
  •  охранных объектов и территорий
  •  дачных объединений, огороднических и садоводческих товариществ
  •  населенных пунктов

Сегодня кадастровая оценка земли входит в ряд обязательных требований при осуществлении сделок с объектами недвижимости. Основывается независимая оценка на классификации земель, зависящей от целевого назначения каждого участка и его функционального использования. Оценочные мероприятия проводятся на базе ценового зонирования территорий. Дополнительно учитываются факторы землепользования в регионе и сложившейся застройки, размещения объектов транспортной и инженерной инфраструктуры: автомобильных дорог и магистралей, рек, путепроводов, железнодорожных путей и т.д. В оценке обязательно учитываются границы кадастровых кварталов и районов.

Для проведения специализированных работ по кадастровой оценке привлекаются официально аккредитованные оценщики или юридические организации, обладающие правами на проведение независимой оценки для муниципальных и государственных нужд.

Независимая кадастровая оценка проводится в пределах обозначенного объекта – участка земли, с документально зафиксированной площадью и четкими границами, с официальным месторасположением и правовым статусом, имеющим свои отличительные характеристики. В кадастровой оценке отражаются назначение земли, особенности ее размещения и определенные характеристики земельного участка. Напрямую зависит оценка от местоположения земли, наличия и качественных свойств инженерных коммуникаций, транспортных узлов и фактической специализации соседних территорий и объектов недвижимости.

Юридические организации и граждане Российской Федерации заказывают кадастровую оценку для различных целей и для разрешения разнообразных задач.

Кадастровая оценка проводится с целью:

  •  создания условий для продуктивной работы органов местного самоуправления и обеспечения условий для предоставления разнообразных услуг населению и бизнес структурам, связанных с использованием кадастровой информации
  •  обеспечения получения прав собственности на недвижимое имущество
  •  совершенствования налогового администрирования, создания достоверного информативного источника.

В соответствии с Законодательством РФ установлена периодичность проведения государственной кадастровой оценки земель для определения текущей кадастровой стоимости участков не чаще одного раза в три года и не реже одного раза в пять лет.

1.2 Правовые основы кадастровой оценки земли в РФ

Кадастровая стоимость земли в настоящее время определяется официальными оценочными методами по утвержденным стандартам или индивидуально рассчитывается для конкретного объекта в соответствии с действующим законодательством РФ. Под кадастровой оценкой земель подразумевается комплекс экономических, правовых и технических мероприятий, с помощью которых выявляется на определенную дату стоимость земельных участков, с учетом их целевого назначения и дальнейшей эксплуатации. Профессиональная кадастровая оценка способствует эффективному государственному регулированию в сфере налогообложения и оборота земель. Главная цель проведения работ по кадастровой оценке земельных участков в Российской Федерации – создание единой налоговой базы для расчета и дальнейшего взимания земельного налога.

Государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ) - это комплекс правовых, административных и технических мероприятий, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков. Расчёт кадастровой стоимости земель различного целевого назначения осуществляется с учётом данных земельного кадастра, статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

Работы по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации проводятся в целях создания налоговой базы для исчисления земельного налога и иных платежей за землю, что определено Земельным кодексом Российской Федерации (статьи 65, 66), Налоговым кодексом Российской Федерации (глава 31), постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

Периодичность проведения массовых оценочных работ: не реже одного раза в 5 лет установлена Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2010 N 478 «О внесении изменения в Правила проведения государственной кадастровой оценки земель». Методические документы по государственной кадастровой оценке земель, содержащие концептуальные положения по массовой оценке земель той или иной категории утверждаются Министерством экономического развития Российской Федерации.

Для определения кадастровой стоимости земельных участках применяются методы массовой оценки. Система массовой оценки позволяет получать оценочные значения стоимости для множества объектов недвижимости в короткие сроки и при затратах, значительно меньших, чем при индивидуальной оценке (оценке единичных объектов недвижимости).

Определение кадастровой стоимости для основного целевого назначения - целей налогообложения, проводится по правилам, устанавливаемым государством.

Таким образом, Государственная кадастровая оценка земель (массовая оценка) - это систематическая оценка объектов недвижимости на актуальную дату с использованием стандартных методов.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для следующих категорий земель:

1) Земли сельскохозяйственного назначения

2) Земли садоводческих, огороднических и дачных объединений

3) Земли населенных пунктов

4) Земли промышленности и иного специального назначения

5) Земли особо охраняемых территорий и объектов

6) Земли водного фонда

7) Земли лесного фонда

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

1.3 Методические основы определения кадастровой стоимости земель населённых пунктов

Механизм проведения кадастровой оценки – это сложный процесс, который требует от экспертов тщательной подготовки и специализированных мероприятий, в результате которых Заказчику предоставляются максимально корректные данные и официальный отчет.

Решение о проведении кадастровой оценки принимает Исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях установленных законодательством субъекта РФ орган местного самоуправления.

Законом об оценочной деятельности установлен следующий порядок проведения государственной кадастровой оценки:

1. Формирование Перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов;

Перечень земельных участков в составе земель населенных пунктов формируется территориальным управлением федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по оказанию услуг в сфере государственной кадастровой оценки земель. Указанный перечень должен содержать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории; не допускается отсутствие учетных характеристик по земельным участкам, включенным в перечень, и наличие противоречивых данных.

2. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости;

Исполнителем работ по определению кадастровой стоимости является оценщик.

3. Экспертиза отчета об определении кадастровой стоимости;

Производит саморегулируемая организация оценщиков.

4. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости;

Утверждает результаты исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законодательством субъекта РФ орган местного самоуправления.

5. Опубликование утвержденных результатов определения кадастровой стоимости;

Публикует результаты исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законодательством субъекта РФ орган местного самоуправления.

6. Внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости;

В государственный кадастр недвижимости вносит результаты Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Росреестра».

7. Рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости;

Рассматривает споры комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости либо Арбитражный суд

8. Определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и качественных характеристик.

Данной процедурой занимается федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Росреестра».

Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов разработаны в соответствии с пунктом 11 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 15.02.2007г. №39. Разъяснения  основных методических положений  изложены в Технических рекомендациях по ГКОЗ НП, которые сопровождаются специальным программным обеспечением "Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов".

Методические указания позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе следующих видов разрешенного использования:

1.Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

2.Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки

3.Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок

4.Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений

5.Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания

6.Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц

7.Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии

8.Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения

9.Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства

10.Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов

11.Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов

12.Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте

13.Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных  объектов

14.Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе городски

15.Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования

16.Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков и т.п. (Кадастровая стоимость принята равной 1 рубль за земельный участок).

Кадастровая оценка населенных пунктов представляет собой определенный комплекс работ, который включает следующие этапы:

1) сбор и анализ исходной информации, характеризующей рынок земли и прочих объектов недвижимости в городе. Определение полноты, достоверности и непротиворечивости рыночной статистики по территории города в целом и по отдельным его районам, функциональным зонам и кадастровым кварталам. Определение закономерностей изменения уровня рыночных цен на земельные участки на основе массовой статистики;

2) сбор и анализ исходной информации, характеризующей факторы ценообразования рыночной стоимости земли, с учетом вклада (веса) каждого фактора в изменение стоимости земли. Расчет коэффициентов относительной ценности городских земель, например, в баллах, и оценочное зонирование территории города на основе факторного анализа;

3) согласование результатов факторного анализа с результатами анализа рыночной статистики.

Корректировка границ оценочных зон и коэффициентов относительной ценности территории с учетом рыночной информации. Расчет показателей зональной (квартальной) стоимости городских земель;

4) формирование данных по земельным участкам и проведение кадастровой оценки земельных участков с учетом зональной (квартальной) стоимости земли, характеристик земельного участка и локальных условий его местоположения;

5) экономическая оценка территории города по кадастровым кварталам с учетом качественно-количественных характеристик земельных участков.

Основными источниками информации о рыночных ценах на землю являются сделки купли-продажи по застроенным и незастроенным земельным участкам, ставки арендной платы за земельный участок и аренду нежилых помещений, результаты аукционных торгов по земельным участкам, цены предложений и спроса на земельные участки, дома и квартиры по публикациям в средствах массовой информации и справочных изданиях. Кроме источников прямой информации о стоимости земельных участков анализируется также косвенная информация:

-цены на квартиры, дома, нежилые помещения.

Основными заданиями, которые решаются на данном этапе работ, являются:

-определение абсолютных значений стоимости земли в расчете на 1 м2 площади участка в каком-либо районе города (поселка);

-определение реального диапазона изменения стоимости земли в пределах городских (поселковых) границ;

-определение показателей стоимости земли по максимальному количеству районов (оценочных зон, кадастровых кварталов) города;

-определение стоимости земель различного целевого назначения.

Средние значения показателей стоимости земельных участков, выраженные в рублях на квадратный метр (р./м2) площади участка, рассчитываются стандартными методами статистической или графической обработки собранной информации, затем земельные участки с рассчитанными значениями показателей их стоимости картографически привязываются к границам планировочных или структурных образований (районы, кварталы, улицы).

Оценка территории города (поселка) методами факторного анализа проводится для земель разного функционального использования:

-земель жилой застройки (объекты жилищной сферы, включая много- и малоэтажные жилые дома, дачное строительство, индивидуальные и кооперативные гаражи и стоянки);

-земель промышленной застройки (объекты производственного назначения);

-земель коммерческих структур (объекты обслуживания населения с преимущественно коммерческими видами деятельности).

Структура факторов, влияющих на ценообразование рыночной стоимости земли, и их ранговый вес (вклад фактора) зависят от величины города (поселка), уровня его социально-технического развития и разного целевого назначения земель. Так, например, для оценки городских территорий, предназначенных и используемых под объекты жилищной сферы, анализируются следующие факторы:

-транспортное обслуживание территории, доступность к центру города и другим центрам массового тяготения населения;

-уровень развития сферы социально-бытового обслуживания населения;

-уровень развития инженерных систем, сооружений и коммуникаций;

-экологическое состояние и микроклиматические условия территории;

-историко-архитектурная значимость застройки:

-ландшафтная ценность территории;

-инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и техногенным воздействиям.

Для оценки городских территорий, предназначенных и используемых для объектов производственного назначения, коммерческих объектов в структуру оцениваемых факторов вводятся такие, как уровень развития производственной инфраструктуры, узловая концентрация предприятий, плотность дневного населения, возможность территориального развития и т. д.

Вес каждого из оценочных факторов определяется экспертным путем с учетом его значимости и целей оценочного зонирования.

Перечисленные факторы являются агрегированными и включают несколько параметров, которые выражаются в балльной шкале или изохронами.

Для визуализации полученных данных на картографическом материале разбивка территории города по различным факторам от выбранных центров тяготения меняется в диапазоне от 50 до 2000 м, так как протяженность зон влияния каждого из центров определяется в основном экспертным путем, исходя из специфики условий города.

По заданному вкладу каждого фактора в формирование стоимости населенных пунктов для каждого расчетного контура территории определяется интегрированное значение балльной многофакторной оценки, производится объединение близких по значению оценки контуров территории и формируются предварительные оценочные зоны, каждая из которых характеризуется коэффициентом относительной стоимости территории.

Результаты проведенной кадастровой оценки обобщаются в отчете, который должен соответствовать специальным требованиям. Введение единых стандартов по форме отчета обусловлено необходимостью использования содержащейся в нем информации для внесения в кадастр, что невозможно без наличия общих для всех исполнителей требований по форме отчета. Отчет направляется в региональные органы исполнительной власти. Они в течение 30 дней должны принять решение об утверждении результатов оценки и передаче их в кадастр или об их отклонении. После утверждения отчета данные о кадастровой стоимости могут служить налоговой базой для расчета земельного налога.


2. Практический пример определения кадастровой стоимости земельного участка для целей налогообложения

2.1 Общая характеристика объекта оценки

Вариант 3.

Для практического примера по видам разрешенного использования мне выпал земельный участок для размещения гаражей и автостоянок.

Землями населенных пунктов признаются территории, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные границей от земель других категорий. Земли поселений используются в соответствии с генпланом и проектом планировки и застройки и выполняют культурно-бытовые, рекреационные, оздоровительные и другие функции.

Кадастровая оценка проводится по всем категориям и видам использования городских земель независимо от форм собственности. Порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий.

Под кадастровой оценкой городской земли понимается совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах кадастровых кварталов.

Кадастровая оценка городских земель осуществляется на основе комплексного использования доходного, сравнительного и затратного подходов, основывающихся на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков.

Рыночной информационной базой кадастровой оценки городских земель являются массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного и гаражного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, о ставках арендной платы за земельные участки, а также о продаже и аренде квартир, гаражей и различных объектов доходной недвижимости.

Нормативная информация включает данные государственного земельного кадастра, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, учитывающих относительную градостроительную ценность отдельных территорий городов.

Источниками этих данных являются:

  •  официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов государственной власти и органов местного самоуправления;
  •  средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости;
  •  отчеты об оценке рыночной стоимости.

Информация считается достаточной, если на ее основе можно построить статистически значимую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Объектом кадастровой оценки являются земельные участки в составе земель населенных пунктов. Кадастровая стоимость земельных участков определяется по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в границах субъекта Российской Федерации.

При проведении кадастровой оценки должны соблюдаться следующие основные принципы.

Принцип единства системы предполагает применение единой методики государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на всей территории Российской Федерации.

Принцип учета особенностей в использовании территории субъектов Российской Федерации предполагает использование опыта оценки земель поселений различного целевого назначения всеми службами, осуществляющими функции управления земельными ресурсами.

Принцип совместимости обеспечивается использованием исходных данных и результатов кадастровой оценки в системе Государственного земельного кадастра (ГЗК) и совместимость программных средств оценки с автоматизированной системой ГЗК.

Принцип достоверности и обоснованности достигается путем формирования исходных данных для проведения оценки на основе правдивой информации и обработки их с применением современных методов.

Принцип простоты и универсальности достигается использованием специального технического обеспечения.

Принцип охвата всех земель и иерархичности предполагает оценку земель различного функционального назначения поселений и расчет стоимости земельного участка на основе последовательного учета факторов, формирующих ее величину на уровне субъекта РФ, административного района, поселения, оценочной зоны, конкретного земельного участка.

Принцип адаптивности реализуется через учет традиционных подходов к оценке (сравнительный, доходный, затратный) в предлагаемой методике государственной кадастровой оценки земель поселений.

В качестве границ оценочных участков принимаются:

  •  естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа — реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки и подошвы и т.д.);
  •  крупные инженерные сооружения (железные дороги, магистральные автодороги, магистральные улицы);
  •  границы промышленных (производственных) зон, промышленных (производственных) участков, заборы предприятий;
  •  границы сельскохозяйственных и лесных угодий;
  •  границы территорий, застроенных однотипными жилыми домами (улицы, проезды, границы землепользовании на территории квартала, установленные в процессе межевания земель).

Для каждой сформированной группы земельных участков осуществляется сбор достоверной рыночной информации в разрезе факторов стоимости. При этом учитывается влияние следующих факторов стоимости:

  1.  доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения;
  2.  обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории, транспортная доступность к местам приложения труда;
  3.  уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах микрорайона, квартала или иной планировочной единицы местного значения;
  4.  историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;

5.  состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;

6.  инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям;

7.  рекреационная ценность территории.

Каждая из названных групп факторов стоимости несет в себе достаточно большое количество разнообразной информации. Поэтому в целях более обоснованного учета ее влияния на ценность территории поселения в них выделены единичные подфакторы.

Результаты кадастровой оценки городских земель как составной части комплексной программы кадастровой оценки недвижимости могут использоваться для следующих целей:

  •  создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра;
  •  формирования налогооблагаемой базы земель поселений;
  •  установления ставок арендной платы за муниципальные земли;
  •  определения стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах и аукционах;
  •  определения величины компенсационных выплат при изъятии земель для муниципальных нужд;
  •  уточнения схемы территориально-экономического зонирования;
  •  обоснования наиболее рациональных и перспективных направлений городской застройки;
  •  информирования органов муниципальной власти и оказания платных услуг различным субъектам земельного рынка;
  •  создания фондового рынка земельных бумаг и ипотеки.

Основными сооружениями для постоянного и временного хранения легковых автомобилей являются автостоянки различных типов, представляющие собой открытые площадки, и гаражи - закрытые сооружения различных типов.

Сеть автостоянок, предназначенных для временного хранения легковых автомобилей, места в которых не закреплены за конкретными автовладельцами, может развиваться в соответствии с принципами их размещения.

Для легковых автомобилей и других мототранспортных средств в городской застройке на перспективу, как правило, следует проектировать гаражи, в которых помимо хранения можно производить отдельные несложные операции по обслуживанию автотранспортных средств - ежедневный осмотр, устранение мелких неисправностей, влажную уборку и др. В таких гаражах места хранения могут закрепляться за конкретными автовладельцами.

Основными предприятиями обслуживания автомобилей являются станции технического обслуживания (СТО), автозаправочные станции (АЗС) и моечные пункты, которые обеспечивают мойку и ремонт индивидуальных автомобилей и других мототранспортных средств населения с заменой механизмов, агрегатов, узлов и деталей, заправку горючесмазочными материалами.

Сеть сооружений постоянного и временного хранения легковых автомобилей является элементом планировочной структуры и застройки города и должна обеспечивать:

-полное удовлетворение потребности городского населения в местах постоянного и временного хранения индивидуальных автомобилей;

-стадийное развитие сети и соответствующих сооружений во всех районах города;

-рациональное использование и экономию городской территории;

-безопасность движения транспорта и пешеходов;

-охрану окружающей среды;

-высокие художественно-эстетические качества планировки и застройки города;

-экономию строительных материалов;

-максимальное использование существующей строительно-производственной базы;

-сокращение трудозатрат на строительство и экономию энергетических ресурсов.

При размещении гаражей и автостоянок в городе (населенном пункте), в проектах детальной планировки городских районов, а также при выборе типов гаражей и стоянок и разработке их типовых проектов необходимо учитывать совокупность факторов: интересы города и его населения и интересы автовладельцев. Основные, взаимосвязанные между собой факторы.

На всех стадиях градостроительного проектирования сети сооружений, предназначенных для постоянного и временного хранения, а также технического обслуживания легковых автомобилей, должно быть обеспечено: высокая эффективность капитальных вложений, прогрессивная технология производства строительных работ, использование местных строительных материалов, сохранение и улучшение окружающей городской среды.

Оценку эффективности капитальных вложений в развитие сети сооружений хранения и обслуживания автомобилей следует производить в соответствии с «Инструкцией по определению экономической эффективности капитальных вложений в строительстве» ( СН 423-71).

Технико-экономическую оценку варианта размещения гаражей и автостоянок в жилой застройке можно определять по прил. 6 Пособия к СНиП II-60-75 «Пособие по размещению автостоянок, гаражей и предприятий технического обслуживания легковых автомобилей в городах и других населенных пунктах».

Для определения кадастровой стоимости и налога я выбрала участок 54:35:064271:14 с характеристиками, представленными в таблицах 1и 2.

Таблица 1. Основная информация по участку.

Статус:

Ранее учтенный

Адрес:

обл. Новосибирская, г. Новосибирск, ул. Планировочная, дом 7г

Уточненная площадь:

4 186.00 кв. м

Кадастровая стоимость:

22 964 940.18 руб.

Форма собственности:

Нет данных

Дата постановки на учет:

26.05.2005

Кадастровый инженер:

Нет данных

Квартал:

54:35:0064271

Район:

54:35

Округ:

54

Даты обновления: 

Атрибуты:

17.10.2013

Границы:

17.03.2011


Таблица 2. Характеристика участка.

Категория:

Земли поселений (земли населенных пунктов)

Разрешенное использование

    По классификатору (код):

014002000000

    По классификатору (описание):

Земли общественно-деловой застройки

    По документу:

для эксплуатации индивидуальных капитальных гаражей

Сам участок можно увидеть на скриншоте (рисунок 1).

Рисунок 1. Искомый земельный участок.

Участок находится на территории Ленинского района. Который имеет территорию 70,3 кв. км с 292 тыс. жителями. Ленинский район является самым крупным районом в Новосибирске, как по численности населения проживающего на его территории, так и по площади, а так же промышленному потенциалу.

По территории проходит более 250 улиц и переулков, на которых расположены 1570 многоквартирных и порядка 10 000 частных домов. Общая протяженность улиц — 242 км. Основные улицы: проспект Карла Маркса, Ватутина, Титова, Станиславского, Станционная.

Ленинский район соединяют с правобережной частью Новосибирска железнодорожный мост через Обь и два автодорожных моста: Димитровский и Коммунальный.

В Ленинском районе зарегистрировано 7221 предприятие, в том числе 34 крупных и средних промышленных предприятий (крупнейшие — ПО «Сибсельмаш», металлургический завод им. Кузьмина, НПО «Луч», Завод низковольтной аппаратуры).

На территории района расположены две станции метро: «Студенческая» и «Площадь Маркса».

План кадастрового района представлен на скриншоте (рисунок 2). 

Рисунок 1. План кадастрового района, в котором расположен искомый земельный участок.

2.2 Определение кадастровой стоимости земельного участка

2.3 Расчет земельного налога

Заключение


Список использованной литературы

http://www.rmnt.ru/story/realty/200522.htm

Пособие к СНиП II-60-75 Пособие по размещению автостоянок, гаражей и предприятий технического обслуживания легковых автомобилей в городах и других населенных пунктах
Источник:
http://www.znaytovar.ru/gost/2/Posobie_k_SNiP_II6075_Posobie.html

статья Кадастровая оценка земель населенных пунктов. В.И. Петров

Петров В.И. Оценка стоимости земли. М.: Финансовая академия при Правительстве РФ, 2007

Чешев А.С. Основы землепользования и землеустройства / Учебное пособие, 2009 год

Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (в ред от 17.07.09 г.)

Баденко В.Л. Государственный земельный кадастр / Учебное пособие, 2009 год

Методика государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов

Приказ Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. N 39 "Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов"

ОЦЕНКА ЗЕМЛИ. Учебное пособие - Ф.П. Румянцев, Д.В. Хавин, В.В. Бобылев, В.В. Ноздрин

Федеральный закон от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» // http://www.rpn.ru/art.php?id_art=1236

Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости» // http://www.rg.ru/2007/08/01/kadastr-doc.html

статья «кадастровая оценка» http://www.абкоценка.рф/?servpage=62

http://новосибирск-и-область.рф/administrativnoe-delenie/rajony-novosibirska/leninskij-rajon.html

http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/

Приложение N 3 к постановлению Правительства Новосибирской области от 29.11.2011 N 535-п

http://www.to54.rosreestr.ru/

Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: Учебное пособие. М.: КНОПУС, 2010. – 264с.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

11890. Корни многочленов 87 KB
  Лабораторная работа №5 по дисциплине: Проектирование автоматизированных систем на тему: Корни многочленов Цель работы: вычислить корни многочлена не выше 20го порядка и восстановить многочлен по заданным корням. Общие сведения: Вычисление корней мн
11891. Обратное преобразование Лапласа 47 KB
  Лабораторная работа №6 по дисциплине: Проектирование автоматизированных систем на тему: Обратное преобразование Лапласа Цель работы: вычислить аналитическое выражение для обратного преобразования Лапласа дробнорациональной функции и построить график.. ...
11892. Выбор типа камеры и условий съемки в зависимости от задачи исследования и характера исследуемого объекта 4.35 MB
  ЛАБОРАТОРНАЯ РАБОТА № 2 Выбор типа камеры и условий съемки в зависимости от задачи исследования и характера исследуемого объекта Рентгеновские камеры Рентгеновской камерой называют устройство позволяющее регистрировать на фотопленке рентгеновские максим
11893. Определение кальция методом стандартных добавок 443.5 KB
  Лабораторная работа №104 Определение кальция методом стандартных добавок. Краткое теоретическое введение: Фотометрия пламени вид эмиссионного спектрального анализа в котором источниками возбуждения спектров являются пламена различных видов: ацетиленвоздух...
11894. Определение фосфора (ортофосфатов) в виде фосформолибденованадиевой гетерополикислоты 204 KB
  Лабораторная работа №107 Определение фосфора ортофосфатов в виде фосформолибденованадиевой гетерополикислоты. Краткое теоретическое введение: Методы молекулярной спектрометрии позволяют наблюдать результаты взаимодействия электромагнитного излучения с мо...
11895. Титрование цинка (II) раствором ЭДТА в присутствии индикатора эриохрома черного Т. 244 KB
  Лабораторная работа №110 Титрование цинка II раствором ЭДТА в присутствии индикатора эриохрома черного Т. Краткое теоретическое введение: Методы молекулярной спектрометрии позволяют наблюдать результаты взаимодействия электромагнитного излучения с молекула
11896. Определение хлоридов в растворе 68 KB
  Лабораторная работа №113 Определение хлоридов в растворе. Краткое теоретическое введение: Фототурбидиметрия и фотонефелометрия основаны на явлении рассеяния света дисперсными системами суспензиями или золями получаемыми в результате аналитических реакций. П...
11897. Анализ очищенного рассола для производства хлора и каустической соды 138.5 KB
  Лабораторная работа №203 Анализ очищенного рассола для производства хлора и каустической соды Краткое теоретическое введение: Общая характеристика метода. В основе потенциометрии лежит зависимость равновесного электродного потенциала от активности концент
11898. Кулонометрическое титрование кислот 154.5 KB
  Лабораторная работа №211 Кулонометрическое титрование кислот Краткое теоретическое введение: Кулонометрия объединяет методы анализа основанные на измерении количества электричества израсходованного на электрохимические реакции приводящие к количественному ...