97906

АНАЛИЗ ПРОЕКТА ЗАСТРОЙКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И РАЗРАБОТКА ПРЕДЛОЖЕНИЙ ПО ПОВЫШЕНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ ЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА ЧЕЛЯБИНСКА

Дипломная

Архитектура, проектирование и строительство

Теоретические и методические положения организационно-правового и экономического механизмов управления земельными ресурсами муниципальных образований Российской Федерации; основы информационного обеспечения системы управления земельными ресурсами муниципальных образований Российской Федерации.

Русский

2015-10-26

1.38 MB

0 чел.

Выпускная квалификационная работа

                       ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

АНАЛИЗ ПРОЕКТА ЗАСТРОЙКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И РАЗРАБОТКА ПРЕДЛОЖЕНИЙ ПО ПОВЫШЕНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ ЕГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА ЧЕЛЯБИНСКА


ВВЕДЕНИЕ……………………………………………………………………..

ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЗАТРОЙКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА…………………………………………………………………………….

1.1 Понятие земельного участка………………………………………………

1.2 Застройка земельных участков как вид правоотношений………………..

1.3 Предоставление земельных участков под строительство…………………

1.4. Назначение проекта застройки земельного участка………………………

ГЛАВА 2 ОСОБЕННОСТИ ПРОЕКТА ЗАСТРОЙКИ  ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА  В ГОРОДЕ ЧЕЛЯБИНСКЕ………………………………………………

2.1 Характеристики участка и ближайшего окружения…………………………

2.2 Оценка ресурсного качества участка………………………………………

ГЛАВА 3 АНАЛИЗ НАИЛУДШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗАСТРОЙКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ…………

3.1Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

застройки земельных участков

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИЕТАРТУРЫ

                                              

 

                                              ВВЕДЕНИЕ

Изменения в экономической жизни России потребовали разработки абсолютно новых подходов к осуществлению земельных преобразований в стране путем переустройства системы земельных отношений как основы управления процессами использования земельных ресурсов страны, ее регионов и муниципальных образований.

Земля обладает рядом особых характеристик, таких как потенциальный рост ее цены, сложность структуры организации и управления, концентрация на небольших пространствах большого числа производственных, социально- культурных и бытовых объектов, инженерно-транспортной инфраструктуры и т.д.

Управление земельными ресурсами полностью охватывает весь спектр общественных отношений – от социального до экономического, правового, экологического и других видов управления. Из этого следует, что управление земельными ресурсами – сложно организованная система.

Поведение сложных административно-территориальных систем муниципальных образований осложняет принятие управленческих решений. Одним из основных механизмов, с помощью которого осуществляется управление любой территорией, в том числе и территории города Челябинска, должна стать земельно-кадастровая информационная система, обеспечивающая получение, хранение, обработку и выдачу данных, характеризующих динамику развития территориальной системы и ее компонентов. В последнее время в трудах ряда отечественных и зарубежных ученых все больше внимания стало уделяться решению проблем, связанных с управлением земельными ресурсами.

В условиях острой необходимости решения задач развития рынка недвижимости, содействия инвестиционной деятельности в этой сфере одним из факторов, сдерживающих темпы их развития является отсутствие развитых положений земельного законодательства о переводе земель из одной категории в иную. Так, известны примеры, когда уже начатое строительство завода сворачивалось из-за того, что земельный участок был отнесен к категории, не допускающей соответствующее строительство, а перевод его в надлежащую категорию был невозможен из-за отсутствия процедуры перевода либо занимал значительный период времени (по крайней мере, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, перевод которых из одной категории в другую осуществлялся по решению Правительства Российской Федерации). Земельным кодекс Российской Федерации предусматривал, что порядок отнесения к категориям и перевода из одной категории в другую земельных участков регулируется специальным федеральным законом.

В городе Челябинске земля является муниципальной собственностью, и это можно считать правильным, так как выработка объективного отношения к вопросу о собственности на землю является сложным и болезненным процессом. Поэтому в Челябинской области, как и в других областях России, действуют три формы права на землю: землевладение, землепользование и аренда. В этом случае в качестве предмета сделки выступают не земельные участки, находящиеся в пользовании организации, а право хозяйствования на земле, право потребления и распределения результатов труда. В данном случае товаропроизводитель стремится получить заработок не за счет купли-продажи земельных участков, а путем приложения труда и капитала, направляемого на лучшее использование угодий с целью производства большого количества качественной продукции для общества.

Во многом спорной является категория земель поселений, так как в поселениях предусмотрено деление земель на территориальные зоны, по сути, соответствующее делению земель на категории. Единственной причиной этому видится порядок налогообложения земель поселений (он определялся местными органами власти самостоятельно), тогда как за чертой поселений Законом Российской Федерации «О плате за землю» для различных категорий устанавливались предельные размеры земельного налога, устанавливаемого субъектом Российской Федерации. С вступлением в силу главы Налогового кодекса Российской Федерации «Земельный налог» эта причина отпадает, так как указанный налог является местным. Для многих предприятий возникала парадоксальная ситуация когда налог за фактически одинаковые соседние земельные участки (один из которых находился в черте города, а другой - за ней) мог различаться в несколько раз.

Целью дипломного проекта является изучение теоретических, методических и организационных основ экономически эффективного управления земельными ресурсами.

В соответствии с поставленными целями определены следующие задачи изучить:

  1.  теоретические и методические положения организационно-правового и экономического механизмов управления земельными ресурсами муниципальных образований Российской Федерации;
  2.  основы информационного обеспечения системы управления земельными ресурсами муниципальных образований Российской Федерации;
  3.  основные направления экономически эффективного оборота земли и создания единого информационного пространства г.Челябинска как субъекта РФ с использованием современных информационных технологий;
  4.   систему ценообразования для земельно-кадастровых и землеустроительных действий и услуг.

На основе проведенного анализа и решения поставленных задач:

- разработать основные направления совершенствования управления земельными ресурсами города Челябинска.

Управление земельными ресурсами – это систематическое, сознательное, целенаправленное воздействие государства и общества на земельные ресурсы.

Основу системы управления земельными ресурсами составляют объект, субъект, предмет, цель, задачи и функции управления.

Объектом исследования являются земельные ресурсы города Челябинска. Предметом исследования является процесс формирования эффективного организационно - экономического механизма управления земельными ресурсами города Челябинска.

В процессе исследования использованы Законы РФ, Указы Президента РФ и постановления Правительства России, нормативно-правовые акты законодательных органов РФ и Челябинской области, нормативные документы Росземкадастра,  земельно-учетная, экономическая и статистическая информация, нормативно-справочные материалы, специальная научная литература.

Теоретической основой являются труды отечественных и зарубежных ученых, экономистов, землеустроителей в области земельного кадастра, землеустройства, правового и экономического регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами регионов и муниципальных образований, их информационного обеспечения.

В работе использованы экономико-статистический, монографический, и экспериментальный методы исследования.

ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЗАТРОЙКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

1.1. Понятие земельного участка

Земельные участки уже давно признаны объектами недвижимого имущества и гражданского оборота. Среди объектов недвижимости земельные участки занимают главное место.

Между тем, в юридической литературе продолжается дискуссия о понятии земельного участка и его признаках. Кроме того, нет ясности, что является объектом вещных и обязательственных прав и, соответственно, объектом гражданского оборота: земля или земельный участок.

Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) не дает определения земли как объекта гражданских правоотношений. В одних случаях он относит ее к категории «вещь» (как следует из ст. 128 ГК РФ), в других о ней упоминается в значении, не связанном с оборотом (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Иногда для этого используется понятие «земельный участок» (например, гл. 17 ГК РФ).

В ст. 1 Земельном кодексе РФ (далее – ЗК РФ) земля также определяется в разных значениях (как «основа жизни и деятельности человека», как «важнейший компонент окружающей среды», как «средство производства в сельском и лесном хозяйстве», как объект недвижимости и т.д.).

Понятие земельного участка раскрывала ст. 6 Земельного кодекса РФ: земельный участок есть часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

А.П. Анисимов и А.Е. Черноморец полагают, что объектом земельных отношений всегда будет конкретный земельный участок, как бы мал или велик по размерам он ни был. Понятие «земля», как им представляется, является понятием «весьма абстрактным и характеризует лишь ее связь с природой»; понятие земли «есть не что иное, как земельные участки, объединяемые в одну группу по выполняемым функциям или, что одно и то же, в одну категорию по целевому назначению их использования»; понятие «земельный участок» просто заменяется словом «земля», которое является «сокращенным и всем понятным обозначением земельного участка... все понятно и не требует никаких объяснений» [22, с. 28]. Однако совершенно ясно, что следует различать землю как объект природы и природный ресурс, как основу существования индивида, групп людей, этноса в целом, как средство производства, а также как объект гражданских отношений [13, с . 39].

Выделяются следующие понятия земельного участка:

1) это индивидуализированная в установленном порядке часть поверхности земли (местонахождение, границы, кадастровый номер, размер территории, целевое назначение). Воздушное пространство и его недра не являются частью или принадлежностью участка [14, с. 6];

2) это геометризованный блок почвенного слоя (плодородная недвижимость) или часть поверхности земли (территориальная недвижимость), границы которых описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным органом власти, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами [19, с. 7];

3) это неотторжимая часть земной коры, имеющая пространственное расположение по ее поверхности с конкретными границами, местоположением и качеством, а также некоторые сопряженные (связанные с

ним и им определяемые) объекты [18, с. 11];

4) как объект гражданских прав – это часть поверхности земли (включая почвенный слой и иные обособленные объекты недвижимого имущества, в том числе природные объекты, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а земельный участок в природоресурсном законодательстве – это часть поверхности земли (в том числе все, что находится над и под ее поверхностью), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке [20, с. 17];

5) как объект гражданских прав – это недвижимая вещь в виде обособленной части земли, сформированной в установленном законом порядке, имеющей кадастровый номер, строго целевое назначение, а также индивидуальную определенность (размер, местонахождение, границы) [21, с. 6];

6) это недвижимая вещь, представляющая собой часть земли с определенными и зафиксированными в установленном порядке пространственными характеристиками (границами, местоположением, площадью), целевым назначением, иными физическими и юридическими характеристиками, которая имеет индивидуальный кадастровый номер и составными частями которой могут быть почва, водные объекты, деревья и другие растения, а также иные прочно связанные с землей объекты природного и антропогенного происхождения [15, с. 17];

7) это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой очерчены и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено специальными федеральными законами [10, с. 14];

8) в гражданском праве это – обеспечивающее возможность удовлетворения собственных (частных) интересов материальное благо, права на которое подлежат обязательной государственной регистрации, использование которого возможно только в соответствии с определенным целевым назначением и установленными законодательством ограничениями путем хозяйствования управомоченного субъекта в пространстве, ограниченном замкнутой территориальной границей, проходящей по естественному рельефу земли, описанной и удостоверенной в установленном законом порядке [17, с. 5].

Как видим, не все авторы единодушны в том, являются ли другие природные объекты частью (принадлежностью) земельного участка. Кроме того, некоторые специалисты различают земельный участок как объект гражданских прав и как природный объект (Е.А. Гореявчева, К.С. Митягин), как плодородную или территориальную недвижимость (О.В. Шихалева).

А.А. Минаева предлагает следующую систему признаков земельного участка, уточняющих его понятие:

а) индивидуализирующие признаки: местоположение, площадь и границы земельного участка;

б) дополнительные признаки: кадастровый номер, целевое назначение, разрешенное использование, установленные на земельный участок права, ограничения этих прав, обременения земельного участка, экономические характеристики, качественные характеристики, наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком [16, с. 6].

А.Л. Корнеев, обобщая имеющиеся законодательные и доктринальные определения земельного участка, выделяет восемь его признаков: земельный участок всегда есть некоторая часть поверхности земли; всякий земельный участок связан с землей как планетарным явлением; каждый участок обладает не только количественными, но и качественными характеристиками; земельный участок – всегда физически сложный, структурированный объект действительности; в составе земельного участка необходимо выделять вертикальный и горизонтальный срезы, позволяющие установить пространственные масштабы данного земельного участка; земельный участок подлежит идентификации; земельный участок обладает свойством делимости; земельный участок является объектом недвижимости [13, с. 45].

Итак, земельный участок можно определить как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, обладающую индивидуальным кадастровым номером, местоположением, площадью, целевым назначением, иными физическими и юридическими характеристиками, указанными в федеральном законе. Земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости, природные объекты могут иметь различный правовой режим.

1.2 Застройка земельных участков как вид правоотношений

Застройка земель чаще всего связывается с понятием «строительство». В статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) строительство определяется как создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капительного строительства). Хотя ГрК РФ прямо не закрепляет, что в результате строительства создаются объекты, обладающие признаком капитальности (объекты недвижимого имущества), комплексное толкование норм градостроительного и гражданского законодательств позволяет сделать именно такой вывод.

В цивилистической литературе здания и сооружения определяются как рукотворная недвижимость, то есть инженерно-строительные конструкции, объекты, возведенные в результате правомерно осуществленной строительной деятельности.

Зданием, сооружением объект признается после ввода его в эксплуатацию. Для отнесения земельного участка к застроенным в силу наличия на нем объекта, не завершенного строительством, требуется, чтобы был возведен хотя бы фундамент объекта, возможно, начаты работы по возведению стен (что соответствует средней стадии строительства, выделяемой Методическими указаниями по проведению инвентаризации объектов незавершенного строительства, находящихся в федеральной собственности). Застроенный земельный участок характеризуется трансформацией земельной поверхности в связи с наличием незавершенного строительством объекта, и его восстановление в первоначальном виде требует значительных технических и материальных затрат.

Итак, при самом поверхностном взгляде застройка земель связана со строительством и появлением объектов, имеющих определенное телесное воплощение, обладающих признаками недвижимого имущества, – здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также самовольно возведенные постройки. Названные объекты являются недвижимостью в силу их укрепления над (под) земной поверхностью [20].

Строительству, как особому виду деятельности, в результате которого создается объект недвижимости, свойственны последовательное выполнение ряда целенаправленных действий, определенный технологический процесс. Процесс строительства довольно длителен. Очевидно, что на подготовительных этапах строительства (освобождение территории строительства от имеющихся на ней строений, осушение территории стройки, устройство подъездных путей и т. п.) не может идти речь о застройке земельного участка и наличии застроенного земельного участка. Поскольку строительство включает не только застройку земель, но и иные виды деятельности, как предшествующие, так и сопутствующие процессу застройки земель, то застройка земель – это лишь часть строительной деятельности. В то же время застройка земель имеет место не только при строительстве (возведении новых объектов недвижимости), но и при реконструкции существующих объектов капитального строительства.

Строительство и реконструкция являются самостоятельными видами градостроительной деятельности и разновидностями градостроительных отношений (например, статьи 1 и 4 ГрК РФ). Реконструкцией объектов капитального строительства признается, в частности, изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства. Застройка земель в результате реконструкции имеет место, например, при увеличении площади объекта недвижимости путем изменения его внешних границ. Очевидно, что когда для реконструкции объекта необходим дополнительный (возможно и незначительный по площади) земельный участок и в дальнейшем он становится занятым объектом недвижимости, речь идет о застройке земельного участка. Реконструкция недвижимого имущества может быть самовольной.

Застройка земель является способом изменения качественных и юридических характеристик земной поверхности и расположенных на ней (под ней) природных объектов и охватывает только часть работ по созданию объекта недвижимости в процессе строительства, а также по реконструкции недвижимого имущества.

При строительстве акцентируется внимание на антропогенном (рукотворном) объекте недвижимости, а при застройке – на природном, природно-антропогенном застраиваемом объекте. Застройка земель и строительство, хотя и взаимосвязанные категории, отличаются не только содержанием, но и объектом. Общим объектом застройки земель (как правоотношения) является земля (земельный участок), объектом строительства – здание (строение, сооружение).

Обычно при анализе норм, регулирующих возведение зданий, сооружений (объектов недвижимости), взор исследователя обращается к градостроительному, гражданскому и земельному законодательству, и мало кто направляет свое внимание на иные (в том числе кодифицированные) акты, регулирующие использование лесных, водных природных ресурсов, добычу полезных ископаемых и охрану соответствующих объектов. В связи с этим отсутствует комплексный взгляд на застройку земель как вид природопользования. Между тем рукотворные объекты недвижимости, возводимые в процессе строительства, всегда взаимодействуют с окружающей их природной средой.

Земельное законодательство не содержит какой-либо общий запрет на возведение зданий, сооружений на землях той или иной категории. В то же время законодатель, учитывая целевое назначение и (или) разрешенное использование земельных участков, формирующих категорию земель, определяет потенциальные виды зданий, сооружений, их предназначение, а в отдельных случаях устанавливает полный запрет на использование земель для хозяйственной деятельности.

В зависимости от того, имеет ли размещение зданий, сооружений на земельных участках основной (определяющий) или дополнительный (вспомогательный) характер, существующие категории земель условно могут быть разделены на две группы. К первой группе относятся земли населенных пунктов, земли специального назначения и земли водного фонда (речь идет о той части земель, которые заняты гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах), ко второй – земли сельскохозяйственного назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли запаса.

Объекты недвижимости могут быть «вертикально интегрированными», соответственно, речь идет о применении норм законодательства о недрах и об освоении подземного пространства. Освоение подземного пространства производится путем приспособления и переустройства выработок, высвобождающихся от горной и технологической деятельности (выработка отработанных рудников, шахт и подземных сооружений, выведенных из эксплуатации), и строительства специальных подземных объектов. Закон Российской Федерации от 21 февраля 1992 года № 2395-1 «О недрах» [5] (далее – Закон о недрах) разграничивает такие виды деятельности, как добычу полезных ископаемых, в том числе использование отходов горнодобывающего и связанных с ним перерабатывающих производств (подразумевая и строительство необходимых для этого сооружений), а также строительство и эксплуатацию подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых. И в том и в другом случае имеет место недропользование, не всегда получающее должное оформление.

Так, в соответствии со статьей 19 Закона о недрах правообладатели земельных участков могут строить подземные сооружения для своих нужд на глубину до пяти метров, а также бытовые колодцы и скважины на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения. Несмотря на вторжение в недра, деятельность по возведению названных сооружений является реализацией права на использование земельного участка его собственником, землевладельцем, землепользователем или арендатором, и специального разрешения на использование недр не требуется.

Отношения по поводу поверхностных водных объектов составляют предмет правового регулирования водного законодательства, при этом под такими объектами понимаются не только поверхностные воды, но и покрытые ими земли в пределах береговой линии. Такой подход вполне очевиден, поскольку водный объект не может существовать без земельной составляющей. Специфика строительной деятельности и своеобразие водных объектов позволяют предположить использование при строительстве не только и не столько воды (как компонента окружающей среды), водного пространства (акватории), сколько земной поверхности, которая покрыта поверхностной водой.

Здания и сооружения как объекты недвижимого имущества обладают свойством стационарности, обеспечиваемым прикрепленностью к земной поверхности. С учетом этого определение территории гидротехнического сооружения как земельного участка и (или) акватории, содержащееся в статье 3 Федерального закона от 27 июля 1997 года № 117-ФЗ «О безопасности гидротехнических сооружений» [10], может применяться только к некапитальному гидротехническому сооружению, поскольку гидротехническое сооружение как объект недвижимости не может занимать только акваторию.

Итак, застройка земель – это общественное отношение (или их система), в рамках которого в результате целенаправленной человеческой деятельности соответствующая часть земной поверхности и расположенных на ней (под ней) природных объектов трансформируется в природно-искусственный объект вследствие создания или реконструкции объекта недвижимости либо в квазиприродный объект.

В отдельных случаях преобразование в природно-искусственный объект не происходит, а изменяется уже существующий квазиприродный объект. Такая ситуация имеет место при строительстве объектов недвижимости на водных объектах, имеющих искусственное происхождение, а также на искусственных земельных участках.

Как можно заметить, возведение объектов капитального строительства характеризуется воздействием на природную среду в целом как интегрированный объект. Для правового регулирования строительства требуется принятие эколого-взвешенного законодательства, учитывающего взаимосвязь и взаимообусловленность всех природных ресурсов, задействованных в процессе такой деятельности. Рассматривая застройку земель не только как вид использования земельных, но и иных природных объектов, нетрудно сделать следующий вывод: необходимо, чтобы потенциальное желание заинтересованного субъекта возвести объект недвижимости совпадало с нормами законодательства об использовании и охране природных объектов, природных ресурсов в части санкционирования государством строительной деятельности, что уже нашло отражение в проанализированных нами законодательных актах. Целью законодателя при принятии нормативных правовых актов об охране окружающей среды, а также об использовании и охране отдельных природных объектов (земельного, лесного, водного законодательства, законодательства о недрах – природоресурсного законодательства) является нахождение тонкой грани сочетания и обеспечения интересов общества, государства и человека.

Природоресурсное законодательство дозволяет с учетом тех пределов, которые оно же и содержит, определенное юридически значимое поведение в процессе использования природных объектов при их застройке.

Земельное, водное, лесное законодательства, законодательство о недрах, каждое в своей части (в сфере использования соответствующего природного ресурса), содержит положения о строительстве зданий, строений, сооружений. Осознанная общественная потребность в сохранении биоразнообразия животного и растительного миров, обеспечении устойчивого функционирования экосистем и предотвращении негативных последствий строительной деятельности для окружающей среды обусловливает закрепление в нормах природоресурсного законодательства ограничений, касающихся допустимости использования природных объектов для строительства и видов возможных к возведению объектов недвижимости.

Застройка земель является деятельностью, всегда оказывающей влияние на природную среду, поэтому многие нормы Закона об охране окружающей среды непосредственно регулируют отношения по застройке земель и определяют условия строительства и реконструкции. Законодательство об охране окружающей среды исходит из презумпции экологической опасности планируемой хозяйственной и иной деятельности, обязательности оценки воздействия на окружающую среду при принятии решений об осуществлении хозяйственной и иной деятельности.

Как известно, собственно отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, а также по эксплуатации зданий, сооружений составляют предмет законодательства о градостроительной деятельности. К градостроительным отношениям также отнесены отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию (ст. 4 ГрК РФ).

В качестве одного из основных принципов законодательства о градостроительной деятельности ГрК РФ называет принцип обеспечения устойчивого развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования (ст. 2). Устойчивое развитие предполагает достижение гармонии трех составляющих: природы, общества и хозяйства. Именно в такой последовательности, поскольку обеспечить устойчивое развитие можно только через бережное отношение к природе, природным ресурсам в интересах всего общества.

Гражданское законодательство определяет право на застройку как элемент содержания права собственности и некоторых иных прав на земельные участки (статьи 263 и 264 ГК РФ). Земельное законодательство развивает положения ГК РФ, закрепляя, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ). В соответствии с пунктом 1 статьи 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков в том числе в части права осуществлять строительство.

Таким образом, возможно выделение четырех основных групп нормативных правовых предпосылок застройки земель в зависимости от их содержания и правовой природы законодательных актов, в которых они указаны:

1) природоресурсные,

2) природоохранные,

3) градостроительные,

4) гражданско-правовые.

Эти предпосылки являются нормативно-конститутивными условиями застройки земель. Нарушение в комплексе всех четырех видов предпосылок (условий) застройки земель или хотя бы одной из них свидетельствует о противоправности действий по возведению объекта недвижимости или реконструкции такого объекта.

1.3 Предоставление земельных участков под строительство

В регулировании отношений по использованию земельных участков для строительства существенное место занимают нормы о предоставлении участков из государственной или муниципальной собственности. При этом в подавляющем числе случаев отношения выстраиваются по поводу предоставления земельных участков либо в частную собственность, либо в аренду с правом последующего выкупа. По сути дела, механизм предоставления земли под застройку одновременно представляет собой и особый механизм приватизации земель. Это накладывает на законодательное регулирование дополнительную ответственность. В данном случае земля не только будет занята строением на неопределенный срок, но и «уходит» из публичной собственности.

При реализации положений о предоставлении прав на земельные участки (в том числе для строительства) должны быть соблюдены принципы земельного законодательства, (статья 1 ЗК РФ), в том числе:

- сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком;

- участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю;

- единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, конституционные нормы и принципы земельного законодательства создают каркас, на котором формируются отношения по поводу приобретения прав на землю в целях строительства.

Принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан оказывается важен для приобретения прав на земельные участки в связи с тем, что после застройки длительный период времени земельный участок будет занят капитальным строением, поэтому иное использование участка окажется уже невозможным.

Способы и пределы реализации интересов иных землевладельцев и землепользователей, равно как и содержание их прав на соседние земельные участки, в связи с застройкой подвергнутся корректировке, например возведение промышленного объекта потребует установления охранной зоны, в которую попадут соседние земельные участки, или возведение объекта перекроет привычный подъезд к основной дороге и т. п.

При таких обстоятельствах, с тем чтобы предупредить и сгладить конфликт, и возникает необходимость введения правовых инструментов, обеспечивающих [12]:

- информирование всех заинтересованных лиц о предстоящем строительстве;

- учет публичных и частных интересов лиц, затрагиваемых застройкой;

- предоставление равных возможностей заинтересованным лицам в приобретении прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности.

Кроме того, возведение на земельном участке капитального строения опять же на долгое время свяжет единой правовой и экономической судьбой участок земли и недвижимость, на нем расположенную.

В связи с этим при возведении постройки важным оказывается верно соотнести права и обязанности участников строительства и лиц, впоследствии приобретающих права на строение и землю. Это одна из сложных правовых задач, решение которой, как известно, зависит от вида возводимого объекта, правового режима земельного участка и правового статуса лица, приобретающего права на землю.

Соблюдение принципа участия граждан и организаций в решении вопросов, касающихся использования земли под застройку, и принципа сочетания публичных и частных интересов при использовании земли взаимосвязаны. Вместе с тем реализация принципа учета мнения граждан и организаций в случае предоставления участков для строительства требует установления особых правовых механизмов. В этом случае их мнение может быть учтено, во-первых, если лица вовремя и правильно проинформированы о строительстве, во-вторых, в законодательстве закреплен порядок сбора и учета мнений заинтересованных лиц. Обращение к основанным положениям регулирования земельных отношений еще раз дает понять, что механизмы предоставления земельных участков для строительства не изолированы от общих норм, составляющих правовую базу регулирования оборота земель в Российской Федерации. Выполняя прикладные задачи, эти механизмы вместе

с тем должны следовать общим правовым принципам использования земли и, соответственно, не могут им противоречить.

Изначально статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливались две основные процедуры предоставления земельных участков для строительства:

1) предоставление участка с предварительным согласованием мест размещения объектов;

2) предоставление участка без предварительного согласования места размещения объекта.

При этом в пункте 2 статьи 30 ЗК РФ определено, что предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 статьи 30 ЗК РФ.

С предварительным согласованием мест размещения объектов земельные участки, как известно, могут быть предоставлены лицу только на основании права аренды, права постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного срочного пользования (п. 3 ст. 30 ЗК РФ).

Введение торгов в качестве основного способа приобретения прав на землю для строительства преследовало цель обеспечить публичность всей процедуры и конкуренцию при предоставлении земли как ограниченного ресурса.

Приходится признать, что установленные законодательно процедуры сложны, имеют множество исключений и особенностей, зависящих от многих факторов, прежде всего от назначения возводимого объекта. Однако многочисленные изменения норм ЗК РФ, регулирующих предоставление участков для строительства, показывают, на наш взгляд, что найти оптимальный вариант решения проблемы до сих пор не удается.

Так, несмотря на то, что законодатель стремится утвердить торги в качестве основной процедуры, нормы о предоставлении участков без торгов имеют большой вес в регулировании земельных отношений, и правоотношения на их основе выстраиваются весьма активно. Тому, как мы знаем, есть ряд объективных причин. Вместе с тем получение участков без конкурентной процедуры привлекает и недобросовестных застройщиков, на что обращается внимание правоохранительных органов.

Более или менее действенным механизмом предупреждения злоупотреблений оказывается предварительное оповещение заинтересованных лиц и выяснение их мнения, то есть соблюдение принципа публичности.

Органы местного самоуправления городских и сельских поселений обязаны информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Это положение ЗК РФ призвано обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан (подпункты 4 и 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). На этой стадии населением могут быть заявлены возражения против размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию. По смыслу положений пункта 3 статьи 31 ЗК РФ об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка под строительство объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения заинтересованные лица не лишены возможности подать заявления о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов. При этом ЗК РФ не ограничивает существование указанного права во времени моментом обращения первого из заинтересованных лиц с заявлением в орган местного самоуправления и не устанавливает какие-либо критерии приоритета или отбора при множественности претендентов.

Однако порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, в случае если на этот земельный участок претендуют нескольких лиц, ЗК РФ не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 ЗК РФ, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.

В такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 ЗК РФ.

Таким образом, разрешая вопрос о том, как быть, если при предоставлении земельного участка по предварительному согласованию места размещения объекта было подано больше одной заявки, ВАС РФ высказался в пользу объявления процедуры торгов. Отметим, что суд исходил не из прямого указания (которого нет) закона, а из системного толкования всех, направлены на урегулирование вопроса норм, включая, конечно, принципы земельного законодательства.

При вынесении решения суд фактически разошелся с мнением Министерства экономического развития Российской Федерации. Согласно этому мнению министерство считает, что Земельным кодексом Российской Федерации не раскрываются формы и сроки информирования населения органами местного самоуправления, а также формы, сроки и процедуры участия граждан в решении вопросов, связанных с предоставлением земельных участков для строительства, когда это затрагивает их интересы (кроме случаев, связанных с использованием территорий и мест традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов и этнических общностей).

Указанная норма, по мнению Минэкономразвития России, только лишь обязывает органы местного самоуправления своевременно предоставлять соответствующую информацию и не предусматривает обязанность органов местного самоуправления выявлять мнение населения, а также лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка, и учитывать такое мнение при принятии решения о выборе земельного участка или собирать заявления иных лиц о предоставлении испрашиваемого земельного участка.

Высказывая противоположную точку зрения, суд подчеркнул, что при предоставлении земельного участка важна не только правовая природа отношений предоставления участка (при предварительном согласовании земельный участок предоставляется, по сути, в административном порядке, а значит, первый подавший заявку, мог бы претендовать на предоставление участка именно ему), но и то, на решение каких социальных проблем эти процедуры направлены и как эти проблемы справедливо должны быть разрешены. Из этого следует, что любая процедура предоставления участка для строительства должна не только формально соблюдаться, но и обеспечивать публичность и сочетание интересов общества и законных интересов граждан. Это обстоятельство подтверждает, по нашему мнению, обоснованность позиции суда.

Помимо предоставления земельного участка на основании предварительного согласования мест размещения объектов, ЗК РФ определена возможность приобретения участков без предварительного согласования и без торгов (подпункты 3 и 4 п. 4 ст. 30 ЗК РФ). Эти две процедуры имеют целый ряд отличий. Так, в частности, при предварительном согласовании мест размещения объектов предоставление участка осуществляется посредством его выбора (ст. 31 ЗК), предоставление участка без предварительного согласования требует формирования участка (ст. 30 ЗК РФ) и т. д.

В ряде случаев закон специально указывает, какая процедура должна быть применена. При этом правоприменительная практика не допускает возможность замены одной процедуры другой, тем более по воле участников. В целом установление пунктом 1 статьи 30.1 ЗК РФ положения, согласно которому земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или аренду, а в случаях, установленных подпунктом 5 пункта 1 статьи 24 ЗК РФ, – в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта, не допускает возможности использования этой процедуры в таких отношениях ни при каких обстоятельствах.

Таким образом, предоставление земельных участков в аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование для жилищного строительства осуществляется по заявлению заинтересованного лица без предварительного согласования места размещения объекта. Вместе с тем положение закона не дают оснований сделать исключение для граждан и требуют предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства в собственность исключительно на торгах в форме аукциона. Земельный участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства вне процедур аукциона или согласования мест размещения объектов. Согласно этой норме предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. Предварительное согласование не проводится при предоставлении гражданину (на основании любого правового титула) земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

Передача земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка. При предварительном согласовании мест размещения объектов уполномоченные органы осуществляют действия не по формированию, а по выбору земельного участка. Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями. Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства.

Земельный участок для целей недропользования предоставляется лицу на основании лицензии, выдаваемой в соответствии с Законом Российской Федерации «О недрах» [5]. При этом лицензия выдается на конкретный участок недр в конкретном месте. При таких обстоятельствах ни процедура торгов, ни процедура предоставления участка с предварительным согласованием мест размещения объектов не соответствуют основаниям приобретения прав на земельный участок. Кроме того, выданная недропользователю лицензия представляет собой документ, дающий лицу исключительное право пользования конкретным участком недр. Несмотря на то, что прямого указания в законе на этот счет нет, разумно полагать, что никто, кроме законного пользователя недр, не вправе претендовать на земельный участок, необходимый для этих целей. То есть в этом случае недропользователь обладает преимущественным правом на земельный участок, что, в свою очередь, означает невозможность проведения конкурсных процедур по предоставлению такого участка.

По этому поводу хотелось бы сказать следующее. Цель установления особых процедур предоставления земельных участков для строительства заключается, как уже было сказано, в обеспечении публичности процесса. Таким образом, процедуры предоставления участков для строительства – не самоцель, а средство обеспечения публичности. Исходя из изложенного считаем, что при реализации пунктов 2.2 и 11 статьи 30 ЗК РФ предусматривается возможность предоставления земельных участков без проведения торгов и процедуры согласования мест размещения объектов (за исключением случаев предоставления участков в собственность, когда проведение торгов обязательно).

1.4. Назначение проекта застройки земельного участка

Проект застройки земельного участка - вид документации по планировке территории. Подготовка проекта застройки земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам.

Проект застройки земельного участка выполняет информационную функцию: в нем должна быть консолидирована информация о всех строительных характеристиках предназначенного для застройки земельного участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях.  Проект застройки земельного участка соответствующие строительные характеристики и ограничения в отношении земельного участка не утверждает, а лишь воспроизводит.

Проект застройки земельного участка по существу представляет собой выписку из правил землепользования и застройки, проекта планировки и проекта межевания территории квартала (микрорайона) применительно к конкретному земельному участку, в которой указывается информация о строительных характеристиках предназначенного для застройки участка и имеющихся в отношении него строительных ограничениях. При этом проект не устанавливает соответствующие характеристики, а лишь воспроизводит те из них, которые определены в перечисленных актах в отношении территории, на которой расположен данный участок.

Проект застройки земельного участка относится к градостроительной документации и является документом, в котором зафиксирована информация, позволяющая ее идентифицировать; как документ не устанавливает каких-либо прав и ограничений, а определяет информацию как сведения и тем самым обеспечивает ее сохранение и накопление, возможность передачи другому лицу, многократное использование, возвращение к информации во времени.

Проект застройки земельного участка необходим для разработки проектной документации для строительства или реконструкции объектов капитального строительства; выдачи разрешения на строительство; выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В составе проекта указываются:

1) границы земельного участка;

2) границы зон действия публичных сервитутов;

3) минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

4) информация о градостроительном регламенте (в случае, если на земельный участок распространяется действие градостроительного регламента). При этом в проекте застройки земельного участка, за исключением случаев предоставления земельного участка для государственных или муниципальных нужд, должна содержаться информация о всех предусмотренных градостроительным регламентом видах разрешенного использования земельного участка;

5) информация о разрешенном использовании земельного участка, требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент);

6) информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;

7) информация о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - технические условия);

8) границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд;

9) информация о возможности или невозможности разделения земельного участка на несколько земельных участков.

Подготовка проекта застройки земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.

Подготовка и выдача проекта застройки земельного участка осуществляется по заявлению собственника, пользователя либо иного заинтересованного лица и является обязанностью уполномоченного органа, не обусловленной необходимостью обоснования целей истребования проекта и требованием о предоставлении заявителем каких-либо документов, за исключением тех, которые связаны с возможностью идентификации обратившегося лица.

В случае, если физическое или юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ему проекта застройки земельного участка, не требуется проведение процедуры публичных слушаний. Орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку проекта застройки земельного участка и утверждает его. Орган местного самоуправления предоставляет заявителю земельного участка без взимания платы [9].

Таким образом, земельный участок был определен как часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, обладающую индивидуальным кадастровым номером, местоположением, площадью, целевым назначением, иными физическими и юридическими характеристиками. Выделяют четыре основные группы нормативных правовых предпосылок застройки земель в зависимости от их содержания и правовой природы законодательных актов, в которых они указаны: природоресурсные, природоохранные, градостроительные, гражданско-правовые.Эти предпосылки являются нормативными условиями застройки земель. Установлены две основные процедуры предоставления земельных участков для строительства: предоставление участка с предварительным согласованием мест размещения объектов; предоставление участка без предварительного согласования места размещения объекта. Подготовка проекта застройки земельных участков осуществляется применительно к предназначенным для строительства, объектов капитального строительства земельным участкам.

ГЛАВА 2 ОСОБЕННОСТИ ПРОЕКТА ЗАСТРОЙКИ  ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА  В ГОРОДЕ ЧЕЛЯБИНСКЕ

2.1 Характеристики участка и ближайшего окружения

Район расположения участка:

КУРЧАТОВСКИЙ РАЙОН расположен в северо-западной части города. Район образован 15 августа 1985 за счет части территории Калининского, Металлургического и Центрального районов.

Площадь района - около 5,5 тыс. га, численность населения – 181,5 тыс. чел. Средний возраст населения значительно ниже, чем в других районах города. По данным официальной статистики на северо-западе города проживает большая часть экономически активного населения города. Что в свою очередь способствует активной застройке и привлечению в этот район молодых семей. Согласно Генплана развития города, основные объемы жилищного строительства будут реализованы в северо-западном направлении (Курчатовский и Калининский районы).

Местоположение участка:

Участок расположен на западной окраине Курчатовского района на пересечении улиц Чичерина и Комсомольского проспекта.

Площадь, конфигурация, рельеф:

Площадь земельного участка в текущих границах составляет 0,4065 га. Участок имеет прямоугольную форму. Перепад высот ~0,5 метра.

Физические препятствия:

Физических препятствий, ограничивающих доступ к участку, нет.

Визуальная доступность:

Участок обладает хорошей визуальной доступностью как при движении транспорта по ул. Чичерина (в северном и южном направлении), так и придвижении транспорта по Комсомольскому проспекту (в западном и восточном направлении).

Прилегающая территория:

Прилегающая территория характеризуется преобладанием объектов жилого фонда. С северной, западной и восточной стороны от участка расположены десятиэтажные жилые дома. Непосредственно с восточной к участку примыкает проезжая часть Комсомольского проспекта, с западной стороны - проезжая часть улицы Чичерина. С северной стороны участка имеется жилая застройка в виде панельных 10-ти этажных домов. Через дорогу по улице Чичерина (расстояние ~100 метров) расположено медицинское учреждение, через дорогу Комсомольского проспекта расположен производственно-торговый комплекс «Патриот» (расстояние ~90 метров).

С точки зрения местоположения и физических характеристик качество участка может быть оценено как «хорошее».

Транспортная доступность

Описание основных улиц, обеспечивающих транспортную доступность:

Комсомольский проспект

Протяженность - около 7 км. Проходит в Курчатовском районе от улицы Каслинской до улицы Чичерина. Улица имеет по четыре полосы движения в обоих направлениях. Интенсивность движения легкового транспорта в дневное время в стону Центра составляет порядка 900 автомобилей в час, грузового 50  автомобилей в час, с пиковой нагрузкой с 10 до 11 часов до 1200 автомобилей в час. В обратную сторону порядка 900 автомобилей в час, грузового 50  автомобилей в час, с пиковой нагрузкой с 18 до 19 часов  до 1200 автомобилей в час.  Имеется движение автобусов, троллейбусов и маршрутных такси.

Улица Чичерина

Протяженность - около 2,5 км. Улица, начинаясь в Курчатовском районе на пересечении с улицей 40 лет Победы, проходит с севера на юг до Комсомольского проспекта, затем до проспекта Победы и упирается в улицу им. Братьев Кашириных. Улица имеет по четыре полосы движения в обоих направлениях, в дневное время в сторону Шерневского водохранилища составляет порядка 700 автомобилей в час, грузового 35  автомобилей в час, с пиковой нагрузкой с 8 до 9 часов до 950 автомобилей в час. В обратную сторону порядка 700 автомобилей в час, грузового 35  автомобилей в час, с пиковой нагрузкой с 20 до 21 часа до 950 автомобилей в час. По улице организовано движение автобусов, и маршрутных такси.

Наиболее вероятные маршруты:

Наиболее вероятными маршрутами движения к участку являются Комсомольский проспект и улица Чичерина.

Выезд на улицу Чичерина при движении с юга на север осуществляется по улицам Братьев Кашириных, 250 лет Челябинска, проспект Победы, Комсомольский проспект и улица 40 лет Челябинска.

При движении из центральной части города (западная часть Центрального района) наиболее вероятный маршрут пролегает по улице Свердловскому проспекту, переходящей на улицы Братьев Кашириных, проспект Победы и Комсомольский проспект.

Наиболее вероятный маршрут движения из Советского района проходит по улице Доватора, переходящей в улицу Худякова, проездом через плотину Шершневского водохранилища и выездом на улицу Северную, переходящую в Тополиную аллею, а затем на ул. Братьев Кашириных или Салавата Юлаева.

С учетом развитой сети дорог уровень транспортной доступности личным транспортом оценивается как «хорошее».

Общественный транспорт:

В непосредственной близости от участка находятся три остановки общественного транспорта. Через них проходят следующие маршруты:

Автобусов

-  № 64 – Салавата Юлаева – Торговый комплекс «Синегорье»

-  № 31 – Чичерина – ЧМК

Троллейбусов

-  № 22 – Лыжная база – ПкиО им. Гагарина

Маршрутных такси

-   № 1, 4, 5, 9, 18, 19, 24, 26, 35а, 43, 48, 49, 52, 54, 60, 62, 64, 65, 67, 76, 88, 91, 94, 98 – позволяющие добраться в любой район города. Стоить заметить, что маршрутные такси применительно к местоположению участка берут на себя более 80% трафика общественного транспорта.

Существующие маршруты общественного транспорта связывают участок практически со всеми районами города.

Таким образом, уровень доступности участка общественным транспортом оценивается как «хорошее».

Пешеходная доступность:

Участок обладает наилучшей пешеходной доступностью для жителей жилыхдомов, непосредственно прилегающих к нему с севера, запада и востока. Пешеходные потоки вдоль участка незначительны и в основном генерируются остановками общественного транспорта.

Общий уровень пешеходной доступности участка оценивается как «удовлетворительный».

Инженерная доступность     

-  Водопровод d=300 мм проходит в 10 м. от границы участка с южной стороны

- Теплотрасса 2d=400 мм проходит вдоль северной части участка на расстоянии 5 м.

-    Сеть бытовой канализации d=400 мм. проходит через участок.

-  Трансформаторная подстанция расположена во дворе жилого дома с северной стороны участка

-   Отвод поверхностных вод осуществляется в ливневую канализацию по Комсомольскому проспекту

Общий уровень доступности инженерных коммуникаций оценивается как «хороший»

Анализ местоположения:

Стратегические характеристики местоположения

Основными стратегическими характеристиками местоположения участка являются:

-         Расположение на Северо-западе Челябинска - в экологически чистой населенной зоне города. Северо-западный район города является «спальным» районом и желанным местом жительства. Кроме того, Северо-запад объединяет три района – Курчатовский и Калининский на севере и немного южнее – часть Центрального района, находящуюся за рекой.

-         Участок расположен на окраине города – это может повлиять на класс офисного здания (ограничение на строительство офиса А-класса) и арендные ставки как офисной так и торговой части здания.

Локальные характеристики местоположения

-         Хорошая визуальная доступность со стороны улиц Чичерина и Комсомольского проспекта увеличивает визуальную привлекательность и позволяет использовать витринное и рекламное пространство Объекта;

-         Высокая плотность жилой застройки в ближайшем окружении участка повышает количество постоянных покупателей объекта, проживающих в зоне пешеходной доступности до участка, ориентируя объект на покупателей, не использующих личный и общественный транспорт, тем самым, понижая требования к величине парковочного индекса;

-         Наличие в непосредственной близости от участка остановок общественного транспорта обеспечивает доступность к объекту для населения, использующего общественный транспорт, что увеличивает привлекательность Объекта среди такого населения и несколько снижает требования к величине парковочного индекса.

С учетом расположения на окраине района стратегическое местоположение  участка оценивается как «удовлетворительное»; локальное как «хорошее».


2.2 Оценка ресурсного качества

На основании проведенного анализа, с точки зрения местоположения и транспортной доступности, участок обладает высоким потенциалом для девелопмента Объекта окружного масштаба. Граница зоны влияния для рассматриваемого участка проходят по улице Салавата Юлаева, Комсомольскому  проспекту, Свердловскому проспекту, улице Братьев Кашириных и Тополиной аллее вытягиваясь на юг, достигают Шершневского водохранилища.

Рисунок 1 – Зона влияния

Оценка зоны влияния:

Зона обслуживания (зона влияния) - это географическая территория, на которой проживает большая часть (95%) обслуживаемого данным Объектом. В пределах зоны обслуживания выделяются три подзоны, в которых проживают«опорные», «тяготеющие» и «перспективные» потребители центра. Данные подзоны имеют следующие названия и характерные особенности:

-         Первичная зона - это географическая территория, на которой проживает большинство потенциальных потребителей центра. Потенциальные потребители, проживающие на территории первичной зоны, составляют 70 – 80 процентов всех регулярных покупателей и являются «опорной» группой.

-         Вторичная зона охватывает территорию, на которой проживают 15 – 20 процентов потенциальных потребителей центра. Их можно отнести к «тяготеющий» группе.

-        Третичная (периферийная) зона - наиболее обширная зона обслуживания, с которой могут приезжать около 5-10 процентов постоянных посетителей центра, являющихся «перспективными» потребителями.

Границы зоны влияния Объекта определяются несколькими факторами: типом Объекта (размером и количеством предоставляемых товаров и услуг), доступностью его местоположения, физическими (природными) препятствиями, наличием конкурентных проектов и ограничениями на дорожное движение, а также количеством и составом населения, проживающего в близлежащих районах.

Границы и размеры зоны влияния:

Поскольку ранее участок, в силу небольшой ресурсной емкости, оценен как оптимальный для развития Объекта окружного масштаба, зоны влияния мы определили следующим образом:

Первичная зона влияния:

Размер первичной зоны влияния определяется границей, находящейся в пределах 10-минутной пешеходной доступности. Границы первичной зоны не выходят за пределы Курчатовского района и проходят по улицам:  Салавата Юлаева, 40 лет Победы, Комсомольский проспект и Чичерина.

Вторичная зона влияния:

Размер вторичной зоны влияния определяется границей, находящейся в 5-7 минутах транспортной доступности. С севера ограничена улицей 40 лет Победы, с запада улицей Молодогвардейцев, с востока улицей Салавата Юлаева, с юга Тополиной алее.

Таким образом, вторичная зона влияния затрагивает существенный участок западной части Курчатовского и Калининского районов.

Третичная зона влияния:

Размер вторичной зоны влияния определяется границей, находящейся в 15-20 минут транспортной доступности. Третичная зона влияния на севере проходит по Комсомольскому проспекту, на востоке Свердловского проспекта, на юге доходит до Шершневского водохранилища, на западе улицу Салавата Юлаева. Таким образом, третичная зона влияния частично представлена в следующих районах города:  Калининский, Курчатовский и Центральный.

Рисунок 2- Зона влияния участка

Население зоны влияния

По официальным данным, на 1 января 2015 г. в зоне влияния Объекта проживают ~247 тыс. человек (см. таблицу 1).

Зона влияния

Постоянное население, человек

Первичная

34 500

Вторичная

107 600

Третичная

132 100

Итого

274 200

Таблица 1- Количество населения зоны влияния

Источник: ЧелябинскСтат, расчеты РК «Служба недвижимости»

Демографический состав населения зоны влияния:

В Челябинске женщины составляют 53,0% населения, мужчины, соответственно - 47,0%. Из всего населения зоны влияния 128,9 тыс. человек составляют мужчины, женщины – 145,3 тыс. человек.

 

Зона влияния

Женщины

Мужчины

Всего

Первичная

18 285

16 215

34 500

Вторичная

57 028

50 572

107 600

Третичная

70 013

62 087

132 100

Итого

145 326

128 874

274 200

Г. Челябинск

578 283

512 817

1 091 100

Таблица 2 - Демографический состав населения  зоны влияния

Источник: ЧелябинскСтат, расчеты РК «Служба недвижимости»

Емкость зоны влияния:

Доходы населения зоны влияния:

По экспертной оценке Департамента аналитики РК «Служба недвижимости» реальный среднедушевой доход населения в зоне влияния с учетом коэффициента благополучия зоны составит 11 000 рублей.

Зона влияния

Среднедушевой доход населения в зоне влияния Объекта, руб.

Население зоны влияния, чел.

 

Совокупный доход

млн.руб./ мес.

 

Совокупный доход

млн.руб./ год.

 

Первичная

11 000

34 500

379,5

4554

Вторична

11 000

107 600

1 183,6

14 203,2

Третичная

11 000

132 100

1 453,1

17 437,2

Всего

11 000

274 200

3 016,2

36 194,4

Таблица 3- Оцениваемый уровень доходов населения зоны влияния

Источник: ЧелябинскСтат, расчеты РК «Служба недвижимости»

Расходы населения зоны влияния:

Оценка емкости рынка зоны влияния производилась на основании данных о структуре денежных расходов населения г. Челябинска, предоставленный Челябинскстатом(см.рисунок5).

Рисунок 2 – Структура денежных расходов населения г. Челябинска в 2014г

Количество легкового автотранспорта в зоне влияния:

В Челябинске на 1000 жителей в 2014 году приходилось 191 легковых автомобилей и тенденция последних лет говорит о том, что в среднесрочной перспективе количество автомобилей на 1000 жителей будет расти в среднем на 5-7% ежегодно.

Рисунок 3-. Динамика легкового автопарка в г. Челябинске 

Источник: ЧелябинскСтат, расчеты РК «СЛУЖБА НЕДВИЖИМОСТИ»

Мы предполагаем, что к 2014 году на 1000 жителей будет приходиться 227 легковых автомобилей. По отношению к 2006 году рост легкового автопарка составит порядка ~20%. Столь серьезное увеличение автопарка с учетом малоповоротливой политики местной администрации вызовет много проблем с транспортной доступностью. Больше всего на наш взгляд пострадают север Центрального района и восточные части Курчатовского и Калининского районов города.

Стоит отметить, что транспортная доступность в городе распределена неоднородно.  Подробно см. на рисунке 4.

Рисунок 4 -. Транспортная доступность в г. Челябинске 


Экологическая обстановка в зоне влияния:

Экологическая обстановка в Челябинске характеризуется большой концентрацией в городе «грязных» производств.

При более детальном рассмотрении экологической обстановки в зоне влияния видно, что участок расположен в западной части Курчатовского района и имеет наименьшее влияние от экологически-грязных производств в городе.

Рисунок 5- Экологическая обстановка Участка 

Следовательно экологическую обстановку можно оценить как «очень хорошую».

 Выводы по зоне влияния

Население зоны влияния в целом составляет 153 тыс. человек. В том числе по торговым зонам:

- Первичная – 34,5 тыс. чел.;

- Вторичная – 107,6 тыс. чел.;

- Третичная – 132,1 тыс. чел.

Первичная зона влияния будет обеспечивать порядка 70% постоянных покупателей, вторичная зона – 20%, третичная – 10%.

В итоге количество потенциальных постоянных покупателей может составить порядка 58-59 тыс. человек.

Зона влияния

Население, человек

Доля

Итого

Первичная

34 500

70%

24150

Вторична

107 600

20%

21520

Третичная

132 100

10%

13210

Всего

 

100%

58880

Таблица 4- Расчет количества потенциальных постоянных покупателей

Общая емкость торговой зоны составляет 30005,2 млн. руб. в год. В том числе по торговым зонам:

- Первичная – 3775,3 млн. руб. в год;

- Вторичная – 11774,5 млн. руб. в год;

- Третичная – 14455,4 млн. руб. в год.

Первичная зона влияния будет обеспечивать порядка 70% емкости торговой зоны, вторичная зона – 20%, третичная – 10%.

В итоге потенциальная емкость торговой зоны может составить порядка 6443 млн. руб. в год.

Конкуренция участка:

В непосредственной близости от участка расположены три объекта торговой недвижимости: магазины «Юлия» (GLA – 6200 кв.м.) и «Дикси», Мебельный центр (GLA – 17000 кв.м.).

                          Рисунок 5- Конкуренция участка   

Якорными оператором в «Юлии» является продуктовый супермаркет «Гроссмарт» (дискаунтер). В «Дикси» находится одноименный продуктовый супермаркет «Дикси» (дискаунтер). Данные супермаркеты ориентированы на целевую аудиторию эконом-класса.

В пределах границ вторичной зоны влияния располагаются магазины «Прииск» (GLA – 5200 кв.м.), «Молния» (GLA - 4420 кв.м.) и ТРК «Фокус» (GLA – 33000 кв.м.). «Прииск» - это классическая торговая галерея: в цоколе продукты питания, на первом и втором этаже непродуктовые товары. «Молния» является супермаркетом и ориентируется на целевую аудиторию среднего класса.

«Фокус» включает в себя таких якорных арендаторов как гипермаркет «Теорема» (продукты питания), «М.Видео» (бытовая техника), «Спортмастер» (спортивные товары), «Бананамама» (детские товары) и восьмизальный кинотеатр. «Фокус» является одним двух профессиональных торговых центров, представленных в Челябинске.

Также необходимо отметить новостройки, которые расширяют границы города на севере и на юге. Дата ввода новостроек заявлена на 2014 год, следовательно, к 2015 году можно ожидать увеличение ресурсной зоны влияния участка и небольшое изменение его качества – компания «Легион» строит жилые дома среднего класса.

В виду строительства в непосредственной близости домов среднего класса, может возникнуть потребность на торговую недвижимость среднего класса в непосредственной близости.

На основании проведенного анализа социально-экономического положения в Челябинске и сложившейся ситуации на рынке коммерческой недвижимости, местоположения объекта с точки зрения пешеходной и транспортной доступности, а также ресурсной емкости участка предполагаемой застройки, можно сделать вывод о целесообразности строительства на данном участке Объекта районного масштаба со специализированной и продуктовой товарной темой.

ГЛАВА 3 ПРЕДЛОЖЕНИЯ И РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ПОВЫШЕНИЮ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПРОЕКТА ЗАСТРОЙКИ

3.1Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Общие положения

Земля обретает стоимость лишь при её использовании, поэтому все доказательства относительно стоимости основаны на анализе возможного использования. Это вносит элемент неоднозначности в оценку земли, так как в зависимости от характера такого использования стоимость одного и того же земельного участка может существенно отличатся, что позволяет говорить о разной стоимости земли при альтернативном использовании. Однако, всегда существует такое использование, которое приводит к наивысшей стоимости земли и будет для неё наиболее эффективным. Именно оно является адекватным с точки зрения участников рынка и должно рассматриваться как основание для определения рыночной стоимости земельного участка.

В сегодняшней практике оценки земельных участков отсутствует данный анализ. Как правило, в отчетах выбор и обоснование наиболее эффективного использования сводится к перечислению его критериев и неподтвержденным какими-то либо расчетами утверждению, что использование, под которое выделяется земельный участок, является наиболее эффективным.

Процедура выявления и обоснования альтернативного использования недвижимого имущества обеспечивающего максимально продуктивное использование, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования. При этом наилучшее и наиболее эффективное использование - это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшением, которое физически осуществимо, юридически обоснованно, экономически целесообразно и приводит к наивысшей стоимости.

В основном понятие наилучшего и наиболее эффективного использования применяется только к земле. Земля, считается, имеет стоимость, в то время как улучшения вносят свой вклад в стоимость самого недвижимого имущества в целом. Отсюда теоретический акцент анализа наилучшего и наиболее эффективного использования ставится на возможное использование земли, как если бы она была свободной. Даже для улучшенной недвижимости оценка земли как свободной является необходимым условием при определении стоимости недвижимого имущества. Только таким способом может быть определен реальный вклад улучшений в стоимости недвижимости.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования улучшенной недвижимости в оценке недвижимости было разработано в 1960-е годы.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется:

а) для участка земли как свободного;

б) для участка земли с существующими улучшениями.

Цель анализа наилучшего и наиболее эффективного использования - обоснованный выбор максимально продуктивного использования недвижимости.

При окончательном выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования конкретной собственности руководствуются следующими положениями:

- если стоимость собственности с улучшениями больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями;

- если стоимость свободного участка превысит стоимость с улучшениями наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной.

Наилучшее и наиболее эффективное использование земли как свободной

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной выполняется в двух случаях:

- при необходимости отдельной оценки участка земли;

- при выборе объектов для сравнительного анализа.

Основная задача данного анализа - дать ответ на следующие вопросы:

1. Если земля есть или будет свободной, как её следует использовать?

2. Какой тип здания или сооружения следует построить и когда?

Оценщик должен проанализировать не только текущее состояние рынка, но и дать прогноз его изменения на будущее, так как стоимость определяется, главным образом, потенциальными возможностями. Например, существующее наиболее эффективное использование в ближнем пригороде, как сельскохозяйственной, с ростом города может измениться на использование под строительство жилых индивидуальных домов.

Могут быть случаи, когда наиболее эффективным текущим использованием будет временное или спекулятивное. Временное использование предполагает устройство автостоянок, спортивных площадок. Через некоторое время наиболее эффективным использованием участка может быть строительство офиса.

Спекулятивное использование предполагает удерживание участка свободным до того момента, когда ситуация на рынке будет благоприятна для проведения улучшений.

Часто застроенный участок анализируется как будто бы свободный. В этом случае задачей анализа является определение эффективности текущего использования и связанного с ним дальнейшего использования - реконструкций, модернизаций, ремонта, демонтажа и т.п. Данный свободный участок рассматривается с точки зрения строительства здания, аналогичного существующему. Если такое использование соответствует наиболее эффективному, то разница между текущей стоимостью улучшений и стоимостью новых улучшений будет определять потерю стоимости за счет различных причин.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования - сопоставление вариантов застройки участка земли. Для каждого варианта застройки рассчитывается остаточная стоимость земли. Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту её наилучшего и наиболее эффективного использования.

Наилучшее и наиболее эффективное использование земли с существующими улучшениями

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности, как улучшенной, выполняется в следующих случаях:

- при определении характера использования собственности, обеспечивающего максимальный возврат инвестированного капитала;

- при выборе объектов для сравнительного анализа.

Основная задача данного анализа - дать ответы на следующие вопросы:

1. Как следует использовать существующие улучшения?

2. Какой тип реконструкции или модернизации следует выполнить и когда?

Наилучшее и наиболее эффективное использование собственности как улучшений - это использование её при наличии существующих улучшений. Анализ такого использования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности.

Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной, является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.

На практике, если варианты не предполагают расходов на реконструкцию или модернизацию, то они могут сравниваться непосредственно друг с другом на основе настоящей стоимости будущих доходов. Если требуются расходы на перепрофилирование или реконструкцию, сравнение вариантов может производиться на базе чистой настоящей стоимости или внутренней нормы прибыли проекта реконструкции каждого варианта.

Последовательность выполнения анализа наилучшего наиболее эффективного использования земельного участка

Анализ ННЭИ участка земли как свободного от улучшений

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка производиться в следующей последовательности:

1. Анализ рынка и отбор альтернативных вариантов возможного использования, которые разумно осуществимы, с учетом рыночных возможностей и ограничений.

Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования конкретного участка земли свободного или земельного участка с улучшениями включает в себя проверку соответствия различных вариантов следующим критериям:

Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного, так и с улучшениями, должно удовлетворять четырем критериям:

- быть физически осуществимым;

- быть законодательно разрешенным;

- быть финансово-экономическим целесообразным;

- иметь максимальную доходность.

Рассмотрим особенности применения критериев наилучшего и наиболее эффективного использования.

Физическая пригодность земельного участка.

Наилучшее и наиболее эффективное использование собственности зависит от её физических характеристик.

При рассмотрении вариантов использования следует учитывать:

- Размеры и форму участка, которые могут соответствовать или не соответствовать оптимальному использованию. Например, участок может быть мал для строительства промышленного объекта, который является наилучшим использованием при существующем зонировании.

- Доступность транспортных и коммунальных удобств может оказаться решающим фактором при выборе варианта использования, например: если бы застройщик был заинтересован в строительстве складских помещений, то предпочтение было бы отдано участку, имеющему выход на сеть скоростных шоссе или на железную дорогу. Для магазинов, ресторанов быстрого обслуживания, мотелей очень важным является визуальная открытость с любой стороны дорожного движения. Отсутствие возможности подключения к магистральному канализационному коллектору может исключить рассматриваемый вариант использования из перечня физически осуществимых.

- Инженерно-геологические и гидрогеологические условия могут сделать невозможным проект наиболее эффективного варианта улучшений, за счет, например, низкой несущей способности грунта или высокого уровня подземных вод.

- Топографические и географические особенности могут накладывать существенные ограничения на использование. Например, использование участка для сооружения крупного промышленного терминала может стать невозможным из-за рельефа участка.

Юридическая обеспеченность

При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования собственности следует определить какие варианты использования соответствуют действующим в данной местности законодательным, правительственным, муниципальным актом. Должны быть проанализированы все документы регламентирующие нормативно-юридическую сторону функционального использования. Публичные ограничения включают: правила зонирования; требования по охране окружающей среды; требования на получение разрешения; строительные кодексы; жилищные кодексы; положения о разбивке земли на участки. Прочие публичные ограничения могут включать нормативы энергопотребления, ограничения по затенённости, принудительное изъятие земли для публичного использования и другое.

Характер использования может быть ограничен долгосрочными договорами аренды. Кроме того, могут иметь место частичные или временные ограничения определяющие запрет на использование отдельных видов материалов, ограничения этажности, временный запрет на строительство в данном месте.

В некоторых случаях применительно к крупным проектам, обязательным требованием является их оценка местными жителями. В других случаях застройщик должен предоставлять определенный процент квартир или такую же часть домов в микрорайонах индивидуальной жилой застройки людям с низким уровнем дохода по ставкам арендной платы или по ценам ниже рыночных. Эти ограничения могут значительно повлиять на вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Могут иметь место частичные или временные ограничения, определяющие запрет, связанный со статусом объекта, как памятника культурно-исторического наследия. Частичные ограничения в большинстве случаев накладывают дополнительные расходы при проведении улучшений, особенно в районах исторически-городской застройки.

Кроме законодательных ограничений могут иметь место негативные настроения местного населения, что может сделать невозможным определенный вариант использования.

Частные правовые ограничения включают ограничения на использование объекта, сервитуты и конкретные соглашения. Соседний землевладелец, может владеть зданием, вторгающимся в данный объект. На участке могут находиться захоронения или исторические здания не подлежащие сносу.

Финансово-экономическая целесообразность

После исключения из рассмотрения физически не осуществимых и законодательно не разрешенных вариантов использования, следует выполнить анализ финансовой целесообразности оставшихся вариантов. Критерием финансовой целесообразности является положительный возврат инвестируемого капитала, то есть, возврат равный или больший расходов на компенсацию затрат на содержание, финансовые обязательства и начальные инвестиции.

Направленность исследования финансовой осуществимости будет зависеть от того, на каком рынке представлены физически возможные и юридически разрешенные виды использования.

Финансовая осуществимость во многом зависит от соотношения спроса и предложения, местоположения.

Проверка на максимальную доходность применяется к тем видам использования, которые соответствовали первым трем критериям. Она не только предполагает рассмотрение стоимости недвижимого имущества, которую можно получить при максимально продуктивном ею использования, но и затрат, связанных с достижением этой стоимости, включая затраты по сносу и переносу строений, затраты по восстановлению окружающей среды, затраты по изменению зонирования и другие.

Из финансово осуществимых видов использования наиболее эффективным использованием является то использование, которое обеспечивает наивысшую остаточную стоимость земли.

Остаточная стоимость земли может быть найдена путем определения стоимости предполагаемого использования и вычета затрат на создание улучшений.

2. Определяется стоимость застройки по каждой из альтернативных стратегий.

Во внимание принимаются ресурсное качество участка и технологическая обоснованность различных вариантов застройки.

3. Определяется финансовая обоснованность выявленных стратегий застройки.

По каждому варианту составляется прогнозный отчет о доходах. Для каждой стратегии застройки, исходя из допущений и предположений о будущем поведении рынка, рассчитывается чистый операционный доход.

4. Определяются коэффициенты капитализации для зданий, сооружений и земельного участка. Оценщик может использовать коэффициенты капитализации, определенные исходя из имеющийся рыночной информации или основанные на ожиданиях инвестора.

5. Производится распределение чистого операционного дохода между зданиями, сооружениями и участком земли.

6. Определяется остаточная стоимость земли.

Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту её наилучшего и наиболее эффективного использования.

Анализ участка земли с существующими улучшениями

Анализ участка земли с имеющейся застройки производится в следующей последовательности.

1. Производится отбор вариантов использования, которое разумно осуществимы с учетом рыночных возможностей и организаций;

2. Определяется стоимость застройки по каждому предлагаемому варианту;

3. Определяется чистый операционный доход;

4. Определяется общий коэффициент капитализации;

5. Определяется настоящая стоимость будущих доходов;

6. Определяются расходы на реконструкцию или ремонт;

7. Определяется рыночная стоимость единого объекта недвижимого имущества.

Самая высокая чистая настоящая стоимость или внутренняя норма прибыли проекта реконструкции соответствует варианту наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

                    

                                               ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Результатом взаимоотношений населения муниципального образования и органов местного самоуправления должно быть удовлетворение потребностей первых и получение налоговых, инновационных и других финансовых поступлений для вторых. Причем органы местного самоуправления должны направлять полученные денежные средства на повышение качества жизни всего населения территории. Главной задачей муниципального управления является обеспечение устойчивого существования муниципального образования, которое по своей сути является открытой нестационарной системой, которая должна находиться в состоянии динамического равновесия. Для объектов такого рода характерны две основные особенности:

- зависимость параметров составных частей объекта от их пространственного расположения и изменчивость этих параметров во времени.

Изучение состояния земельного фонда и его эволюции позволило выявить и систематизировать основные объективные факторы, оказывающие серьезное

влияние на ценность городских земель как материального и экономического ресурса и объекта управления. В настоящее время одной из основных задач повышения эффективности управления земельными ресурсами является оптимизация взимания арендной платы, земельного налога и платы за право аренды или продажи земли в собственность.

Система управления муниципальной недвижимостью представляет собой совокупность процессов и методов, регулирующих создание, эксплуатацию и

развитие объектов недвижимости, рациональное распределение финансовых,

трудовых, материальных и других ресурсов, связанных с обеспечением рациональности и доходности от ее использования.

Формирование рынка земли выводит земельно-имущественный комплекс на ведущую роль в комплексном развитии территорий, делает его мощным финансово-экономическим инструментом муниципальных органов власти. Анализ деятельности города Челябинска по управлению земельными ресурсами дают все основания активно использовать землю как объект рыночного хозяйствования и инвестиционный ресурс.

Изучение организации управления земельными ресурсами на региональном уровне позволило установить основные проблемы, сдерживающие эффективную реализацию ключевых управленческих задач. На основании этих данных и изучения мирового опыта управления земельными ресурсами сделан вывод о том, что приоритетным направлением совершенствования управления на региональном уровне является реализация системного подхода к регулированию земельных отношений, включающего создание концептуально-методологической основы и конкретных экономических механизмов преобразования управления и решения важнейших задач земельной реформы на современном этапе. Причем в условиях произошедших изменений состояния земельного фонда, правового перераспределения земель и развития земельного рынка необходимо:

- радикальное усиление работы по завершению государственного земельного кадастра, развитию арендных отношений на землю, приватизационных и инвестиционных процессов,

- разработка экономически обоснованных методик оценки земель и определения арендной платы за землю,

- внедрение автоматизированных технологий управления.

Все это вместе взятое призвано по существу изменить систему управления земельными ресурсами в городе Челябинске и Челябинской области  в целом  в частности, повысить ее качество и результативность и привести в итоге к более эффективному использованию земельного потенциала города.

Ключевым направлением земельной реформы является организация плановой инвентаризации земель и их учета в государственном земельном кадастре. Предложенная в работе стратегия совершенствования управления этим процессом предусматривает централизацию в городе Челябинске  важнейших полномочий по организации земельно-кадастровых работ в рамках государственного заказа; регулирование землеустройства в целом; создание системы кадастровых бюро для информационного учета формируемых в процессе инвентаризации кадастровых данных.

Другой важнейшей проблемой управления земельными ресурсами, землеустройства и регулирования земельных отношений является оценка земель.

Регулирование инвестиционной деятельности на региональном уровне в части земельных отношений, предусматривает формирование перечней стратегических отраслей экономики и объектов инвестирования, привлечение инвестиций на конкурсной основе с организацией сертификации и экспертизы инвестиционных проектов, предоставлением льгот и гарантий инвесторам, обеспечением их прав на землю.

Предложено организовать зонирование территории по принципу разрешенного землепользования в целях упрощения правового анализа использования земель, ввести практику предупредительной экспертизы правоустанавливающей и нормативной документации.

Особое внимание должно быть уделено разработке стратегических направлений информатизации системы управления земельными ресурсами. Рационализация системы управления земельными ресурсами на городском уровне, разработка и реализация экономических механизмов решения ключевых задач земельной реформы представляют собой неотъемлемую часть преобразования управления.

Основным элементом предлагаемой структурной модели управления земельными ресурсами является централизация важнейших управленческих полномочий в земельных комитетах, включая регулирование процесса землеустройства, оценочной деятельности и арендных отношений на землю, организацию ведения земельного кадастра и контроль за распределением, продажей, использованием земли.

Непосредственный учет земельно-кадастровых данных и государственную оценку земель предлагается возложить на специальное государственное учреждение - кадастровое бюро. Новая технология создания кадастра, обеспечивающая значительное удешевление и ускорение процесса его формирования предусматривает четыре основных этапа: проектирование работ, утверждение их технико-экономического обоснования, оформление финансовой документации и выполнение земельно-кадастровых работ.

Заключительный этап предлагается реализовать путем последовательного осуществления процедур плановой инвентаризации, земельно-кадастрового картографирования и автоматизации кадастровой информации.

Реализация принципов формирования земельно-имущественных отношений позволит создать условия для совершенствования системы управления городскими землями и повышения роли земельных платежей в формировании доходной части бюджета, будет способствовать становлению и развитию единого рынка недвижимости в городе Челябинске и его инфраструктуры.


СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации. - М., 1993.- Консультант плюс, 2015.

2. Гражданский кодекс РФ - Консультант плюс, 2015.

3. Налоговый кодекс Российской Федерации - Консультант плюс, 2015.

4. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ 2.

5. Закон РФ «Об общих принципах организации местного самоуправления в

РФ» от 28 августа 1995 года. - Консультант плюс, 2015.

6. Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» - Консультант плюс, 2015.

7. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ-Консультант плюс, 2015.

8. Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» - Консультант плюс, 2015.

9. Федеральный закон от 28 декабря2013 г. N 446-ФЗ «О внесении изменений

в Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Консультант плюс, 2015.

10. Конституционное право России. Сборник конституционно-правовых актов. Часть 2. Ответственный редактор – академик РАЕН, доктор юридических наук, профессор О.Е.Кутафин.

11. Устав города Челябинска. Принят населением на городском референдуме 17 декабря 1995 года Устав зарегистрирован Правовым управлением Законодательного собрания Челябинской области 28 июня 2000 года Регистрационный номер 250.

12. Положение о Комитете по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (утверждено постановлением Администрации города  от 02.03.2015  № 45-п).

13. Решение Челябинской городской Думы от 05.08.2014г. № 53/3;

НГР: ru 743150002014002.

14. Решение Челябинской городской Думы от 26.03.2013 № 41/4;

НГР: ru 743150002013001.

15. Решение Челябинской городской Думы от 30.08.2011г. № 26/8;

НГР: ru 745150002011002.

16. Решение Челябинской городской Думы от 28.01.2014г.  № 48/3;

НГР: ru 743150002014001.

17. Решение Челябинской городской Думы от 24.04.2012г. № 34/4;

НГР: ru 743150002012001.

18. Решение Челябинской городской Думы от 18.11.2014г. № 2/3;

НГР: ru 743150002014003.

19. Решение Челябинской городской Думы от 13.05.2010г. № 13/5;

НГР: ru 743150002010002.

13. Иванова, Н.А. Вопросы совершенствования организации управления земельными ресурсами в Российской Федерации // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2011. – № 7. – С. 28–31.

14. Основные принципы создания государственного кадастра объектов

недвижимости / А. С. Бурмакин // Экономические науки. – 2012. – №4. – С.88-93.

15. Иванова, Н.А. Особенности развития урбанизированных территорий

Московской области // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2012. –№ 8. – С. 66–71.

16. К вопросу о введении в Российской Федерации налога на недвижимость /А.С. Бурмакин // Проблемы совершенствования организации производства и

управления промышленными предприятиями: межвузовский сборник научных трудов. Вып.1, Ч.2 – Самара: Издательство СГЭУ, 2012. – С.57-66.

17. Басов А. Г. Проблемы налогообложения недвижимости в свете реализации Федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре объектов недвижимости» / // Экономические науки. – 2011. – №5. – С.37-40.

18. Галиновская Е.А. Методика формирования и кадастрового учета земельных участков под объектами культурного наследия //Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2012. – №6. – С.71-75. .

19. Боголюбов С.А., Гаджиев Г.А., Земельное право. М.: Норма-Инфа, 2009.

20. Волков С.Н. Экономика землеустройства. М.: Колос, 2011.

21. Комов Н.В. Управление земельными ресурсами России, Российская модель землепользования и землевладения. М.: Русслит, 2008.

22. Комов Н.В., Аратский Д.Б. Методология управления земельными ресурсами на региональном уровне. Нижний Новгород, 2010.

23. Леппке О.Б. Научные и организационно-экономические основы регулирования земельных отношений в условиях рыночной экономики (методология и региональный уровень). М.: АгриПресс, 2012.

24. Медведев О.И., Денисов Д.В. Совокупная оценка инвестиционной привлекательности региона.// Российский экономический журнал, 2013 с.136.

25. Папаскири Т.В., Минаков С.И. Государственное управление земельными

ресурсами на различных территориальных уровнях// Финансы и кредит. -2012, № 31, с.23 29.

26. Подчуфаров К.С. Показатели устойчивого развития региона. // М.: Изд-во

Рос.экон. акад. Г.В. Плеханова, 2010, с.138.

27. Подчуфаров К.С., Подчуфаров С.К.Совершенствование методики определения стоимости земельного участка сельскохозяйственных угодий как инвестиционного ресурса. // Финансы и кредит. – 2012, № 35 с. 56-63.

28. Правовое регулирование земельно-имущественных отношений. //Под редакцией д. э. н. Д.Б. Аратского и д. э. н., проф. Л.И. Кошкина – М., 2013г.

29. Сборник нормативных актов. //Под общей редакцией – проф. В.Х. Улюкаева. М., 2009.

30. Семеншценков А.А., Комов Н.В., Родин А.З., Спиридонов В.Ф., Чернявский В.Г. Предоставление земельных участков для строительства объектов нефтегазового комплекса, промышленности, транспорта, линий связи и электропередачи (Практическое пособие для разработки землеустроительной документации). М: Юни-Пресс, 2008.

31. Спиридонов В.Ф., Карцев Г.А. и др. Ограничения (обременения) прав на

использование земельных участков. М.:ЗАО «Интердизайн», 2009.

32. Строев Е.С., Волков С.Н. Земельный вопрос в России в начале XXI века

(проблемы и решения). М.: ГУЗ, 2011.

33. Сурхаев С.З. «Взаимодействие уровней власти в системе регионального

землепользования» //Взаимодействие уровней власти в условиях

Федерализации (опыт России и Германии). Махачкала, 2009.

34. Теоретические и методические основы землеустройства в условиях перехода к новым земельным отношениям. // Монография. Под редакцией С.Н.Волкова. М.: ГУЗ, 2011.

35. Троицкий В.П., Волков С.Н., Зак И.М. Землеустройство, использование и охрана земельных ресурсов. Словарь-справочник. М, 2008.

36. Щеглов.В.А. «Кадастровая оценка земель для целей налогообложения»Часть 2.

37. «Лучшие города России: 100 лучших российских городов». Статья журнала «Комерсантъ».


Рисунок 4 -. Транспортная доступность в г. Челябинске 



 


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

34294. Особенности человека как объекта генетических исследований 778.5 KB
  Вопервых у человека не может быть произведено искусственного направленного скрещивания в интересах исследователя. Наконец изучение генетики человека затрудняется наличием в его геноме большого числа групп сцепления генов 23 у женщин и 24 у мужчин а также высокой степенью фенотипического полиморфизма связанного с влиянием среды. Все перечисленные особенности человека делают невозможным применение для изучения его наследственности и изменчивости классического гибридологического метода генетического анализа с помощью которого были открыты...
34295. Охрана природных экосистем. Формы природоохранной деятельности. Правовые основы охраны природы. Значение охраны природы для здоровья человека 14.43 KB
  Правовые основы охраны природы. Значение охраны природы для здоровья человека. Охрана природных экосистем – совокупность мероприятий направленных на поддержание природы планеты в состоянии соответствующем эволюционному уровню биосферы её живого вещества а также человека. Национальный парк Памятник природы Красная книга Правовые основы охраны природы.
34296. Пол и его возникновение 24 KB
  Одновременно и определение пола закономерно переходит от генного у гермафродитов к хромосомному у раздельнополых форм начиная видимо с рыб и геномному у пчел. В ходе онтогенеза определение пола может происходить в момент оплодотворения хромосомные механизмы а также контролироваться внутренними гормоны и или внешними факторами. Определение пола можно представить в виде эстафеты которую хромосомный механизм передает недифференцированным гонадам развивающимся в мужские или женские половые органы. После рождения эстафета переходит к...
34297. Репаративная регенерация, её значение. Способы репаративной регенерации. Типичная и атипичная регенерация. Особенности восстановительных процессов у млекопитающих. Значение регенерации для биологии и медицины 18.51 KB
  Морфаллаксис – влечет за собой перегруппировку оставшейся части организма. Нередко связан с дальнейшим значительным разрушением оставшейся части и завершается формированием из этого материала целого организма или органа. Если условия будут меняться то возникает реакция организма. В результате изменений: сохранение постоянства внутренней среды поддержание целостности организма.
34298. Регенерация 43 KB
  В большей степени регенерация присуща растениям и беспозвоночным животным в меньшей позвоночным. Регенерация в медицине полное восстановление утраченных частей. Регенерация у животных и человека образование новых структур взамен удалённых либо погибших в результате повреждения репаратинпая регенерация или утраченных в процессе нормальной жизнедеятельности физиологнческая регенерация; вторичное развитие вызванное утратой развившегося ранее органа.
34299. РЕГЕНЕРА́ЦИЯ 34 KB
  Иногда при регенерации вместо нормального числа пальцев образуется их больше или вместо одного хвоста вырастает два или три. Часто способность к регенерации стоит в связи с защитной способностью отбрасывать органы в момент опасности вследствие сильного сокращения мышц например защемленную лапку придавленный хвост и т. Благодаря физиологической регенерации поддерживается структурный гомеостаз и обеспечивается возможность постоянного выполнения органами их функций. Во многих тканях существуют специальные камбиальные клетки и очаги их...
34300. Смерть как биологическое явление 114 KB
  Интенсивность смертности мужчин в зависимости от их возраста Швеция На неизменяемость скорости старения в конкретной популяции людей в течение XX в. несмотря на существенное повышение жизненного уровня указывают например данные об абсолютном возрастном приросте интенсивности смертности мужчин Швеции с 1900 по 1980 г. Швеция: 1 интенсивность смертности мужчин в возрасте 40 лет 2 то же в возрасте 30 лет 3 скорость старения мужчин в возрастном интервале 30 40 лет Сделанное заключение хорошо согласуется с теми изменениями которые...
34302. Анализируя динамику затрат живого и прошлого труда по мере рационалистического развития технологического 29.5 KB
  Анализируя динамику затрат живого и прошлого труда по мере рационалистического развития технологического процесса установлено что уменьшение суммы живого и прошлого труда происходит только до определенного предела. Дальнейшее увеличение затрат прошлого труда фактически не будет обеспечивать увеличение производительности труда а будет лишь увеличивать стоимость выпускаемой продукции и становится экономически нецелесообразным. Как определить этот предел эту границу переход к которой фактически будет означать топтание на месте даже при...