97617

ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Дипломная

Экономическая теория и математическое моделирование

Основные понятия оценки недвижимости. Основание для осуществления оценочной деятельности и условия ее осуществления. Современная модель регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации. Федеральные стандарты оценки. Сведения о месте расположения объекта оценки, характеристика рынка недвижимости города Кызыла.

Русский

2015-10-20

442 KB

6 чел.

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НОУ ВПО «СИБИРСКАЯ АКАДЕМИЯ ФИНАНСОВ И БАНКОВСКОГО ДЕЛА»

(НОУ ВПО САФБД)

ИНСТИТУТ ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО БИЗНЕС ОБРАЗОВАНИЯ

К защите:

___________________________

___________________________

___________________________

«____»_______________2013 г.

ВЫПУСКНАЯ АТТЕСТАЦИОННАЯ РАБОТА

по программе профессиональной переподготовки оценщиков для

специализации «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»

ТЕМА: ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Выполнил: слушатель группы ДАП – 1229о

Руководитель:

Нормоконтроль:

Кенен-оол Ч.С.

В.Н. Тарасов

В.В. Курышова

Новосибирск

2013


ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение

4-5

  1.  Основные понятия оценки недвижимости

6-27

1.1 Понятие недвижимости

6-7

1.2 Типы недвижимости

8-9

1.3 Вещные права на недвижимость, понятие жилых помещений

9-14

1.4 Термины оценки, их научное определение

14-18

1.5 Основание для осуществления оценочной деятельности и условия ее осуществления

1.6 Современная модель регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации

1.7 Федеральные стандарты оценки

18-21

21-26

26-27

2 Определение рыночной стоимости объекта оценки

28-57

2.1 Сведения о месте расположения объекта оценки, характеристика рынка недвижимости города Кызыла

28-31

2.2 Характеристика объекта оценки, его местоположение

31-32

2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

33-35

2.4 Подходы к оценке рыночной стоимости объекта оценки

36-39

2.5 Расчет рыночной стоимости объекта оценки

39-54

2.5.1 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости           затратным подходом

39-49

2.5.2 Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

50-54

2.6 Согласование результатов оценки

55-57

Заключение

58-59

Список использованных источников

60-61

АННОТАЦИЯ

В данной выпускной аттестационной работе на основе обобщения теории и практики оценки недвижимости рассмотрены особенности оценки жилой недвижимости на примере оценки рыночной стоимости однокомнатной  квартиры.

Аттестационная работа содержит 61 страницу, 8 таблиц, 8 формул, 19 источников литературы.


                                                  ВВЕДЕНИЕ

Повышение активности инвестиционного рынка на современном этапе становления рыночных отношений в России обеспечивается главным образом ростом операций, совершаемых с недвижимостью. Основными условиями данного процесса являются совершенствование законодательного регулирования сделок с недвижимостью, повышение объективности независимой рыночной оценки объектов.

Развитие российской экономической науки в переходный период привело к формированию новой отрасли знаний – стоимостной оценке различных объектов собственности и, в частности, стоимостной оценке недвижимости. На сегодняшний день существует большое количество учебной и монографической литературы по оценке недвижимости, в которой освещаются как базовые положения оценки рыночной стоимости, так и специфические приемы стоимостной оценки, учитывающие особенности оцениваемого объекта, задания на оценку.

Значительный вклад в формирование представления о недвижимости как объекте оценки, принципов систематизации оценки и видов стоимости, содержания этапов определения стоимости доходным, сравнительным и затратным подходами внесли такие ученые, как А. Дамодарин, Н. Ордуэй, Д. Фридман, Т.С. Харрисон, С.В. Грибовский, А.Г. Грязнова, В.М. Рутгайзер, Е.И. Тарасевич, М.А. Федотова.

Целью данной дипломной работы является: обобщение теоретических знаний и формирование системного представления об особенностях оценки жилой недвижимости и порядка ее проведения, приобретения практических умений и навыков в данной области.

В дипломной работе установлен круг понятий, используемых в оценке недвижимости, выделены основные характеристики объекта оценки, произведен расчет стоимостей полученных при применении различных подходов, дано согласование полученных результатов, получено значение рыночной стоимости объекта оценки на дату оценки.


1. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

  1.  Понятие недвижимости

Недвижимость – земля и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

В России термин «недвижимое и движимое имущество» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Под недвижимым имуществом признавались:  земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились также полезные ископаемые, находящиеся в земле, и различные строения, как возвышающиеся над землей так и построенные под ней, например: шахты, мосты, плотины.

Экономические реформы в России, закрепление имущества на правах собственности за физическими и юридическими лицами, привели к необходимости деления имущества на движимое и недвижимое.

С 1994 г, согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

К недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью». Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Можно выделить следующие признаки недвижимости:

  •  недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;
  •  недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;
  •  долговечность объекта инвестирования;
  •  каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;
  •  недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;
  •  стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно;
  •  информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной;
  •  потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;
  •  полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях;
  •  возможность положительного либо отрицательного влияния нового  строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;
  •  существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем;
  •  существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;
  •  строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

  1.  Типы недвижимости

Можно выделить три основных типа недвижимости: земля, жилые и нежилые помещения.

Базовым объектом недвижимости является земля.

Недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных категорий недвижимости, управления ими. Ее классификация представлена ниже.

По характеру использования.

Для жилья: дома, коттеджи, квартиры, для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения,  магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады, для сельскохозяйственных целей: фермы, сады, для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

По целям владения.

Для ведения бизнеса, для проживания владельца, в качестве инвестиций.

По степени специализации.

Специализированная (в силу своего специального  характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции, музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору. Неспециализированная – вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования.

По степени готовности к эксплуатации.

Введенные в эксплуатацию требующие реконструкции или капитального ремонта незавершенное строительство.

По воспроизводимости в натуральной форме.

Не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых. Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

1.3. Вещные права на недвижимость, понятие жилых помещений

Могут существовать и возникать следующие вещные права на недвижимость:

1) право собственности на недвижимость, включая земельные участки;

2) право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

3) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

4) сервитут (на земельный участок и иную недвижимость).

У организаций (юридических лиц) могут существовать и возникать:

1) право хозяйственного ведения имуществом – у государственных и муниципальных предприятий;

2) право оперативного управления имуществом – у государственных и муниципальных учреждений;

3) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

4) право собственности на имущество и земельные участки – у иных юридических лиц (кроме предприятий и учреждений);

5) сервитут (на земельные участки и иную недвижимость).

Особый правовой режим получили жилые помещения как объекты права собственности (ст. 288 – 293, 549 – 558 ГК РФ). Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Последняя получила конституционное закрепление в ст. 40 Конституции РФ, провозгласившей право граждан на жилище и обязавшей органы государственной власти и местного самоуправления создавать необходимые условия для реализации этого права.

ГК РФ установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (абз. 1 п. 2 ст. 288 ГК РФ), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК РФ, п. 1 ст. 30 Жилищного кодекса РФ). В данном случае речь идет о субъективном праве собственности, т. е. о закрепленной за собственником юридически обеспеченной возможности владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению в соответствии со своим интересом путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство третьих лиц в сферу его хозяйственного господства.

Владение – это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью.

Пользование – это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления.

Распоряжение – это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи.

ЖК РФ установил новое правило, согласно которому эти правомочия собственника должны осуществляться также в соответствии с назначением и пределами использования жилого помещения, установленными ЖК РФ.

Имеются в виду пределы использования такого помещения, предусмотренные в ст. 17 ЖК РФ:

1) жилое помещение может использоваться законно проживающими в нем лицами для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение;

2) пользование помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно – гигиенических, экологических и иных требований в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ;

3) в жилом помещении нельзя размещать промышленные производства.

Учитывая установленные пределы использования жилого помещения, можно определить обязанности собственника. Собственник обязан использовать принадлежащее ему на праве собственности помещение таким образом, чтобы не выходить за указанные пределы. Основная обязанность собственника состоит в том, что именно на него, по общему правилу, возлагается бремя содержания принадлежащего ему помещения. Необходимо отметить, что данное правило сформулировано в диспозитивной норме, поэтому обязанность содержания помещения может быть возложена и на лицо, не являющееся его собственником, в случаях, когда это предусмотрено федеральным законом или договором (ст. 30 ЖК РФ).

Собственник несет бремя содержания данного помещения. Он обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Не допускается сдача жилых помещений внаем под различные офисы, конторы, склады, а также их продажа для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, т. е. без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органы, осуществляющих учет данного вида недвижимости). Такие ограничения права собственности на недвижимость касаются всех собственников – граждан, в том числе владельцев жилых домов и приватизированных квартир, юридических лиц, включая коммерческие и общественные организации, а также государственных и муниципальных (публично – правовых) обязанностей. В этом смысле жилье является таким же особым объектом права собственности, как и земельный участок, свободное использование которого исключительно по усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок.

Понятие жилого помещения закреплено, прежде всего, в жилищном законодательстве. Под жилым помещением понимают не только жилые (в том числе многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты в квартирах), зарегистрированные в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимости (обычно территориальные бюро технической инвентаризации – БТИ), в том числе служебные и ведомственные, а также «специализированные дома» и служащие аналогичным целям помещения – общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома – интернаты для инвалидов, ветеранов и др. В пункте 2 ст. 288 ГК РФ подчеркнуты указанные ограничения и отмечено, что гражданин – собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать для личного проживания и проживания членов его семьи. Соответственно, и любое отчуждение данного объекта, как и сдача его во временное пользования другими лицами, должно производиться с учетом установленного для него законом целевого назначения. Поэтому любой собственник жилого помещения вправе в соответствии с абз. 3 п. 2 ст. 288 ГК РФ сдавать его для проживания (постоянного или временного) другим гражданам на основе соответствующего договора (найма или аренды), регулируемого нормами жилищного законодательства.

Собственники жилья не вправе размещать в принадлежащих им жилых помещениях какие – либо предприятия, учреждения и организации без предварительного оформления перевода таких помещений в нежилые в соответствии с правилами жилищного законодательства, а также размещать в принадлежащих им жилых домах какие – либо промышленные производства (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Последнее ограничение касается жилого дома в целом, а не только находящихся в нем жилых помещений. Это исключает размещение разного рода производства даже в подвалах или на чердаках жилых домов, поскольку, помимо нарушения целевого назначения данного объекта, отсутствие подобного запрета вело бы к созданию значительных неудобств для граждан, использующих соответствующие жилые помещения по их прямому назначению.

При нарушении предусмотренных законом положений надлежащего осуществления права собственности на жилое помещение наступают неблагоприятные последствия, предусмотренные ст. 293 ГК РФ. В соответствии с правилами этой статьи использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, т. е. о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости.

Изложенные в абз. 1 ст. 293 ГК РФ ситуации имеют в виду либо уже начавшееся (продолжающееся) использование собственником своего жилого помещения не по назначению, либо систематическое (неоднократное) нарушение прав и интересов его соседей (создание «обстановка невозможности совместного проживания»), либо начавшееся разрушения жилья в результате бесхозяйственного обращения с ним. Во всех трех указанных случаях собственник жилья должен быть предварительно предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранения допущенных им нарушений (в том числе с установлением соразмерного, разумного срока для этих целей, включая необходимый ремонт разрушаемого помещения), и лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости.

1.4. Термины оценки, их научное определение

Основные понятия и профессиональные термины в оценочной деятельности излагаются в I главе Законе «Об оценочной деятельности». В частности говорится о том, что под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленные на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости (ст. 3 «Понятие оценочной деятельности»).

В этой же статье дано понятие рыночной стоимости объекта оценки. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей информацией, а на величину цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  •  одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать  исполнение;
  •  стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  •  объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
  •  цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей – либо стороны не было;
  •  платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Непосредственно с понятием рыночной стоимости связан принцип замещения, который гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью.

В настоящем Законе дается понятие субъектов оценочной деятельности (ст. 4 «Субъекты оценочной деятельности»), а именно: субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемой организации оценщиков и застраховавших свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего ФЗ.

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом, которое соответствует условиям настоящего ФЗ.

Кроме этого в настоящем Законе (ст. 5 «Объекты оценки») определен следующий перечень объектов оценки:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица;

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- право требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлено возможность их участия в гражданском обороте.

В настоящем Законе определены случаи обязательного проведения оценки объектов оценки (ст. 8 «Обязательность проведения оценки объектов оценки»):

- при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передача в аренду;

- при использовании объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо  муниципальным образованиям  в качестве предмета залога;

- при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям;

- при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям;

- при передаче объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,

а также  при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе: при национализации имущества;

- при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случае возникновении споров о величине стоимости предмета ипотеки;

- при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

- при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятия у собственников для государственных или муниципальных нужд;

- при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием установления его стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Датой оценки (дата проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания и производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при  использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

1.5. Основания для осуществления оценочной деятельности и условия ее осуществления

В главе II «Основания для осуществления оценочной деятельности и условия ее осуществления» (ст. 9 «Основания для проведения оценки объекта оценки») говорится, что основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с оценщиком или юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор. В этой же главе изложены обязательные требования к договору на проведение оценки (ст. 10 «Обязательные требования к договору на проведение оценки»). Здесь говорится, что договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме и должен содержать следующее:

- объект оценки;

- вид стоимости имущества (способ оценки);

- размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

- сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;

- наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и местонахождение этой организации;

- указания на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

- указания на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В договоре на проведение оценки должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество.

Договор на проведение оценки как единого объекта, так и ряда объектов должен содержать точные указания на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.

В ст. 11 «Общие требования к содержанию отчета об оценки объекта оценки» изложены основополагающие требования к отчету, который составляет оценщик, где в обязательном порядке должны быть указаны:

- дата составления и порядковый номер отчета;

- основания для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

- местонахождение оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемыми организациями оценщиков;

- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

- стандарты оценки для определения  соответствующего вида стоимости объекта оценки;

- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина;

- перечень документов, используемых оценщиков при оценке объекта оценки.

Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые проводили оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Одним из основных моментов, закрепленных в «Законе об оценочной деятельности» является перечисление прав и обязанностей оценщика. Так, в ст. 14 «Права оценщика» говорится, что оценщик имеет право:

- применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;

- требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления данной оценки;

- запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; с случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;

-получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;

- привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведению оценки объекта оценки иных оценщиков, либо других специалистов;

- отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки, либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;

- требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда.

В тоже время в ст. 15 «Обязанности оценщика» говорится о том, что оценщик обязан:

- быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков;

- соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является;

- соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленной саморегулируемой организации оценщиков, членом которой он является, а также уплачивать взносы, установленные такой саморегулируемой организацией оценщиков;

- сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки, вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению оценки;

- обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;

- представлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;

- представлять саморегулируемой организации оценщиков информацию о юридическом лице, с которым он заключил трудовой  договор, в том числе информацию о соответствии такого юридического лица требованиям настоящего закона;

- представлять по требованию заказчика страховой полис и подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности документ об образовании;

- не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ;

- в случаях, предусмотренных законодательством РФ, предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным государственным органам по их требованию;

- по требованию заказчика предоставлять заверенную саморегулируемой организацией оценщиков выписку из реестра членов саморегулируемыми организациями оценщиков, членом которой он является.

Для практической и профессиональной работы оценщика большое значение имеет ст. 16 «Независимость оценщика», где говорится, что оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица – заказчика, лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, либо состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

- в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

- оценщик является участником (членом) или кредитором юридического лица – заказчика, либо такое юридическое лицо является кредитором или страховщиком оценщика.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

 

1.6. Современная модель регулирования оценочной деятельности в Российской Федерации

О современной модели регулирования оценочной деятельности говорится в главе III (в редакции Федерального закона об оценочной деятельности от 27.07.2006 г. № 157-ФЗ). В статье 18 «Регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков» данного закона излагается следующее: государственное регулирование оценочной деятельности и деятельности саморегулированных организаций оценщиков в части надзора и нормативно-правового регулирования осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации (далее – уполномоченные федеральные органы).

Регулирование оценочной деятельности осуществляется Национальным советом по оценочной деятельности (далее также – Национальный совет) в части разработки федеральных стандартов оценки, саморегулируемыми организациями оценщиков в части разработки и утверждения стандартов и правил оценочной деятельности. Контроль за осуществлением членами саморегулируемой организации оценщиков оценочной деятельности осуществляется этими организациями.

Ст. 19 «Функции уполномоченных федеральных органов» (в редакции Федерального закона от 27.07.2006 г. № 157-ФЗ) информирует о следующем:  функциями уполномоченных федеральных органов являются:

- выработка государственной политики в области оценочной деятельности;

- нормативно-правовое регулирование в области оценочной деятельности, утверждение федеральных стандартов оценки;

- ведение единого государственно реестра саморегулируемых организаций оценщиков;

- осуществление надзора за выполнением саморегулируемыми организациями оценщиков (далее СРО) требований настоящего ФЗ;

- обращение в суд с заявлением  об исключении СРО из единого государственного реестра СРО.

Реализуют данные функции следующие уполномоченные федеральные органы:

- Министерство экономического развития и торговли РФ. Оно определяет политику нашего государства в области оценочной деятельности;

- Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, которое регламентирует работу оценщиков при оценки объектов федеральной значимости;

- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия. Занимается ведением реестра СРО.

Саморегулирование оценочной деятельности осуществляется через СРО и Национальный совет по оценочной деятельности. В ст. 22 «Закона об оценочной деятельности» дано понятие СРО, а именно, что СРО признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр СРО. Основанием для включения некоммерческой организации в единый государственный реестр СРО является выполнение ею следующих требований:

- объединение  в составе такой организации в качестве ее членов не менее, чем 300 физических лиц отвечающих требованиям настоящего ФЗ;

- наличие компенсационного фонда, который формируется за счет взносов ее членов в денежной форме в размере, установленном настоящим ФЗ;

- наличие коллегиального органа (наблюдательного совета), функционально специализируемых органов и структурных подразделений;

- наличие стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных в соответствии с требованиями настоящего ФЗ.

В настоящее время в РФ зарегистрированы следующие СРО:

- Некоммерческое партнерство «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» (НП «СМАОс»). Зарегистрировано в Москве.

- Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки». (НП «АРМО»). Зарегистрировано в Москве.

- Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» (РОО). Зарегистрирована в Москве.

- Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация оценщиков» «Сибирь» (НП СОО «Сибирь»). Зарегистрировано в Кемеровской области.

- Некоммерческое партнерство «Межрегиональный союз оценщиков» (НП «МСО»). Зарегистрировано в Ростовской области.

- Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов - оценщиков». (НП «НКСО»). Зарегистрировано в Москве.

- Некоммерческое партнерство Межрегиональное саморегулируемая некоммерческая организация «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» (НП «ОПЭО»).  Зарегистрировано в Москве.

- «Национальный совет по оценочной деятельности» («НСОД»). Зарегистрирован в Москве.

-  Некоммерческое партнерство «Сообщество профессионалов оценки» (НП «СПО»). Зарегистрировано в Санкт-Петербурге.

- Некоммерческое партнерство по содействию специалистам кадастровой оценки «Кадастр – оценка» (НП «Кадастр – оценка»). Зарегистрировано в Москве.

Об основных функциях СРО излагается в ст. 22.1 настоящего закона, где в частности говорится, что функциями СРО являются:

- разработка и утверждение стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики;

- разработка и утверждение правил и условий приема в члены СРО, дополнительных требований к порядку обеспечения имущественной ответственности своих членов при осуществлении оценочной деятельности, установление размера членских взносов и порядка их внесения;

- представление интересов своих членов в их отношениях с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления, а также с международными профессиональными организациями оценщиков;

- прием в члены и исключение из членов СРО оценщиков по основаниям, предусмотренным настоящим ФЗ и внутренними документами СРО;

- контроль за осуществлением своими членами оценочной деятельности в части соблюдения ими требований настоящего ФЗ, других ФЗ и иных нормативных правовых актов РФ, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности СРО, а также правил деловой и профессиональной этики;

- ведение реестра членов СРО и предоставление информации, содержащейся в этом реестре, заинтересованным лицам в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющем функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности;

- организация информационного и методического обеспечения своих членов;

- осуществление иных установленных настоящим ФЗ функций.

В ст. 24 «Требования к членству в саморегулируемой организации оценщиков» говорится, что оценщик одновременно может быть членом только одной СРО, отвечающей требованиям настоящего ФЗ. Для вступления в члены СРО физическое лицо представляет:

- документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

- справку об отсутствии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести и особо тяжкие преступления. Коллегиальный орган управления СРО принимает решение о соответствии лица требованиям, установленным настоящим законом.

Ст. 24.10 «Национальный совет по оценочной деятельности и иные объединения саморегулируемых организаций оценщиков» говорит о том, что в целях обеспечения общественных интересов, формирование единых подходов к осуществлению оценочной деятельности, выработки единой позиции оценщиков по профессиональным вопросам, а также в целях взаимодействий СРО с федеральными органами государственной власти, органами государственной власти  субъектов РФ, органами местного самоуправления и потребителем услуг в области оценочной деятельности СРО, оценщиков образует Национальный совет.

Национальным советом признается некоммерческая организация, которая создана саморегулируемыми организациями оценщиков, зарегистрированная уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по надзору за деятельностью СРО, и членами которой являются белее чем 50% СРО, объединяющих более чем 50 % всех оценщиков.

В состав коллегиального органа управления «Национального совета по оценочной деятельности» - Совет входят представители профессионального оценочного сообщества, науки, крупнейших объединений потребителей, Государственной Думы РФ, Минэкономразвития России, Федерального агентства по управлению государственным имуществом, Департамента имущества.

Учредителями «Национального совета по оценочной деятельности» являются:  

- Некоммерческое партнерство «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» (НП «СМАОс»);

- Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки». (НП «АРМО»);

- Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» (РОО);

- Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация оценщиков» «Сибирь» (НП СОО «Сибирь»);

- Некоммерческое партнерство «Межрегиональный союз оценщиков» (НП «МСО»);

- Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов - оценщиков»;

- Некоммерческое партнерство Межрегиональное саморегулируемая некоммерческая организация «Общество профессиональных экспертов и оценщиков» (НП «ОПЭО»).

    1.7. Федеральные стандарты оценки

В ст. 20 «Стандарты оценочной деятельности» настоящего ФЗ говорится о том, что стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения и осуществления оценочной деятельности. Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности. Федеральные стандарты оценки разрабатываются Национальным советом с учетом международных стандартов оценки и направляются для утверждения в уполномоченный федеральный орган, осуществляющий функции по норматовно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В настоящее время в практической работе оценщиков используются следующие стандарты оценочной деятельности:

1. ФСО-№1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки». ФСО № 1 утвержден приказом Минэкономразвития РФ № 256 от 20 июля 2007 года.

ФСО- №1 был разработан с учетом международных стандартов оценки. Он определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к ее проведению. Требования стандарта являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

2. ФСО-№2 «Цель оценки и виды стоимости». Утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. № 255.

ФСО-№2 разработан с учетом международных стандартов оценки и раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной, таких как инвестиционная, ликвидационная и кадастровая стоимости.

3. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254, содержит требования к содержанию и оформлению отчета об оценке. В Стандарте устанавливаются обязательные разделы отчета об оценке, а также требования к их содержанию.

          4. ФСО-№4 «Определение кадастровой стоимости». Утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 года № 508.

Федеральный стандарт разработан с учетом международных стандартов и федеральных стандартов оценки, содержит понятие кадастровой стоимости, общие требования к определению кадастровой стоимости, порядок расчета кадастровой стоимости объекта оценки.

            5. ФСО-№5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения».

Утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 04 июля 2011 года № 328.

Федеральный стандарт разработан с учетом международных и федеральных стандартов оценки, содержит информацию о видах экспертиз, процессе проведения экспертиз, о порядке оформления экспертного заключения в оценке.

               6. ФСО-№6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков, утвержден Приказом  Минэкономразвития РФ от 07 ноября 2011 года № 628. Федеральный стандарт разработан с учетом международных и федеральных стандартов оценки, содержит перечень знаний, которыми должен обладать эксперт.

  

  


2
. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

В дипломной работе необходимо определить рыночную стоимость дома – особняка, расположенного в городе Кызыле Республики Тыва по пер. Пограничному  18. Дата оценки 13 октября 2012 года.

2.1. Сведения о месте расположения объекта оценки, характеристика рынка недвижимости города Кызыла

Республика Тыва расположена в Центральной Азии, в юго-восточной части Сибири, в верховьях реки Енисей (Малого и Большого). В городе Кызыле – столице Республики Тыва находится географическая точка центра Азии. По югу и юго-востоку – государственная граница с Республикой Монголия (протяженность 1371,2 кв. м.), на востоке регион граничит с Республикой Алтай, на северо-западе и севере – с Республикой Хакасия и Красноярским краем. Климат резко-континентальный; средняя температура января, февраля – (-33,-40) градусов С, средняя температура июля (+ 28,+37) градусов С, годовое количество осадков 200-1000 мм. в год. На территории республики распространены преимущественно суглинисто-песчаные почвы. Тыва – горная республика с чередованием высоких хребтов и глубоких котловин. Горы занимают 78 % территории республики, равнинные участки 22 %. Водная поверхность составляет 0,5 % от общей площади. Основные природно-климатические зоны: тундровые плоскогорья с вечной мерзлотой, таежные массивы, соединяющиеся со степью и пустыней. Сельскохозяйственные угодья составляют около 5 млн. га (21 % территории). Из них на пашню приходится более 0,5 млн. га, на сенокосы – 0,1 млн. га, на пастбища – более 4 млн. га.

Площадь территории – 168,6 км. (1% РФ), 17 административных районов (кожуунов), 5 городов республиканского подчинения. Численность населения на 01 января 2012 года составила 311,6 тыс. человек. Тувинцы – 77,1 %, русские – 20 %, другие – 2,9 %. Плотность населения на 01.01.2012 год – 1,8 человека на 1 кв. м. удельный вес городского населения – 51,4 %, сельского – 48,6 %.

Республика входит в состав Сибирского Федерального округа.

Столица Республики Тыва – город Кызыл с населением 108,1 тыс. человек.

Тыва находится в самом центре Азии, в городе Кызыле установлен обелиск «Центр Азии».

Государственный язык – русский, тувинский.

Экономика Республики Тыва. Экономический потенциал региона.

Главным препятствием экономического развития Республики Тыва является ее невыгодное, изолированное от основных экономических центров и магистралей, географическое положение. Ближайшая железнодорожная станция находится в г. Абакане Республики Хакасия -420 км. В настоящее время ведутся работы по созданию и прокладке железнодорожной ветки станций г. Кызыл (Тыва) – Курагино (Красноярский край), которая должна решить проблемы освоений месторождений Тувы и северного завоза. В вывозе из республики преобладают: асбест, древесина, ртуть, мясо, шерсть, пушнина, золото, кожевенное и лекарственное сырье. Недра республики Тыва богаты рудами цветных металлов, каменным углем, асбестом, золотом, строительными материалами. Большинство рек носит горный характер и обладает большими гидроресурсами (более 8 ГВт). Более 50 термальных карбонатных источников.

Бюджетные отношения. Республика дотационная. Получает финансовую помощь из фонда поддержки федерального бюджета. Занимает одно из последних мест по формированию доходов федерального бюджета и по суммарному сбору налогов. Денежные доходы на душу населения составляют 6230,5 руб. стоимость минимального набора продуктов питания 3458,7 руб. средний размер зарплаты – 8647,2 руб. численность безработных составляет 26,3 % от уровня трудоспособного населения республики. Среднегодовая численность занятости – 20,5 %, в экономике – 104,8 тыс., в органах госвласти и местного самоуправления – 5,8 тыс. ведущая отрасль экономики республики – аграрно-промышленный комплекс. В последние годы обеспечен стабильный рост в отраслях экономики, рост валового регионального продукта (ВРП) составил – 42,3 %, объем промышленной продукции – 46,7 %, инвестиций – 63,6 %, валовой продукции сельского хозяйства – 31,9 %, оборота розничной торговли – 41,2 %, объем платных услуг – 55,9 %, транспорта – 1,0 %, строительство – 3,3 %. В 2012 г. ВРП составил 16600 млн. руб. и увеличился к уровню 2007 г. на 12 % в действующих ценах. Сохраняется высокая доля ВРП отраслей, оказывающих нерыночные услуги, деятельность которых финансируется из федерального и регионального бюджетов (наука, здравоохранение, образование, культура, управление и другие) – 43,7 %. По объекту ВРП на душу населения республика занимает 12-е место в СФО.

Количество предприятий и организаций различных форм собственности по состоянию на 2008 г. составляет 5239: по госрегистрации – 3203, 241 – крупных и средних предприятий, малых предприятий – 766. Финансовые результаты деятельности предприятий: наибольшее количество предприятий в сельском хозяйстве – 30 % от общего количества, торговле и общественном питании – 22,2 %. Наибольшее количество предприятий относится к частной форме собственности – 66,2 % от общего количества. Наибольшее число предприятий частной формы собственности в сельском хозяйстве (83,0 %), в торговле и общественном питании (86,2 %), в промышленности (74,2 %) и в строительстве (77,5 %). Выпускаемая продукция этих предприятий не конкурентоспособна, так как себестоимость продукции высокая. Преобладают старые технологии с изношенными инструментами и устаревшими оборудованиями. Несмотря  на это, в структуру ВРП наибольший вклад привносят торговля и коммерческая деятельность по реализации товаров и услуг, промышленность, строительство, транспорт.

Территориальное и экономическое положение Республики Тыва находится в худшем состоянии по сравнению с другими регионами России, особенно с точки зрения инвестиционной привлекательности. Не все мощности задействованы, отсутствует объем работ, большое количество безработных граждан, отсутствие железной дороги, слабо развита экономика Республики Тыва. Все это и многое другое сказываются на замедленном, отсталом развитии всего региона.

С одной стороны, Республика Тыва – это природный заповедник, с другой – обладатель несметных природных богатств, при рациональной разработке которых  и вложения средств, можно достичь колоссального экономического эффекта.

Объективные возможности Республики по привлечению и освоению инвестиций существенно благоприятнее, чем сами инвестиционные риски.

 

          2.2. Характеристика объекта оценки, его местоположение

Объект оценки находится в районе, удаленном от административного центра города Кызыла на 2 км. Район расположен на правом берегу реки Енисей. С центром города район связывают два автобусных маршрута. Предприятий промышленного производства на правобережье нет. В непосредственной близости от объекта оценки находится большая школа на 1256 ученических мест, имеется большой продовольственный магазин. В шаговой доступности расположенный отделения Сбербанка м Россельхозбанка, имеются объекты соцкультбыта (швейное ателье, парикмахерская). Тротуары и проезжая часть асфальтированы. Имеется достаточно зеленых насаждений. В целом район можно охарактеризовать как привлекательный.

Характеристика рынка недвижимости города Кызыла.

В целом рынок недвижимости города Кызыла можно охарактеризовать как стабильный. В городе имеется многоэтажная и индивидуальная жилая застройка. Многоквартирные и многоэтажные дома расположены в основном на левом берегу Енисея, частный жилой сектор - на правом берегу реки. Строительство многоэтажных домов практически не ведется. Население города предпочитает строить дома на земле. В республике есть несколько программ по поддержки малоэтажного строительства. На рынке вторичного жилья спросом пользуются одно-, двухкомнатные квартиры. Средняя стоимость 1м2 недвижимости в секторе частной жилой застройки колеблется в диапазоне  от 30000 до 35000 рублей  за 1м2 в зависимости от общей площади и местоположения объекта.

Таблица 1 – Описание объекта оценки

Показатель

Описание или характеристика показателя

Объект оценки

Домовладение 1994 года постройки расположено на земельном участке площадью 600 м2, находящийся по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, пер. Пограничный, 18

Общая площадь объекта оценки, м2

53

Количество комнат

3

Строительный объем объекта оценки, м3

143,1

Этажность дома

1-этажный

Площадь земельного участка, м2

600

Фундамент

бетонный

Наружные стены

Дерево, брус

Перекрытия

Деревянные

Крыша

Шифер

Полы

Дощатые, окраска

Проемы оконные и дверные

Деревянные

Отделка внутренняя

Штукатурка, побелка

Отопление

Бойлерное

2.3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

объекта оценки

Общие положения

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является основополагающей предпосылкой определения стоимости объекта недвижимости. Данный анализ позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости, т.е. такое использование, которому соответствует ожидание максимальной рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Недвижимость или объект недвижимости, или недвижимое имущество определяется как физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения (в том числе и постройки), это материальная и осязаемая «вещь», которую можно посмотреть и потрогать, в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также над или под ней.

Наилучшее и наиболее эффективное использование – это разумный и вероятный вариант использования (назначения) земельного участка, который является физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения и обеспечивает наибольший экономический эффект.

При отборе различных вариантов использования объекта для выбора наилучшего и наиболее эффективного из них учитываются четыре основных критерия:

  1.  Законодательная допустимость: рассмотрение только тех вариантов, которые не противоречат законодательству и разрешены распоряжениями о зонообразовании.
  2.  Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном районе вариантов использования.
  3.  Экономическая целесообразность: рассмотрение того, какой физически возможный и законодательно допустимый вариант использования будет давать приемлемый доход владельцу объекта, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат.
  4.  Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из экономически приемлемых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

В основе концепции рыночной стоимости недвижимости лежит предпосылка о фундаментальном значении земельного участка, согласно которой стоимость определяется, прежде всего, земельным участком, при этом существующая застройка участка может увеличивать или уменьшать, создаваемую земельным участком стоимость. В связи с этим для любой недвижимости может существовать наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного и оптимальное использование земли как улучшенной, причем в отдельных случаях эти варианты могут не совпадать.

В соответствии с нормативными документами по оценочной деятельности, оценка производится на основе анализа возможных альтернативных вариантов использования собственности, при которых рыночная стоимость будет максимальной.

Анализ производится как для земельного участка как свободного, либо существующими улучшениями.

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка производится, как свободного выполняется в двух случаях:

  •  При необходимости отдельной оценки земельного участка;
  •  При выборе варианта строительства нового объекта для сравнительного анализа;

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с существующими улучшениями выполняется в следующих случаях:

  •  При определении характера использования собственности, обеспечивающего максимальный возврат инвестированного капитала;
  •  При выборе объектов для сравнительного анализа.

Основными задачами анализа являются:

  •  Определение наилучшего функционального использования существующих улучшений;
  •  Определение состава необходимых работ по модернизации, ремонту, реконструкции существующих улучшений.

При проведении анализа наилучшего использования объекта оценки мы исходили из его фактического состояния и его разрешенного использования.

Вариант использования под производственные, складские, административные помещения не рассматриваются, так как это противоречит существующим законодательным нормам.

Анализ установленных вариантов

По местоположению и почвенно-геологическим условиям и конфигурации участок допускает различные варианты использования. Но в правовом отношении эти варианты ограничены условиями предоставления участка под индивидуальное жилищное строительство. В определении наилучшего использования специализированного имущественного комплекса имеет большое значение специфичность: жилой дом, стоящий на земельном участке, выделенном под и.ж.с.

Из-за разрешенного использования перепрофилирование оцениваемого объекта юридически недопустимы.

Поэтому, наилучшим и наиболее эффективным использованием данного объекта будет его текущее использование в соответствии с назначением.

2.4. Подходы к оценке рыночной стоимости объекта оценки

В соответствии с Федеральными стандартами оценки обязательными к применению субъектами оценочной деятельности. Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках  каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

В Федеральном стандарте № 1 (ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требование к проведению оценки». Утвержден Минэкономразвития РФ от 20.07.2007г. №256) оценки приводится определение подходов, применяемых при определении стоимости объекта оценки:

затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

В п. 6 дано определение метода оценки:

метод оценки – способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов  к оценке.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости исходя из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется создание аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. Данный подход к оценке приведет к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на данном сегменте рынка собственности.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

  1.  Определение полной восстановительной стоимости или полной стоимости замещения оцениваемого имущества на дату проведения оценки.
  2.  Определение потерь стоимости объекта оценки в результате всех видов износа (физического, функционального и экономического).
  3.  Оценка рыночной стоимости объекта как полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения за вычетом потерь от всех видов износа.

Наиболее типичные ситуации, когда следует применять затратный подход:

  1.  Поимущественное налогообложение или арест имущества, что требует отделения стоимости зданий от стоимости земельного участка.
  2.  Определение износа зданий и сооружений для целей налогообложения доходов и бухгалтерского учета;
  3.  Определение верхнего предела стоимости недвижимости;
  4.  Страхование объектов;
  5.  Определение варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
  6.  Принятие решения об обновлении недвижимости.

Затратный подход используется для оценки рыночной стоимости новых объектов, а также объектов узкоспециализированного назначения.

Данный подход дает достаточно объективную оценку рыночной стоимости для оценки объектов с годом постройки (выпуска), близким к дате проведения оценки. Имеющаяся у Оценщика информация позволяет применить затратный подход при оценке рыночной стоимости единого объекта недвижимости, в данном случае без учета стоимости улучшений.

Сравнительный подход основан на принципе замещения, то есть предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же  полезностью.

Подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходным с оцениваемым объектом. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цены аналогов можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Основные этапы оценки при этом подходе:

  •  исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов;
  •  отбор информации с целью повышения ее достоверности, подтверждения того, что сделки свершались в свободных рыночных условиях;
  •  подбор подходящих единиц измерения и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения;
  •  сравнение оцениваемого объекта и отобранных для  сравнения объектов, проданных или продающихся на рынке по отдельным элементам, корректировка цены оцениваемого объекта.

Сравнительный подход к оценке рыночной стоимости может быть применен, так как сравнительный подход отражает чисто рыночные факторы, влияющие на стоимость объекта (спрос и предложение, местоположение, транспортная доступность, качество, дизайн, престижность и т.п.).

В целях настоящей оценки возможно применение сравнительного подхода, так как в г. Кызыле имеются предложения по продаже по аналогичной или близкой к оцениваемой жилой недвижимости. Для настоящей оценки берутся реальные цены купли – продажи единых объектов недвижимости (стоимость улучшения + стоимость земельного участка). Доходный подход основывается на принципе ожидания. Этот принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость, ожидая в будущем доходы или выгоды. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

В настоящем случае Оценщикам необходимо определить рыночную стоимость объектов оценки, на которую потенциальная доходность объектов оказывает влияние, и что дает возможность применения доходного подхода. Доходный подход может быть применен, если известны арендные ставки на жилые площади, аналогичные оцениваемому объекту оценки по данному городу. Для целей настоящей оценки он не применим в связи с тем, что объект оценки не относится к доходной недвижимости, поэтому данный подход не применялся для расчетов.

Таким образом, процесс оценки сводится к определению рыночной стоимости в рамках затратного и сравнительного подходов, чем и достигается цель оценки.

2.5. Расчет рыночной стоимости объекта оценки

2.5.1. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

затратным подходом

Расчет стоимости объекта недвижимости затратным подходом реализуется по формуле

Сзп=ПВС–∑И + Сзу

(1)

где Сзп – стоимость объекта недвижимости по затратному подходу

ПВС – полная восстановительная стоимость улучшений

∑И – накопленный износ

Сзу – стоимость земельного участка под улучшением.

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект недвижимости большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего земельного участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных издержек.

Данный метод может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Стоимость воспроизводства – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. Наиболее распространенным методом определения стоимости строительства является метод укрупненных единиц, реализуемый по информации Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений сгруппированы в сборниках по отраслям народного хозяйства и промышленности или по видам зданий и сооружений, имеющимся во многих отраслях народного хозяйства, и содержат восстановительную стоимость 1 м3 строительного объема зданий или 1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги, 1 т емкости склада, 1 м2 площади стенда, 1 м3 фундамента и т.д., в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства, размера и расположения в том или ином территориальном поясе, с учетом климатического района, указанного в технической части Сборника.

В восстановительную стоимость указанных показателей включены все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно-изыскательных работ, затраты, связанные с производством работ в зимнее время, затраты по сдельно – премиальной системе оплаты труда, стоимость содержания дирекции строящегося предприятия, убытки от ликвидации временных зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км. при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за подвижной характер работ и др.

Стоимость воспроизводства недвижимости определяется в 2 этапа. На первом этапе определяется сумма затрат на создание недвижимости (стоимость строительства). На втором – величина накопленного износа.

Определение полной  восстановительной стоимости объекта оценки.

Наиболее распространенным методом определения стоимости строительства является метод удельной стоимости, реализуемый по средствам Сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС).

Определение стоимости строительства по УПВС производится в следующем порядке:

  1.  Выбор объекта-аналога.

По данным сборника УПВС, подбирается объект – аналог, т.е. здание, наиболее похожее по основным характеристикам на объект. При этом к основным характеристикам относят:

  •  назначение здания;
  •  общая форма: этажность, наличие подвала и т.д.;
  •  характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования;
  •  расчетный объем.
    1.  Определение восстановительной стоимости удельной единицы объекта-аналога в базисном уровне цен (С69таб) непосредственно по таблице УПВС.
    2.  Корректировка восстановительной стоимости удельной единицы при отличии объекта-аналога от объекта оценки.
    3.  Определение полной восстановительной стоимости объекта недвижимости в ценах 1969 г.

ПВС6969×V×Ккл

(2)

где V – расчетный объем  здания (или общая площадь);

С69 – стоимость единицы объема (или площади) в базисном уровне цен с учетом поправок.

Ккл – климатический коэффициент, для Республики Тыва 1 климатический район, 4 территориальный пояс. Он равен 1,14.

  1.  Определение полной восстановительной стоимости здания на дату оценки (на октябрь 2012 года):

ПВСтекущая=ПВС69×И84/69×И91/84×Итекущий/91×(1+Сндс)×(1+Ппр)

(3)

где ПВСтекущая – полная восстановительная стоимость на дату оценки;

ПВС96 – полная восстановительная стоимость оцениваемого объекта недвижимости в ценах 1969 года;

И84/69 – индекс перехода от сметных цен 1969 года к сметным ценам 1984 года (в соответствии с отраслевой принадлежностью оцениваемого объекта значение индекса с учетом территориального коэффициента, принятого на основании Приложений № 1 и № 2 Постановления Госстроя СССР от 11.05.1983 года № 94 составляет 1,19);

И91/84 – коэффициент перехода  к ценам 1991 г. Определяется письмом Госстроя СССР от 16.09.1990 г. № 14-Д и составляет 1,59.

Итекущий/91коэффициент перехода к текущим ценам (на момент оценки) – IV квартал 2012 года. Определяется справкой территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республики Тыва «об индексах сметной стоимости строительства на октябрь 2012 года без учета НДС, данный коэффициент равен 88,92.

Сндс – налог на добавленную стоимость (18 %);

Ппр – прибыль предпринимателя (25%)

Полная восстановительная стоимость объекта оценки рассчитана в таблице 2.

Таблица 2 – Полная восстановительная стоимость жилого дома 1994 года постройки с учетом НДС и прибыли предпринимателя

Показатель, ед. измерения

Величина

Стоимость единицы объема здания в ценах 1969 г. (УПВС, № 28, табл. 8), руб./м3

33,9

Строительный объем дома, м3

143,1

Коэффициент, учитывающий климатический район для Республики Тыва (1 климатический район, 4 территориальный пояс)

1,14

Восстановительная стоимость дома в ценах 1969 г., руб.

5530,24

Индекс перехода от цен базисного уровня (1969 г.) к ценам на 01.01.1984 г. (Постановление Госстроя СССР № 94 от 11.05.1983 г.)

1,19

Восстановительная стоимость дома в ценах 1984 г., руб.

6580,99

Индекс перехода от цен 1984 г. к ценам 1991 г. (Постановление Госстроя СССР №140 от 16.09.1990 г.)

1,59

Восстановительная стоимость дома в ценах 1991 г., руб.

10463,77

Индекс перехода от цен 1991 г. к текущим ценам (IV квартал 2012г.), справка территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Республике Тыва «Об индексах сметной стоимости строительства на октябрь 2012г.».

88,92

Восстановительная стоимость дома на дату оценки, руб.

930438,51

Поправка на несоответствие объемного решения

1,00

Поправка на несоответствие конструктивного решения

1,00

Восстановительная стоимость дома с учетом поправок на дату оценки, руб.

930438,51

Прибыль предпринимателя, %

25

Восстановительная стоимость дома с учетом прибыли предпринимателя на дату оценки, руб.

1163048

НДС, %

18

Полная восстановительная стоимость дома на дату оценки, руб.

1372397

Таким образом, полная восстановительная стоимость жилого дама 1994 года постройки на дату оценки равна 1372397 (один миллион триста семьдесят две тысячи триста девяносто семь) рублей.

Определение величины накопленного износа.

Износ определяется, как уменьшение полезности вещи, а значит и ее стоимости, по любой причине. Износ рассчитывается как разница между затратами на воспроизводство объекта на дату оценки и текущей стоимостью улучшений. Износ начинается с момента создания объекта недвижимости как объект сразу после его создания начинает подвергаться различным видам воздействия  окружающей среды, определяющих физический износ, а также испытывать влияние изменений архитектурных  и иных требований, ведущее к функциональному износу, изменения внешних экономических условий ведет к внешнему износу.

Расчет физического износа определяется в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценивание. Количественное значение (величина) физического износа определяется с учетом технического состояния его конструктивных элементов. Техническое состояние каждого из них  в той или иной мере влияет на состояние здания в целом. В свою очередь, физический износ отдельных конструкций, по которым рассчитывается физический износ здания в целом, пропорционален соотношению между величиной поврежденного участка конструкции и ее общими размерами. Указанные положения закреплены в качестве нормативных и действующих «Правилах оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). В Настоящее время единые правила оценки физического износа действуют только для объектов жилой недвижимости, что в некоторой степени упрощает процесс оценки.

Физический износ рассчитывается методом нормативного срока жизни. Здесь данный износ определяется как процентное состояние фактического срока эксплуатации  и нормативного срока службы по формуле

(4)

где Ифиз – износ физический объекта оценки

Тфакт – фактический возраст жизни, количество лет прошедших с момента завершения строительства;

Тнорм – нормальный срок службы, нормативно установленная минимальная продолжительность эффективной эксплуатации здания и его элементов при соблюдении правил и сроков технического обслуживания ремонта.

Для объекта оценки: Тфакт = 18 лет; Тнорм определено положением Госстроя СССР «О средних нормативных сроках службы основных фондов» от 28 февраля 1972 года № 9.17 и составляет для зданий с деревянными брусчатыми стенами 60 лет. Таким образом

(5)

Функциональный износ – это потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка, несовременная инфраструктура объекта, излишества и т.п.).

При сложившемся в стране подходе крупнопанельное жилищное строительство не потеряло своего функционального значения и ведется наряду с кирпичным домостроением, поэтому функциональный износ принят равным нулю.

Внешний (экономический износ) – потеря стоимости из-за влияния внешней среды, обусловленная экономическими, политическими и прочими факторами (изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и т.д.).

Внешний износ обусловлен местоположением объекта и сопровождается снижением дохода в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении, настолько же изменится и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.

Внешний износ принят равным нулю, в связи с отсутствием существенных изменений, которые могли бы возникнуть в результате действия внешних факторов и повлиять на стоимость недвижимости, прилегающие территории в соответствии с генпланом подлежат застройке, развита инфраструктура, хорошая транспортная доступность, объект оценки является востребованным объектом на рынке недвижимости.

Выявление всех возможных видов износа. Это накопленный износ объекта оценки. В общем случае износ определяется по формуле

Инак = 1 – (1–Ифиз)(1–Ифункц)(1–Ивнешн)

(6)

где Инак – накопленный износ объекта оценки

Ифиз – физический износ объекта оценки

Ифункц – функциональный износ объекта оценки

Ивнешн – внешний износ объекта оценки

Расчет накопленного износа выполнен в табличном виде (таблица 3).

Таблица 3 – Расчет общего накопленного износа

Вид износа

Коэффициент износа

Физический износ

0,30

Функциональный износ

0

Внешний износ

0

Накопленный износ

0,30

Расчет остаточной стоимости жилого дома 1994 года постройки.

В результате представленных выше расчетов получены значения стоимости нового строительства жилого дома и различных видов износа для него. Расчет остаточной стоимости жилого дома 1994 г. постройки составил (см. таблицу 4).

Таблица 4 – Расчет остаточной стоимости жилого дома с учетом накопленного износа

Стоимость нового строительства, руб.

Коэффициент

Величина накопленного износа

Остаточная стоимость, руб

1372397

0,3

411719,1

960677,9

Информация об объектах-аналогах взята из газеты «Плюс Информ» за 2012 год, из данных кызыльских агентств недвижимости «Уют» и «Золотой ключик». Расчет стоимости земельного участка по сравнительному подходу приведен в таблице 5.

Таблица 5 – Определение рыночной стоимости земельного участка по сравнительному подходу

Элементы сравнения, единица измерения

Объект оценки

Аналог

А1

Аналог  

А2

Аналог

А3

Цена  предложения, руб.

750000

730000

400000

Коэффициент уторгования

0,95

0,95

0,95

Скорректированная стоимость, руб.

712500

693500

380000

Общая площадь, м2

600

800

800

600

Стоимость 1 м2, руб/м2

890,63

866,88

633,33

Право собственности

Полное, без обременений

Полное, без обременений

Полное, без обременений

Полное, без обременений

Корректировка на право собственности

1

1

1

Скорректированная стоимость 1 м2, руб/м2

890,63

866,88

633,33

Условие финансирования

За счет собственных средств

За счет собственных средств

За счет собственных средств

За счет собственных средств

Корректировка на условия финансирования

1

1

1

Скорректированная стоимость 1 м2, руб./м2

890,63

866,88

633,33

Условия  продаж

Типичные рыночные

Типичные рыночные

Типичные рыночные

Типичные рыночные

Корректировка на условия продаж

1

1

1

Скорректированная стоимость 1 м2, руб./м2

890,63

866,88

633,33

Время продаж

Октябрь 2012г.

Октябрь 2012г.

Октябрь 2012г.

Октябрь 2012г.

Корректировка на время продаж

1

1

1

Скорректированная стоимость 1 м2, руб./м2

890,63

866,88

633,33

Местоположение

Пер.Пограничный, район «Правый берег», удаление от центра на 2 км.

Ул. Аратская, район «Правый берег», удаление от центра на 2 км.

Ул. Ламаева, район «Правый берег», удаление от центра на 2 км.

Ул. Пятнадцатая, район «Спутник», удаление от центра на 6 км.

Корректировка на местоположение

1

1

1,3

Скорректированная стоимость 1 м2, руб./м2

890,63

866,88

823,33

Средняя стоимость 1 м2, руб./м2

860,28

Стоимость объекта оценки по сравнительному подходу, руб.

860,28 руб. × 600 м2 = 517168 руб.

Обоснование корректировок

1.Коэффициент уторгования. На рынке купли – продажи земельных участков в городе Кызыле предложение больше спроса. Поэтому при типичной сделке купли – продажи продавец вынужден идти на уступки покупателю. Как показывает статистическая обработка соответствующих данных, цена такой уступки составляет 5 %. Следовательно, к ценам предложений всех аналогов применима «понижающая корректировка» , и в долях она составляет 0,95.

2. Корректировка на местоположение. Объект оценки аналоги 1, 2 равноудалены от центра города (на 2 км). Поэтому стоимости аналогов 1, 2 не корректировались (коэффициент корректировки равен 1). Аналог 3 значительнее удален от центра (6 км) по сравнению с объектом оценки (удаление от центра 2 км). Следовательно, по данному элементу сравнения объект оценки «лучше» аналога 3. Значит к аналогу 3 применяю «повышающую корректировку» 1,3.

Таким образом, стоимость земельного участка объекта оценки равна 517168 (пятьсот семнадцать тысяч сто шестьдесят восемь тысяч) рублей.

Стоимость объекта оценки с учетом стоимости земельного участка по затратному подходу на дату оценки равна:

960677,9 + 517162 = 1477839,9≈1477840 (один миллион четыреста семьдесят семь тысяч восемьсот сорок) рублей

(7)

2.5.2. Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.

На этапе сбора исходной информации не удалось найти данные о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым объектом. Причиной стало повсеместное сокрытие данных об условиях продажи и реальной продажной цене объекта, поэтому при сравнительном анализе стоимости объекта мы опирались на цены предложения. Такой подход основывается на том, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее положение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

  •  права собственности на недвижимость;
  •  условия финансирования;
  •  условия продажи;
  •  состояние рынка;
  •  местоположение;
  •  физические характеристики;
  •  экономические характеристики;
  •  характер использования;
  •  компоненты, не связанные с недвижимостью.

Первые четыре корректировки определяют цену продажи объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.

Фактический статистический материал, который анализирует оценщик, содержит сведения о ценах предложений и доступных для оценщика цен сделок. Но чтобы расширить информационную базу оценщик может привлекать также сведения не только о ценах предложения, но и он ценах спроса, циркулирующие на рынке аналогичной недвижимости. Только с помощью анализа можно сказать, насколько реальные цены отражают рыночную стоимость.

Информация о выбранных объектах дана в таблице 6.

Таблица 6 – Информация об объектах – аналогах, сопоставимых с объектом оценки

Показатели

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

1

2

3

4

5

Источник информации

Газета «Плюс Информ» за 2012 год.

Агентство недвижимости «Уют» тел. 6-61-06

Агентство недвижимости «Лимон» тел. 2-03-43

Газета «Плюс Информ» за 2012 год.

Район

Пер. Пограничная, 18 район «Правый берег», удаление от центра на 2 км.

ул. Луговая, 23 удаление от центра на 2 км

ул. Рихарда, 40 район «центр»

Ул. Холмистая, 33, район «Правый берег»,  удаление от центра на 2 км.

Площадь з.у., м2

600

800

800

600

Разрешенное использование

и.ж.с.

и.ж.с.

и.ж.с.

и.ж.с.

Материал стен

брус-дерево

брус-дерево

брус-дерево

брус-дерево

Надворные постройки

Нет

Нет

Нет

Нет

Техническое состояние

удовлетворительное

удовлетворительное

удовлетворительное

удовлетворительное

Транспортная доступность

Хорошая

Хорошая

Хорошая

Хорошая

Общая площадь дома, м2

53

62

54

63

Дата оценки, предложения

Октябрь 2012 г.

Октябрь 2012 г.

Октябрь 2012 г.

Октябрь2012г.

Цена предложения

2050000

2050000

2100000

Расчет стоимости объекта оценки по сравнительному подходу приведен в таблице 7.

Таблица 7 - Расчет стоимости объекта оценки по сравнительному подходу

Элементы сравнения, единицы измерения

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Цена предложения, руб.

2050000

2050000

2100000

Коэффициент уторгования

0,95

0,95

0,95

Скорректированная стоимость руб.

1947500

1947500

199500

Общая площадь, м2

53

62

54

63

Стоимость1м2, руб./м2

31411

36065

31667

Право собственности

Полное без обременений

Полное без обременений

Полное без обременений

Полное без обременений

Корректировка на право собственности

1

1

1

Скорректированная стоимость1м2, руб./м2

31411

36065

31667

Условия финансирования

За счет собственных средств

За счет собственных средств

За счет собственных средств

За счет собственных средств

Корректировка на условия финансирования

1

1

1

Скорректированная стоимость1м2, руб./м2

31411

36065

31667

Условия продаж

Типичные рыночные

Типичные рыночные

Типичные рыночные

Типичные рыночные

Корректировка на условия продаж

1

1

1

Скорректированная стоимость1м2, руб./м2

31411

36065

31667

Время продаж

Октябрь 2012 г.

Октябрь2012г.

Октябрь 2012 г.

Октябрь 2012 г.

Корректировка на время продаж

1

1

1

Скорректированная стоимость1м2, руб./м2

31411

36065

34667

Местоположение

Пер. Пеграничный,18 район «Правый берег», удаление от центра 2 км.

Ул. Луговая,23, район «Восток», удаление от центра на 2 км

Ул. Рихарда Зорге, 40, центр

Ул. Холмистая,33, район «Правый берег», удаление от центра на 2 км

Корректировка на местоположение

1

0,88

1

Скорректированная стоимость1м2, руб./м2

31411

31737

31667

Техническое состояние

удовлетворительное

удовлетворительное

удовлетворительное

удовлетворительное

Корректировка на техническое состояние

1

1

1

Скорректированная стоимость1м2, руб./м2

31411

31737

31667

Материал стен

Брус-дерево

Брус-дерево

Брус-дерево

Брус-дерево

Корректировка на материал стен

1

1

1

Скорректированная стоимость1м2, руб./м2

31411

31737

31667

Средняя стоимость 1м2, руб./м2

31165

Обоснование корректировок

Коэффициент уторгования. На рынке продажи жилых домов в городн Кызыле предложение опережает спрос. Поэтому при реальных сделках продажи недвижимости продавец вынужден уступать в цене первоначального предложения покупателю. Как показывает исследуемая статистика, величина такой уступки в данном сегменте рынка недвижимости в среднем составляет 5%. Значит ко всем аналогам применяю «понижающую корректировку» 0,95.

Местоположение. Объект оценки, аналоги 1, 3 имеют равнозначное удаление от центра города (удаление 2 км). Следовательно, стоимости аналогов 1, 3 по данному элементу сравнения корректировать не нужно (коэффициент корректировки в долях равен 1). Аналог 2 имеет самое привилегированное местоположение (самый центр города). Изучение рынка жилья позволяет сделать вывод, что в данном районе цены на дома в среднем на 12% выше других районов города.  Объект – аналог 2 по данному элементу сравнения «лучше» объекта оценки. Значит к нему применима понижающая корректировка 0,88.

Таким образом, стоимость объекта оценки по сравнительному подходу ровна: 31605 руб. Х 53 м2 = 1670065 (один миллион шестьсот семьдесят тысяч шестьдесят пять) рублей.

2.6. Согласование результатов оценки

В соответствии со стандартами оценочной деятельности определение стоимости объекта должно быть получено согласованием результатов, рассчитанных с применением разных методов оценки. Описанными выше подходами к оценке удалось найти два ориентира рыночной стоимости объекта оценки.

После определения стоимости недвижимости, необходимо осуществить согласование полученных стоимостных показателей и определить итоговую стоимость объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации, как правило, один считается базовым, остальные используются для корректировки получаемых результатов.

Для согласования результатов думается целесообразным придать каждому методу весовые коэффициенты, в соответствии с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформируют итоговую рыночную стоимость имущества. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, способность метода учитывать действительные намерения покупателя и продавца, конъюнктуру рынка, соответствие оцениваемому типу и характер использования недвижимости, допущения принятые в расчетах.

Поскольку в расчетах исключен доходный подход из трех существующих подходов, то итоговая величина стоимости будет получена путем взвешивания результатов, полученных по сравнительному и затратному подходу.

При оценке жилой недвижимости может быть сделан вывод:

  1.  результату, полученному с применением сравнительного подхода, придается максимальный вес при хорошо развитом рынке недвижимости. Такой подход наилучшим образом отражает цену, которая может сложиться на рынке недвижимости, поэтому удельный вес сравнительного подхода в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 80%;
    1.  затратный подход имеет наименьший вес и принимается равным 20 %. Недостатком такого подхода является и то, что расчеты по нему имеют некоторую погрешность, так реальная прибыль предпринимателя, получаемая застройщиком в связи с высокой рентабельностью жилищного строительства, выше прибыли, учитываемой  при определении восстановительной стоимости жилого дома и установленной органами статистики официально.
    2.  Доходный подход не используется, так как жилая недвижимость не предназначена для извлечения прибыли.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того подхода, который наиболее логичен и приемлем в каждом конкретном случае.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется по формуле:

V = V1×Q1 + V2×Q2

(8)

где V – рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

 V1, V2 – стоимость объекта, определенная с использованием различных подходов соответственно, руб.;

Q1, Q2 – значение достоверности методов сравнительного подхода соответственно (вес).

Результаты согласования стоимости с использованием формулы 9 представлены в таблице 8.

Таблица 8 - Расчет итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки

Подходы к оценке недвижимости

Стоимость квартиры V1, V2, руб.

Весовые коэффициенты

Q1, Q2, в долях

Удельные веса,

руб.

Сравнительный подход

1670065

0,8

1336052

Затратный подход

1477840

0,2

295568

Доходный

Рыночная стоимость объекта оценки, руб.

133052+295568 = 1631620≈1632000

Таким образом, в результате проведенного анализа и расчетов с использованием соответствующих подходов к оценке жилой  недвижимости, было определено итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки, которая составила на дату оценки 1632000 (один миллион шестьсот тридцать две тысячи) рублей.


ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В свете вышеизложенного необходимо отметить, что оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет в настоящее время важную роль, и требует квалифицированного и объективного подхода к решению постановленных задач.

Жилая недвижимость в процессе классификаций объектов недвижимости и их оценки выделяется в самостоятельную группу в силу ее специфики. Это связано в первую очередь с тем, что жилье признается экономическим благом, главная цель которого удовлетворить потребности в жилье, другие цели использования являются второстепенными.

Существующие основания возникновения и прекращения прав на объекты жилой недвижимости предопределяют направленность всего процесса оценки. В полной мере это касается всех видов такой недвижимости, формирующих в итоге жилую недвижимость как единый объект оценки (в том числе при массовой оценке).

Исследуемый объект является уникальным, что обусловлено его месторасположением, рыночная стоимость такой недвижимости будет отличаться от стоимости аналогичного объекта.

В целом, закрепленные теоретические знания и приобретенные практические навыки в области оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и иных нормативных правовых актов, специальной экономической литературы, позволили провести расчет рыночной стоимости объекта оценки – дома-особняка, расположенного в г. Кызыле по пер. Пограничному, 18 для целей купли – продажи.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта сделан после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того подхода, который наиболее логичен и приемлем в каждом конкретном случае.

В итоге при согласовании результатов оценки рыночная стоимость дома особняка площадью 53 м2, на дату оценки составила 1632000 (один миллион шестьсот тридцать две тысячи) рублей.


СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

  1.  Александров В.Т., Касьяненко Т.Г. «Ценообразование в строительстве», СПб. – Издательский дом «Питер», 2009 г.
  2.  Болдырев В.С., Галушка А.С., Федоров А.Е., учебник «Введение в теорию оценки недвижимости», - М., 2011 г.
  3.  Буланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития: Учебное пособие для системы дополнительного профессионального образования. – М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2010. – 147 с.
  4.  Валдайцев С.В. Оценка бизнеса. Учебник: - М.: ТК Велби, Проспект, 2009.-360с.
  5.  Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994г. № 51-ФЗ Ч.1. (в ред. от 27.07.2006г.)
  6.  Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка бизнеса» - М.: «Финансы и статистика» , 2010г.
  7.  Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка недвижимости» - М.: «Финансы и статистика» , 2011г.
  8.  Еженедельная газета «Плюс Информ», 2012г.
  9.  Закон РФ от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ред. от 27.02.03).
  10.  Закон РФ от 27.07.06 г. № 157-ФЗ о внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
  11.  «Из рук в руки» - газеты бесплатных объявлений (т. 252-51-44)
  12.  Лобанова Е.И., «экономика недвижимости». Учебное пособие. Новосибирск СГГА 2009г.
  13.  Оценка рыночной стоимости недвижимости. Под.ред. В.М. Рутгайзера, - М., «Дело», 2009г.
  14.  Постановление Совета Министров СССР от 22 октября 1990 г. «О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства в процентах к балансовой стоимости»
  15.  Сивкова Л.А. «Недвижимость – маркетинг, оценка» - М.: «Интел-Синтез», 2010г.
  16.  Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости» Энциклопедия оценки РОО. С-Петербург, 2009г.
  17.  Федотова М.А., Уткин Э.А. «Оценка недвижимости и бизнеса», Учебник – М.: Ассоциация авторов и издателей «Тандем». Издательство «ЭКМОС», 2011г.
  18.  Фридман Д., Ордуэй Н. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» М., «Дело Лтд», 2009г.
  19.  Харрисон Генри С. «Оценка недвижимости» Учебное пособие. Москва, 2008г.

PAGE   \* MERGEFORMAT 1