97273

Финансы и методология оценки недвижимости при банкротстве

Дипломная

Банковское дело и рынок ценных бумаг

Рассмотрение системы управления финансами на предприятии и выявление причин наступления криза; изучение процедуры банкротства; изучение законодательной базы банкротства; изучение значения оценки имущества на различных стадиях банкротства; рассмотрение, изучение исходных позиций и методики определения величины ликвидационной стоимости объекта недвижимости.

Русский

2015-10-15

642 KB

0 чел.

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО

ОБРАЗОВАНИЯ

«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ЭКОНОМИКИ И ФИНАНСОВ»

Факультет:   ФИНАНСОВЫХ, КРЕДИТНЫХ И МЕЖДУНАРОДНЫХ  

                                      ЭКОНОМИЧЕСКИХ ОТНОШЕНИЙ

Кафедра:      ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ И ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

«ДОПУСТИТЬ К ЗАЩИТЕ»

Зав. кафедрой  __________

«___» ___________  200__г.

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

студента (ки) ____5___ курса ___531___группы

________Архиповой Екатерины Алексеевны____________

(фамилия, имя, отчество)

На тему:  «Финансы и методология оценки недвижимости при банкротстве»

Специальность:                   Финансы и Кредит______________

Научный руководитель: __профессор, д.э.н  Грибовский С. В.

   (должность, фамилия, инициалы)

Санкт-Петербург

2006


Содержание


Введение 

Данная работа посвящена вопросам теории и правовым проблемам банкротства коммерческих организаций в современных  условиях развития России.

Сегодня банкротство представляет собой неизбежный и объективно обусловленный результат функционирования рыночных отношений. При этом лишь от случая зависит, что банкротом в данный момент оказывается именно этот, а не какой-то другой предприниматель. Основанием для такого вывода является множество причин, среди которых наиболее распространенными и очевидными являются следующие:

— неумение хозяйствующего субъекта из-за отсутствия опыта, неспособности или лени вести свое предпринимательское дело;

— неспособность хозяйствующего субъекта наладить эффективное производство нужных и пользующихся спросом товаров;

— хозяйствующий субъект неизбежно вступает в гражданско-правовые отношения с другими предпринимателями: передает свои деньги на хранение в банки и другие кредитные организации, продает имеющиеся у него в наличии сырье и материалы, под заключенные договоры налаживает производство новой продукции и т. д.;

— каждое общество при всех типах и формах государства сталкивается с банкротством самого государства;

— банкротство способно поразить все народное хозяйство и, как следствие, все общество.

Их упреждение, преодоление и ликвидация негативных последствий, в том числе с помощью норм права, в различной степени зависят от воли и возможностей каждого из участников рыночных отношений. Но действуют они неумолимо во всех странах, в том числе с высоко развитой рыночной экономикой. Заметный рост числа банкротств имеет место и сейчас.

Несостоятельность и разорение предпринимателей препятствуют нормальному развитию экономики, нарушают социально-политическую стабильность и создают напряженность в обществе, чреватую бунтами и иными формами насильственного неповиновения, лишают государство возможности полнокровно выполнять свои функции.

Стремление участников рыночных отношений самим, без постороннего вмешательства улаживать ситуации, когда оказывается невозможным осуществлять взаиморасчеты, нередко завершается мыслимыми и немыслимыми по извращенности и жестокости самосудами кредиторов над несостоятельными должниками, равно как и столь же неадекватными попытками последних избавиться от назойливых кредиторов. В сложившейся ситуации лучше всего прибегнуть к помощи специалистов, таких как арбитражные управляющие, финансовые аналитики и оценщики, которые помогут предприятию в кратчайшие сроки и с минимальными потерями выйти из кризиса.

Целью дипломной работы является: определение величины ликвидационной стоимости объекта недвижимости в случае банкротства организации, на балансе которой он находится.

Для реализации поставленной цели в дипломной работе поставлены и решаются следующие взаимосвязанные задачи:

  •  рассмотрение системы управления финансами на предприятии и выявление причин наступления криза;
  •  изучение процедуры банкротства;
  •  изучение законодательной базы банкротства;
  •  изучение значения оценки имущества на различных стадиях банкротства;
  •  рассмотрение, изучение исходных позиций и методики определения величины ликвидационной стоимости объекта недвижимости;
  •  рассмотрение понятия и определения величины ликвидационной стоимости объекта недвижимости;
  •  определение рыночной стоимости объекта недвижимости;
  •  определение ликвидационной стоимости объекта недвижимости при его конкретной рыночной  стоимости.

Объектом дипломной работы является объект недвижимости (здание производственно-складского назначения с земельным участком), а предметом – определение величины ликвидационной стоимости этого объекта недвижимости в случае банкротства организации, на балансе которой он находится.

Использование на практике расчета величины ликвидационной стоимости объекта  недвижимости, позволяет существенно повысить шансы рассматриваемой организации выйти из кризисного положения.

Информационно-аналитической базой дипломной работы послужили данные полученные в ходе консультаций с юристами, специалистами в области антикризисного управления и оценки.

Теоретической базой для написания дипломной работы явились труды отечественных и зарубежных авторов по оценке недвижимости, проблемам определения ликвидационной стоимости и банкротству организаций, а также нормативно-правовые акты по указанной проблематике.

Дипломная работа включает:

введение, четыре главы, заключение, список литературы и приложение



  1.  Проблема антикризисного управления на предприятиях в Российской Федерации.

 1.1. Финансы и антикризисное управление

Конкурентоспособность и платежеспособность хозяйствующего субъекта определяются, прежде всего рациональной организацией финансов. Рыночная экономика не только привела к усилению роли финансов в функционировании предприятия. Она определила для них новое место в системе хозяйствования.

Исходной основой всей финансовой системы  страны  являются  финансы предприятий. Они занимают определяющее положение в этой  системе,  поскольку охватывают важнейшую часть  всех  денежных  отношений  в  стране,  а  именно финансовые  отношения  в  той  сфере  общественного   воспроизводства,   где создается общественный продукт, национальное богатство и национальный  доход - основные  источники  финансовых  ресурсов  страны.  Поэтому  от  состояния финансов  предприятий  зависит   возможность   удовлетворения   общественных потребностей общества, улучшения финансового положения страны.

      Важна роль финансов предприятий в  обеспечении  нормального  состояния экономики и общественной жизни страны, так как в  силу  своей  специфической особенности  они  осуществляют  процесс  распределения  и  перераспределения национального дохода и национального богатства на трех основных уровнях:  на общегосударственном,  на  уровне  предприятий,  на  уровне  производственных коллективов.

     Таким образом, роль финансов предприятий состоит в следующем:

     1. Распределяя и перераспределяя  национальный  доход  и  национальное богатство на общегосударственном уровне,  финансы  предприятий  обеспечивают формирование  финансовых  ресурсов  страны,  используемых  для   образования бюджета и внебюджетных общественных фондов.

     2. В ходе распределения и  перераспределения  национального  дохода  и национального  богатства  на  уровне  предприятий  они  обеспечивают   сферу материального производства необходимыми финансовыми  ресурсами  и  денежными средствами для непрерывного процесса расширенного воспроизводства.

     3.  На  уровне  производственных  коллективов   с   помощью   финансов формируются такие денежные фонды, как фонды  оплаты  труда  и  материального стимулирования, осуществляются программы  социального  развития  коллективов предприятий.

     4.  Важной  является   роль   финансов   предприятий   в   обеспечении сбалансированности в народном  хозяйстве  между  материальными  и  денежными фондами, предназначенными для целей потребления  и  накопления.  От  степени обеспечения  такой  сбалансированности  во   многом   зависят   стабильность национальной  денежной  единицы,  денежное  обращение,  состояние  платежно-расчетной дисциплины в народном хозяйстве.

     5. Непосредственная связь финансов  предприятий  и  финансов  отраслей народного  хозяйства   со   всеми   фазами   воспроизводственного   процесса обусловливает их высокую  потенциальную  активность  и  широкую  возможность воздействия на  все  стороны  хозяйствования.  Поэтому  финансы  предприятий могут служить важным инструментом  экономического  стимулирования,  контроля за экономикой страны и управления ею.

     6.   Финансы   предприятий   могут   служить    важным    инструментом государственного  регулирования  экономики.  С  их  помощью   осуществляется регулирование   воспроизводства   производимого   продукта,   обеспечивается финансирование   потребностей   расширенного   воспроизводства   на   основе оптимального соотношения между средствами, направленными  на  потребление  и на накопление. Финансы предприятий могут  использоваться  для  регулирования отраслевых  пропорций  в  рыночной   экономике,   способствовать   ускорению развития  отдельных  отраслей  экономики,  созданию  новых   производств   и современных технологий, ускорению научно-технического прогресса.

      Таким образом, через финансовую систему  государство  воздействует  на формирование централизованных и децентрализованных денежных  фондов,  фондов накопления   и   потребления,   используя   для   этого   налоги,    расходы государственного бюджета, государственные кредиты.

  1.1.1. Сущность финансов предприятий.

      Как уже отмечалось, финансы предприятий -  важнейшая  составная  часть единой системы финансов государства.  Это  предопределяется,  прежде  всего, тем,  что  они  обслуживают  сферу  материального  производства,  в  котором создаются валовой внутренний  продукт,  национальный  доход  и  национальное богатство. По своей  сущности  финансы  предприятий  являются  специфической частью  финансовой  системы.  Их   отличие   от   государственных   финансов обусловлено функционированием в разных сферах общественного производства.

      Наличие  финансов  предприятий  обусловлено  существованием   товарно-денежных отношений и действием законов стоимости  и  спроса  и  предложения. Реализация продукции и услуг осуществляется путем купли и продажи за  деньги по  ценам,  отражающим  стоимость  товара.  Но  сами  деньги   не   являются финансами.  Это  особый  товар,   посредством    которого   определяется   и выражается стоимость всех  остальных  товаров  и  происходит  их  обращение.

Финансы - это экономические отношения,  осуществляемые  посредством  оборота денег, то есть денежные отношения.

      Финансы предприятий характеризуются теми же чертами,  что  в  целом  и категория финансов. Вместе с тем им присущи  особенности,  обусловленные  их функционированием  в  сфере  материального  производства,  где   органически связаны   все    сферы    воспроизводственного    процесса:    производство, распределение, обмен и потребление.

     Так как финансы предприятий связаны непосредственно с производством  и отражают  закономерности  развития  экономики,  они   являются   категорией, входящей в состав экономического базиса.

     Для обеспечения воспроизводственного процесса с  помощью  финансов  на предприятиях всех отраслей народного хозяйства  формируются  денежные  фонды целевого  назначения,  используемые  для   производственных   нужд   и   для удовлетворения социальных и личных потребностей работающих.

     Таким образом, финансы  предприятий  представляют  собой  совокупность экономических, денежных  отношений,  возникающих  в  процессе  производства, распределения   и   использования   совокупного   общественного    продукта, национального дохода, национального  богатства  и  связаны  с  образованием, распределением и  использованием  валового  дохода,  денежных  накоплений  и финансовых  ресурсов  предприятий.  Эти  отношения,  определяющие   сущность данной категории, опосредствованы в денежной форме.

     К финансовым отношениям,  определяющим  содержание  данной  категории, принято относить денежные отношения,  возникающие  в  процессе  расширенного воспроизводства, а именно:

     1) между предприятиями и другими субъектами хозяйствования;

     2) между предприятиями и бюджетной системой;

     3) между предприятиями и финансово-кредитной системой;

     4) внутри различных объединений предприятий;

     5) внутри предприятия.

     Финансовые отношения с другими предприятиями и организациями  включают в себя отношения  с  поставщиками,  покупателями,  строительно-монтажными  и транспортными организациями, почтой и телеграфом, внешнеторговыми и  другими организациями, таможней, предприятиями, организациями и фирмами  иностранных государств.

      Самая большая по объему  денежных  платежей  группа  -  это  отношения предприятий друг с другом,  связанные  с  реализацией  готовой  продукции  и приобретением материальных ценностей для  хозяйственной  деятельности.  Роль этой  группы  финансовых  отношений  первична,  так  как  именно   в   сфере материального производства создается национальный доход. И организация  этих отношений оказывает самое непосредственное влияние  на  конечные  результаты производственной деятельности, предприятия.

      Объективный   характер   финансовых   отношений,    возникающих    при осуществлении хозяйственной деятельности, не исключает  их  государственного регулирования. Это касается налогов, сборов, других  обязательных  платежей, взимаемых с  предприятий  и  влияющих  на  величину  прибыли,  остающейся  в распоряжении  предприятия,  порядка  начисления  амортизации,   формирования финансовых результатов хозяйственной деятельности и  образования  финансовых резервов. Поэтому во вторую группу можно отнести  отношения  предприятий  с бюджетной системой. Это, прежде всего,  отношения  предприятий  с  бюджетами различных уровней, связанные с перечислением налогов и сборов, отчислений  и финансирования  из  них,  а  также  между  предприятием  и  государственными централизованными фондами (Пенсионным, социального страхования), а  также  другими  внебюджетными  фондами  по  взносам  всех  видов  сборов, отчислений и платежей в эти фонды и финансирования из них.

      Отношения предприятий с финансово-кредитной системой - это, во-первых,

финансовые отношения предприятий с банками, которые  строятся  как  в  части организации безналичных расчетов, так и в отношении  получения  и  погашения краткосрочных и  долгосрочных  кредитов  и  процентов  по  ним.  Организация безналичных  расчетов  оказывает  непосредственное  влияние  на   финансовое положение предприятий. Кредит  является  источником  формирования  оборотных средств,  расширения  производства,  его  ритмичности,  улучшения   качества продукции, способствует устранению временных трудностей предприятий.

      Банки в настоящее время  оказывают  предприятиям  ряд  так  называемых нетрадиционных услуг: лизинг, факторинг, форфейтинг, траст. В  то  же  время могут  быть  самостоятельные  компании,  специализирующиеся  на   выполнении указанных функций,  с  которыми  у  предприятий  возникают  непосредственные отношения, минуя банк.

      Во-вторых, это  отношения  со  страховым  звеном  финансовой  системы, которые  состоят  из  перечислений  средств  на  социальное  и   медицинское страхование, а также  страхование  имущества  предприятий.  Также  к  данной группе относятся и  финансовые  отношения  предприятий  с  фондовым  рынком, которые предполагают операции с ценными бумагами.

     Финансовые отношения предприятий с вышестоящими организациями включают отношения по поводу образования и  использования  централизованных  денежных фондов,  которые  в  условиях  рыночных   отношений   являются   объективной необходимостью. Особенно это касается финансирования инвестиции,  пополнения оборотных   средств,    финансирования    импортных,    операции,    научных  исследовании,   в    том    числе    и    маркетинговых.    Внутриотраслевое перераспределение  денежных  средств,  как  правило,  на  возвратной  основе играет важную роль и способствует оптимизации средств предприятий.

     Финансово-промышленные  группы  создаются,  как   правило,   с   целью объединения  финансовых  усилий  предприятий  в   направлении   развития   и поддержки производства,  получения'  максимального  финансового  результата.

При   этом   могут   создаваться   и   централизованные   денежные    фонды, предоставляться  коммерческие  кредиты  друг  другу,  и  оказываться  другая финансовая помощь. То же самое касается и отношений  между  предприятиями  в условиях холдинга.

      Финансовые  отношения  внутри  предприятия  включают  отношения  между  филиалами, цехами, отделами, бригадами и  т.  д.,  отношения  с  рабочими  и служащими, а также с акционерами и инвесторами предприятия. Отношения  между подразделениями предприятия связаны с оплатой работ и услуг,  распределением прибыли,  оборотных  средств  и  др.  Роль   их   состоит   в   установлении определенных  стимулов  и  материальной  ответственности   за   качественное выполнение принятых обязательств. Отношения с рабочими  и  служащими  -  это выплата заработной платы, премий,  пособий,  материальной  помощи,  а  также  взыскание штрафов за  причиненный  ущерб,  удержание  налогов.  Отношения  с акционерами и инвесторами - это выплата процентов  и  дивидендов  по  акциям или инвестициям в предприятие.

      Направления инвестирования денежных  средств  предприятия  могут  быть различными, связанными как с основными видами  деятельности  предприятия  по производству  продукции  (работ,  услуг),  так   и   с   чисто   финансовыми вложениями.  Для  получения  дополнительных   доходов   предприятия   вправе приобретать ценные  бумаги  других  предприятий  и  государства,  вкладывать средства в уставный капитал других предприятий и банков. Временно  свободные средства  предприятия  могут  обособить  из  общего  денежного   оборота   и поместить в банк на депозитные счета и т. д. Кроме того,  предприятия  могут объединять финансовые ресурсы в рамках совместной деятельности  в  различных  хозяйственных ассоциациях.

      Поэтому  к   финансовым   отношениям   относят   денежные   отношения, возникающие также:

     1) между предприятиями и организациями при уплате и получении штрафов, неустоек за нарушения условий договора;

     2)  между  предприятиями  при  распределении  прибыли,  полученной  от кооперации производственных процессов;

     3) в процессе  инвестирования  средств  в  акции  и  облигации  других предприятий, получения по ним дивидендов и процентов;

     4)  между  государством  и  предприятиями  в  процессе   осуществления программы приватизации (перераспределения с помощью  финансов  национального богатства между субъектами собственности) и прочие.

Финансы предприятий имеют сущность и  внешние  формы  проявления.  Под сущностью понимается внутреннее содержание финансов, которое  определяет  их как особую стоимостную категорию - финансовую. Сущность и  формы  проявления финансов  предприятий  взаимно   связаны.   Но   степень   их   устойчивости неодинакова.

      Формы проявления финансов подвержены более частому изменению,  чем  их сущность.   Так,   до   1965   г.   финансовые   отношения   предприятий   с государственным бюджетом в части распределения прибыли проявлялись  в  форме отчислений  от  прибыли   в   доход   государственного   бюджета.   В   годы хозяйственной реформы эти отношения  осуществлялись в трех формах:  плате  за производственные фонды; фиксированных (рентных) платежах; взносах  в  бюджет свободного остатка прибыли.  В  условиях  перехода  к  рынку  эти  отношения осуществляются  посредством  налогов,  кроме  того,   изменяются   структура финансовых ресурсов предприятий, методы и направления их формирования.

     

                     


1.1.2. Функции финансов предприятий

     Финансы предприятий выполняют те же  функции,  что  и  государственные финансы: распределительную и контрольную. Однако круг деятельности  финансов предприятий значительно шире круга  деятельности  государственных  финансов.

Государственные  финансы  осуществляют  функции   в   основном   на   стадии вторичного распределения национального  дохода  в  процессе  формирования  и исполнения    государственного    бюджета,    местных    бюджетов,    других централизованных фондов государства, в  то  время  как  финансы  предприятий осуществляют свою  деятельность  как  на  стадии  образования  национального дохода,  так  и  на  стадии  первичного   и   вторичного   распределения   и перераспределения его. Поэтому та часть финансов,  которая  функционирует  в сфере  материального  производства,  а  именно,   финансы   предприятий,   и участвует в процессе создания денежных доходов и  накоплений,  выполняет  не только распределительную и контрольную, но и функцию  формирования  денежных доходов.

     Распределение - связующее звено между производством и потреблением.  В условиях рыночных отношений производство и распределение  валового  продукта и национального дохода  осуществляется  с  помощью  финансов.  Этот  процесс происходит путем  получения  предприятиями  денежного  дохода  за  проданную продукцию  и  использования  его  на  возмещение   израсходованных   средств производства,  образование  прибыли  предприятия.  Определенная  доля  этого дохода поступает в бюджеты всех уровней и централизованные  фонды,  а  часть остается в распоряжении предприятия для  образования  фондов  оплаты  труда, экономического  стимулирования  и  финансирования  затрат  на  расширение  и развитие производства.

     В  процессе  образования  и  использования   амортизационного   фонда, мобилизации  внутренних  ресурсов  в  капитальном  строительстве  с  помощью финансов   предприятий   осуществляется   перераспределение    национального богатства.

     Таким образом, под  распределительной  функцией  финансов  предприятий  следует  понимать  осуществление   ими   своей   деятельности   в   процессе распределения  валового  внутреннего  продукта,   национального   дохода   и национального богатства.

     С помощью финансов  государство  осуществляет  распределение  валового продукта не только в натурально-вещественной форме, но и  в  стоимостной.  В связи с этим становится возможным и  необходимым  контроль  за  обеспечением стоимостных и  натурально-вещественных  пропорций  в  процессе  расширенного воспроизводства.

     Под  контрольной  функцией  финансов  предприятий   следует   понимать внутренне  присущую  им  способность  объективно  отражать   и   тем   самым контролировать состояние экономики  предприятия,  отрасли,  всего  народного  хозяйства и активно воздействовать на их  деятельность  Финансы  предприятий посредством своих  финансовых  категорий  (прибыли,  рентабельности  и  др.) реализуют присущую им контрольную  функцию.  Так,  размер  прибыли,  уровень рентабельности    производства    определяют    степень     результативности хозяйственной  деятельности  данного  субъекта.  Наличие   внереализационных убытков и потерь свидетельствует о бесхозяйственности в работе предприятия.

     Посредством   финансов   систематически   контролируются    выполнение производственных  планов  и  соблюдение  режима  экономии  в   использовании материальных и трудовых ресурсов  общества.  Контроль  посредством  основных финансовых    показателей    осуществляется    внутри    предприятия,     во взаимоотношениях  предприятия  с  другими   предприятиями,   с   вышестоящей организацией  и  с  финансово-кредитными  учреждениями.  Внутри  предприятия контролируются  количество  и  качество  труда,  использование  основных   и оборотных фондов, образование и использование  поощрительных  фондов  и  др. Контроль во  взаимоотношениях  между  предприятиями  проводится  при  оплате поставляемых  товаров,  оказанных  услуг  и  выполненных  работ,  соблюдении договорных условий. Хозяйственная  деятельность  предприятий  и  объединений контролируется также в  процессе  выполнения  обязательств  перед  бюджетами всех  уровней  и  финансирования  из  бюджетов,  при  получении  и  возврате банковских ссуд.

     Контрольная функция способствует выбору наиболее рационального  режима производства и распределения валового продукта  и  национального  дохода  на предприятии и в народном хозяйстве.

      Функции финансов выступают во  взаимосвязях  и  взаимообусловленности.

Распределительная  функция  создает  условия,  при  которых  предприятие   и отрасль,  соблюдающие  планово-финансовую  дисциплину,  могут   бесперебойно осуществлять  свою  хозяйственную  деятельность   и   выполнять   финансовые обязательства, контрольная функция дает  возможность  своевременно  выявлять нарушения в деятельности и принимать меры к их устранению.

  Оказывать влияние на финансовую деятельность представляется возможным по средствам финансовых рычагов. Они включают: прибыль, доход, финансовые  санкции, цену, дивиденды, проценты, заработную плату, налоги и т. п.

Законодательное  и   нормативное   регулирование   финансовой   деятельности предприятий осуществляется в разных формах.  К  числу  основных  таких  форм относятся:    налоговое    регулирование,    регулирование    инвестиционной деятельности,   регулирование   минимальных   размеров    уставного    фонда предприятий различных организационно-правовых  форм,  регулирование  порядка платежей и форм расчетов между хозяйствующими субъектами и другие.

 Неправильное управление финансами на предприятии может стать одной из причин кризиса, приводящего предприятие  к состоянию неплатежеспособности и банкротству.

Причины кризиса могут быть внешними и внутренними.

Внешние причины кризисов связаны с несовершенством управления на макро- и микроэкономических уровнях, с инновациями (новые научные знания, развитие научно-технического прогресса), с природными изменениями (например, ухудшение экологической ситуации), наконец, с обстоятельствами непреодолимой силы. Внешние причины для возникновения и развития кризиса существуют всегда, поэтому так важно предвидеть его возможные проявления.

Внутренние причины кризиса связаны с неэффективным менеджментом на предприятии из-за непрофессионализма персонала, усложнения деятельности вследствие роста масштабов бизнеса и консерватизма личности.

Для уяснения понятия кризиса важно предвидеть всевозможные последствия кризисов, будет ли это финансовое оздоровление или ликвидация предприятия.

Последствия кризиса могут сопровождаться резкими изменениями или мягким длительным и поступательным выходом из состояния кризиса.

Посткризисные изменения в развитии предприятия могут носить долгосрочный или краткосрочный, а также обратимый или необратимый характер, отличаться качественными или количественными характеристиками.

Выход из кризиса не всегда связан с позитивными последствиями. Возможен переход в состояние нового кризиса, может быть еще более глубокого и продолжительного, ведущего к банкротству.


1.2. Понятие и причины банкротства

Предприятия, организации, физические лица вступают в многочисленные взаимоотношения друг с другом, банками, различными финансовыми институтами, правительством, в том числе в лице налоговых органов, и другими организациями. Чаще всего эти отношения носят денежный характер, который определяется законом или договором. В тех случаях когда денежный размер обязательства превышает определенный предел и очевидна невозможность их погашения из стоимости имущества, юридические и физические лица могут быть объявлены несостоятельными (банкротами). Тогда их коммерческая деятельность прекращается, имущество реализуется для удовлетворения требований кредиторов. Поэтому банкротство является той гранью, за которой предполагается прекращение конкретной коммерческой или иной деятельности должника.

Несостоятельность хозяйствующих субъектов — явление распространенное и типичное для стран с рыночной экономикой. Поэтому в относительно стабильных экономических условиях несостоятельность предприятий носит локальный характер. Согласно общепринятым представлениям, несостоятельность рассматривается как определенное негативное положение субъекта в системе экономических связей, которое характеризуется уровнем неплатежеспособности субъекта по своим обязательствам.

По своей сути такое понятие является внешним признаком оценки неэффективности деятельности предприятия, которая сводится к определению его финансового состояния, отражающего способность устойчиво выполнять принятые на себя финансовые обязательства. Так, по крайней мере, трактуется несостоятельность в Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)» от 8 января 1998 г. № 6-ФЗ и других нормативных актах, новом Федеральном законе от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ. Это свидетельствует о том, что в действующем законодательстве термины «несостоятельность» и «банкротство» признаются равнозначными. Однако следует согласиться с тем, что «вопрос о целесообразности такого терминологического единства весьма спорен»1.

Ввиду того, что несостоятельность рассматривается как финансовое состояние предприятия, при котором оно неспособно в течение нормативно установленного срока выполнить долговые обязательства и самостоятельно восстановить свою платежеспособность, то имеет место необратимая неплатежеспособность. Банкротство же рассматривается как результат юридической квалификации акта несостоятельности, осуществляемого в законодательно установленном порядке. В этом случае система экономических связей, в рамках которой рассматривается положение несостоятельного субъекта, ограничивается его взаимодействием с контрагентами по бизнесу, выступающими в качестве кредиторов2.

Подобное восприятие имеет ряд недостатков. Оно превращает несостоятельность в характеристику, принадлежащую только к рыночным структурам, что затрудняет анализ этого процесса в нерыночных секторах экономики. Содержание несостоятельности соотносится с внешней ее формой (банкротством).

Необходимость развития института банкротства обусловлена созданием такого инструмента, который способен защитить личную и корпоративную деятельность, третью сторону от опасно высоких или существенных убытков, а также содействовать выявлению политических и экономических приоритетов и ответственности.

Термин «банкрот» в переводе с итальянского языка дословно означает сломать скамью, на которой сидел коммерсант, ведущий торговую или финансовую деятельность. Отказ платить по своим долговым обязательствам из-за отсутствия средств приводил к тому, что его скамью ломали. Это обстоятельство служило сигналом прекращения деятельности коммерсанта и предупреждением остальных.

Банкротство — сложный процесс, включающий следующие процедуры:

1) рассмотрение ситуации, в которой некоторое физическое лицо или предприятие объявляется несостоятельным;

2) юридические процедуры, с помощью которых можно временно приостановить деятельность физического лица или предприятия в случае банкротства, используя законодательные или практические шаги;

3) определение ответственности для осуществления (или неосуществления) необходимых шагов в экономическом, финансовом, юридическом, социальном и политическом плане.

Отечественные аналитики, исследуя причины, условно делят банкротство на три вида:

первый вид — банкротство бизнеса, связанное с неэффективным управлением предприятием, неумелой маркетинговой стратегией, нерациональным расходованием ресурсов и т.д.;

второй вид — банкротство собственника, вызванное отсутствием инвестиций в оборотный капитал для осуществления простого воспроизводства (даже при наличии спроса на продукцию на рынке) и в развитие производства для поддержания рыночной стоимости предприятия;

третий вид — банкротство производства, когда под влиянием первых двух факторов выпускается неконкурентоспособная продукция и требуется диверсификация этого производства.

Очевидно, что на практике все три вида сочетаются в разных пропорциях общей смеси. Разделить их можно только по преимущественному фактору, определяющему его природу.

Таким образом, за одним и тем же внешним финансовым проявлением стоят сложные различные внутренние процессы3. Вследствие этого для предприятий несостоятельность может порождаться причинами двоякого рода:

- причинами, находящимися внутри предприятия и обусловленными несовершенством его технического потенциала и организационной структуры;

- причинами, связанными с деформацией самой фирмы как субъекта экономических связей и инструмента целеполагания траектории развития принадлежавшего ей бизнеса4.

Несостоятельность в условиях стабильного рынка, вызываемую материальными причинами, необходимо отделять от несостоятельности как фактора системной перестройки экономики, которая обусловлена общественными причинами, едиными для всех несостоятельных предприятий. Первая форма несостоятельности носит перманентный и локальный характер, вторая — всеобщий характер. Поэтому для разграничения этих двух форм несостоятельности различают термины «текущая несостоятельность» и «системная несостоятельность»5. Это позволяет понять природу системного кризиса как отражения массовой неспособности производственных структур переключиться на реализацию новых функций, тем более, что в период экономического кризиса страны обе формы несостоятельности накладываются друг на друга. Такое сочетание обусловливает рост масштабов и уровня общей несостоятельности, усложняет проблему и превращает ее в хроническое явление. Поэтому системная несостоятельность ухудшает условия преодоления текущей несостоятельности. В соответствии с этим, ликвидация текущей несостоятельности становится инструментом преодоления системного кризиса производства.

Вместе с тем очень важна характеристика индивидуальных форм и интенсивности осуществления кризиса на уровне хозяйствующих субъектов. Так, системная несостоятельность в России имеет разную природу: у одних она производственно-техническая, у других — экономическая. В связи с этим анализ временных характеристик несостоятельности хозяйствующего субъекта предполагает разграничение несостоятельности на хроническую и циклическую. Хроническая несостоятельность сохраняется в течение периода, превышающего время одного оборота оборотного капитала. Циклическая несостоятельность — регулярно возникающая несостоятельность с периодичностью, превышающей длительность одного производственного цикла, но меньше, чем время одного оборота оборотного капитала.

Виды, краткую характеристику и взаимоотношения различных форм несостоятельности можно представить в виде схемы.

По мнению некоторых исследователей, несостоятельность как экономическая категория является отражением ситуации недостатка валового дохода на покрытие произведенных затрат6. Если же в качестве критерия несостоятельности предприятия принять его неспособность обеспечить использование производственных факторов с некоторой эффективностью (убыточное функционирование), то можно прийти к следующим выводам:

1) порождаемое убыточностью неудовлетворительное состояние предприятия не является характеристикой несостоятельности, так как может быть следствием рыночной стратегии фирмы (например, использование демпинговых цен при завоевании рынка). Отсюда вытекает, что убыточность здесь явление кратковременное, связанное с достижением долгосрочной устойчивости;

2) безубыточность предприятия не является гарантией сохранения его в качестве состоятельного хозяйственного субъекта, поскольку стратегически ошибочная инвестиционная политика, низкая эффективность организационно-управленческой структуры и другие факторы могут привести к устойчивому снижению рентабельности. В итоге может возникнуть ситуация, при которой фирма, сохраняя состоятельность производственно-технического потенциала, окажется несостоятельной как объект предпринимательства.

Таким образом, убыточность отражает лишь один срез такой сложной характеристики как несостоятельность и является лишь заключительной ее составляющей, когда несостоятельное положение предприятия становится очевидным и ясным для всех контрагентов.

Поэтому к основным причинам несостоятельности можно отнести следующие:

1. Долговременное снижение спроса (конец жизненного цикла товара) или изменение функции спроса на продукцию предприятия, способные сместить уровень цены в область, находящуюся ниже уровня средних издержек.

2. Резкий рост постоянных или переменных издержек может увеличить общие расходы до уровня, превышающего цену товара7.

Таким образом, первая причина несостоятельности предприятия лежит в области маркетинга, а вторая — в финансовой сфере. Следовательно, маркетинговая стратегия служит отправным пунктом финансового оздоровления предприятия, а стратегия финансовой реструктуризации - его финалом.


1.3. Процедуры банкротства

При рассмотрении дела о банкротстве должника - юридического лица применяются следующие процедуры банкротства, а именно:

- наблюдения - процедура банкротства, вводимая с момента

принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом в целях обеспечения сохранности имущества, проведение анализа финансового состояния должника, составления реестра требований кредиторов и проведения первого собрания кредиторов;

- финансовое оздоровление - процедура банкротства, применяемая к должнику в целях восстановления его платежеспособности и погашения задолженности в соответствии с графиком;

- внешнее управление - процедура банкротства, которую арбитражный суд на основании решения собрания кредиторов вводит в целях восстановления платежеспособности должника с передачей полномочий управления должником внешнему управляющему;

- конкурсное производство - процедура банкротства, применяемая к должнику, признанному банкротом, проводимая в целях соразмерного удовлетворения требований кредиторов из средств, полученных путем продажи в установленном порядке имущества должника;

- мировое соглашение - процедура банкротства, применяемая на любой стадии рассмотрения дела о банкротстве в целях прекращения производства по делу о банкротстве путем достижения согласия между должником и кредитором.


Рассмотрим основные процедуры более подробно.

Наблюдение

Если досудебная санация не проводилась, возбуждается производство по делу о банкротстве; с данного момента начинается период наблюдения. В течение периода наблюдения проводятся мероприятия, направленные на выявление экономического состояния должника и способные определить его дальнейшую судьбу. В течение наблюдения, наряду с руководством должника (которое не отстраняется от исполнения своих обязанностей), действует временный управляющий, утверждаемый арбитражным судом. Рассмотрим его функции:

В обязанности временного управляющего входит обеспечение сохранности имущества должника (поскольку на практике нередки ситуации, когда руководитель должника до первого заседания арбитражного суда скрывает активы вверенного ему предприятия (в соответствии с п.2 ст.64 Закона).

С согласия временного управляющего органами управления должника может быть принято решение8:

а) о реорганизации должника (во всех пяти формах - слияния, присоединения,
выделения, разделения, преобразования);

б) о ликвидации должника;

в) о создании юридических лиц или об участии в иных юридических лицах (за
исключением ассоциаций (союзов));

г) о создании филиалов и представительств;

д) о выплате дивидендов;

е) о размещении должником облигаций и иных эмиссионных ценных бумаг;

ж) о выходе из состава участников должника - юридического лица,
приобретении у акционеров ранее выпущенных акций.

Все эти меры служат сохранению активов должника и тем самым направлены на стабилизацию его экономического положения.

2. Вторая основная обязанность временного управляющего – осуществление анализа финансового состояния должника.

Временный управляющий изучает и выявляет количество и состояние активов должника; наличие и характер дебиторской задолженности; перспективность деятельности предприятия-должника; размер требований кредиторов; состав имущества должника, находящегося у третьих лиц, и т.д.

На практике часто временный управляющий, составляя заключение о

возможности восстановления финансового состояния должника, указывает

способы, которые могли бы привести к этой цели, применимые и эффективные

для данного должника.

В обязанности временного управляющего входят так же выявление кредиторов должника, ведение реестра требований кредиторов и созыв первого собрания кредиторов, которое представляет интересы всех кредиторов при проведении процедур банкротства. С даты введения финансового оздоровления или внешнего управления, признания арбитражным судом должника банкротом и открытия конкурсного производства, или утверждения мирового соглашения наблюдение прекращается.

Финансовое оздоровление.

Финансовое оздоровление вводится арбитражным судом на основании решения собрания кредиторов, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2 и 3 статьи 75 настоящего Федерального закона. Одновременно с вынесением определения о введении финансового оздоровления арбитражный суд утверждает административного управляющего, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 75 настоящего Федерального закона.

Административный управляющий в ходе финансового оздоровления обязан:

-вести реестр требований кредиторов;

-созывать собрания кредиторов в случаях, установленных настоящим Федеральным законом;

  •  рассматривать отчеты и осуществлять контроль о ходе выполнения плана финансового оздоровления и графика погашения задолженности, предоставляемые должником, и предоставлять заключения о ходе выполнения плана финансового оздоровления и графика погашения задолженности собранию кредиторов;
  •  осуществлять контроль за своевременным исполнением должником текущих требований кредиторов;
  •  в случае неисполнения должником обязательств в соответствии с графиком погашения задолженности требовать от лиц, предоставивших обеспечение

исполнения должником обязательств в соответствии с графиком погашения

задолженности, исполнения обязанностей, вытекающих из предоставленного

обеспечения;

План финансового оздоровления

  1.  План финансового оздоровления, подготовленный учредителями
    (участниками) должника, собственником имущества должника - унитарного
    предприятия, утверждается собранием кредиторов и должен предусматривать
    способы получения должником средств, необходимых для удовлетворения
    требований кредиторов в соответствии с графиком погашения задолженности, в
    ходе финансового оздоровления.

 2. Графиком погашения задолженности должно предусматриваться
погашение всех требований кредиторов, включенных в реестр требований
кредиторов, не позднее чем за месяц до даты окончания срока финансового
оздоровления, а также погашение требований кредиторов первой и второй
очереди не позднее чем через шесть месяцев с даты введения финансового
оздоровления.

Совокупный срок финансового оздоровления и внешнего управления не может превышать два года.

Внешнее управление

Основную роль в решении вопроса о назначении внешнего управления играют кредиторы, которые, по сути, решают: получить очень незначительную сумму средств (а возможно, не получить ничего) немедленно, либо значительно большую сумму (а возможно, весь долг полностью) по истечении определенного срока.

Анализ практики позволяет сделать вывод о том, что в большинстве случаев кредиторы выбирают путь, наиболее перспективный для должника, поскольку кредиторы больше кого бы то ни было заинтересованы в восстановлении экономического положения должника.

С момента введения внешнего управления:

-   руководитель должника отстраняется от должности, управление делами должника возлагается на внешнего управляющего;

отменяются ранее принятые меры по обеспечению требований кредиторов, вводится мораторий на удовлетворение требований кредиторов по денежным обязательствам и обязательным платежам должника. На сумму требований кредитора по денежным обязательствам и (или) обязательным платежам, установленным на момент введения внешнего управления, начисляются проценты в порядке и размере, которые предусмотрены статьей 395 ГК РФ, (т.е. по учетной ставке ЦБ РФ) Рассмотрим основные права и обязанности внешнего управляющего:

Внешний управляющий вправе9 :

самостоятельно распоряжаться имуществом должника с некоторыми ограничениями;

заключать от имени должника мировое соглашение;

заявлять отказ от исполнения договоров должника.

Планом внешнего управления могут быть предусмотрены следующие меры по восстановлению платежеспособности:

- перепрофилирование производства

- закрытие нерентабельных производств

- взыскание дебиторской задолженности

- продажа части имущества;

- уступка прав требования должника;

- увеличение уставного капитала должника за счет взносов участников и

третьих лиц;

- размещение дополнительных обыкновенных акций должника;

продажа предприятия должника;

замещение активов должника;

иные меры по восстановлению платежеспособности должника.

 По результатам рассмотрения отчета внешнего управляющего собрание кредиторов вправе принять одно из следующих решений:

- о прекращении внешнего управления в связи с восстановлением
платежеспособности должника и переходе к расчетам с кредиторами;

- об обращении в арбитражный суд с ходатайством о прекращении производства по делу в связи с удовлетворением всех требований кредиторов в соответствии с реестром требований кредиторов;

- об обращении в арбитражный суд с ходатайством о признании должника
банкротом и об открытии конкурсного производства;

-  о заключении мирового соглашения10.

Рассмотренный собранием кредиторов отчет внешнего управляющего

подлежит утверждению арбитражным судом.

Конкурсное производство

В случае нецелесообразности введения внешнего управления, а также по иным основаниям, предусмотренным законом «О несостоятельности (банкротстве)», арбитражный суд самостоятельно или по ходатайству собрания кредиторов принимает решение о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

С момента признания должника банкротом:

- срок исполнения всех денежных обязательств должника, а также отсроченных обязательных платежей должника считается наступившим;

- прекращается начисление неустоек (штрафов, пени), процентов и иных финансовых (экономических) санкций по всем видам задолженности должника; Конкурсный управляющий с момента своего назначения осуществляет следующие функции:

   - принимает в ведение имущество должника, проводит инвентаризацию и оценку имущества должника и принимает меры по обеспечению его сохранности;

   -  анализирует финансовое состояние должника;

-принимает меры, направленные на поиск, выявление и возврат имущества должника, находящегося у третьих лиц;

 - вести реестр требований кредиторов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. После проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к продаже указанного имущества на открытых торгах.

Вырученные от реализации имущества средства используются для удовлетворения требований кредиторов в соответствии с установленной очередностью:

- вне очереди покрываются судебные расходы, расходы, связанные с выплатой вознаграждения арбитражному управляющему, реестродержателю; текущие коммунальные и эксплуатационные платежи, необходимые для осуществления деятельности должника; требования кредиторов, возникшие в период после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и до признания должника банкротом, а также требования кредиторов по денежным обязательствам, возникшие в ходе конкурсного производства, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом; задолженность по заработной плате, возникшая после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом, и по оплате труда работников должника, начисленная за период конкурсного производства;

в первую очередь, также удовлетворяются требования граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни и здоровью;

во - вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда с лицами, работающими по трудовому договору, и по выплате вознаграждений по авторским договорам;

- в третью очередь производятся расчеты с другими кредиторами. Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога преимущественно перед иными кредиторами, за исключением обязательств перед кредиторами первой и второй очереди, права требования по которым возникли до заключения соответствующего договора залога.

Определение арбитражного суда о завершении конкурсного производства является основанием для внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о ликвидации должника.

Мировое соглашение

На любой стадии рассмотрения арбитражным судом дела о банкротстве должник и кредиторы вправе заключить мировое соглашение.

Мировое соглашение должно содержать положения о размерах, порядке и сроках исполнения обязательств должника и (или) о прекращении обязательств должника предоставлением отступного, новацией обязательства, прощением долга либо иными способами, предусмотренными гражданским законодательством Российской Федерации.

Мировое соглашение может содержать условия:

-об отсрочке или о рассрочке исполнения обязательств должника;

-об уступке прав требования должника;

-об исполнении обязательств должника третьими лицами;

-о скидке с долга;

-об обмене требований на акции;

-об удовлетворении требований кредиторов иными способами.

Мировое соглашение может быть заключено после погашения задолженности по требованиям кредиторов первой и второй очереди, или внешнего управления является основанием для прекращения производства по делу о банкротстве.

В случае утверждения мирового соглашения арбитражным судом в ходе финансового оздоровления прекращается исполнение графика погашения задолженности.

Если мирового соглашения утверждено арбитражным судом в ходе конкурсного производства, с даты утверждения мирового соглашения решение арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства не подлежит дальнейшему исполнению.

С даты утверждения мирового соглашения должник или третье лицо приступает к погашению задолженности перед кредиторами.

Таким образом, современное российское законодательство о банкротстве преследует две основных цели (для достижения каждой из которых выработаны особые средства).

Во-первых, необходимо изъять из гражданского оборота субъектов, не

способных функционировать, принося прибыль и добросовестно исполняя свои обязательства перед контрагентами. Ликвидация таких субъектов способна только оздоровить экономику.

Во-вторых, закон должен помочь восстановлению финансового положения должника, испытывающего временные трудности, обладающего значительным финансовым потенциалом


1.4.Особые причины неплатежеспособности и банкротства российских предприятий.

В условиях плановой экономики, когда все вокруг принадлежало одному собственнику - государству, понятие "банкрот" в России было  чем-то весьма отвлеченным. Государство в случае финансовой несостоятельности того или иного предприятия просто перераспределяло финансовые ресурсы от одного хозяйственного субъекта к другому.

Ситуация совершенно изменилась, когда в нашей стране началось строительство цивилизованного рынка. Проблема неспособности предприятия платить по своим обязательствам стала весьма актуальной.

Российская экономика накануне ее реформирования именовалась экономикой развитого социализма. Она формировалась многие десятки лет и обрела ряд специфических характеристик, совершенно неведомых рыночной экономике.

 В отличие от рыночной экономики, где предприятия создаются и находят свое место на карте страны как продукт инициативы предпринимателей,
заинтересованных в доходах от открывающихся рынков, российская экономика в основном была выстроена после 30-х годов на основе централизованных  планов из расчета единых и достаточно низких энергетических и транспортных тарифов.

В результате создалась сеть очень больших, малогибких предприятий с высокой степенью монополизма, с высокой энергоемкостью и значительной зависимостью от транспортной сети. Многие из них оказались совершенно неконкурентоспособными, когда на российский рынок стали поступать импортные товары.

 Очень многие заводы строились как универсальные производства для
выпуска единичных и мелкосерийных изделий. Подобные заводы, которые можно назвать заводами-конгломератами, представляют из себя по сути большую хорошо оснащенную мастерскую, не способную, однако, производить прибыль. В условиях рынка такие предприятия также оказались неконкурентоспособными.

 Социалистическая экономика всегда отличалась высоким уровнем
милитаризации, большим количеством оборонных и работающих на оборонные нужды предприятий, где производство гражданской продукции, так называемых товаров народного потребления, составляло очень небольшой удельный вес.

Снижение государственного оборонного заказа поставило такие предприятия в очень сложное положение.

В 1930—1950 гг. вообще не существовало понятия прибыли. Доходы

предприятий изымались в полном объеме, еще в момент отгрузки

предприятиями продукции. На верхних уровнях управления народным

хозяйством эти доходы складывались и перераспределялись.

Предприятия получали капитальные вложения, фонд заработной платы и так вплоть до суммы командировочных расходов, т.е. фактически были поставлены в условия жесткой сметы расходов, которая никогда не увязывалась с реальной прибыльностью предприятия.

Соответственно развился менталитет, ориентированный:

исполнять планы и сметы, но не обученный навыкам управления финансами; при любом подходящем случае просить у государства, считая это естественным правом; тратить заработанное и полученное на то, что раньше особо не допускалось или сдерживалось (на инвестиции, элементы внешней роскоши — иномарки, стильную мебель, на загранкомандировки и т.п.).

Вся эта совокупность специфических характеристик определила особую предрасположенность многих российских предприятий к кризису и предбанкротным явлениям в условиях реформирования экономики. Фактически при господстве монополий — предприятий-гигантов, не имевших на внутреннем рынке конкурентов, был спровоцирован интерес к росту доходов предприятий за счет роста цен на продукцию при пониженных объемах производства. Это привело к резкому росту цен и одновременному снижению объемов производства, начиная с января 1992 г.

Рост цен и спад производства одновременно сопровождались прогрессивным ростом всех видов неплатежей и, прежде всего, между предприятиями. Переход к рынку означает тяжелый структурный кризис экономики. Огромное количество предприятий становится ненужными. Не нужна их продукция, их оборудование. Этот кризис развивается лавинообразно: по цепочке начинают сворачивать производство поставщики и потребители предприятия. В стране возникает явление так называемого "штопора кризиса": одновременно все производители из-за неопределённости конъюнктуры сбрасывают производство. В это же время появляются иностранные конкуренты, имеющие стабильные источники доходов и надёжные каналы инвестиций. В итоге кризис продолжает углубляться. Финансовая несостоятельность, неспособность оплатить свои долги становится массовым явлением. Одно разоряющееся предприятие тянет за собой другие.

Банкротство - это цивилизованная форма недопущения физической остановки производства. Предприятие может формально существовать долго, накапливая долги и увеличивая число кредиторов. Необходимо наведение порядка до наступления безнадежного положения, когда денег не дают даже на текущую деятельность. И в таком положении оказалась большая часть российских предприятий.


1.5. Правовые основы банкротства

Институт банкротства не является новшеством для экономико-правовых систем различных стран. Так,  во Франции закон о банкротстве впервые был принят в наполеоновские времена - в 1807г, изменения в него были внесены в 1838г. В Германии в 1877 году был принят закон о конкурсном производстве, а в 1935 году - закон о мировом соглашении. В Англии первый закон о банкротстве был принят в 1543году, и с тех пор он реформировался восемь раз. В России развитие института банкротства проходило поэтапно. Первый этап -банкротство в дореволюционной России. Истории известно о существовании нескольких проектов Уставов о несостоятельности (1740, 1753, 1763, 1768гг.), которые, не став законами, тем не менее, имели ограниченное применение на практике, а также два конкурсных устава - 1800 и 1832гг., которые применялись весьма широко. Второй этап — советское конкурсное право в период нэпа, когда нормы о несостоятельности были включены в Гражданский кодекс РСФСР 1922 года, затем в Гражданско-процессуальный кодекс в 1927 году. Конкурсное право этого периода существенно отличалось от дореволюционного. Процесс о несостоятельности был весьма сокращен (часто в ущерб качеству), проводился не кредиторами (практически не имевшими никаких прав), а государственными органами.

Со свертыванием НЭПа применение института несостоятельности на практике прекратилось, в связи с чем через некоторое время соответствующие разделы были исключены из кодексов, а также из учебников по гражданскому праву и процессу «как не имеющие практической значимости». Советское право отказалось от регулирования отношений, связанных с несостоятельностью, поскольку существование этого института совершенно несовместимо с монополией государственной собственности и господством плановых начал в экономике.

Третий этап развития конкурсного права - возрождение института несостоятельности. Первая такая попытка была предпринята в связи с Указом Президента РФ от 14 июня 1992 года №623 «О мерах по поддержке и оздоровлению несостоятельных государственных предприятий (банкротов) и применения к ним специальных процедур». Однако Указ имел большое количество ошибок и недоработок, поэтому нашел весьма ограниченное применение на практике и совсем недолго просуществовал. Его заменил принятый 19 ноября 1992 года Закон «О несостоятельности (банкротстве) предприятий», который, несмотря на все свои недостатки и пробелы, имел и положительный эффект. Основным принципом этого закона был так называемый принцип неоплатности, тоесть для того, чтобы предприятие обанкротить, нужно было доказать, что пассивов у него больше , чем активов. Это была попытка синтезировать элементы законодательства стран развитого капитализма: США и европейских государств. Но в Америке и Европе (кроме Франции) разная направленность, если можно так сказать, дел о банкротстве: за океаном приоритет интересов должника; он, должник, часто и возбуждает дело о собственной несостоятельности. В большинстве европейских стран, напротив, приоритетными являются интересы кредиторов. Смешение систем или принципов, в законе 1992 года ни к чему хорошему, ни привело. Закон так и остался бездейственным.

Следующим этапом развития законодательства о банкротстве стало принятие в марте 1998 года Федерального Закона «О несостоятельности (банкротстве)», который внес немалое количество новелл и высоко оценивается как отечественными, так и зарубежными специалистами. В основу этого закона был положен принцип неплатежеспособности, означающей способность должника покрывать свои краткосрочные обязательства оборотными активами и при этом не потерять возможность продолжать свой бизнес. Однако и здесь имеются свои неточности и недоработки, которые проявились на практике и потребовали исправления и устранения: полная незащищенность должника, участие государства в процедуре банкротства только на этапе первого собрания кредиторов, афелированность большинства арбитражных управляющих и другие. Практика применения действующего законодательства о несостоятельности выявила недостаточную защиту прав и законных интересов различных лиц, участвующих в процедуре банкротства, а также проблемы, позволяющие использовать законодательство о банкротстве как механизм для избавления от конкурентов, ухода от налогообложения, необоснованного перераспределения собственности.

Новый Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», принятый 27 сентября 2002г., значительно отличается от действующих ранее редакций и включает в себя целый ряд положений, являющихся новыми для российского законодательства. Он отличается от предыдущих прежде всего большим объемом. Если в Законе 1992г. была 51 статья, в Законе 1998 г. -189, то в новом Законе их-223. Появились новые институты: процедуры финансового оздоровления, саморегулируемые организации арбитражных управляющих, проверка обоснованности заявленных требований в судебном заседании в целях введения процедуры наблюдения, банкротство стратегических предприятий и другие. Новизна Закона состоит также в большом количестве новелл, содержащихся в его нормах, в том числе в составе ранее известных институтов. Рассмотрим их подробнее.

1. Значительно расширен круг лиц, которые могут быть признаны банкротами -юридические лица, за исключением казенных предприятий, учреждений, политических и религиозных учреждений граждане, как являющиеся так и не являющиеся индивидуальными предпринимателями.

Однако, учитывая требования п.2 ст. З ГК РФ о том, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ, а также то, что ГК РФ относит к сфере регулирования специального закона о банкротстве только основания и порядок признания должника банкротом (п.5 ст.25,п.2 ст.65 ГК РФ), впредь,  до внесения соответствующих изменений в ГК, должны применяться его нормы, определяющие круг лиц ,которые могут быть признаны банкротами. Такими лицами являются:

- индивидуальные предприниматели

- коммерческие организации, за исключением казенных предприятий

- некоммерческие организации, действующие в форме потребительских кооперативов либо благотворительных или иных фондов.

2. Законодатель приравнял к кредиторам, наряду с лицами, имеющими права требования к должнику по гражданско-правовым денежным обязательствам, лиц, имеющих права требования к должнику по уплате задолженности по обязательным платежам(субъект публичного права.)

3. Детально изложены правила о составе и размере денежных обязательств и обязательных платежей, подлежащих определению на дату подачи в Арбитражный суд заявления о признании должника банкротом, на дату введения каждой процедуры банкротства, а также тех, которые выражены в иностранной валюте. Уточнен подлежащий учёту состав и размер денежных обязательств и обязательных платежей для определения наличия признаков банкротств11.

4. Введено общее понятие текущих платежей, под которыми понимаются денежные обязательства и обязательные платежи , возникшие после заявления о признании должника банкротом, а также денежные обязательные платежи , срок исполнения которых наступил после введения соответствующей процедуры банкротства12 (ст. З).Требования кредиторов по таким платежам не включаются в реестр требований кредиторов и подлежат удовлетворению по мере их возникновения.

5. Изменены внешние признаки банкротства. Дело о банкротстве может быть возбуждено арбитражным судом, если требование к должнику, юридическому лицу, в совокупности составляет не менее 100 000 рублей, а к должнику гражданину -не менее 10 000 руб., если иное не предусмотрено законом о банкротстве.

6. Ограничен круг лиц, имеющих право на обращение в Арбитражный суд с заявлением о признании должника банкротом. Таким правом обладают: должник, конкурсные кредиторы и уполномоченные органы13.

В целях устранения злоупотреблений правом со стороны недобросовестных кредиторов усовершенствован порядок начала процедуры банкротства.

Процедура наблюдения вводится на основании заявления кредитора либо уполномоченного органа о признании должника банкротом только после проверки его требований в специальном судебном заседании.

На специальном заседании суда присутствует только кредитор, подавший заявление, и должник. Это позволит исключить возможность неосновательного ограничения прав должника, которое допускается действующим законом и позволит защитить эффективных собственников от недобросовестных действий иных лиц. Для возбуждения дела о банкротстве принимаются во внимание требования к должнику, подтвержденные вступившим в законную силу решением суда, или задолженность по обязательным платежам или иным исполнительным документам, а также требования, признанные должником не ранее, чем за 1 месяц до даты подачи заявления о банкротстве.

7. Оптимизация прав защиты интересов кредиторов. В целях защиты интересов государства-кредитора по налоговым платежам и предоставления равных прав для конкурсных кредиторов и государства-кредитора предлагается предоставить уполномоченному федеральному органу право голоса в деле о банкротстве с одновременным переводом требований по обязательным платежам в одну очередь с остальными коммерческими кредиторами. Данное положение позволит создать равные условия для конкурсных кредиторов и государства-кредитора на всех стадиях дела о банкротстве (ранее государство-кредитор было привилегированным кредитором в конкурсном производстве, т.е. требования по налогам удовлетворялись в более раннюю очередь, чем требования коммерческих кредиторов, однако государство-кредитор по налогам не имело права голоса на собраниях кредиторов, кроме первого).

8. Детально регламентированы правила проведения собрания кредиторов, включая уведомление участников о проведении собрания кредиторов, порядка его созыва и принятия решений14.Эти правила подлежат применению ко всем процедурам банкротства. Правительство РФ должно  утвердить правила подготовки, организации и проведения собрания кредиторов и комитета кредиторов. Участниками собрания кредиторов с правом голоса являются конкурсные кредиторы и уполномоченные органы. По закону 1998 г. уполномоченные органы обладали правом голоса только в случаях предусмотренным законом.

9. По-новому определяется кворум собрания кредиторов. Собрание кредиторов правомочно, если на нем присутствовали конкурсные кредиторы, включенные в реестр требований кредиторов и обладающие более 50% голосов общего числа голосов от общего числа голосов конкурсных кредиторов и уполномоченных органов, включённых  в реестр требований кредиторов.

10. Детально определен порядок ведения реестра требований кредиторов, который отражает сведения о кредиторах, размере их требований очередности удовлетворения указанных требований и основания их возникновения. Обязанность вести реестр требований кредиторов возлагается на арбитражного управляющего или реестродержателя. До проведения первого собрания кредиторов соответствующее решение принимается временным управляющим.

11. Существенно изменился статус арбитражного управляющего. Им может быть гражданин РФ, который зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, имеет высшее образование, стаж руководящей работы не менее 2 лет, сдал теоретический экзамена по программе подготовки арбитражных управляющих, прошел стажировку сроком не менее 6 месяцев в качестве помощника арбитражного управляющего, не имеет судимости за преступление в сфере экономики, преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие, является членом одной из СОАУ15. Права обязанности и ответственность арбитражного управляющего в отдельных процедурах предусмотрены нормативами этих процедур.

12.Новыми являются правила о страховании ответственности арбитражных управляющих на случай причинения убытков лицам, участвующим в деле о банкротстве. Договор страхования должен быть заключен на срок не менее года с его обязательным последующим возобновлением на тот же срок. Минимальная страховая сумма по договору страхования не может быть менее 3 млн. руб. в год. Кроме того арбитражный управляющий в течении 10 дней с даты его утверждения арбитражным судом по делу о банкротстве должен дополнительно застраховать свою ответственность в размере, зависящем от балансовой стоимости активов должника16.

13.Финансовое оздоровление - новая процедура банкротства, которая применяется к должнику в целях восстановления его платежеспособности и погашения задолженности в соответствии с графиком погашения задолженности. Реализация указанной процедуры по существу означает реструктаризацию задолженности должника - юридического лица. Предоставление обеспечения (залог, банковская гарантия, поручительство и иные способы не противоречащие Закону)-необходимое условие ведения процедуры финансового оздоровления.

14. Закон определяет органы, призванные осуществлять государственную политику в сфере финансового оздоровления и банкротства, их функции и полномочия: Правительство РФ федеральные органы исполнительной власти, включая регулирующий орган (ФСФО), органы власти субъектов РФ и органы местного самоуправления . Примечательно то, что на регулирующий орган не могут быть возложены функции Уполномоченного органа представляющего законные интересы государства как кредитора по денежным обязательствам и обязательным платежам ,и собственника имущества должника- унитарного предприятия, учредителя должника.

Предупреждение банкротства юридического лица, своевременное принятие соответствующих мер - обязанность учредителей (участников) юр. лица, собственника имущества унитарного предприятия, федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти, органов местного самоуправления.

Новый Закон, как и Закон 1998 г. предусматривает меры по предупреждению банкротства организаций, включая досудебную санацию. Меры по предупреждению банкротства могут быть осуществлены до момента подачи в Арбитражный суд заявления о признании должника банкротом. После принятия указанного заявления арбитражным судом начинают действовать специальные правила законодательства о банкротстве, в т.ч. ограничивающие или прекращающие полномочия органов управления должника.


1.6. Роль оценки при банкротстве и ликвидации предприятии

Один из видов антикризисного управления — оценочная деятельность. Антикризисное управление нефункционирующими активами подразумевает как реабилитацию, так и ликвидацию их.

Значение оценочной деятельности в процессе антикризисного управления  велико. Оценка способствует эффективности финансовой реструктуризации, восстановлению ликвидности, коммерческому доверию и кредитной дисциплине, препятствуя фиктивному банкротству и другим противоправным действиям. Оценочная деятельность ускоряет как процесс финансового оздоровления, снижая премию за риск кредитной организации и удешевляя стоимость капитала, так и процедуры банкротства, восстанавливая рыночную способность объективно оценивать индивидуальный риск кредиторов банка-банкрота17.

Оценка активов по рыночной стоимости нормализует деятельность вторичных рынков активов, не способствует вытеснению высококачественных активов нефункционирующими активами. Ведь эффективное антикризисное управление на базе развитой оценочной инфраструктуры способствует формированию и поддержанию рыночных ориентиров для переоцененных или недооцененных активов, например недвижимости или срочных продаж имущества. В результате рыночные участники могут адекватно определить необходимость дальнейшего сохранения этих активов18.

Итак, какую помощь оказывает оценка стоимости арбитражному управляющему на различных стадиях процедуры банкротства?

На стадии наблюдения оценка стоимости нужна для установления достаточности имущества должника для покрытия судебных издержек и расходов на вознаграждение арбитражным управляющим.

Когда на предприятии решением арбитражного суда введена процедура внешнего управления, оценка стоимости предприятия используется внешним управляющим при составлении плана внешнего управления. В частности, с помощью затратного и доходного подходов к оценке собственности определяется стоимость имущественного комплекса предприятия при возможной его продаже, а также оценивается стоимость отдельно взятых активов несостоятельного предприятия.

Кроме того, результаты оценки на стадии конкурсного производства помогают определить размеры конкурсной массы, которая сформируется в результате реализации имущества.

Конкурсный управляющий при продаже, например, имущественного комплекса организации в соответствии со ст. 110, 111, 130 Закона «О несостоятельности (банкротстве)» (2002 г.) должен воспользоваться услугами независимого оценщика для расчета стоимости этого имущественного комплекса и только потом выставлять его на торги.

Если же стоимость имущественного комплекса определяется без использования оценочных методов, то возникает большая вероятность искажения реальной стоимости, в результате чего кредиторы предприятия-должника, как правило, недополучают денежные средства в счет погашения своих требований19.

Так, если стоимость имущественного комплекса, полученная при использовании оценочных методов, окажется слишком высокой по сравнению с реальной рыночной стоимостью, то потенциальные покупатели откажутся от заключения сделки по покупке. Конкурсному управляющему придется продавать активы по отдельности (сроки конкурсного производства не позволяют бесконечно проводить торги), что в итоге приведет к физической ликвидации производственного комплекса и сделает невозможным его переход в руки эффективного собственника.

Наоборот, необоснованно заниженная стоимость имущественного комплекса предприятия-должника также «ударит по карману» кредиторов, поскольку в этом случае использование оценочных методов помогло бы найти реальную стоимость и соответственно увеличить конкурсную массу.

Рассматривая роль и функциональное назначение оценки собственности в системе антикризисного управления, можно отметить, что оценка стоимости:

1) очень важна для предприятия, оказавшегося в сложном финансовом положении, для антикризисного управляющего в качестве критерия принятия решений и последовательности действий (например, арбитражный управляющий может принять одно из следующих решений: перепрофилировать производство, закрыть нерентабельные участки, продать бизнес и т.д.);

2) выступает критерием эффективности применяемых антикризисным управляющим мер (о чем свидетельствует изменение стоимости предприятия в зависимости от принятия различных антикризисных решений);

3) служит исходной информацией для принятия определенных решений в ходе антикризисного управления;

4) играет немаловажную роль в арбитражном управлении при процедуре банкротства20.

Таким образом, оценка стоимости является неотъемлемым элементом системы антикризисного управления. Поэтому антикризисным управляющим необходимо разбираться в основных методах и подходах к оценке стоимости предприятия, знать законодательную базу в области оценочной деятельности для эффективного руководства предприятием в условиях кризисной экономики.

Поскольку значительную часть всех крупных предприятий, в том числе предприятия, речь о котором пойдет в настоящем дипломе далее, занимает недвижимость, в следующей главе будет более подробно рассмотрен вопрос оценки недвижимости.


II Оценка недвижимости.

2.1. Понятие и принципы оценки недвижимости

Под объектом недвижимости понимается товар, обращающийся на рынке, жестко связанный с участком земли, т.е. перенос его в другое место невозможен без его разрушения (утраты им потребительских свойств).

Для реализации дифференцированного подхода к оценке объектов недвижимости они классифицируются в зависимости от их существенных признаков, особенностей товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи.

Например, по происхождению объектов недвижимости подразделяются на естественные (природные) и искусственные (постройки). В свою очередь, естественные земельные участки (например, под застройку) и природные комплексы (месторождения)  для их эксплуатации, а также искусственные объекты (постройки) по этому же критерию классифицируются на постройки: жилые, офисные, торговые и т.д.

 Свободные земельные участки (под застройку) в зависимости от масштаба подразделяются на земельные массивы и отдельные земельные участки, а искусственные объекты, в частности жилые постройки, по этому же критерию подразделяются на комплексы зданий (микрорайон, дачный поселок и пр.) и отдельно стоящие здания (жилой дом, гостиница, мотель и пр.)21.

Теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов. Принципы оценки недвижимости могут быть объединены в следующие четыре группы:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.

2. Принципы, отражающие взаимоотношения компонентов собственности

3. Принципы, связанные с рыночной средой.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Все эти принципы взаимосвязаны. При анализе конкретной собственности одновременно могут быть задействованы сразу несколько принципов. Однако следует отметить, что они применимы далеко не к каждой оценочной задаче. Люди часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Одному принципу может придаваться наибольшее значение за счет другого, что будет определяться конкретной ситуацией или заинтересованным лицом.

  •  Принципы, основанные на представлениях пользователя, заключаются в полезности, замещении и ожидании.

Полезность. Собственность обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции.

Определение полезности: полезность — это способность имущества удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени22.

Замещение. Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Соответственно было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен при меньших затратах. Если инвестор анализирует поток дохода, то максимальная цена за него будет установлена в сопоставлении с ценами за потоки доходов от других объектов, характеризующихся схожим риском и качеством.

Определение замещения: принцип замещения гласит, что максимальная стоимость собственности определяете” наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

Сходным с принципом замещения является понятие альтернативных издержек, Альтернативные издержки — это то, что потеряет инвестор, отказавшись от альтернативных вариантов вложения средств и инвестируя именно в данное предприятие.

Ожидание. В общем, полезность объекта собственности связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод. Стоимость приносящих доход объектов определяется тем, какую чистую выручку от использования актива, а также от его перепродажи ожидает потенциальный покупатель. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего потока доходов. Однако ожидания, связанные с потоком доходов, могут меняться.

Определение ожидания: ожидание — это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.

Поскольку деньги приносят процент, то одна денежная единица, которая должна быть получена в будущем, имеет меньшую стоимость, чем нынешняя. Речь идет о стоимости денег во времени. Процесс приведения будущих долларов к их текущей стоимости называется дисконтированием. Для правильной оценки будущих доходов, ожидаемых от владения собственностью, очень важно скорректировать прогнозируемые будущие поступления на их стоимость во времени.

  •  Принципы, отражающие взаимоотношения компонентов собственности

Эти принципы включают: остаточную продуктивность земли, вклад, возрастающие и уменьшающиеся доходы, сбалансированность, экономический размер и экономическое разделение.

Остаточная продуктивность земли. В основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Чтобы понять это положение, нужно признать, что любой вид экономической деятельности обычно требует наличия четырех факторов производства. Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью.

Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три этих фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента. Экономическая теория гласит, что земля имеет "остаточную стоимость" и какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.

Определение остаточной продуктивности: остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

Остаточная продуктивность может иметь место, поскольку земля позволяет пользователю максимизировать выручку, минимизировать затраты, удовлетворять потребности в каких-либо удобствах или добиваться сочетания этих трех условий. Ниже приведены соответствующие примеры:

• Максимизация выручкивладелец магазин бытовой утвари заплатит больше за участок, находящийся на виду и легко доступный большему числу покупателей.

• Минимизация затрат — производитель автомобилей заплатит больше за тот участок, который расположен рядом железнодорожной веткой, чем за находящийся в центре деловой части города.

•   Удовлетворение  потребностей в удобствахпользователь-жилец  больше заплатит за место, с которого открывается красивый вид.

Вклад (предельная продуктивность). Вклад — это сумма прироста стоимости хозяйственного объекта в результате добавления какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор. Некоторые факторы увеличивают стоимость собственности на большую величину, чем связанные с ними затраты, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость. Например, новая покраска дома снаружи может улучшить его вид и сделать его более привлекательным. Однако в том случае, если цвет краски не соответствует рыночным стандартам, стоимость дома может снизиться.

Определение вклада: вклад — это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.

Возрастающая и уменьшающаяся отдача (доходность). По мере увеличения какого либо ресурса (при неизменности остальных факторов) рост чистой отдачи сначала увеличивается, а затем начинает уменьшаться. Соответственно, для каждого участка земли имеется оптимальная величина вложений в его улучшение. Обычно собственники земли должны ответить на вопрос, насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю. Ниже приведен пример решения подобной проблемы.

Определение возрастающих и уменьшающихся доходов: данный принцип гласит, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы.

Сбалансированность (пропорциональность). Все факторы производства должны находиться в таком соотношении, чтобы доходы от объекта были максимальны. Если к земле приложено слишком мало факторов производства, то она недозастроена. Если слишком много — перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно, и в соответствии с принципом остаточной продуктивности ее стоимость снижается. Все факторы производства должны находиться в надлежащем соотношении друг с другом, чтобы общие доходы от земли были максимальными.

Определение сбалансированности: любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

Например, собственник обнаружил, что максимальные доходы могут быть получены при строительстве на его земле четырех или пяти домов. В обоих случаях прибыль одинакова (принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи). Тем не менее, если строительство четырех домов принесет ту же прибыль, но с меньшим риском, чем строительство пяти домов, то принцип сбалансированности подсказывает, что четыре дома дадут оптимальную плотность застройки. При застройке участка четырьмя домами риск ниже, поскольку число сделок, необходимых для получения той же суммы прибыли, меньше. Решение компании будет зависеть от ее стратегических маркетинговых приоритетов.

Экономический   размер.    На   любом   рынке   существует   оптимальное количество земли, необходимое для эффективного использования различных типов собственности. Оптимальный масштаб застройки земли определяется условиями рыночной конкуренции и потребностями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением, который, однако, слишком мал или слишком велик для возможных пользователей, может потерять в цене на рынке. Например, лот на перекрестке дорог может быть идеальным местом для автозаправочной станции. Но если он слишком мал, то возникнут проблемы с доступом, будет ощущаться дефицит площадей для обслуживания и складирования. Если же он слишком велик, то избыточная земля не принесет дополнительной выручки действующей станции. Принцип экономического размера — это тот же принцип сбалансированности, хотя и рассматриваемый в иной плоскости. Примером может служить тот факт, что при объединении двух мелких участков земли в один оптимального размера повышается их суммарная стоимость.

Определение  экономического   размера:   экономический   размер  —  это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.

Экономическое разделение. Имущественные права на объект собственности следует разделять и соединять таким образом, чтобы его стоимость при этом увеличивалась.

  •  Принципы, связанные с рыночной средой. Они включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.

Зависимость. Принцип зависимости гласит, что стоимость имущества определяется не только его собственными качествами, но подвержена влиянию самых различных факторов внешней среды. Связи между объектом и его местоположением или внешней средой могут обнаруживаться как в ближайшем окружении - поселке, районе, городе, так и на региональном, общенациональном и транснациональном уровнях. Совокупность всех таких связей конкретного объекта называют его ситусом (от латинского место) или экономическим местоположением.

Так, для промышленного предприятия ситус определяется близостью к транспортным узлам, через которые доставляются производственные ресурсы, и вывозится произведенная продукция, близостью к местам продажи продукции, доступностью инженерной инфраструктуры, обеспечивающей производственный процесс, близостью к местам проживания работников.

Изменения в "экономической среде обитания" могут повлечь как повышение, так и снижение стоимости объекта. Однако и изменения в самом объекте могут вызвать изменения стоимости связанных с ним объектов.

Определение зависимости: стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения.

Соответствие. Стоимость объекта создается и сохраняется тогда, когда его характеристики соответствуют потребностям и ожиданиям рынка. Проект, который не соответствует рыночным стандартам, скорее всего, проиграет в финансовом отношении.

Так, проекты застройки недвижимости должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Это не значит, что все дома должны быть построены в одном архитектурном стиле. Тем не менее, архитектурные стили должны соответствовать типу землепользования.

Определение соответствия: соответствие — это то; в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Принципы регрессии и прогрессии наиболее характерны для рынка недвижимости.

Регрессия имеет место, когда участок земли оказывается перегруженным застройкой с учетом условий данного рынка. Например, если дом, постройка которого обошлась в два или более раз дороже, чем стоят дома, расположенные в его квартале, то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать реальные затраты на его сооружение. Продажная цена скорее всего будет ниже затрат на строительство. Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается цена оцениваемой собственности. Например, если в торговой зоне реконструируются несколько магазинов, то может возрасти стоимость всех магазинов зоны.

Предложение и спрос. Цена собственности растет при увеличении спроса и снижается при увеличении предложения, а когда предложение и спрос сбалансированы, рыночная стоимость обычно отражает затраты на производство.

Предложение — существующая в определенный момент зависимость между рыночной ценой товара и его количеством, которое продавцы хотят и могут продать (объемом предложения). Следует различать понятия "предложение" и "объем предложения": если объем предложения — это выраженное в физических единицах количество предлагаемого товара, то предложение — это закономерность, связывающая это количество товара с его ценой. Согласно закону предложения повышение рыночной цены товара при неизменных прочих условиях приводит к увеличению, а снижение — к уменьшению объема предложения. Таким образом, объем предложения и цена возрастают одновременно, т.е. кривая предложения всегда имеет положительный наклон.

Спрос существующая в определенный момент времени зависимость между рыночной ценой товара и его количеством, которое покупатели хотят и в состоянии приобрести (объемом спроса). Согласно закону спроса повышение рыночной цены товара при прочих равных условиях приводит к уменьшению, а снижение — к увеличению объема спроса. Следовательно, кривая спроса имеет отрицательный наклон.

Закон предложения и спросаэкономическая закономерность, связывающая объем спроса, объем предложения и цены товаров на рынке. Для заданных предложения и спроса путем совмещения соответствующих кривых может быть определена точка рыночного равновесия, в которой рыночная цена товара такова, что объемы предложения и спроса совпадают. При равновесной цене товара равновесный объем предложения совпадает с равновесным объемом спроса.

Определение предложения и спроси: предложение — это количество товаров, имеющихся в наличии по определенным ценам, спрос — “то количество товаров, желаемых по определенным иенам. Взаимодействие предложения и спроса определяю” цены.

Конкуренция. Люди стремятся максимально увеличить свое богатство. Если они видят, что другие извлекают избыточные или монопольные прибыли на данном секторе рынка, они пытаются сами проникнуть на этот рынок. Избыточные или монопольные прибыли — это суммы, превышающие те, которые разумно необходимы для компенсации предпринимательских усилий. Более высокие, чем обычно, прибыли стимулируют обострение конкуренции. Если конкуренция чрезмерна, прибыли могут опуститься ниже нормальных или в некоторых случаях вообще исчезнут.

Определение конкуренции: когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов.

Изменение Стоимость объекта собственности изменяется во времени. Объекты постепенно изнашиваются. Одни предприятия открываются, другие — закрываются. Характер использования земли изменяется под влиянием государства и частного сектора. Колеблются объем денежной массы и процентные ставки. Экономические условия открывают новые возможности. Международные события влияют на стоимость сырьевых товаров. Новая технология и социальное поведение создают новый спрос на недвижимость. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Человеческие устремления и вкусы претерпевают изменения. Среда расположения объекта проходит через фазы роста, зрелости, упадка и обновления. Все эти факторы и многие другие могут менять стоимость имущества в данном месте.

Определение изменения: стоимость имущества обычно не остается постоянной, а меняется с течением времени.

Аналитики должны отслеживать события, которые с большой долей вероятности повлияют на стоимость объектов собственности. Условия, существовавшие в прошлом, необязательно сохранятся в будущем. Чтобы правильно оценить стоимость будущих доходов от объекта, необходимо тщательно выверять базовые предположения относительно будущей выручки и затрат. Поскольку события и условия постоянно меняются, Оценщик придерживается профессионального стандарта — производит оценку на конкретную установленную дату.

  •  Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования — это совокупность принципов всех трех групп, которые были рассмотрены ранее. В соответствии с Международными стандартами оценки (МСО 1-4) понятие наилучшего и наиболее эффективного использования определяется как: "наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

При определении  вариантов наилучшего и оптимального использования объекта оценки обычно используются четыре основных критерия анализа:

1. Физическая возможность — физическая возможность того или иного использования собственности.

2. Допустимость с точки зрения законодательства — характер использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника имущества, и положениям зонирования.

3. Финансовая целесообразность — допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход его собственнику.

4. Максимальная продуктивность — кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта23.

Наиболее эффективный вариант использования — это разумное и вероятное применение, которое соответствует самой высокой стоимости объекта оценки на момент проведения его оценки. Зачастую, текущее использование объекта оценки не соответствует принципу наиболее эффективного использования.

Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки собственности положение о наилучшем и наиболее эффективным использованием представляет собой основу для дальнейшей стоимостной оценки объекта.


2.2. Определение стоимости объекта недвижимости

Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это и рыночная стоимость и стоимость замещения и стоимость воспроизводства.

В настоящее время, когда в России появляется нормальная база купли-продажи объектов недвижимости и формируется механизм банкротств предприятий, все чаще возникает необходимость в определении стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе и земельных участков) при купле и продаже имущества, получении кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участников предприятий, реорганизации и ликвидации их24.

Самой распространенной из стоимостей является рыночная стоимость. Под рыночной стоимостью в Международных стандартах оценки понимается расчетная величина, за которую имущество переходит от одного владельца к другому на дату оценки в результате коммерческой сделки  между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

На рыночную стоимость недвижимости влияют четыре объективных фактора: спрос, полезность, дефицитность и отчуждаемость объекта недвижимости. В отличие от рыночной стоимости на цену объекта недвижимости, как правило влияет множество субъективных факторов: ограничение во времени на совершение сделки у продавца или покупателя, неинформированность продавца или покупателя о рынке, условиях продажи, их настроение на момент совершения сделки купли-продажи.

В некоторых случаях  рыночная стоимость может выражаться отрицательной величиной. Например, это может быть при оценке устаревших объектов недвижимости, сумма затрат на снос которых превышает стоимость земельного участка, или при оценке экологически неблагоприятных объектов.

В зависимости от предполагаемого состояния объекта оценки различают стоимость при существующем использовании и ликвидационную стоимость.

Стоимость при существующем использовании – стоимость, определяемая исходя из существующих условий и целей использования  объекта оценки.  При этом предполагается, что объект останется действующим и продолжит функционировать в неизменной среде.

Ликвидационная стоимость -  стоимость объекта недвижимости в случае, если объект должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Данный вид стоимости определяется, например при ликвидации объекта вследствие банкротства и открытой распродаже на аукционе.

В зависимости от различных целей и ситуаций выделяют утилизационную стоимость,  инвестиционную, стоимость для целей налогообложения, специальную стоимость.

Инвестиционная стоимость предполагает оценку стоимости объекта недвижимости для конкретного инвестора или группы инвесторов. Инвестиционная стоимость определяется как стоимость для конкретного инвестора на основе его индивидуальных требований к инвестициям в отличие от понятия рыночной стоимости, рассматривающей среднюю, типичную сделку купли-продажи.

Если стоимость объекта недвижимости  оценивается для определения  гарантий при выдаче кредита, то рассчитывается залоговая стоимость объекта недвижимости – стоимость, которую кредитор надеется получить от продажи этого имущества на рынке.

В сфере страхования часто используются понятия восстановительной стоимости и стоимости замещения. Восстановительная стоимость эквивалентна затратам на воспроизводство точной копии объекта недвижимости или его отдельного элемента. В данном случае не обязательно, чтобы аналог был самым экономичным из возможных вариантов. Стоимость замещения эквивалентна созданию аналогичного по назначению объекта или его отдельного элемента, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки.

Стоимость для целей налогообложения – стоимость объекта недвижимости, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов.

Утилизационная стоимость – стоимость объекта недвижимости, равная рыночной стоимости материалов, из которых он состоит, с учетом затрат на утилизацию. Тесно связана с утилизационной стоимостью скраповая стоимость, представляющая собой вторичную стоимость,  массы материалов, из которых состоит оцениваемый объект.

Специальная стоимость – стоимость объекта недвижимости, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включаемые в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в Стандартах оценки. Например, разновидностями специальной стоимости являются страховая, таможенная и т.д.

2.3. Основные подходы и методы в оценке рыночной стоимости объектов недвижимости

При оценке любой собственности выделяют три классических подхода: затратный подход, подход сравнительного анализа продаж и доходный подход. В идеальном случае оценщик для оценки собственности должен использовать три классических подхода. Однако, зачастую, применение одного или другого подхода либо не возможно, либо существенно ограничено.

Например, затратный подход в оценке имущества, износ которого велик, может привести к большим погрешностям в результате расчета стоимости. Серьезные погрешности возникают из-за сложности определения суммарного износа. Рыночный подход не применим, если отсутствуют сопоставимые объекты аналоги, или ограничен, если исследуемый сектор рынка мало развит. В свою очередь, стоимость специализированных объектов нельзя оценить с помощью доходного подхода.

Таким образом, для выбора применяемых методов оценки оценщик должен тщательно проанализировать как сам объект оценки, так и рынок сопоставимых объектов. Невозможность или ограничения на применение какого-либо из них должны быть обоснованы в отчете об оценке.

2.3.1. Подход сравнительного анализа продаж

Подход сравнительного анализа продаж использует цены продаж аналогичных объектов в качестве доказательства стоимости объекта оценки. Если рынок приблизительно соответствовал условиям свободной конкуренции и не претерпел существенных изменений, аналогичный по всем параметрам объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену25.

Поскольку не существует двух абсолютно одинаковых объектов по всем существенным параметрам, (экономическим, физическим, правовым), возникает необходимость внесения поправок в цены объектов аналогов (объектов сравнения). Для приведения цены аналога к виду, сопоставимому со стоимостью объекта оценки, в эту цену объекта-аналога вводится соответствующая понижающая поправка, если по рассматриваемому параметру он лучше объекта оценки, и наоборот, повышающая — если аналог хуже объекта оценки.

Корректируется    цена    продажи    сравнимого    объекта-аналога    для моделирования стоимости объекта оценки. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам26.

Если объекты-аналоги существенно отличаются от объекта оценки по размерам (величине), сначала может определяться цена на некоторую единицу измерения (единицу общей или полезной площади, объема, количество мест в кинотеатре и т.д.), а затем уже к цене на эту единицу вводятся поправки для объектов-аналогов. Такая используемая для оценок единица размера объекта называется “единица сравнения”, а параметры, по которым могут вводиться поправки к ценам аналогов — “элементы сравнения”. К элементам сравнения всегда относится и время. Вводится поправка на разницу между датой оценки и датой определения цены аналога (поправка на изменение рыночных условий).

Для оценки объекта приведенные цены на единицу сравнения для аналогов умножаются на число таких единиц у объекта оценки, и получаются приведенные цены объектов-аналогов. Затем в качестве результата оценки по этому методу принимается некоторая величина, средняя для полученных приведенных цен объектов сравнения. При этом более близкие аналоги следует учитывать в большей степени.

Если приведенные цены разных объектов сравнения (аналогов) очень близки, есть веские основания полученный результат оценки считать адекватным рыночной реальности.

В этом методе учитывается баланс спроса и предложения. Цена аналога определяется на рынке под воздействием всего комплекса рыночных факторов и учитывает их все. Поэтому при наличии близких аналогов их приведенные цены являются наилучшими индикаторами рыночной стоимости объекта оценки. На них  в наименьшей степени влияют гипотезы оценщика, а максимально — рыночная реальность.

Метод сравнения продаж лучше всего работает, когда сопоставимые объекты недвижимости продаются часто, и есть достаточно достоверной рыночной информации об объектах-аналогах. Рынки с высоким уровнем конкуренции порождают цены продаж, отражающие истинную рыночную стоимость товара. На рынках с низким уровнем конкуренции цены скорее отражают стоимость инвестированного капитала.

В России этот метод может широко применяться только в наиболее развитых сектора рынка. И, наоборот, при отсутствии или слабой развитости рынка объектов, подобных оцениваемому, и если объект оценки является специализированным, либо обладает специфическими экономическими выгодами или обременениями, не соответствующими общему состоянию рынка, применение метода сравнения продаж затруднено и нецелесообразно.

2.3.2.  Затратный подход

Затратный подход предполагает, что стоимость существующего объекта равна затратам на строительство (производство) аналогичного объекта, который может служить заменой существующему объекту. У инвестора есть выбор между покупкой существующего имущества и производства нового, которое будет в равной степени удовлетворять его потребности, то есть иметь ту же полезность27.

Затратный подход при оценке недвижимости предполагает, что оценщик оценивает стоимость полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемой собственности (или ее активов), затем вычитают из нее сумму оцененного износа активов, и затем прибавляют стоимость участка земли как свободного

При оценке машин и оборудования в затратном подходе не учитывается стоимость земельного участка. В данном случае учитываются затраты на производство и реализацию с соответствующей нормой прибыли.

При оценке бизнеса затратный подход подразумевает оценку чистых активов предприятия.

Этот подход, иногда называемый методом суммирования затрат или инженерным подходом, основан на идее, что стоимость существующего объекта равна затратам на его производство за вычетом износа (для недвижимости добавляется стоимость земли). При этом под износом понимается не сумма бухгалтерских начислений, которая основана на сроке эксплуатации, а потери стоимости за счет физического разрушения, морального износа или изменений в экономической ситуации.

Затраты на возведение функционального аналога определяют стоимость замещения. Если же рассматриваются затраты на воспроизведение точной копии объекта, то определяется его восстановительная стоимость28..

С позиций потенциального покупателя, оценка по стоимости замещения представляется лучше мотивированной, чем оценка по восстановительной стоимости. Но при этом есть риск определить стоимость производства объекта, отличного от оцениваемого, так как функциональная эквивалентность всегда несколько условна. В России на практике чаще отдают предпочтение учету затрат на воссоздании копии оцениваемого объекта. Однако граница между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью его замещения всегда условна, и оценщику в каждом конкретном случае приходится решать вопрос о выборе того или иного вида стоимостной оценки в зависимости от условий применения затратного подхода. Если применяется оценка по восстановительной стоимости, то большее внимание требуется обращать на правильный учет функционального (морального) износа имущества из-за несоответствия объекта современным требованиям, предъявляемым к данному имуществу.

Когда рынок сбалансирован (долговременное равновесие спроса и предложения), цены на новые объекты равны затратам на производство, включая прибыль. Ее величина будет определяться вмененными издержками альтернативного варианта использования капитала. Затраты должны отражать состояние местного рынка и приведены к дате оценки29.

Главное преимущество затратного метода, определяющее его популярность в России, состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках.

Затратный метод опирается на солидную сметно-нормативную базу отечественного строительства, способную обеспечить надежную оценку затрат. Важно также, что такой подход к обоснованию стоимости адекватен типу экономического мышления многих российских хозяйственных руководителей старой советской школы. Расчеты стоимости, выполненные на знакомой нормативно-методической основе, воспринимаются ими с большим доверием, чем полученные путем гипотетических умозаключений оценщика.

Однако необходимо учитывать и серьезные ограничительные условия применения затратного метода оценки, вытекающие из его сути. Главное ограничительное условие связано с наличием принципиальных различий между величиной инвестиционных издержек и рыночной стоимостью имущества. Другое ограничение связано с наличием производственного лага — интервала времени на производство. Оба эти ограничения особенно существенны в условиях России.

В российских условиях затратный метод может широко применяться для оценки уникальных объектов, особенно недоходных (больниц, музеев, храмов и т.п.) при определении страховой и налогооблагаемой стоимости как нерыночных баз оценки. Но возможности его применения как основного для оценки рыночной стоимости с целью совершения сделок весьма ограничены.

2..3.3.   Доходный подход

Этот подход подразумевает оценку дохода, который приносит объект, и капитализацию этого дохода в текущую стоимость. В основе метода капитализации дохода лежит принцип ожидания, утверждающий, что стоимость собственности определяется величиной будущих выгод от владения  ею.

При использовании доходного подхода имеет большое значение и принцип замещения. Инвесторов интересует распределение во времени, гарантии и размер будущего дохода, при этом, как правило, им безразличен источник поступлений. Например, помещение капитала в недвижимость легко подменяется другими вариантами его вложения, и спрос на доходную недвижимость сильно зависит от доходности альтернативных вложений. Рост ставки процента или ожидаемых доходов от несвязанных с недвижимостью инвестиций уменьшает спрос на приносящую доход недвижимость и ее рыночную стоимость.

Доходный подход можно разделить на два метода: метод прямой капитализации; метод дисконтирования денежных потоков.

Метод прямой капитализации. Доход и стоимость могут быть связаны в этом методе простым выражением:

V   = NOI / R

где:

NOI— годовой чистый операционный доход;

Rкоэффициент капитализации;

Vстоимость.

При этом важно отметить, что в оценке доходной недвижимости коэффициент капитализации включает в себя как доход на капитал, так и возврат вложенных инвестиций.

Метод прямой капитализации справедлив для стабильного или стабильно изменяющегося годового дохода. При стабильно изменяющемся доходе коэффициент капитализации уменьшается на долгосрочный темп изменения дохода (формула Гордона)30.

Метод дисконтирования денежных потоков.

Возможно применение более сложной модели доходного метода путем дисконтирования доходов по периодам с учетом различной стоимости денег во времени:

где:

PV- текущая стоимость будущих денежных потоков,

С -  денежный поток периода t,

 i -  норма дисконтирования периода t.

SP – цена продажи

Знаменатель в формуле представляет собой фактор дисконта, определяемый на основе ставки дисконтирования (норма дохода на капитал). Второе слагаемое в этой формуле можно трактовать как реверсию (доход от перепродажи) недвижимости или как стоимость собственности (например, предприятие в целом) в остаточный период, когда доходы стабилизировались31.

Ставка дохода на капитал

Определяющее значение имеет понятие и содержание ставки аккумулирования и ставки дисконтирования. Эти ставки определяются на уровне ставки дохода на капитал, сложившейся на данном рынке инвестиций, или требуемой инвестором. Факторы, определяющие величину ставки дохода на капитал, нагляднее всего иллюстрируются с помощью кумулятивного метода определения размера ставки дохода, когда размер ставки дохода определяется как сумма безрисковой ставки процента, премии за риск, премии за низкую ликвидность и компенсации за управление инвестициями, характерными для данной сферы инвестиций.

Безрисковая ставка дохода

В странах Западной Европы и в США безрисковая ставка дохода определяется, как правило, исходя из ставки доходов по долгосрочным правительственным облигациям. Этот выбор обусловлен тем, что долгосрочные правительственные облигации характеризуются очень низким риском, связанным с неплатежеспособностью, и высокой степенью ликвидности. Кроме того, при определении ставки дохода по этому виду ценных бумаг учитывается долговременное воздействие инфляции. Долгосрочные (а не краткосрочные) облигации используются для того, чтобы обеспечить возможность сопоставления с инвестициями в собственный капитал предприятия (инвестиционного проекта) обычно осуществляемыми инвесторами на схожий период времени. Если необходимо определить реальную ставку дохода, то из показателя безрисковой ставки дохода, необходимо вычесть темп инфляции. В таблице ниже приведены показатели реальной и номинальной безрисковой ставок дохода для некоторых стран с развитой рыночной экономикой32.

Поскольку в России еще не развит рынок государственных цепных бумаг, то не представляется возможным брать, в качестве безрисковой ставки дохода, доход по ним. Наиболее приближенным по факторам риска к доходу по долгосрочным государственным облигациям в России считается ставка по долгосрочному валютному депозиту наиболее надежных банков. Премия за риск различна для различных сфер или объектов инвестирования. Так облигации компаний имеют меньший риск, чем привелигированные акции, а те, в свою очередь, имеют меньший риск, чем обыкновенные акции. Кроме того, в развитых странах публичные компании ранжируются по степени риска. Закрытые компании обычно считаются более рискованными, чем открытые. При оценке бизнеса риски конкретных компаний рассчитываются по составляющим факторам, например, по таким как ключевая фигура, стабильность деятельности, диверсификация клиентов и т.д. При оценке недвижимости риск девелопера обычно выше, чем риск пользователя, недвижимость с сильным арендатором считается менее рискованной, чем со слабым арендатором.

Премия за низкую ликвидность так же различна для разных сфер. Недвижимость или пакет акций в закрытой компании менее ликвидны по Отношению к акциям и облигациям публичных компаний.

Далее, для различных видов инвестиций необходим различный менеджмент, который включает заполнение налоговых декларации, выбор различных вариантов финансирования, принятие решения о сохранении или продаже активов. В недвижимости это также ревизия состояния объекта.

Таким образом, чем выше риск, чем ниже ликвидность и выше требования к инвестиционному менеджменту, тем выше требуемая ставка дохода.

Самым распространенным методом оценки величины премии за риск при оценке бизнеса является метод, согласно которому выявляются все присутствующие у проекта факторы риска, и в зависимости от степени риска каждому фактору присваивается значение

В зависимости от имеющейся рыночной информации возможно также применение метода валовой ренты, который отличается от традиционной капитализации ориентацией на валовой доход, а не на чистый операционный доход, очищенный от операционных расходов по обслуживанию собственности.

Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода:

- арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду;

- часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

Арендная плата — общепринятая и наиболее широко используемая база для определения доходности недвижимости при ее оценке.

Доходный подход наиболее удобен для тех видов собственности, которые чаще всего покупаются с целью извлечения дохода. К ним можно отнести как оборудование и недвижимость, так и предприятия в целом, а также различные нематериальные активы.

Согласование результатов.

Заключительным элементом аналитического исследования стоимостных характеристик оцениваемого объекта является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки. Целью сведения результатов всех используемых методов является определение наиболее вероятной стоимости оцениваемых прав на объект через взвешивание преимуществ и недостатков каждого из них. Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:

1. Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ;

2.. Способность отразить действительные намерения типичного покупателя и/или продавца, прочие реалии спроса/предложения;

3. Действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски);

4. Способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объекта, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки, потенциальная доходность и т.д,

Окончательное мнение о стоимости объекта оценки определяется на основе средневзвешенной величины между расчетами, полученными разными методами. Весовой коэффициент тому или иному методу устанавливается на основе выше описанных критериев.


III. Методологические основы определения ликвидационной стоимости

3.1. Сущность ликвидационной стоимости

Анализ и определение такой категории, как стоимость, всегда имеет очень большое значение для экономистов, а теория стоимости является одним из основных разделов экономической теории. Но сам термин «стоимость» почти отсутствует в научных трудах, в том числе из-за того, что имеет слишком много толкований, а в Х1Х-ХХ веках этот термин получил еще и идеологическую окраску.

Но часто, особенно в теории оценки, термин «стоимость» сопровождается поясняющими словами, например рыночная стоимость, восстановительная стоимость, налогооблагаемая стоимость и т. д., имеющими весьма конкретные определения. Оценщикам чаще всего приходится определять рыночную стоимость. Однако в Российской Федерации практика оценочной деятельности развивается быстрыми темпами и становится разнообразной. Именно разнообразие целей оценки заставляет оценщиков оперировать разными базами стоимости. При этом заметное место занимает ликвидационная стоимость.

Использование ликвидационной стоимости не ограничивается задачами антикризисного управления предприятиями-банкротами. Стали частыми случаи определения такого вида стоимости по просьбе финансовых учреждений, которые выдают кредиты под залог недвижимого имущества. Наконец, управление государственной собственностью включает такой элемент, как организация торгов через аукционы в ограниченные сроки.

Суть ликвидационной стоимости находит свое отражение в ряде стандартов, регулирующих оценочную деятельность в различных странах. Так, например, в нормах Королевского института чартерных сюрвейеров введено понятие «расчетная стоимость ограниченной реализации», одним из основных признаков которого является совершение сделки между добровольным продавцом и покупателем после «недостаточного периода маркетинга». Эту базу стоимости можно считать аналогом ликвидационной стоимости, определение которой приведено в постановлении Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519 «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности»:  «ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в сроки меньшие обычного срока экспозиции аналогичных объектов».    

В международных стандартах оценки, разработанных Международным комитетом по стандартам оценки (IVSC), аналогичным является определение ликвидационной стоимости как денежной суммы, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения должного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости.

В корпоративных стандартах Российского общества оценщиков (РОО) СТО РОО 26-03-96 приведена формулировка ликвидационной стоимости, или стоимости при вынужденной продаже. Отличием этой базы стоимости от рыночной стоимости является то, что продажа собственности произойдет в сроки, слишком короткие для проведения должного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости.

Во всех приведенных формулировках обращает на себя внимание присутствие лишь одного общего определяющего признака - эта реализация собственности в сроки, слишком короткие для проведения должного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. Такое понятие, как «вынужденность продажи» почти во всех (кроме СТО РОО 26-03-96) стандартах отсутствует.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник предприятия может получить при ликвидации предприятия и закрытии его бизнеса, раздельной распродаже активов и после расчетов со всеми кредиторами.

Различают три вида ликвидационной стоимости:

1. Упорядоченную, когда распродажа активов ликвидируемого предприятия осуществляется в течение разумного периода времени, с тем чтобы можно было получить максимально возможные цены продажи активов;

2. Принудительную, когда активы предприятия распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе;

3. Стоимость прекращения существования активов предприятия, когда активы предприятия не продаются, а списываются и уничтожаются. Стоимость предприятия в этом случае представляет собой отрицательную величину, так как в этом случае требуются определенные затраты на уничтожение материальных активов.

Совершенствование расчета этого вида стоимости, а, соответственно, методологической и методической базы, на сегодняшний день является крайне актуальной, так как произошедший в августе 1998 года финансово-экономический кризис породил резкое увеличение потребности в использовании ликвидационной стоимости у субъектов рыночной экономики.

Обзор отечественной литературы показал, что этой темой практически никто углубленно не занимался, в то время как ликвидационная стоимость является одним из главных элементов в системе антикризисного управления предприятиями-банкротами, исполнительного производства.

Единственным фактором, который влияет на величину ликвидационной стоимости и отличающий ее от рыночной, является фактор "вынужденности продажи", что характерно для нерыночных условий продажи недвижимости.

Таким образом, становится вполне очевидным, что для расчета ликвидационной стоимости в текущих российских условиях возможно применение следующего уравнения:

Слик. = Срын. х (1 - Квын.),

где:

Слик. - ликвидационная стоимость недвижимости;

Срын. - рыночная стоимость исследуемого объекта;

Квын. - корректировочная поправка на вынужденность продажи, при условии 0 < Квын. < 1.

Согласно приведенному уравнению, ликвидационная стоимость рассчитывается в два этапа. На первом этапе определяется рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости. На втором - рассчитывается величина корректировочной поправки на вынужденность продажи и внесения ее в значение рыночной стоимости, то есть рыночная стоимость корректируется на фактор "вынужденности продажи" (на нерыночные условия продажи).

Если расчет рыночной стоимости недвижимости не вызывает сложностей, то определение корректировочной поправки на вынужденность продажи и ее математическое обоснование вызывает множество вопросов. Чтобы придать расчету корректировочной поправки на вынужденность продажи математическое обоснование рассмотрим несколько методик определения ликвидационной стоимости.


3.2.Методы определения ликвидационной стоимости

Методика определения ликвидационной стоимости представляет собой актуальную проблему в оценочной практике. В частности это связано с обязательной оценкой имущества при процедуре банкротства. Определение ликвидационной стоимости обычно определяется исходя из сопоставления сделок и сроков экспозиции аналогичных объектов и исходя из этих данных, применяя определенные поправки, определяется стоимость объектов оценки. Данный метод может дать достоверное представление о ликвидационной стоимости при наличии достаточной информации о сделках с сопоставимыми объектами, при развитости рынка к которому принадлежит объект оценки. Однако применения данного метода может оказаться невозможным из-за отсутствия информации о сделках с сопоставимыми объектами или неразвитости рынка к которому принадлежит объект оценки. Данная ситуация обычно и происходит с объектами оценки для которых актуален большой срок экспозиции, так как, в основном, это объекты крупной недвижимости и другие низколиквидные, с высокой стоимостью воспроизводства, объекты, информация о сделках с которыми либо отсутствует, либо сделки с ними немногочисленны и не могут дать адекватного представления о влиянии срока экспозиции на стоимость объекта.

Другие методы определения ликвидационной стоимости основаны на предположениях об экспоненциальной или другой зависимости между сроком экспозиции и стоимостью собственности, при применении экспертных коэффициентов, при определении размера отношения рыночной и ликвидационной стоимости объекта. Данные методы весьма условны, в силу условности предположения что отношения на рынке имеют строгую математическую зависимость и не зависят от воли субъектов и других факторов, связанных с укороченным сроком экспозиции. Зачастую практикующие Оценщик вводят так называемые экспертные коэффициенты, выражающие отношение рыночной и ликвидационной стоимости для разных объектов, данные коэффициенты, как правило, основаны на "интуиции" экспертов и не имеют под собой внятного обоснования.

Описанная ниже  методики, чаще всего используются оценщиками при расчете ликвидационной стоимости имущества, именно в ситуации банкротства организации-собственника имущества.

Методика 1.

Первая методика определения ликвидационной стоимости основана не на сравнительном подходе и не на предположении о математической модели отношения срока экспозиции и стоимости объекта. Предлагаемый ниже подход основан на предположении о мотивах приобретателя имущества, как потенциального инвестора. Предлагаемый метод определения ликвидационной стоимости наиболее соответствует доходному подходу к оценке собственности.

Прежде всего стоит ясно уяснить, что стоимость - это не столько внутреннее свойство объекта, сколько свойство отношений, которые складываются вокруг этого объекта. Определение стоимости в рамках доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данное имущество сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого имущества.

Не стоит приводить доказательство, что ликвидационная стоимость объекта оценки всегда ниже его рыночной стоимости. Если рассуждать с точки зрения потенциального покупателя, приобретающего имущество по ликвидационной стоимости, на которого, впоследствии не будут наложены ограничения по срокам экспозиции приобретенного имущества по ликвидационной стоимости, данный покупатель может, затем, реализовать это имущество по рыночной цене. В итоге, разница между рыночной и ликвидационной стоимостью, будет являться чистым доходом такого покупателя. Таким образом, для инвестора будет привлекательна возможность приобрести объект оценки по ликвидационной стоимости, чтобы затем реализовать его по рыночной стоимости.

Если предположить, что при такой операции инвестор будет использовать заемные средства, его чистый доход будет уменьшен на величину оплаты заемных средств. Такая оплата будет зависеть от времени, на которое привлекаются заемные средства, необходимое на приобретение объекта и продажи его по рыночной цене. Если предположить, что инвестор выставит на продажу объект одновременно с началом срока экспозиции и будет обязан его выкупить одновременно с его окончанием, то время на которое необходимо привлечение заемных средств будет равно:

Tпривл. средств = Tэкспозиц.рыночн. - Tэкпозиц ликвид     (1)

где:

Tпривл. средств - время на которое привлекаются заемные средства;

Tэкпозиц ликвид..- срок экспозиции меньший, чем срок экспозиции обычный для аналогичных объектов, но обязательный для отчуждения оцениваемого имущества (срок экспозиции для продажи по ликвидационной стоимости.);

Tэкпозиц рыночн..- срок экспозиции обычный для аналогичных объектов, на которые не наложен императив обязательной "быстрой" продажи .

  Таким образом, чем короче срок экспозиции для продажи по ликвидационной стоимости, тем на большее время требуется привлечение заемных средств для последующей продажи по рыночной стоимости. Величина платы за заемные средства прямо пропорциональна сроку на который эти средства привлекаются и определяется по формуле:

Pзс = Pликвид. * (Tпривл. среств * iдисконт.) (2)

где:

Pзс - плата за заемные средства;

Pликвид. -ликвидационная стоимость объекта оценки;

iдисконт. -процентная ставка (ставка дисконтирования), отражающая норму доходности кредитора, предоставляющего заемные средства.

Процентная ставка, используемая в этой формуле, является аналогом ставки дисконтирования, так как ставка дисконтирования, "по сути представляет собой уровень доходности, на который согласился бы инвестор, принимая решение о вложении в конкретный проект" Величину ставки дисконтирования можно определить традиционными методами оценки капитальных активов (САРМ) или метом кумулятивного построения. На практике расчет iдисконт. будет зависеть от объекта оценки и должен учитывать все риски, связанные с приобретением объекта оценки по ликвидационной стоимости. К специфическим особенностям величины iдисконт. следует отнести возможный риск ситуации, отменяющей необходимость продажи объекта по ликвидационной стоимости. Например, ситуация с поворотом судебного решения, отменяющего возбуждение процедуры банкротства (правовой риск). В этом случае инвестор рискует не возмещением убытков, понесенных обязанностью исполнить судебное решение, принуждающие к двусторонней реституции, и, как следствие, прекращение инвестиционного проекта.

Однако, такие риски возникают только при специальных судебных процедурах и могут быть минимизированы как увеличением iдисконт. так и страхованием возможных неблагоприятных последствий, так и тщательным юридическим анализом дела, вынудившего продавца отчуждать имущество по ликвидационной стоимости.

Мы предполагаем, что инвестор, осуществляющий данную операцию мотивируется возможностью получения прибыли, которая зависит от величины рыночной стоимости объекта.

Iоперац. = Pрыночн. (iнорма прибыли * Tпривл. среств) (3)

где:

Iоперац. - доход от инвестиционного проекта;

Pрыночн. - рыночная стоимость объекта;

iнорма прибыли - норма прибыли инвестора.

Норма прибыли определяется из обычной нормы прибыли инвестиционных компаний. На практике величина iнорма прибыли будет зависеть от величины среднего дохода инвестиционных компаний, с учетом налога на прибыль. Данная величина отличается от iдисконт. тем, что отражает не величину платы за привлечение заемных средств, а внутренние мотивы инвестора на осуществление операции по приобретению имущества по ликвидационной стоимости. Предприятие не будет производить операции не получая доход от нее ниже величины, достаточной для покрытия внутренних издержек и прибыли от осуществления своей деятельности. Иначе говоря iнорма прибыли, на практике, рассчитывается исходя из общей ситуации существования коммерческих предприятий в стране и представляет собой мнение оценщика о средней величине дохода коммерческих организаций в нормальных условиях, т.е. безубыточной но и не сверхприбыльной деятельности.

Учитывая смысл инвестиционного проекта потенциальный инвестор не заплатит за имущество, продаваемое по ликвидационной стоимости больше, чем разницу между рыночной ценой, платы за кредит и собственным доходом.

Таким образом,

Pликвид.= Pрыночн - Iоперац - Pзс

подставляя значения из формул (2), (3), выводим следующую зависимость:

Pликвид. = Pрыночн - Pликвид. * (Tпривл. среств * iдисконт) - Pрыночн (iнорма прибыли * Tпривл. среств)

=>

Pликвид. + Pликвид. * (Tпривл. среств * i дисконт ) = Pрыночн - Pрыночн (iнорма прибыли * Tпривл. среств)

=>

Pликвид. (1 + (Tпривл. среств * iдисконт)) = Pрыночн. (1 - (iнорма прибыли * Tпривл. среств))

таким образом ликвидационная стоимость объекта оценки равна

Pликвид. = Pрыночн (1 - (iнорма прибыли * Tпривл. среств)) / (1 + (Tпривл. среств * iдисконт)

подставляя значения из формулы (1) выявляется следующая зависимость:

Pликвид. = [Pрыночн (1 - (iнорма прибыли * (Tэкспозиц. рыночн. - Tэкпозиц ликвид))] / (1+ i дисконт* (Tэкспозиц.рыночн. - Tэкпозиц ликвид.))

Определение рыночной стоимости, как и нормального срока экспозиции объекта оценки представляют собой классический случай оценки и не представляет сложности эксперту- оценщику. Определение стандартной нормы прибыли и ставки дисконтирования также представляют собой несложный экспертный процесс, однако его качество может быть повышено путем проведения исследования рисков, рынка банковских услуг и положением на инвестиционном рынке. Кроме того данный метод учитывает положение в экономике страны33.

Как видно из выведенной формулы чем ниже срок экспозиции, тем ниже ликвидационная стоимость.

Таким образом, определение ликвидационной стоимости определяется разницей нормального и сокращенного срока экспозиции, а также рыночной ценой данного объекта и ситуацией на рынке, что отражает экономическую природу ликвидационной стоимости.

 Методика 2.

Следующая методика рассмотрена и принята Комиссией Торгово-Промышленной Палаты Российской Федерации по оценочной деятельности. Она разработана М.Б. Мжельским и О.А. Ахметовым. Настоящая методика построена на основании анализа ограниченности сроков реализации объекта оценки. При этом под ограниченным сроком реализации понимается любой срок продажи объекта, который меньше срока, соответствующего рыночным условиям продажи.

Анализ различных определений ликвидационной стоимости показывает, что ликвидационная стоимость (несмотря на то, что она относится к нерыночной базе стоимости) является производной величиной от рыночной стоимости.

Таким образом, задачу по определению ликвидационной стоимости объекта можно формулируется следующим образом: определить стоимость объекта оценки, по которой он может быть реализован в заданные сроки более короткие, чем среднерыночные, с заданным уровнем гарантированности соблюдения сроков реализации.

Необходимо отметить, что в связи с неопределенностью, присущей рыночным отношениям, всегда существует вероятность (при любой заданной стоимости) того, что объект не будет реализован.

Следовательно, оценка коэффициента приведения предполагает необходимость определения следующих рыночных характеристик:

• интервал разброса величины спроса для диапазона произвольных стоимостей;

• интервал разброса значений среднего рыночного времени экспозиции объекта;

• динамика формирования спроса в интервале возможных значений за время экспозиции объекта;

•   установленный срок реализации объекта;

• требуемый заказчиком уровень гарантии (обеспеченности) реализации объекта в установленные сроки реализации;

•   рыночная стоимость объекта оценки.

В основу общего алгоритма решения задачи положен метод стохастического моделирования, при котором случайным образом в соответствии с определенными законами распределения задаются уровни внешних воздействий и затем находится соответствующее значение ликвидационной стоимости. При достаточно большом количестве повторений окончательная оценка определяется как среднее выборочное.

Для описания алгоритма вводятся следующие обозначения:

Fт(х) - функция распределения среднего рыночного времени экспозиции; определяется через заданный интервал возможных изменений среднего рыночного времени экспозиции объекта;

Fс(х) - функция распределения спроса при заданной фиксированной стоимости объекта; определяется через заданный интервал величины спроса для произвольной стоимости;

Fs(х) - функция распределения накопленного спроса при заданной стоимости в заданный момент времени Т (Т < Тср); определяется через заданную динамику формирования спроса в течение времени экспозиции объекта;

Т- заданный срок реализации объекта;

Со - рыночная стоимость объекта;

Уm - надежность (гарантия, обеспеченность) реализации объекта в течение времени Т.

Геометрическая интерпретация рассматриваемых функций приведена на рисунке 1.

Все функции распределения определяются оценщиком. Значения Т и Ym задаются заказчиком. Рыночная стоимость объекта и среднерыночное время экспозиции определяются с использованием известных подходов.

Определение коэффициента приведения осуществляется в следующей последовательности:

1)   определяется необходимая исходная информация;

2)   фиксируется некоторое значение стоимости Сi, (Сi, < Срын);

3) разыгрывается случайное (соответствующее нормальному закону распределения) время экспозиции Тcpi;

4) разыгрывается случайное значение спроса (в соответствии с функцией FС(х))',

5) в соответствии с заданным значением Т, определенным Тcpi и функцией распределения F s(x) разыгрывается случайное значение спроса, сложившегося к моменту времени Т;

6)   пункты 3-5 повторяем необходимое число раз;

7) получаем функцию распределения спроса на заданный момент времени реализации Т при выбранной стоимости Сi;

8) в соответствии с зафиксированным значением стоимости объекта (Сi) определяем Y (вероятность превышения спроса над величиной предложения);

9) полученное значение Y сравниваем с заданным уровнем надежности ут;

10) если Y < Ym, то зафиксированное значение стоимости Сi, уменьшается, и все повторяется с начала;

11) если Y > Ym, то зафиксированное значение стоимости Сi, увеличивается, и все повторяется сначала. Операции пунктов 10 и 11 выполняются делением отрезка пополам до заданной наперед точности.

В итоге получим значение стоимости объекта Сm, по которой объект будет продан в заданный период времени с заданным уровнем надежности Ym.

К предложенному алгоритму необходимо сделать одно замечание.

С увеличением Ym соответствующая величина стоимости Сm будет падать и, наоборот, с уменьшением Ym значение Сm увеличивается. Следовательно, ожидаемая сумма, полученная от реализации объекта (Сm х Ym) за время Т с учетом риска, имеет максимальное значение при некотором уровне Ym0. Тогда при иных произвольных уровнях гарантии сумма, полученная от реализации объекта, будет ниже, чем при уровне гарантии Ym0. Этот алгоритм легко реализуется в программе Ехсе1.

Наиболее сложной частью внедрения в практику показанной модели является необходимость определения ряда функциональных зависимостей для конкретного рынка. Но корректное применение экспертных методов может решить эту проблему на период, пока создаются соответствующие базы данных. При этом в практике оценщикам могут существенно помочь таблицы коэффициентов приведения, величины которых будут получены с различным сочетанием факторов.

Модель определения ликвидационной стоимости (табличная форма)

Модель и алгоритм, описанные в предыдущих разделах, позволяют получать результат в достаточно общих случаях. Они реализуются в виде стохастической модели (метод Монте-Карло). Поэтому представление результатов расчетов в виде таблиц, удобных для использования оценщиками в практической деятельности, весьма проблематично.

С целью получения подобного инструмента рассматривается семейство базовых кривых (степенных функций), наиболее характерных для представления динамики изменения спроса в зависимости от изменения цены и для описания темпов изменения накопленного спроса (См. приложение: рисунки 1 и 2).

Возможны два варианта информированности эксперта о рыночных закономерностях.

1. Эксперты могут точно идентифицировать сложившиеся на конкретном рынке зависимости с предлагаемыми базовыми кривыми. В этом случае соответствующую модель можно записать следующим образом:

Пусть S(С) - кривая спроса, N) - кривая накопления, т - отношение установленного срока реализации к среднерыночному времени экспозиции объекта продажи. Тогда ликвидационная стоимость (Сликв) определяется как максимальная стоимость, при которой выполняется неравенство S(с) х Nтm >или= с. Смысл неравенства следующий: объем рынка, сформированный в течение заданного периода реализации, должен быть равен стоимости объекта или превосходить ее.

Представление кривых спроса и накопления в виде базовых позволяет получить точное аналитическое выражение для ликвидационной стоимости в зависимости от кривых спроса, накопления и отношения (т).

В результате получаются таблицы для определения коэффициента приведения в зависимости от различных комбинаций кривых спроса и накопления, а также отношения заданного срока реализации к среднерыночному времени экспозиции. Тогда процесс определения ликвидационной стоимости объекта оценки будет состоять в следующем:

• известными подходами определяется рыночная стоимость объекта С0;

•   определяется рыночное время экспозиции объекта;

• по графикам (рисунок 2, см. приложение) определяются кривые спроса и накопления, соответствующие реальной рыночной ситуации;

•   определяется коэффициент т;

• в соответствующей таблице (для полученного т) находится значение коэффициента приведения.

Эксперты могут указать лишь границы (т. е. базовые кривые), в пределах которых происходят изменения спроса и накопления. Таким образом, предложенная процедура определения ликвидационной стоимости должна быть распространена на ситуацию возникновения неопределенности без потери удобств использования табличной формы. В этом случае, как уже отмечалось, появляется дополнительный фактор: степень обеспеченности (вероятность реализации объекта в заданные сроки).

В случае присутствия неопределенности входная информация включает в себя:

•   нижнюю и верхнюю границы спроса (через базовые кривые);

•   нижнюю и верхнюю границы накопления;

• нижнюю и верхнюю границы возможного рыночного времени экспозиции;

•   заданное время реализации объекта;

• уровень обеспеченности (вероятность реализации объекта в заданные сроки).

Решение задачи по определению ликвидационной стоимости для случая с неопределенностью сводится к уже рассмотренному варианту с точно определенными характеристиками. Для этого по вычисленным вероятностным характеристикам параметров находим ту конкретную комбинацию параметров, которая реализуется в рассматриваемой рыночной ситуации с заданным уровнем гарантии. И, пользуясь изложенным ранее алгоритмом, находим ликвидационную стоимость для найденной комбинации входных параметров. Полученное таким способом значение ликвидационной стоимости и является решением исходной задачи.

В этом случае количество различных вариантов из соответствующих пар всех неопределенных параметров представляется достаточно большим числом (= 453). Соответственно, перебор всех возможных комбинаций входных параметров нецелесообразен, поэтому будет логичным выделить наиболее часто встречающиеся комбинации и именно для них разработать таблицы для определения коэффициента приведения. Основными принципами для подобного выделения наиболее предпочтительных комбинаций в настоящей модели были выбраны следующие:

•   «низкому спросу соответствует медленное накопление спроса»;

• если накопление медленное, то и верхняя, и нижняя границы возможного интервала соответствуют медленному накоплению. То же верно и для спроса.

Эти соображения позволяют сократить количество вариантов таблиц до разумных пределов.

Представляет определенный интерес сравнение случая с точно определенными входными параметрами и случая с неопределенными параметрами. Дело в том, что в случае с неопределенностью происходит значительная «недооценка» объекта. Но эта недооценка имеет объективный характер, т. к. является платой за имеющуюся неопределенность. Необходимо отметить, что при наличии неопределенности может происходить не только «недооценка», но при некоторых комбинациях входных параметров возможна и «переоценка» коэффициента приведения.

Как видно, предлагаемый подход определения ликвидационной стоимости на основе рыночных данных является достаточно общим и поэтому применим во всех случаях, когда возможно найти информацию по кривым спроса и накоплению спроса. Благодаря разработанной табличной форме этот метод может быть реально использован в практической деятельности.

Система таблиц позволяет решать задачу определения ликвидационной стоимости при различной информационной определенности конкретного рынка. Если использование таблиц не представляется возможным, можно применить общий алгоритм, используя экспертные и другие методы усреднения34.

Методика 3.

 Ликвидационная стоимость имущества – стоимость имущества при его вынужденной продаже. Иными словами ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже может быть определена как денежная сумма, которая реально может быть получена от продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с определением рыночной стоимости. При этом, следует отличать ликвидационную стоимость предмета залога от чистой стоимости реализации, которая в соответствии с международными стандартами35 определяется как расчетная цена продажи за вычетом издержек на продажу и оформление.

 Таким образом, чистая стоимость реализации по своей природе аналогична рыночной стоимости за вычетом затрат на реализацию, но только в случае соблюдения всех условий определения рыночной стоимости. В частности, это означает наличие достаточного количества времени для совершения сделки, определяющей рыночную стоимость.

 Исходя из приведенного определения ликвидационной стоимости предмета залога, общая формула ее расчета выглядит следующим образом:

ЛС = ЧСР х Кликв.

где:          

ЛС – ликвидационная стоимость предмета залога.

ЧСР – чистая стоимость реализации предмета залога.

Кликв. – коэффициент ликвидности предмета залога.

Расчет чистой стоимости реализации

 Чистая стоимость реализации объекта недвижимости определяется как его рыночная стоимость за вычетом всех расходов, возникающих при его реализации на рынке. В общем случае формула, используемая для расчета чистой стоимости реализации, может выглядеть следующим образом:

ЧСР = РС х Кпр,

где: ЧСР – чистая стоимость реализации объекта недвижимости.

РС – рыночная стоимость объекта оценки.

Кпр – коэффициент исключения затрат, возникающих при реализации объекта недвижимости.

Исключение затрат, связанных с реализацией объекта недвижимости

Данная группа затрат напрямую связана с процессом реализации объекта недвижимости и включает в себя такие затраты, как:

  •  вознаграждение посреднику за реализацию объекта недвижимости;
  •  комиссионные, выплачиваемые оценщикам, юристам и консультантам, готовящим процесс продажи объекта недвижимости;
  •  административные издержки, требуемые до завершения ликвидации объекта недвижимости.

Данные затраты учитываются исходя из рыночной информации о типичных ставках оплаты услуг специализированных организаций или о стандартном уровне административных расходов. Стандартным уровнем суммарной величины перечисленных затрат является 10-15% от рыночной стоимости объекта недвижимости. Так, для определения величины расходов на оплату услуг посредника – реализатора, обычно используется ставка – 7%, сложившаяся исходя из действовавшего уровня исполнительского сбора в соответствии с Федеральным законом № 119-ФЗ от 21.07.97 г. «Об исполнительном производстве» (до её отмены Конституционным Судом).

  Расчет ликвидационной стоимости

Ликвидационная стоимость оцениваемой недвижимости рассчитывалась по формуле:

ЛС – ликвидационная стоимость объекта недвижимости;

ЧСР – чистая стоимость реализации объекта недвижимости;

tрын – «разумно долгий» срок экспозиции объекта недвижимости при продаже по рыночной цене, мес.

tликв – срок, при котором осуществляется вынужденная продажа (по ликвидационной стоимости), мес.

R – ставка дохода для оцениваемой недвижимости.

Определение разумно долгого срока экспозиции объекта недвижимости

Срок экспозиции объекта недвижимости должен определяться индивидуально по каждой позиции оценки исходя из ликвидности объекта. В основе определения данного показателя должен лежать анализ рынка объекта недвижимости, прежде всего с точки зрения его ликвидности.

Стандартными величинами разумно долгого срока экспозиции по данным информационного портала «Russian Realty» являются сроки от 1 до 4 месяцев.

Определение ставки дохода для оцениваемой недвижимости

Ставка дохода отражает требуемую норму прибыли на капиталовложения со сравнимым риском. Ставка дохода на инвестиционный капитал рассчитывается кумулятивным методом путем суммирования следующих элементов36:

On = БС + Р + Л + М, где:

БС - безрисковая ставка дохода,

Р  - премия за риск, соответствующая риску вложения в данный актив,

Л  - премия за низкую ликвидность объекта,

М - премия за инвестиционный менеджмент.

Для потенциального инвестора безрисковая ставка представляет собой альтернативную ставку дохода, которая характеризуется отсутствием риска или его минимальным значением.

В качестве безрисковой ставки, как правило, используется норма доходности по правительственным облигациям. В качестве такой ставки доходности оценщиком было использовано среднее значение эффективной доходности к погашению еврооблигаций Российской Федерации (по траншу Euro USD 2030.

Диапазон указанных премий за риски определялся согласно рекомендациям, опубликованным в бюллетене Business Valuation News («Новости оценки бизнеса») для расчета премий за риск кумулятивным методом при оценке бизнеса. Данная методика предусматривает 6 премий за конкретные виды риска плюс премия за прочие риски. Диапазон премий – от 0 до 5%.

Премия за риск принимается оценщиком в зависимости от объекта недвижимости.

Премия за низкую ликвидность рассчитывалась исходя из срока экспозиции, по следующей формуле:

безрисковая ставка х срок экспозиции (месяцев)/12

Премия за инвестиционный менеджмент определяется рискованностью и сложностью конкретного инвестиционного решения и должна отражать спрос на рынке недвижимости в г. Санкт-Петербурге37.

Наиболее популярной среди оценщиков является вторя методика, которая и будет использована для расчета ликвидационной стоимости в практической части диплома.


IV. Расчет ликвидационной стоимости  на примере объекта недвижимости в условиях банкротства организации.

В практической части диплома приведен пример конкретной организации финансовое состояние которой характеризуется как кризисное. Организация носит название “Феникс”.

Общество с ограниченной ответственностью «Феникс» (Общество) является юридическим лицом – коммерческой организацией, Уставный капитал которого разделен на доли определенных учредительными документами размеров, созданным в целях извлечения прибыли (одна доля ,принадлежащая Генеральному директору).

Общество создано по решению его единственного учредителя.

Общество действует на основании Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона “ Об обществах с ограниченной ответственностью”, Устава общества, утвержденного решением учредителя то 23. 07. 99 г.

Общество имеет обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, может от своего имени совершать сделки, приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права, выступать истцом и ответчиком в суде.

Основным видом её деятельности является торгово-закупочная, выполнение полного комплекса строительных работ.

Кредиторская задолженность организации составляет 740 000 рублей. Сроки ее погашения превысили 3 месяца. В соответствии с законодательством кредиторы обратились в Арбитражный суд с целью введения дела о банкротстве. Для управления делами организации и для попытки вывода ее из кризисного состояния был назначен арбитражный управляющий, по мнению которого организации для возврата долгов следует продать часть своего имущества. Так как организация имеет одно производственное и несколько складских помещений, для продажи было выбрано складское помещение с земельным участком, в котором организация на данном этапе деятельности не нуждается. Для продажи вышеописанного имущества (склада) требуется рассчитать его ликвидационную стоимость, так как сроки реализации имущества будут сжаты.

4.1. Описание земельного участка и объекта недвижимости.

Земельный участок

Общие сведения

Земельный участок

Площадь земельного участка:

2200м2

Форма участка

Прямоугольная

Оцениваемые права

Право долгосрочной аренды

Рельеф участка

Ровный

Опасности окружающей среды

Не выявлены

Здание

Назначение

Склад

Использование

Временно не используется

Собственность

частная

Балансодержатель

                            ООО «Феникс»

Год постройки

Не известен

Вид внутренней отделки

простая

Общая площадь объекта

500 м2

Объем здания

1525 м3

Количество этажей

1

Качество строительства

Удовлетворительное

Наименование конструктивных элементов

Описание  конструктивных элементов

Техническое состояние

Фундамент

Бутовый ленточный

Массовые сквозные трещины по всему периметру, сколы

Стены

Кирпичные

Трещины в кладке

Перегородки

Деревянные, кирпичные

Трещины, деформации

Перекрытия

Деревянные

Удовлетворительное состояние, следы протечек

Кровля

Шифер

Удовлетворительное состояние, сколы листов

Проемы

  •  Двери
  •  Окна

  •  Деревянные
  •  Двойные створные, окрашенные

  •  Щитовые, окрашенные
  •  Оконные переплеты рассохлись

Полы

Бетонные, дощатое покрытие, линолеум

Неудовлетворительное состояние (прогибы и просадки)

Внутренняя отделка

Штукатурка, окраска, побелка; обшивка декоративными плитами ДВП

Трещины в штукатурке, стертость краски

Санитарно и электротехнические устройства

Отопление – отсутствует

Водопровод –есть

Канализация – есть

Электроосвещение – есть

Вентиляция - есть

Промерз

Не используется

Открытая проводка

Естественная

Окружение

Объект оценки расположен на северо-востоке военного города Агалатово.

Ближайшее окружение: с северной и северо-западной стороны расположен вещевой склад, с южной и юго-западной стороны – станция технического обслуживания, с юго-восточной стороны –ветеринарная клиника, с западной стороны – гаражи.

Местоположение (расстояние)

До поселка Токсово – 27 км

До Санкт-Петербурга – 34 км

До ж/д станции Левашово –25 км.

Транспортная доступность.

№ маршрута

Маршрут

№ 433

Улица Жени Егоровой - Станция метро «Проспект Просвещения» - Агалатово

№ 436

Улица Жени Егоровой - Станция метро «Проспект

№ 447

Улица Жени Егоровой - Станция метро «Проспект Просвещения» - Сертолово - Агалатово

№ 433

Станция метро «Проспект Просвещения» - Агалатово

№ 436

Станция метро «Проспект Просвещения» - Агалатово - Грузино-4

№ К-690

Станция метро «Проспект Просвещения» - Агалатово - Лесное

Рельеф участка

Рельеф участка, на котором расположен объект оценки – ровный. Существенные перепады высот, которые могут привести к дополнительным затратам – отсутствуют.

ВЫВОДЫ:

К отрицательным фактам, которые связаны с местоположением участка и объектом оценки, можно отнести:

  •  удаленность земельного участка от города Санкт-Петербурга,
  •  отсутствие на объекте оценки инженерных сетей (отопления, канализации).

К положительным факторам, связанным с местоположением участка можно отнести:

  •  удовлетворительную транспортную доступность
  •  местоположения объекта относится к территории  пользующейся спросом
  •  почвы не заболоченны.


4.2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как условно свободного (незастроенного).

При анализе возможных вариантов использования участка как условно свободного, Оценщиком были отмечены существенные положительные и отрицательные факторы, которые повлияют на коммерческое использование объекта.

К отрицательным факторам, которые связаны с местоположением участка, можно отнести:

  •  Земельный участок, на котором расположен Объект оценки, удален от центра деловой активности и расположен в 34 км от Санкт-Петербурга.
  •  На объекте оценки отсутствует канализация, радио, телефон. 
  •  Земельный участок расположен в пределах города Агалатово.

К положительным факторам, связанным с местоположением участка можно отнести:

  •   наличие подъездных автомобильных путей непосредственно к объекту оценки
  •  близость к трассе Санкт-Петербург- Приозерск
  •  участок расположен вблизи жилых застроек

При проведении данного анализа предполагается, что  участок земли является незастроенным.

Физическая осуществимость

Предполагается такое возможное использование, которое соответствует размеру, форме и ландшафту земельного участка.

Земельный участок, площадью 2200 кв.м. подлежит оценке.

Рельеф местности ровный. Транспортная доступность – удовлетворительная. При существующем зонировании физические характеристики не накладывают ограничений на возможные варианты использования участка.

Законодательное  разрешенное использование: при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования  проверяется соответствие вариантов использования действующим в данном месте законодательным, правительственным и муниципальным актам, а также выполнение строительных нормативов, норм зонирования, требований пожарной безопасности, нормативов по охране памятников. При этом различного рода ограничения и сервитуты могут повлиять на возможные варианты использования земельного участка.

Поскольку  земельный участок, подлежащий оценке  рассматривается в границах застройки, а в правоустанавливающих документах, представленных Заказчиком, не указаны сервитуты на строго целевое назначение земельного участка, то его использование под производственно-складское, торговое функциональное  назначение  допустимо.

Финансовая оправданность и максимальная эффективность.

Критерием финансовой осуществимости является положительный возврат инвестированного капитала.

Строительство торгово-развлекательного комплекса.

При строительстве таких объектов в первую очередь исследуются автомобильные потоки, пассажиропотоки и демографическая ситуация и т.д.

Согласно проведенному анализу  окружения (объект расположен внутри жилой застройки), а, также учитывая тот факт, что площадь земельного участка не позволит строительство современного торгово-развлекательного комплекса, Оценщик считают нецелесообразным рассматривать данный вариант.

Строительство производственного объекта.

Учитывая окружение земельного участка, а также спрос на производственные площадки, Оценщик считает, что возможным вариантом  использования земельного участка может быть строительство производственного объекта. Согласно проведенному анализу состояния рынка недвижимости рассматриваемого района, вариант строительства производственного объекта с точки зрения финансовой оправданности является наиболее выгодным – оптимальным.   

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с имеющимся на нем улучшением.

Наилучшее и наиболее эффективное использование собственности как улучшенной – это использование ее при наличии существующих улучшений. Анализ такого использования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности.

        Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования  собственности с улучшениями является максимизация стоимости собственности при долгосрочной норме отдачи и при минимальной величине риска.

При анализе различных вариантов использования объекта Оценщик  принимал во внимание характер объектов, их конструктивные особенности, местоположение, а также исходил из собственного анализа текущего состояния рынка торговой недвижимости Ленинградской области и перспектив его развития на ближайший период.

Физическая осуществимость

По мнению оценщика,  рассматриваемые варианты  наилучшего использования объекта не должны предусматривать перепланировку и реконструкцию здания, затрагивающих его несущие  конструктивные элементы.

Законодательная разрешенность.

В первую очередь определяются варианты использования, соответствующие в данном месте законодательным и муниципальным актам.

Согласно первоначальному функциональному назначению, оцениваемый объект является нежилым объектом, поэтому целесообразно рассмотреть варианты использования здания под коммерческое назначение.

 Финансовая оправданность: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Критерием финансовой оправданности осуществимости является возврат капитала, превышающего расходы на компенсацию затрат: на содержание, финансовых обязательств и самих инвестиций.

Земельный участок, на котором расположен объект оценки, находится в Ленинградской области (в 34 км от Санкт-Петербурга). Наибольшую ценность для потенциального инвестора, по мнению Оценщика, представляет возможность использование объекта под производственно-складское назначение (окружение объекта представляет собой производственные постройки).  

Учитывая тот факт, что объект оценки расположен в сравнительной удаленности от пассажиропотоков, поэтому нецелесообразно проводить реконструкцию объекта под торговое назначение.

Затраты на выполнение демонтажа объекта и строительство объекта производственного назначения из современных модульных конструкций  проводить нецелесообразно, поскольку Объект оценки  не  исчерпал своей конструктивной и позитивной привлекательности.

Финансово осуществимыми вариантам являются реконструкция объекта под  производственные цели.    

 

Максимальная эффективность:  рассмотрение оставшихся финансово осуществимых  функций использования, которые будут приносить максимальный чистый доход.

Таким образом, исходя из вышеперечисленных критериев и принимая во внимание настоящее функциональное предназначение, местоположение, физическое состояние Объекта оценки, а также законодательно-правовые ограничения по его использованию, Оценщиком был сделан вывод о том, что наиболее эффективное использование Объекта оценки является проведение его реконструкции и дальнейшая эксплуатация в качестве производственного назначения.

Выводы:

Учитывая устойчивый спрос на производственно-складские помещения, расположенные на незначительном удалении от крупных населенных пунктов (Санкт-Петербург, Приозерск), имеющих удобный подъезд автомобильным транспортом, а также анализ тенденции  развития промышленного сегмента рынка недвижимости, инвестиции вложенные в  проект могут быть эффективными.

По мнению Оценщика, демонтаж существующего объекта оценки и строительство на его месте объекта из современных модульных конструкций проводить  нецелесообразно,  поскольку объект  не исчерпал своих позитивных конструкционных и экономических возможностей.

В результате проведенного анализа, Оценщик пришел к заключению, что наилучшим и наиболее эффективным использованием земельного участка с имеющимися улучшениями является реконструкция объекта под производственно-складское назначение  и сдача его в аренду.


4.3. Определение стоимости объекта

Определение рыночной стоимости производится с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении рыночной стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

затратный подход;

сравнительный подход;

доходный подход.

Согласно Постановлению Правительства РФ № 519 от 06.07.2001г. «Об утверждении стандартов оценки» п. 18 «Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов определяет итоговую величину стоимости объекта оценки»  

 4.3.1. Затратный подход

В данном отчете затраты на  создание Объекта (восстановительная стоимость объекта) были рассчитаны согласно УПВС.

Согласно сборнику № 4, таблица № 75  была рассчитана восстановительная стоимость бани.

Характеристика объекта: фундаменты бутовые, стены кирпичные, перекрытия – железобетонные, кровля из асбестолистов по деревянным стропилам, полы бетонные.

Затраты на строительство объекта в текущих ценах:

Строительный объем, м3 

1 525

Стоимость 1 м3 в ценах 1969,г, руб.  (сборник № 4, таб. 75, п. в)

22,9

Уменьшающий коэффициент (отсутствуют: канализации, радио, телефон)

0,976

Индекс пересчета сметной цены от уровня 1969 г. к уровню 1984 г38.

1,2

Индекс цен в строительстве на дату оценки39 

66.26

Восстановительная стоимость объекта по состоянию на дату оценки в рублях (01х02х0,3+04х05)х06

2 710 116

Восстановительная стоимость по состоянию на дату оценки, в долларах

98 669

4.3.2.Определение стоимости земельного участка

 Для того чтобы оценить рыночную стоимость земельного участка можно использовать следующие методы: метод сравнения продаж, техника остатка для  земли, метод распределения, метод выделения, метод разбивки на участки, капитализация земельной ренты.

 При достаточном объеме информации наиболее предпочтительным и общеприменимым  является метод сравнения продаж, который был использован в данном отчете.

Стоимость права застройки земельного участка была рассчитана на основе рыночных данных. Были выбраны 5 земельных участков, которые представлены на продажу  под производственное назначение.

Стоимость права застройки земельных участков представлена в листингах на продажу с учетом налога на добавленную стоимость (согласно Федеральному закону № 117-ФЗ от 07.07.2003 г, с 1 января 2004 года налог на добавленную стоимость исчисляется по ставке 18 %.)

Для того чтобы оценить  рыночную стоимость земельного участка необходимо качественные характеристики объекта оценки (земельного участка) и объектов сравнения  представить в виде данных, которые можно сопоставить. Для этого вводится кодировка всех элементов сравнения. По каждому элементу сравнения находится максимальное значение. Для того чтобы сгладить влияние каждого из фактора необходимо сопоставить корректировку по каждому элементу сравнения с соответствующим максимальным значением. Затем каждому элементу сравнения присваивается весовой коэффициент в зависимости от того, в какой степени тот или иной фактор (элемент сравнения) влияет на стоимость объекта оценки (сумма весов по всем элементам сравнения равна 1).

Далее производится перерасчет корректировок с учетом весового коэффициента. По результатам рассчитывается коэффициент качества, как сумма кодов для каждого объекта сравнения.

Исходя из количества элементов сравнения и количества объектов сравнения, было принято решение о применении в данном отчете метода качественного анализа.

Выходным элементом используемой модели является цена 1 кв.м. земельного участка, по которой, вероятнее всего можно будет его  продать.

Данный метод применяется для сравнения только характеристик объекта (вторая группа). Сравнение качества объекта представляет собой процесс измерения (приписывание чисел объектам в соответствии с определенными правилами), который можно определить как процедуру сравнения характеристик по выбранным показателям (признакам). В это определение включены 3 понятия:

Характеристика

Элемент сравнения второй группы (фактор)

Показатель сравнения

Градация фактора на уровни

Процедура сравнения

Определение соотношения между уровнями и их сравнение

Факторы можно условно разделить на дисконтные и непрерывные. Под дисконтными понимают факторы с определенным (чаще всего небольшим) числом уровней. Факторы, уровни которых образуют непрерывное множество, называются непрерывными. Все это приводит к необходимости выделения неких общих принципов, универсальных шкал, по которым можно классифицировать уровни факторов. Наиболее употребительные в практике измерений следующие виды шкал:

Номинальные шкалы (шкалы наименования или классификации): порядковые шкалы, интервальные шкалы, шкалы отношений. В данном отчете Оценщик воспользовался интервальными шкалами.

В качестве объектов сравнения были взяты земельные участки, которые предлагаются к продаже под производственное назначение (См. приложение 2, табл. 4). Для того чтобы оценить  рыночную стоимость объекта необходимо качественные характеристики объекта оценки и объектов сравнения  представить в виде данных, которые можно сопоставить. Для этого вводится шкала интервалов. Интервальная шкала может иметь произвольные точки отсчета и масштаб. Основное достоинство шкалы состоит в том, что она позволяет зафиксировать отношения «насколько лучше» и «насколько хуже». Для этого качественные характеристики кодируются по принципу, чем лучше характеристика, тем выше код (См. приложение 2, табл. 5).

После кодирования производится приведение кодов к относительным величинам для того, чтобы сгладить влияние каждого из фактора на стоимость. Этот метод предполагает в качестве первого приближения одинаковое влияние факторов на стоимость.  Необходимо сопоставить корректировку по каждому элементу сравнения с соответствующим максимальным значением (приведение кодов к относительным величинам). После приведения, максимальное значение фактора равно единице.

Далее проводится учет весов влияния фактора на стоимость объекта. Значения весовых коэффициентов при определении стоимости были получены в результате экспертного опроса.

Далее производится перерасчет корректировок с учетом весового коэффициента.

По результатам  кодирования, нормирования и взвешивания, рассчитывается коэффициент качества как сумма  произведений веса фактора нормированного значения фактора для каждого объекта. В данной модели его можно рассматривать как стоимостной показатель, отражающий суммарное качество аналогов относительно объекта оценки. Правомочность такого предположения объясняется, прежде всего, тем, что качество аналогов должно быть пропорционально цене. Т.е. чем выше коэффициент качества, тем больше цена объекта. Исходя из этого предположения, определяется приведенная стоимость каждого из сопоставимых  объектов, если бы он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. Величина приведенной стоимости для объекта сравнения определяется по формуле:

Спр.= К с  оо   х С ос

          К с ос

Где, Спр. - приведенная стоимость

        Сос – скорректированная стоимость по объекту сравнения

        Кс оо – суммарный коэффициент состояния объекта оценки

        Кс ос – суммарный коэффициент состояния объекта сравнения

Все вышеперечисленные операции представлены в таблицах приложения..

В рассматриваемом случае проводился анализ влияния на величину цены продажи следующих факторов: местоположение, право продажи земельного участка, площадь земельного участка, наличие на земельном участке железнодорожной ветки, наличие коммуникаций.

Корректировка на тип использования земельных участков не проводилась, поскольку на рынке были выбраны объекты (земельные участки) с аналогичным типом использования .

 Поскольку все цены, представленные в листингах на продажу являются ценами предложения, а реальные цены сделок отличаются от цен продажи на 5-15%, то, по мнению Оценщика, в данном случае необходимо снизить цену предложения на  7% .

10,35 $/кв.м-10,35 $/кв.м  х  7%= 9,96  $/кв.м.

В результате, стоимость права застройки земельного участка, полученная сравнительным подходом, составляет 9,66 $/кв.м и  равна:

9,96 $/кв.м  х 2 200 кв.м = 22000 $.

Определение прибыли предпринимателя.

Прибыль предпринимателя, согласно п. 1.2.8 Приложения 2 к распоряжению губернатора Санкт-Петербурга от 01.08.96 № 113-р, «…определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя принимается по рыночным данным».

В данном отчете величина прибыли предпринимателя была рассчитана на основе аналитического метода при сроке строительства 1 год, ставке дисконтирования равной  19,5 % и доле первоначальных инвестиций принятых в размере 22 000 $ (стоимость права застройки земельного участка) от стоимости строительства (восстановительной стоимости) объекта.

Прибыль предпринимателя находится из соотношения:

Сземав.пк+ПП=Сальт,

где  Сзем – стоимость земли

Сав – авансовый платеж

Спк – сумма прямых и косвенных издержек

ПП- прибыль предпринимателя

Сальт, - стоимость альтернативного проекта 

Относительная прибыль предпринимателя (в процентах) вычисляется следующим образом (ПП)

ПП‘=ПП/С= Сальт./С-1

Стоимость альтернативного проекта определяется как будущая стоимость начального платежа и авансового аннуитета Спк/n

Аргументы функции будущей стоимости:

  1.   Годовая процентная ставка  18,5% (ежемесячная процентная ставка 18,5%/12)    
  2.  Общее число периодов выплат годовой ренты  12 месяцев
  3.  Выплата, которая производится в каждый период, принята равной стоимости строительства  объекта (98 669 $)
  4.  Авансовый платеж принят на уровне стоимости земельного участка (стоимость земельного участка 22 000 $)

Cальт.= БЗ (18,5%/12;12 мес; 98 670 /12; 22 000)= 135 570

Относительная прибыль предпринимателя = Сальт./С-1=135 570/(98670+22000)-1=12,3%

Таким образом, относительная прибыль предпринимателя равна 12,3%.

Прибыль предпринимателя  составила 12,3 % или от восстановительной стоимости объекта:  98670 $ х12,3 %=12 136$

Расчет величины износа.

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.

Физический износ - это потеря стоимости за счет физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как исправимым, так и неисправимым. Исправимый физический износ (т.е. износ который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации. Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость.

Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности  данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.  Функциональный износ может быть исправимым, так и неисправимым. Функциональный износ считается исправимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности или стоимости. В противном случае износ считается неисправимым.

Внешний износ вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т. д.

Для определения накопленного износа применялся метод разбивки.

Расчет исправимого физического износа

Величина исправимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.

Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно.  Для расчета неисправимого износа, конструктивные элементы делятся на долгоживущие, срок жизни которых совпадает со сроком жизни всего здания и короткоживущие, имеющие срок жизни меньше чем все здание. Величина неисправимого износа определяется на базе разности между полной восстановительной или замещающей стоимостью и величиной исправимого физического износа. При этом косвенные издержки добавляются к базе для определения износа в долгоживущих элементах.

Расчет неисправимого  физического износа (См. приложение, табл. 6) в долгоживущих элементах и исправимого  физического износа в короткоживущих элементах был выполнен экспертным путем  в соответствии с ведомственными строительными нормами ВСН 53-86(р)

Исправимый физический износ  короткоживущих элементов равен восстановлению этих элементов (См. приложение 6). Исправимый  физический износ был рассчитан на основе ВСН 53-86(р).

Расчет функционального износа.

К исправимому функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям рынка к этим позициям.

Исправимый функциональный износ вызывается:

- недостатками, требующими добавления элементов

- недостатками, требующими замены или модернизации элемента

- «сверх улучшениями»

Расчет неисправимого функционального износа за счет недостатков не зависит от того, восстановительная или замещающая стоимость будут приниматься за основу.

По мнению Оценщика, неисправимый функциональный износ равен 0.

Расчет внешнего износа.

Внешний износ определяет уменьшение полезности здания в результате изменения внешних факторов, определяющих экономическое местоположение объекта  - положения к основным транспортным, коммунальным, коммерческим  и другим сооружениям, изменения рыночных условий, изменения финансовых и законодательных условий.

Для определения величины внешнего износа применяют два метода:

  •  метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;
  •  метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

После анализа рыночной ситуации на рынке недвижимости Ленинградской области Оценщик пришел к заключению, что внешний износ оцениваемого объекта равен 0.


Сводная ведомость.

Наименование

Стоимость, $

Стоимость права застройки земельного участка, $

22 000

Восстановительная стоимость объекта, $

98 670

Прибыль предпринимателя, $

12 136

Физический неисправимый износ, $

28 867

Физический исправимый износ, $

47 557

Функциональный износ, $

0

Внешний износ, $

0

Рыночная стоимость объекта по затратному подходу, с учетом НДС, $

66 589

Тоже  округленно, $

66 590

Рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу:

Ленинградская область, Всеволожский район,  город Агалатово,  дом № 120,

по состоянию на 22 апреля  2006 года (дата проведения оценки), рассчитанная затратным подходом округленно  и с учетом НДС составляет:

66 590 $ (Шестьдесят шесть тысяч пятьсот девяносто) долларов США

или   1 829 000 рублей  (Один миллион восемьсот двадцать девять тысяч  рублей).


4.3.3.  Сравнительный подход

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость объекта определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный объект по качеству и полезности.

  Метод сравнения продаж наиболее действителен для тех объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации (о недавних сделках по купле-продаже).

 В данном отчете оценщик посчитал нужным не использовать сравнительный подход по той причине, что на рынке недвижимости не оказалось достаточного количества представленных аналогов.

4.3.4.  Доходный  подход

Доходный подход определяет стоимость объекта приведением ожидаемых будущих доходов к их текущей стоимости на момент оценки, т.е. основан на предположении, что стоимость недвижимости равна текущей стоимости прав на будущий доход. Доходный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов с требованиями инвестора к конечной отдаче. Требования к конечной отдаче отражают различия в рисках, учитывая тип недвижимости, местоположение, условия и возможности регионального рынка и другие факторы.

Принципы, лежащие в основе доходного подхода:

1. Принцип ожидания: на сегодняшнюю стоимость недвижимости влияет ожидание будущих доходов, которые она может принести.

2. Принцип замещения: максимальная стоимость доходной недвижимости ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретён другой доходный объект, характеризующийся аналогичной степенью риска получения будущих доходов.

Измерение текущей стоимости всех будущих доходов может быть осуществлено либо применением метода дисконтирования денежных потоков, либо с помощью метода прямой капитализации. В данном отчете используется метод дисконтирования денежных потоков так как этот метод  более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Текущая стоимость будущих выгод от владения недвижимостью определяется по формуле:

где:

PV- текущая стоимость будущих денежных потоков,

С -  денежный поток периода t,

 i -  норма дисконтирования периода t.

SP – цена продажи

В настоящем отчете Оценщик остановил свой выбор на методе дисконтированных денежных потоков, потому что этот метод позволяет учесть динамику реконструкции объекта недвижимости с учетом его наилучшего и наиболее эффективного использования.

Согласно наилучшему и наиболее эффективному использованию участка с имеющейся на нем улучшением, наилучшим вариантом использования является ремонт здания  и использование его под производственно-складское назначение. 

 Прогнозирование срока проекта. Выбор срока проекта при анализе дисконтированного денежного потока зависит от объема информации, которая достаточна для долгосрочных прогнозов. Чем более тщательно выполнен прогноз, тем на более долгий срок можно предсказать характер изменения потоков. В странах Западной Европы для определения будущих доходов принимается срок от 5 до 10 лет, поскольку рынок в этих странах стабилен, а договора аренды заключаются на более длительный срок. Для российских условий, характеризующихся нестабильностью экономического состояния, типичный срок проекта будет период 3-5 лет, т.е. срок на который можно сделать обоснованные прогнозы. В данном отчете рассматриваемый срок проекта – 5 лет.

При анализе ожидаемых будущих доходов и расходов, были учтены риски, связанные с владением недвижимости. Расчет стоимости по доходному методу проводится в долларах США. Это объясняется следующими причинами:

• сложившийся рынок арендных платежей у собственников рассчитывается в долларах

• оценка в твердой валюте позволяет использовать исходные данные, которые в меньшей степени подвержены изменениям из-за инфляции.

Определение ставки дисконтирования.

Для определения ставки дисконтирования был использован кумулятивный метод.

Уравнение методов кумулятивного построения выглядит следующим образом:

Y=Yб+Yс+Yм+ Yд

Yб - безрисковая ставка;

Yс – систематические риски;

Yм – компенсация за менеджмент;

Yд – компенсация за дополнительные риски

 В качестве безрисковой ставки, для определения ставки дисконтирования методом кумулятивного построения, предлагается средневзвешенная ставка по валютным  депозитам суммой свыше 10000 $ и сроком более 1 года, банков первой группы надежности, равная 6,4 % .

Уровень политической стабильности в стране принимаем равным 1, политическая ситуация в стране стабильная.

Уровень экономической стабильности в стране (согласно обзору  прессы) достаточно стабилен  и принимаем равным 1.

 Значение компенсация за менеджмент зависит от функциональных особенностей объекта.  Компенсация за менеджмент предусматривает выбор управленческих решений, связанных с финансированием или использованием объекта недвижимости. От качества этих решений зависит и величина этого риска. Чем лучше управленческое решение, тем меньше величина этого риска. Все выше указанные предпосылки нашли отражение при определении компенсации за соответствующие потери для оцениваемого объекта, основанное на субъективном мнении инвесторов, работающих на рынке Ленинградской области. Оценщик в качестве компенсации за менеджмент принял максимальную величину равную  1%.

 Риски, связанные с функционированием объекта (риск, связанный с недвижимостью) – это влияние изменения рыночных условий на величину чистого операционного дохода.

Риски, связанные с функционированием объекта состоят из следующих видов рисков:

- неполучение предусмотренных проектом доходов

- физическое состояние объекта

- функциональное устаревание объекта

- расположение объекта

- экологическая обстановка

- чрезвычайные ситуации (форс-мажор)

С учетом вышесказанного оценщик пришел к выводу, что  величина, связанная с дополнительными рисками для оцениваемого объекта находится на уровне 9%.

Наименование рисков

Наименование рисков и факторов рисков

Поправка на риск, %

Фактическая поправка на риск, %

мин

мах

Безрисковая ставка

2,0

9,0

6,4

Систематические риски, в  том числе:

2,0

уровень политической стабильности в стране

0,0

3,0

1,0

уровень экономической стабильности в стране

0,0

3,0

1,0

изменение законов в субъекте РФ

0,0

2,0

0,0

Риски менеджмента

1,0

наличие лидера в составе менеджмента

0,0

1,0

1,0

Риски функционирования объекта, в том числе

9,0

неполучение предусмотренных проектом доходов

3,0

20,0

3,0

физическое состояние объекта

0,0

5,0

1,0

функциональное устаревание объекта

0,0

2,0

1,0

расположение объекта

0,0

7,5

3,0

экологическая обстановка

0,0

3,0

0,5

чрезвычайные ситуации (форс-мажор)

0,0

1,0

0,5

Итого реальная ставка дисконта

18,4 %

Номинальная ставка дисконта

18,4%

Коэффициент капитализации для улучшений равен:

Коэффициент капитализации для объектов производственно-складского назначения определим по методу Хоскольда, который предполагает, что фонд возмещения формируется по безрисковой ставке. Этот метод применим для доходов в виде постоянного аннуитета при следующих условиях: срок экономической жизни (срок, в течение которого предполагается получать доход) – 30 лет, безрисковая ставка – 6,5% .

Коэффициент капитализации может быть рассчитан по формуле:

Ro=Y-doх SFF (n, Yб)  

где Rо – общий коэффициент капитализации для объектов производственно-складского назначения;

Yб – 6,4% безрисковая ставка дисконта

Do = -1 фактор изменения стоимости объекта за прогнозный период

SFF (n, Yб) = 0,0088 фактор фонда возмещения (третья функция сложного процента);

Тогда коэффициент капитализации может быть рассчитан следующим образом:

Rо=Y - do х SFF (n, Yб) =19 %

Определение потенциального валового дохода

Определение рыночной арендной ставки.

Для определения потенциального валового дохода необходимо определить рыночные арендные ставки для оцениваемого  объекта. В качестве аналогов были выбраны объекты, которые можно использовать под производственно-складское назначение.  

В данном отчете арендная ставка для производственно складского назначения была определена методом качественного сравнения и составила 4 $/кв.м. в месяц (с учетом НДС). Коммунальные платежи оплачиваются арендаторами отдельно по предъявленным счетам, поэтому в расчетах не принимаются во внимание. 

Расчет потенциально валового дохода:

500 кв.м х 4$/ кв. м х 12 мес./1,18 =20 339 $ (без учета НДС).

В связи с тем, что ситуация на рынке постоянно меняется, то предполагается, что арендная плата будет расти 5 % в год (в связи со спросом на производственно –складские помещения, а также согласно опросу  специалистов в области сдачи в аренду коммерческой недвижимости).

Потери при получении арендной платы  могут  возникнуть  за  счет  временной   не занятости помещений в период поиска арендатора, неуплаты арендной платы и смены арендаторов.

Операционные расходы - периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости.

К операционным расходам относят постоянные и переменные расходы.

Постоянные расходы:

•Арендная плата за землю

Обязательной статьей операционных расходов являются арендные платежи за земельный участок в течение прогнозируемого периода. Земельный участок находится в Ленинградской области Всеволожского района. Арендная ставка определялась в соответствии с принятыми нормативами (Постановление правительства Ленинградской области № 45 от 25.03.04 «О внесении изменений в постановление правительства Ленинградской области от 27.02.2003 года № 35 « О методике определения арендной платы за земельные участки в ленинградской области в 2003 году»). Ставка земельного налога на 2006 год составила 7840,25 руб./га (в пределах пос.  Агалатово)

Площадь земельного участка 2200 кв.м.

Арендная плата составит:

7840,25 руб./га /10 000кв.м.  х 2200 кв.м = 1724,85 руб. или 62,8 $

Нельзя точно предсказать, как будет меняться в долларовом эквиваленте арендная плата за землю. Вследствие такой неопределенности будем считать, что плата за землю в течение 5 лет  не  изменится.

Платежи по налогу на имущество

Расчет платежей в бюджет по налогу на имущество проводился из нормативной ставки налога в размере 2,2 %40 от рыночной  стоимости объекта. В качестве базы для расчета налога на имущество и страховых взносов была принята текущая рыночная стоимость недвижимости, исходя из предположения, что собственник учтет  его на балансе по фактическим затратам на приобретение. Расчеты проводились с учетом итерационной процедуры согласования параметров: «рыночная стоимость собственности» и «налогооблагаемая база».

Налог на имущество и страховые взносы платятся на следующий год после ввода объектов в эксплуатацию.

Страховые взносы

Отчисления на страховку были приняты   в размере 1 % в год от рыночной стоимости объекта.

Переменные расходы:

Расходы на управление, и расходы на рекламу принимались из расчета среднего уровня этих видов расходов по Ленинградской области (процент расходов берется от эффективного валового дохода).

Расходы на управление приняты в размере 4% от эффективного валового дохода

Расходы на рекламу и маркетинг приняты в размере 2,5 % от эффективного валового дохода

Расходы по обеспечению безопасности приняты в размере 3 % от эффективного валового дохода

Резерв на замещение  - 1 % от эффективного валового дохода.

Комиссионные при продаже

В результате опроса сотрудников риэлтерских фирм (АН «Петербургская Недвижимость», АН «Бекар») было выявлено, что комиссионные при продаже объекта могут доходить до 10 % от стоимости здания в зависимости от его характеристик, а также ликвидности объекта.

Для объекта оценки принята наиболее вероятная величина комиссионных расходов на уровне 5 % от стоимости реализации.

Затраты на ремонт

В соответствии с расчетами (исправимый  износ), затраты на ремонт составят 47557 $ (без учета НДС).

Итак, в соответствии с произведенными расчетами (См. приложение 7), рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу:

Ленинградская область, Всеволожский район,  город Агалатово,  дом № 120, по состоянию на 26 июня 2005 года (дата проведения оценки), рассчитанная доходным подходом округленно   с учетом  НДС  составляет:

38 650 $ (Тридцать восемь тысяч шестьсот пятьдесят) долларов США

или  1 061 480 рублей  (Один миллион шестьдесят одна тысяча четыреста восемьдесят) рублей.


4.4. Согласование результатов

Окончательное, итоговое суждение о стоимости имущества выносится Оценщиком на основе анализа полученных ориентиров стоимости оцениваемого имущества, полученных в рамках классических подходов к оценке. Для согласования результатов необходимо определить веса, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформируют итоговую рыночную стоимость имущества. Для определения весов различных подходов используем четыре приведенных ниже критерия, которыми будем описывать те или иные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей настоящей оценки. Обсуждение такого подхода к процедуре согласования опубликовано А. Шаскольским на секции по оценке недвижимости, работавшей в рамках VIII Международном ежегодном конгрессе “СЕРЕАН” 15 – 19 октября 2002г.

Для расчета весов использованных методов проделаем следующие вычисления:

  •  построим матрицу (таблицу) факторов, присвоив каждому подходу четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями;
  •  найдем сумму баллов каждого подхода;
  •  найдем сумму баллов всех используемых подходов;
  •  по отношению суммы баллов данного подхода к сумме баллов всех использованных подходов найдем расчетный вес подхода в процентах;
  •  округлим расчетные веса подходов с точность до 10% в целях использования данных весов для согласования. Округление необходимо в связи с тем, что неокругленные веса порождают у читателя отчета ошибочное представление о точности полученного результата, что может нанести заинтересованному лицу больше вреда, чем кажущаяся чисто формальная ошибка, якобы вносимая округлением в итоговый результат.
  •  на основе округленных весов рассчитаем согласованную стоимость оцениваемого имущества путем умножения полученного с помощью данного подхода ориентира стоимости на округленный вес подхода, рассчитанный в целях согласования стоимостей.

Результаты согласования выполнены в Microsoft Excel:

Подход

Доходный

Затратный

Величина стоимости

38 650

66 589

Критерий

Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

2

3

Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта

5

2

Достоверность и достаточность информации, на основе которой проводились анализ и расчеты

6

2

Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного инвестора/продавца

5

1

Итого суммы баллов

18

8

Подход применялся

да

да

Сумма баллов

26

Вес подхода, % 

70%

30%

Рыночная стоимость  в долларах США

48 000

Рыночная стоимость с учетом НДС, руб.

1 318 392


4.5.Определение ликвидационной стоимости объекта недвижимости с использованием экспертных методов усреднения

Используя экспертные (например «Метод анализа иерархий», квалиметрии) и другие различные методы усреднения, можно значительно расширить область применения данного подхода.

Приведем пример расчета ликвидационной стоимости объекта недвижимости, которая находится на балансе предприятия-банкрота, используя экспертные методы усреднения.

Согласно  методике процесс определения ликвидационной стоимости состоит из следующих этапов:

  1.  определение рыночной стоимости объекта недвижимости;
  2.  опрос экспертов;

3)   обработка результатов опроса экспертов с помощью таблиц;

4) согласование результатов и получение окончательного коэффициента приведения;

  1.  определение ликвидационной стоимости.

  1.  Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Для определения рыночной стоимости объекта оценки были использованы доходный и затратный подходы. После сведения результатов которых, рыночная стоимость получилась равной  51 160 долларам США.

Сравнительный подход не был использован по той причине, что на рынке производственно-складской недвижимости не оказалось достаточно аналогов для  оценки объекта оценки.

Итак, рыночная стоимость объекта оценки составила 51 160 долларов США.

Существует необходимость определить ликвидационную стоимость объекта оценки, так как предприятие, на балансе которого оно состоит, в данный момент находится в состоянии банкротства и нуждается в денежных средствах для покрытия долгов. В ходе наблюдения Арбитражный управляющий установил, что путем продажи незначительной части имущества, предприятие сможет выручить средства и покрыть часть долгов, что позволит хотя бы на какое-то время  выйти из кризиса.

Воспользуемся  описанным выше методом определения ликвидационной стоимости.

2. Опрос экспертов

В качестве экспертов выбираются специалисты по коммерческой недвижимости риелторских компаний, работающих на сегменте рынка, где расположен объект оценки. Предпочтительной является схема взаимодействия оценщиков и экспертов-риелторов в рамках соглашения о сотрудничестве.

При работе с экспертами используются таблицы I и II, приведенные в приложении.

В ходе работы с таблицей I эксперту задается вопрос: «Какой может быть интенсивность накопления спроса для объекта оценки и какой кривой она соответствует?» В процессе проведения анализа эксперт может указать конкретную кривую, если на то у него есть основания. Если эксперт затрудняется выбрать конкретную кривую, он может указать диапазон, в котором может лежать интенсивность накопления спроса и соответствующие этому случаю кривые.  В случае рассмотренного примера, эксперты указали на кривые № 5-7 (см. рис. 2, приложение). В любом случае высоколиквидному имуществу соответствуют кривые, расположенные выше диагональной кривой (5), а низколиквидному - расположенные ниже диагональной кривой (5).

При работе с таблицей II (см. приложение) эксперту задается вопрос: «На сколько процентов увеличится спрос на объект оценки, если с рыночной стоимости будет сделана соответствующая скидка (например 10, 20, 30, 40 или 50 процентов). В нашем случае были опрошены эксперты, которые имеют большой опыт работы с объектами, подобными оцениваемому. Опрошенные эксперты обладали информацией о том, что для объектов, подобных оцениваемому, скидка с рыночной стоимости в 20 процентов привлекала в 1,5 раза больше покупателей, т. е. спрос увеличивался на 50 процентов. В таблице 3 этому случаю диапазон, ограниченный кривыми Н-I (по усмотрению эксперта).

3. Обработка результатов опроса экспертов с помощью таблиц

Результаты опроса экспертов обрабатываются с помощью таблиц 1, 2 или 3. Это зависит от данных опроса.

С помощью таблиц 1 обрабатываются данные опроса, если в ответах экспертами были выбраны конкретные кривые накопления спроса (рис. 2) и кривые спроса (рис. 1). При этом предполагается точно известным маркетинговый период реализации объекта оценки по рыночной стоимости.

С помощью таблиц 2 обрабатываются данные опроса, если в ответах экспертами были указаны диапазоны, ограниченные выбранными кривыми спроса и накопления спроса. В этом случае все факторы, от которых зависит величина выбранного коэффициента приведения, не имеют точных значений, а лежат в диапазоне значений и как случайные величины имеют определенную обеспеченность. Уровень обеспеченности является исходной величиной, поэтому при работе необходимо выбрать ту из таблиц, которая соответствует заданному уровню обеспеченности.

В таблицах предусмотрены все часто применяемые для решения подобных задач уровни обеспеченности: 0,8 (80 %); 0,9 (90 %); 0,95 (95 %); 0,99 (99 %).

С помощью таблиц 3 обрабатываются данные опроса, если эксперты затруднились в определении конкретного диапазона кривых накопления спроса, и этот фактор принял максимальную неопределенность. В этом случае предполагается, что значение накопления спроса по умолчанию лежит в диапазоне кривых 1-10. Эти таблицы так же, как и предыдущие, дифференцированы по уровню обеспеченности: 0,8 (80 %); 0,9 (90 %); 0,95 (95 %); 0,99 (99 %).

В рассматриваемом случае все эксперты выбрали диапазоны кривых 5-6 (кривые накопления спроса) и H-I (кривые спроса), поэтому воспользуемся таблицей №2 , где все факторы, от которых зависит величина выбранного коэффициента приведения, не имеют точных значений, а лежат в диапазоне значений и как случайные величины имеют определенную обеспеченность. Уровень обеспеченности является исходной величиной, поэтому при работе необходимо выбрать ту из таблиц, которая соответствует заданному уровню обеспеченности. В нашем случае уровень обеспеченности достигает  90 %.

Заданный срок реализации составляет 4 месяцев, от обычного срока экспозиции от составляет 30-40 процентов (m=0,3-0,4).

Используя данные таблицы №2 коэффициент приведения получился равным 0,79.

3. Согласование результатов и получение окончательного коэффициента приведения

На этом этапе оценщик может использовать любой из известных приемов согласования результатов опроса экспертов. В качестве результирующего значения может быть принята средняя арифметическая, средняя геометрическая или средняя взвешенная величина. Последняя из названных величин может быть использована в том случае, если оценщик посчитал, что опрошенные им эксперты имеют разный уровень профессионализма. Тогда при согласовании могут быть использованы весовые коэффициенты.

При этом применяются формулы средней арифметической, средней геометрической, средней взвешенной.

В рассмотренном примере были опрошены четыре эксперта-оценщика, которые единогласно приняли решение о принадлежности оцениваемого объекта недвижимости к вышеупомянутому диапазону кривых. По этой причине согласование результатов не требуется и значение коэффициента приведения остается равным 0,79.

4. Определение ликвидационной стоимости

При определении величины ликвидационной стоимости используется следующее  равенство:

Cликв = С рын * К прив

где Сликв  - ликвидационная стоимость, р.;

Срын - рыночная стоимость объекта оценки, р.;

Кприв - коэффициент приведения, полученный на предыдущем этапе расчета.

Тогда с 90-процентной обеспеченностью объект оценки может быть продан в течение 4-х месяцев по ликвидационной стоимости равной:

Сликв = 48 000*0,79 = 37 920 долларов США или 1 041 530 рублей.


Заключение

Рассмотренная в дипломной работе тема особенно актуальна в условиях нестабильного экономического положения Российской Федерации. Актуальность ее состоит прежде всего в несовершенстве законодательства о несостоятельности, а также отсутствии четких критериев  определения ликвидационной стоимости в случае реализации имущества ликвидируемого предприятия.

Первая часть дипломной работы была посвящена рассмотрению финансов предприятия, их значения, функции. Была рассмотрена система управления финансовым механизмом предприятия и те причины и факторы, которые могут нарушить этот механизм и привести к кризису.

Здесь же автором были рассмотрены все этапы банкротства, которые ожидают предприятие, попавшее в кризисное положение и не сумевшее выбраться из него.

В заключении первой части автором были сделаны выводы о первостепенной роли оценки имущества при банкротстве предприятий. Автор считает, что оценка необходима на каждом этапе банкротства, будь то стадия наблюдения (самый начальный этап банкротства), когда оценка стоимости нужна для установления достаточности имущества должника для покрытия судебных издержек и расходов на вознаграждение арбитражным управляющим; или при введении процедуры внешнего управления, оценка стоимости предприятия используется внешним управляющим при составлении плана внешнего управления.. Кроме того, результаты оценки на стадии конкурсного производства помогают определить размеры конкурсной массы, которая сформируется в результате реализации имущества. Наконец, оценка имущества просто необходима при мировом соглашении, которое может быть принято на любом из этапов банкротства.

Вторая часть дипломной работы была посвящена рассмотрению и изучению такого понятия как недвижимость и методам ее оценки. Были рассмотрены этапы, подходы, применяемые при оценке объектов недвижимости.

Третья часть дипломной работы посвящена проблематике расчета ликвидационной стоимости объектов недвижимости при банкротстве предприятия. Были рассмотрены методы с помощью которых производится определение ликвидационной стоимости объектов недвижимости.

В заключении третьей части автором были сделаны выводы о том, что несмотря на развитость оценки недвижимости, да и оценки вообще в нашей стране, существуют очень серьезные проблемы связанные с методиками оценки ликвидационной стоимости  объектов недвижимости. Хоть автор и привел в своей работе несколько распространенных методик оценки ликвидационной стоимости, они, по мнению опрошенных специалистов не являются идеальными и используются специалистами в области оценки по причине отсутствия других.

В четвертой части дипломной работы автор привел конкретный практический пример оценки существующего объекта недвижимости. Целью оценки объекта является то, что предприятие, на балансе которого он стоит, находится в кризисном положении, близком к банкротству и его ликвидация может привести к улучшению финансового состояния предприятия, позволит расплатиться с долгами.

В заключении практической части автором были даны рекомендации о путях стабилизации финансового состояния предприятия и выхода из кризисного состояния.

Обзор отечественной литературы показал, что этой темой практически никто углубленно не занимался, в то время как ликвидационная стоимость является одним из главных элементов в системе антикризисного управления предприятиями-банкротами, исполнительного производства. В последнее время наибольшая потребность в этом виде стоимости наблюдается также и в системе управления объектами недвижимости, находящейся в федеральной собственности и расположенной на территории городов Москвы и Санкт-Петербурга, так как эти Субъекты Федерации являются наиболее крупными федеральными собственниками, на территории которых находится около 5 млн. кв. м офисных и административных площадей, отелей, автобаз и других помещений.

Одной из насущных и важных проблем является проблема ликвидации объектов долгостроя и незавершенного строительства, в том числе и в вышеупомянутых городах, на территории которых имеется значительное количество незавершенных строительством объектов производственного и административного назначения, в которые инвестированы значительные государственные средства. Поэтому очень важно правильно оценить эту недвижимость, которую предполагается реализовать с торгов.

Непрозрачность информации о реальных сделках купли-продажи недвижимости, реализованных с аукционов в России, является одной из главных причин слабого методического обеспечения расчета ликвидационной стоимости, а, соответственно, и точности определения ее величины, в то время как в европейских странах подобная информация является открытой и доступной и проблем с расчетом этого вида стоимости в зарубежной оценочной практике не возникает.

На основе консультаций со специалистами в области оценки и банкротства автором были сделаны выводы о том, что бесспорно существует множество различных методик определения ликвидационной стоимости, но очень не многие из них можно использовать для оценки имущества при банкротстве организации, на балансе которой находится  это имущество.

Разработка таких методик и будет являться целью дальнейших работ автора.

 Список литературы

 

  1.  Гражданский Кодекс РФ (часть первая, вторая, третья) от 10.01.2003, № 15-ФЗ
  2.  Федеральный Закон “О несостоятельности (банкротстве)” от 08.01.98 №6-ФЗ
  3.  Федеральный Закон “Об оценочной деятельности в РФ” от 29.07.1998 г., № 135
  4.  Федеральный Закон “О несостоятельности (банкротстве)” от 27.09.2002 № 127-ФЗ, редакция от 31.12.2004.
  5.  Приказ МФ РФ от 22.07.2003  “О  формах бухгалтерской  отчетности организаций”.
  6.  Постановление Правительства РФ от 20.06.1994  №498  О некоторых мерах по реализации закона “О несостоятельности (банкротстве) предприятий”.
  7.  Постановление ВС РФ от 27.12.1991 г. № 3020-1 (ред. от 10.09.1993г.) “О разграничении государственную собственности в РФ на федеральную, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономных областей, автономных округов, г-в  Москвы и Санкт-Петербурга и Муниципальную собственность”.
  8.  Постановление Правительства РФ от 11.04.2001 г. № 285 “О лицензировании оценочной деятельности”.
  9.  Постановление Правительства  РФ от 06.07.2001 г. № 519 “ Об утверждении стандартов оценки”.
  10.  Информационное письмо Президиума ВА с РФ от  27.02.2001 №61 “Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства”.
  11.  “Методические положения по оценке финансового состояния предприятий и неудовлетворительной структуры баланса”, утвержденные  распоряжением Федерального управления по делам о несостоятельности (банкротстве) России от 12.08.94, № 31-Р
  12.  Ансоф И. Стратегическое управление / под ред. Л.Л. Евенко. Перевод с англ. – М.: Экономика, 1989.
  13.  Антикризисное управление: от банкротства к финансовому оздоровлению / под ред. Г.П. Иванова. – М.: Закон и право, 1999.
  14.  Антикризисное управление: Учеб. пособие для технических ВУЗов/ В.Г. Крыжановский, В.И. Лапенков, В.И. Лютер; под ред. Э.С. Минаева, В.П. Панагушина. – М.: ПРИОР, 1998.
  15.  Антикризисное управление: Учебник / под ред. Э.М. Короткова. – М.: Инфа – М, 2000.
  16.  Артнменко В.Г., Беллендир М.В. Финансовый анализ. – М.: ДИС, 2001.
  17.  Баканов М.И., Шеремет А.Д. Теория экономического анализа. М.: Финансы и статистика,1998.
  18.  Балабанов И.Т. Основы финансового менеджмента: Учеб. пособ. Для ВУЗов – 3-е изд.- М.: Финансы и статистика, 2002.
  19.  Балабанов И.Т. Анализ и планирование финансов хозяйствующего субъекта: Учеб. пособие для ВУЗов – 3-е изд.-М.: Финансы и статистика, 1998.
  20.  Банкротство. Стратегия и тактика выживания. Ч.1. Как избежать банкротства. – М.: СП МЛИ,1993.
  21.  Бандурин В.В., Ларицкий В.Е. Проблемы управления несостоятельными предприятиями в условиях переходной экономики. – М.: Наука и экономика, 1999.
  22.  Бланк И.А. Основы финансового менеджмента. – Киев, 2000.
  23.  Бочаров В.В. Финансовый анализ.: Учеб. пособие, - СПб: Питер,2001.
  24.  Валдайцева С.В. Оценка бизнаса и управление стоимостью предприятия. : Учеб. пособие. – М.: ЮНИТИ – ДАНА, 2001.
  25.  Дереча Ю.Б. Банкротство предприятий и кредитных организаций. – М: Приор, 2003г.
  26.  Козлов С.Ю., Валетов В.И. Создание, реорганизация и ликвидация предприятий. Правовое регулирование. – М.: Современ. Экономика и право, 1999.
  27.  Коупленд Т., Колер Т., Мурин Д.  Стоимость компании: оценка и управление. :Пер. с англ. – М.: ЗАО “Олимп-Бизнес”,1998.
  28.  Кукукиа И.Г.,Астраханцева И.А. Антикризисное управление предприятием.: Учеб. пособие. – Иваново:ИвГУ, 2002.
  29.  Кукукиа И.Г.,Астраханцева И.А. Учет и анализ банкротств. – М.: Финансы и статистика, 2004.
  30.  Лебедева М.Е. Правовое обеспечение формирования, обращения и  оценки собственности. – СПб: Оценка и управление, 2000г.
  31.  Мясоедова Л.В., Любанова Т.П. Банкротство предприятий: экономические аспекты. – М.: Приор, 2002.
  32.  Оценка бизнеса.: Учебник / В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова, В.В. Терехова. – СПб.: Питер, 2003.
  33.  Таль Г.К., Зенкин И.В. Банкротство коммерческих организаций. Правовые аспекты.: учеб.пособие.- М.: Международные отношения, 2000.
  34.  Теория и практика антикризисного управления.: Учеб. пособие / Г.З.Базаров, С.Г.Беляев, Л.П.Белых; под ред. С.Г. Беляева и В.И.Кошкина. – М.: Закон и право, ЮНИТИ, 1996.
  35.  Уткин Э.А. Антикризисное управление. – М.: Ассоциация авторов и издателей “Тандем”,изд-во ЭКМОС, 1997.
  36.  Шарп У., Александер Г., Инвестиции: Пер. с англ. – М.: Инфа – М, 1999.
  37.  Волкова Л.В. “Как реформировать баланс и распределить прибыль на 2002 год”// Главбух №1, 2003.
  38.  Гальченко А.А. “Комментарий к новому Закону “О несостоятельности (банкротстве)””//Документы и комментарии №22, 2002.
  39.  Панков В.Л. “Учети отчетность при банкротстве”//Финансовая газета №2,4,5, 2001.
  40.  Altman E/ Financial Ratios, Discriminant Analysis, and the Prediction of Corporate Bankruptcy // Joun. Finance, 1968. – Sept.
  41.  Baker, James C. International Finance: Management, Markets and Institutions. // Prentice Hall, 1998
  42.  www.bankrots.ru
  43.  www.bankrotvo.ru
  44.  www.bancrot.ru
  45.  www.crisis.narod.ru


Приложение

1 Козлова Е. С. Стать банкротом просто ... или невозможно // Бизнес-адвокат. — 1999. — № 19.

2  Вавшшн Е.В. Понятие несостоятельности (банкротства) предприятия // Правовед. — 1997. — № 4. — С. 124.

3 См.: Банкротство. Стратегия и тактика выживания. Ч. 1. Как избежать банкротства. — М.: СП МЛ И, 1993. — С. 23.

4 Шевченко В.А. Несостоятельность производства (Предпосылки и механизм оздоровления): Автореф. дис. ... канд. экон. наук. — СПб., 1997.

5 Улюкаев А. Переход к рынку // Вопросы экономики. — 1996. — № 10.

6  Делан Э.Д., Линдсей Д.Е. Рынок: микроэкономическая модель. — СПб., 1992.

7  Шевченко В.А. Несостоятельность производства (Предпосылки и механизм оздоровления): Автореф. дис. . канд. экон. наук. — СПб. 1997.

8 п. 3 ст. 64 Закон “О несостоятельности” от 26.10.2002 (ред. 31.12.2004г).

9 Ст 99,101,102 ФЗ“О несостоятельности (банкротстве)” от 27.09.2002 № 127-ФЗ,(ред. от 31.12.2004)

10 Ст 110-115 ФЗ“О несостоятельности (банкротстве)” от 27.09.2002 № 127-ФЗ,(ред. от 31.12.2004)

11 ФЗ РФ “О несостоятельности (банкротстве)”, ст.4, от 27.09.2002г.

12 ФЗ РФ “О несостоятельности (банкротстве)”, ст.3, от 27.09.2002г.

13 ФЗ РФ “О несостоятельности (банкротстве)”, ст.11, от 27.09.2002г.

14 ФЗ РФ “О несостоятельности (банкротстве)”, ст.12-15, от 27.09.2002г.

15 ФЗ РФ “О несостоятельности (банкротстве)”, ст.20, 23-26, от 27.09.2002г.

16 ФЗ РФ “О несостоятельности (банкротстве)”, п.8, ст.20, от 27.09.2002г.

17 Оценка стоимости предприятия (бизнеса). /  Грязнова А.Г., Федотова М.А., Эскиндаров М.А., Тазихина Т.В., Иванова Е.И., Щербакова О.Н. – М.: Интерреклама, 2003.

18 Белых Л.П., Федотова М.А. Реструктуризация предприятия: Учеб. Пособие. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001.

19 Есипов В., Маховикова Г., Терехова В. Оценка бизнеса. – СПб.: Питер, 2001.

20 Антикризисное управление / Под ред. Г.К. Таля, М.А. Федотовой. – М.: Инфа-М, 2003.

21 Тэпман Л.Н., ред. Швандар В.А. Оценка недвижимости- М: Юнити, 2005.-303с.:ил- (серия “Учебные пособия  для ВУЗов”)

22 Пратт Ш. Принципы оценки бизнеса. – М.: ЗАО “Олимп-Бизнес”, 2000.

23 Оценка бизнеса (издание второе). Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: “ Финансы и Cтатистика”, 2005.

24 Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. – М.: Ассоциация авторов и издателей “ Тандем”. Изд. ЭКМОС, 2000.

25Оценка  рыночной   стоимости   машин   и   оборудования.   Серия   "оценочная деятельность". Учебно-практическое пособие. - М.: Дело, 1998. - 240 с.


26 Гранова И. В. Оценка недвижимости. - СПб: Питер, 2001. - 208 с.: ил. - (Серия "Учебное пособие").

27 Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса: Учебник. – М.: Ассоциация авторов и издателей “ Тандем”. Изд. ЭКМОС, 2000.

28 Новиков Б. Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - М.: "Экзамен", 2000.-512с.

29 Александров В.Т.  Оценка стоимости недвижимости, СПб, 2000г.

30 Фридман Д., Оурдэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.: Дело Лтд, 1995.

31 Гриборвский С.В. Оценка доходной недвижимости- СПб:Питер, 2001.-336с.:ил- (серия “Учебники для ВУЗов”)

32 Фридман Дж., Ордуей Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело, 1997. - 480 с.

33А.Ю. Родин аспирант кафедры Антикризисного управления  и оценочной деятельности МЭСИ, эксперт отдела оценки фирмы "АРНИ" "Вопросы оценки", № 1 2003 г.


34 М. Б. Мжельский, О.А. Ахметова   Методические рекомендации по оценке ликвидационной стоимости оцениваемого имущества.

35 Международный стандарт оценки МСО-2 (Базы оценки, отличные от рыночной стоимости). Международный комитет по стандартам оценки имущества (IVSC), 1994 г.

36 Формула расчёта ставки дохода на инвестиционный капитал представлена в учебнике «Оценка бизнеса» под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. /М.:«Финансы и статистика» 1998 г.

37 Методика разработана аналитическим отделом консалтинговой компании “НЭО ЦЕНТР”.

38 Примечание: переход от цен 69 года к ценам 84 года был осуществлен при помощи коэффициента перехода, определяемый в соответствии с Постановлением Госстроя № 94 от 11.05.1983г, равный 1,2

39  Санкт-Петербургский региональный центр по ценообразованию в строительстве Письмо от 15 июня 2005 г. N 2005-06и, таблица 2.2

40 ДП № 1 от 12.01.2004 Изменения в законодательстве, вступившем в силу с 1 января 2004 г (стр. 8)


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

69363. Характеристика автоматизованих інформаційних систем 70.5 KB
  Існують інформаційна промисловість і національні інформаційні ресурси відбувається перехід від індустріальної економіки до економіки що ґрунтується на інформації. Під інформаційною технологією розуміють комплекс методів і процедур які реалізують функції збору...
69364. Економічна інформація та засоби її формалізації 70.5 KB
  Характеристика засобів формалізованого опису економічної інформації До числа основних засобів формалізованого опису елементів економічної інформації в ІС відносяться класифікація і кодування означених номенклатур по яким здійснюється упорядкування пошук та логічна обробка...
69365. Характеристика технологічних операцій та технологічних процесів оброблення економічної інформації 56.5 KB
  Методи контролю достовірності набору інформації. Головне для розподілу дій на окремі операції це їх логічне завершення яке веде до конкретного результату: нового носія інформації нового масиву файлу змінах у значеннях окремих атрибутів і т.
69366. Логика, краткий конспект лекций 863 KB
  Мышление неразрывно связано с познанием, которое представляет собой процесс приобретения человеком в ходе общественно-исторической практики истинных знаний об объективном мире. Познание как отражение действительности - весьма сложное многогранное явление.
69367. Безопасность жизнедеятельности, краткий курс лекций 1.15 MB
  Изучение дисциплины «Безопасность жизнедеятельности» обусловлено наличием непрерывного воздействия на человека внешних потоков веществ, энергии и информации, которые часто превышают допустимые уровни. Каждый специалист должен уметь идентифицировать опасные и вредные факторы, знать нормативную базу и возможные средства защиты.
69368. Учение о наказании, курс лекций 1.01 MB
  В работе изложены основные определения и категории Общей части уголовного права, относящиеся к понятиям наказания и системы наказаний, целям наказания, отдельным видам наказаний, видам исправительных учреждений для лишенных свободы, общим началам и отдельным правилам назначения наказания
69369. Муниципальное право России, курс лекций 1.68 MB
  Муниципальное право – динамично развивающаяся отрасль российского права. Реформа местного самоуправления, проводимая в настоящее время в Российской Федерации, требует постоянного внимания к изменениям законодательства и практики совершенствования муниципальной системы.
69370. Електронні обчислювальні машини (ЕОМ), курс лекцій 612.5 KB
  Мета дисципліни - дати студенту знання принципів конструювання, засобів виробництва і рішення основних завдань конструювання ЕОМ, прищепити студенту навики розробки конструкції і технології її виготовлення на основі процедур синтезу, аналізу і оптимізації. Конструювання є завершальним етапом процесу проектування ЕОМ і полягає в фізичній реалізації прийнятих схемотехнічних рішень.
69371. Формообразование изделий из металлических порошков 204.5 KB
  Проблема нерівномірності розвитку країн світу. Під глобалізацією світового господарства розуміють процес посилення взаємозв’язку національних економік країн світу що знаходить своє вираження в утворенні світового ринку товарів і послуг фінансів; становленні глобального...