98612

Определение рыночной стоимости квартиры в жилом здании по адресу г. Астрахань, улица Анри Барбюса

Курсовая

Экономическая теория и математическое моделирование

Город Астрахань — административный центр Астраханской области. Расположен на 11 островах Прикаспийской низменности, в верхней части дельты реки Волги. Основан в 1558 г., население — порядка 500 тыс. человек. Город разделен на две части рекой Волгой, сообщение осуществляется по двум мостам.

Русский

2015-11-05

784.54 KB

0 чел.

Содержание разделов курсовой работы:

  1.  Постановка задания на оценку
  2.  Анализ социально- экономической ситуации в регионе
  3.  Анализ местоположения объекта оценки
  4.  Анализ рынка недвижимости в регионе
  5.  Анализ характеристик объекта оценки
  6.  Архитектурно-планировочные решения объекта
  7.  Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом САП                                                  ( сравнительный анализ продаж)
  8.  Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным методом
  9.  Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости доходным методом
  10.  Определение итоговой стоимости по результатам трех методов
  11.  Использование материала и литературы

Задание

На выполнение курсовой работы по дисциплине: «Экономическая оценка недвижимости и инвестиций»

Цель:

Провести обследование земельного участка и здания , расположенного на нем, находящегося в г. Астрахань, улица Анри Барбюса

Местоположение здания:г.Астрахань, Ленинский район ул. Анри Барбюса 36

Характеристики здания :

  1.  Адрес:г. Астрахань, ул. Анри Барбюса 36
  2.  Этажность: 5 этажей
  3.  Назначение: Жилой дом
  4.  Материал наружных конструкций: стены наружные – трехслойные панели толщиной 30 см выше отметки 0.000, однослойные керамзитобетонные панели толщиной 28 см. ниже отметки 0.000.

  1.  Размеры в плане: Всей площади здания 1343,69 м2
  2.  Количество подъездов: 2
  3.  Цели оценки объекта: определение рыночной стоимости квартиры в жилом здании, по адресу: г. Астрахань ул. Анри Барбюса 36

Министерство образования науки Астраханской области 
Г
осударственное автономное образовательное учреждение Астраханской области Высшего профессионального образования 
«Астраханский инженерно-строительный институт»
(ГАОУ АО ВПО «АИСИ»)
Колледж строительства и экономики АИСИ

Курсовая работа

По дисциплине: « Организация оценки недвижимости»

Тема: «Определение рыночной стоимости объекта недвижимости»

Выполнила студентка гр. ГД-31:

Хамзяева М.И.

Руководитель:

Черняева И.Б.

Исходные данные :

Наименование объекта

Пятиэтажный 20-квартирный жилой дом

Физический адрес

Г.Астрахань Ленинский р-он ул. Анри Барбюса 36

Размер в плане

20050*30360

Высота этаж

2,80 м.

Количество подъездов

2

Количество этажей

5

Количество квартир на этаже

4

Количество проживающих

2 к. кв.(кол-во 1) - 3 чел.*1=3чел

3 к. кв. (кол-во 9+1) -4 чел.*10=40чел

3 к.кв.- 4 чел. (кол-во 9)*5=45чел

Всего: 88 человек

Общая площадь

1343,69м2

Полезная площадь

884,76 м2

Инженерное оборудование

Водопровод – хозяйственно-питьевой, расчётный напор у основания  стояков 21м. вод. столба;

Горячее водоснабжение – от внешней сети расчётный напор у основания стояков 26м вод.столба;

Канализация – хозяйственно-фекальная в городскую сеть;

Водосток- внутренний с открытым выпуском

Отопление - водяное посекционное. Система однотрубная,

с радиаторами М-140-АО

Температура теплоносителя 95-70 градусов Цельсия

Вентиляция – естественная, из кухонь 4,5 этажей - принудительная;

Газоснабжение – от внешней сети

Электроснабжение – П категории – напряжение 380/220 В; освещение лампами накаливания

Устройства связи – радиотрансляция, коллективные антенны, телефонные вводы;

Оборудование кухонь и санузлов - газовые плиты, мойки, унитазы, ванны, умывальники;

Мусоропровод – с камерой на 1-м этаже со сменным контейнером

Количество работников обслуживающих дом

2 человека на подъезд

Всего: 4 человека

Год строительства здания

1980 год

Прогнозный период

2013

Постпрогнозный период

2014

Дополнительные доходы

-------------------------

Увеличение затрат и з/п ежегодно

14%

Социальный налог

34% от з/п = 3400

% недозагрузки

8%

%недоиспользования

4%

Балансовая стоимость

399562,23 тыс.р.

Налог на имущество

1%

399562,23 *0,01=3995,6223тыс.р.

з/п работников, обслуживающих дом

10000 р.

Представительские расходы

-------------------------

Обязательное страхование

6%

399562,23 *0,06=23937,7336тыс.р

Арендная плата

Капитальные вложения

15% от ЧОД

Расходы на охрану

45р*20кв.=900р

900р.*12 мес=10800р

Расходы на рекламу

--------------------------

Налоги на землю

30%=0,3

Коммунальные платежи

Расход электроэнергии

Безрисковая ставка

14%

Поправка на риск недвижимости

2%

Поправка на ликвидность

5%

Поправка на инвестиционный менеджмент

9%

Ставка на возмещение капитала

0.03 = 3%

Размер з/у

40260*30050*50260*30050

Коэффициент инфляции

14%

п/п

Расчет денежного потока

Прогнозный

период

2013

Постпрогнозный период

2014

1

ПВД

7113652,94

7113652,94

2

Прочие доходы

--------

-----------

3

ДВД

6757970,29

6900243,35

4

Операционные расходы в том числе

1750796,5276

2013453,0158

5

Налоги:

8594,302

8594,302

Налог на землю

1198,9866

1198,9866

Налог на имущество

3995,622

3995,622

Налог на пользование автомобильных дорог

--------------

--------------

6

Коммунальные платежи

1246849,98

1421408,98

Электроэнергия

254474,40

290100,81

Отопление

330547,74

46276,68

Горячая вода

316800

361152

Водопровод, канализация

50688

57784,32

Вывоз мусора

115200

131328

7

Заработная плата обслуживающего персонала:

480000

547200

Представительские расходы

------------

------------

Отчисления от з/п во внебюджетный фонд

163200

186048

8

Охрана

10800

12312

9

Страхование

23937,7336

23937,7336

10

Реклама

----------

-----------

11

ЧОД

4996382,57

4875999,15

12

Капиталовложения 15% от ЧОД

749457,38

731399,87

13

Обслуживание долга

-----------

----------

14

Денежный поток

1. ПВД= АП*Sобщ*12

ПВД=7113652,94

2. ДВД= ПВД*(1-потери от недогр.)

   ДВД= ПВД*(1-потери от недоисп.)

ДВД= 7113652,94*(1-0,05)=6757970,29

ДВД=7113652,94*(1-0,03)=6900243,35

3. ОР = усп.пост.+усл.перем.+возм.

Электроэнергия:   1квт – 3,76 р.

  1.  250квт*3,76*12 = 11280 – за 1 год одна 3х к. кв.

Всего 3х к. кв. – 10шт.

11280*10=112800 – за 1 год все 3х к. кв.

  1.  170квт*3,76*12=7670,4 – за 1 год одна 2х к. кв.

Всего 2х к. кв. – 1шт.

7670,4*1=7670,4 – за 1 год все 2х к. кв.

  1.  330квт*3,76*12= 14889,6 – за 1 год одна 4 к. кв.

Всего 4 к. кв. – 9 шт.

14889,6 *9=134006,4 - за 1 год все  4 к. кв.

Электричество Весь дом :  112800+134006,4 +7670,4 =254474,4.- за 2013г.

254474,4*0,14=35626,416 – увелич. на 14%

254474,4+35626,416 =290100,816 за 2014г.

Отопление:

41р.-1 м2

41 *1343,69*6 = 330547,74 р.- за пол.года в 2013г.

330547,74 *0,14 =46276,6836– ув. на 14%

330547,74 +46276,6836=376824,4236р. – за 2014г.

Горячая вода:

300*12*88=316800р. – за 2013г.

316800*0,14=44352– ув. на 14%

316800+44352= 361152р. – за 2014г.

Водопровод и канализация:

48*12*88=50688р.-за 2013г.

50688*0,14=7096,32 – ув. на 14%

50688+7096,32 =57784,32р.- за 2014г.

Вывоз мусора:

120*12*88=115200р. – за 2013г.

115200*0,14=16128– ув. на 14%

115200+16128= 131328р.- за 2014г.

З/п:

10000 – з/п 1 человека в 2013г.

10000*0,14 = 1400 – ув. на 14%

10000+1400=11400 – в 2014г.

10000*4=40000р.- 3/п 4 чел. за 1 мес. В 2013г.

11400*4= 45600р.- з/п 4 чел. за 1 мес. В 2014г.

40000*12 =480000р. - за 2013г.

45600*12 =547200р.- за 2014г.

Охрана:

45р.- в мес. с 1 квартиры

45*20*12 = 10800р. - за 2013г.

10800*0,14=1512 - ув. на 14%

10800+1512 = 12312р. – за 2014г.

Страхование:  БС*6%

399562,2276*0,06 =23973,7336р.

Социальный налог:

480000*34%=163200р. за 2013г.

547200*34%=186048р. за 2014г.

ОР=1750796,5276- за 2013г.

ОР=2013453,0158- за 2014г.

ЧОД= ДВД-ОР

6757970,29-1761587,7136=4996382,57 - за 2013г.

6900243,35-2024244,2018=4875999,15 -за 2014г.

Капиталовложения: 15% от ЧОД

4996382,5764 *0,15=749457,38– 2013г.

4875999,15 *0,15 =731399,87– 2014г.

ЧД=4996382,57 - 749457,38= 4246925,19 - за 2013г.

ЧД=4875999,15 -731399,87= 4144599,28- за 2014г.

Rдох=14%+2%+8%+7%=31%

Rзам=1/35= 0,03=3%

Rобщ=30%+3%=34%

С= 4246925.19/0,31=13699758.68

С=4144599.28/0,22=18839087.63

С=18839087.63+13699758.68=32538846.31

За 1 кв.м.=32538846.31/1343.69=24216.04

Вывод: Данный подход отражает ту стоимость, которую готов платить потенциальный инвестор ,рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. При расчете стоимости объекта доходным подходом , получил наибольшую сумму 1 м2 , т.к. в него включена не только стоимость самого объекта, но и ожидаемый доход. Таким образом , на основании проведенных расчетов можно сделать заключение о том, что рыночная стоимость объекта оценки, полученная с использованием доходного подхода составила 32538846.31р (24216.04р. за 1 кв.м)

Раздел I: Постановка задания на оценку

  1.  Заказчику ООО «Недвижимость » в лице директора Абжалимова Р.Р.
  2.  Наименование объекта оценки: Пятиэтажный 20-квартирный жилой дом.

Объект недвижимости – муниципальное жилое помещение общей площадью 1343,69м2

  1.  Полный адрес объекта оценки : г. Астрахань , Ленинский р-н, ул. Анри Барбюса 36
  2.  Цель оценки: Определение рыночной стоимости пятиэтажного 20-квартирного жилого дома
  3.  Назначение ( функция ) оценки: Продажа
  4.  Дата оценки :
  5.  Дата выполнения работы :
  6.  Описание правового положения объекта : оценка рыночной стоимости не предполагает юридической экспертизы правоустанавливающих документов на объект оценки .
  7.  Исполнители : ООО «Волтгрупп АБВ». Адрес оценщика г. Астрахань , ул.Савушкина , 2 к 3. Директор: Хамзяева М.И.

Руководитель работы: Черняева И.Б.

Черняева И.Б. – сертифицированный оценщик ( сертификат  №341-0 прилагается )

1.10 Основные определения : Согласно ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 27.07.98 № 135 – ФЗ под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект  может быть  отчужден на открытом  рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией , а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

1.11 Методические основы проведения работ.

Основными документами при проведении настоящей работы явились:

-Сборники государственных элементных сметных норм  (ГЭСН)

-Сборники федеральных единичных расценок (ФЕР)

-Сборники территориальных единичных расценок (ТЕР)

-Федеральные сметные цены на материалы

-Территориальные сметные цены на материалы

-Земельный кодекс РФ

-Гражданский кодекс РФ

-Налоговый кодекс РФ

Раздел 2. Анализ социально-экономической ситуации в Астраханской области

Город Астрахань — административный центр Астраханской области. Расположен на 11 островах Прикаспийской низменности, в верхней части дельты реки Волги. Основан в 1558 г., население — порядка 500 тыс. человек.

Город разделен на две части рекой Волгой, сообщение осуществляется по двум мостам. Большая часть территории, где проживает примерно 80% населения Астрахани, расположена на левом берегу. Протяженность города вдоль реки 22 км.

Астраханская область по территории ( 49024 км2) занимает 6-е место из 8-ми регионов Поволжья. Население 1 021 287 человек. В составе области 5 городов, 14 поселков городского типа. Административный центр-Астрахань. Другие крупные города: Ахтубинск, Нариманов.

В настоящее время Астрахань разделена на четыре административных района: Кировский, Советский, Ленинский и Трусовский. В области функционирует около 120 крупных и средних предприятий, основная их часть находится непосредственно в Астрахани.

Природно-климатические особенности региона:

Занимает часть Прикаспийской низменности с Волго-Ахтубинской поймой и дельтой Волги. Область входит в состав Южного Федерального округа и является приграничным регионом. Граничит с Волгоградской областью - на севере, с Калмыкией - на западе, с Казахстаном - на востоке. По морю граничит с Ираном, Туркменией, Азербайджаном.

Территория в основном равнинная, частично лежит ниже уровня моря (высоты до 150 м, г. БольшоеБогдо). Главные реки – Волга и Ахтуба. В устье Волга разеляется на множество рукавов, наиболее крупные – Бахтемир, Болда, Бузан. На территории области много соленых озер, крупнейшее- Баскунчак. Пресные озера многочисленны в пойме и дельте Волги. Полезные ископаемые: природный газ, соль и др.

Климат резко-континентальный, засушливый. Средние температуры января от -6 до -100 С ,июля 24-25 0С. Осадков около 200 мм в год.

Астраханская область расположена в зоне полупустыни. В растительном покрове преобладают злаки, полыни, солянки. В Волго-Ахтубинской пойме  и дельте Волги значительные пространства занимают луга, пойменные леса и заросли тростника (по берегам проток и ильменей). На Волго-Ахтубинской пойме – высокие песчаные гряды, много протоков, стариц.

Основные макроэкономические показатели:

Тенденции социально-экономического развития Астраханской области в 2013 году свидетельствуют о стабилизации региональной экономики. По данным министерства экономического развития региона, практически все основные макроэкономические показатели находятся в положительном тренде.

После двухлетнего спада резко возросла инвестиционная активность организаций, что позволило реализовать крупные проекты в нефтегазовом секторе, транспорте и энергетике.

Основной макроэкономический показатель — валовый региональный продукт за последние семь лет увеличился более чем в 3 раза (с 57 млрд рублей до 180 млрд рублей). Все основные отрасли экономики за эти годы увеличили в разы объемы производства (от полутора до двух с половиной раз).

По данным рейтинга Минрегиона РФ, Астраханская область по итогам 2013 года имеет статус «лучше российского уровня» по сводным индексам реального сектора экономики, доходов и занятости населения. Подобного результата смогли достичь менее одной трети субъектов.

В Южном Федеральном округе Астраханская областьзначительно опережает остальные регионы по результативным показателям развития экономики. По индексу промышленного производства мы находимся на 1-м месте. По темпам роста продукции сельского хозяйства регион идет наравне с Краснодарским краем — лидером в этой отрасли, имеющим гораздо более благоприятные природные условия. По уровню среднемесячной заработной платы мы находимся на втором месте, опережая Волгоградскую и Ростовскую области. По темпам оборота общественного питания — на 1-м месте.

По итогам 2013 года рост производства в промышленном секторе экономики составил 114,9%. Наиболее впечатляющую динамику демонстрирует добыча полезных ископаемых — 137,5%, что напрямую связано с увеличением объемов добычи нефти ОАО «Лукойл» на месторождении им. Корчагина, а также с увеличением объемов добычи природного газа и газового конденсата на 000 «Газпром добыча Астрахань».

Так, более чем на четверть увеличились в прошлом году темпы роста производства в астраханском судостроении, валовый объем продукции которого составил более пяти миллиардов рублей. Перспективы отрасли на 2014 год также оптимистичные. Благодаря вхождению предприятий группы «Каспийская энергия» в состав Объединенной судостроительной корпорации, реализации совместных проектов со странами Прикаспийского региона и крупнейшим российским оператором нефтедобычи компанией «Лукойл», астраханские кораблестроители обеспечены долгосрочным портфелем заказов.

Быстрыми темпами развивается агропромышленный комплекс. Объем производства продукции сельского хозяйства в 2011 году вырос в 1,6 раза и составил 25 млрд рублей. В прошлом году астраханские овощеводы и бахчеводы установили исторический рекорд, преодолев символическую миллионную планку и вырастив более 1,2 млн тонн урожая.

В обрабатывающих производствах укрепилась положительная динамика таких крупных отраслей, как машиностроение (132,5%), химическое производство (103,5%), производство пищевых продуктов (114%).

Существенно повысились уровень и качество жизни астраханцев. За истекший год среднемесячная заработная плата выросла на 11% и составила 17,2 тыс. руб. В среднем в экономике региона заработная плата по оценкам Минэкономразвития достигла почти 20 тысяч рублей, это более чем на 13% выше, чем в 2012 году.

Раздел 3. Анализ местоположения объекта оценки.

Объект находится по адресу г. Астрахань, Ленинский район, ул. Анри Барбюса 36

Пятиэтажный 20-квартирный жилой дом, лифт отсутствует, мусоропровод имеется. Установлендомофон.

Транспортная доступность: общественный транспорт, маршрутное такси.

Инженерные сети: имеются электроснабжение, горячее и холодное водоснабжение, канализационные сети. Коммунальное обслуживание осуществляет ЖЭК.

Социальная инфраструктура: детские сады/ясли, Лицей №2, школа 36(32), музыкальный театр, продуктовые магазины, рынки, аптеки, ветеринарная клиника, ТЦ, автовокзал, ж/д вокзал, автомастерские, парикмахерские.

Экологическое состояние хорошее, так как в районе есть парковая зона (парк «Аркадия») ,вблизи нет промышленных предприятий.

Вывод: Данный объект расположен на выгодном месте. Имеются все удобства, коммуникации. Вблизи есть учебные заведения, поликлиники и детские сады. Экологическое состояние района хорошее.

Раздел 4 : Анализ рынка недвижимости в Астраханской области

Состояние рынка жилья

Согласно статистике в среднем на одного человека в Астрахани приходится 21 кв. м жилой площади. Но следует отметить, что из них 40% — это малоэтажные деревянные, глинобитные и камышитовые дома. Здания повышенной этажности начали сооружать здесь только в начале 1980-х гг., и их доля в жилой застройке города незначительна. А в последние годы возводили преимущественно элитное жилье, в ущерб социальномуэкономкласса.

За 2007–2008 гг. цены на недвижимость в Астрахани повысились на 30%. В настоящее время средняя стоимость 1 кв. м в типовой новостройке составляет 21,4 тыс. руб., на вторичном рынке — 22,8 тыс. руб.

Что касается темпов строительства, то за последние три года в Астрахани было возведено 108 многоэтажных домов общей площадью порядка 440 тыс. кв. м. Большая часть застройщиков — местные коммерческие структуры.

Продолжает развиваться индивидуальное жилищное строительство. Дома сооружают как на свободных территориях, так и в сложившейся части города за счет реконструкции старой застройки и использования промзон.

Для строительства элитных домов по индивидуальным проектам выбирают наиболее престижные районы с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. В центральных районах города (Кировский, Советский и Ленинский) дома возводят на месте снесенных. Здесь появляются элитные жилые здания и целые микрорайоны шести-четырнадцатиэтажных домов (например, микрорайон Луковки).

В отдаленных районах (например, Трусово) строят дома экономкласса, ориентированные на покупателей с небольшим доходом. Как правило, это панельные типовые здания с малогабаритными квартирами. Средняя цена 1 кв. м составляет 28–30 тыс. руб.

Квартиры в кирпичных домах в зависимости от района и этапа строительства продают по цене от 40–45 тыс. руб. за 1 кв. м.

В последние десятилетия в левобережной части Астрахани появились новые районы многоэтажной застройки — Центральный и Кирикилинский.

В городе формируются также районы жилья повышенной комфортности — «Эллинг» (набережная Приволжского затона), полуостров Пролетарский, набережная Волги (район Коса), а также индивидуальные коттеджи вдоль берега Волги. А в исторической части Астрахани — Белом городе, сосредоточенном вокруг Кремля, — преобладает одно-двухэтажная каменная застройка без инженерных сетей и коммуникаций.

Городской общественный центр протянулся вдоль главных улиц города — Советской и Кирова. Он застроен зданиями и учреждениями административно-культурного назначения. Сооружено несколько крупных общественно-деловых и торговых центров, реконструирован Братский сад и пешеходная Октябрьская улица. Один из самых амбициозных проектов новой Астрахани — создание современной офисно-деловой части города.

Спрос и предложение

За последние три года в Астрахани спрос на жилье (как на квартиры, так и на индивидуальные дома) вырос на 30%. В то же время произошли значительные изменения в его структуре. Если в 2005 г. около 60% спроса приходилось на двухкомнатные квартиры и только 11% на однокомнатные, то в 2008 г. 39% — на двухкомнатные и почти 40% — на однокомнатные.

Покупатели по-прежнему отдают предпочтение Кировскому, Советскому и Ленинскому административным районам. Трусовский район, как самый отдаленный и менее благоустроенный, интересует не более 10–12% покупателей.

В 2008 г. ежемесячно на рынке жилья предлагалось около 800 квартир (53 тыс. кв. м) и индивидуальных домов общей площадью 40 тыс. кв. м.

Многоквартирные дома в Астрахани — это двух-, пяти- и девятиэтажные постройки. В основном они сосредоточены в спальных районах города. С точки зрения рентабельности вложений для инвестора-застройщика наиболее перспективен Трусовский район, где преобладает малоэтажная частная застройка.

Наибольший объем продаж (50%) приходится на однокомнатные квартиры; 30% — на двух-, трехкомнатные; 20% — на квартиры с четырьмя комнатами и более.

В новостройках квартиры с типовой планировкой и муниципальной отделкой составляют 62,5% продаж; соответственно, на квартиры свободной планировки приходится 37,5%.Что касается частного сектора, то больше всего продано домов общей площадью от 40 до 70 кв. м.

Цены

В 2008 г., особенно в первой его половине, на рынке астраханского жилья наблюдался резкий скачок цен. На конец 2007 г. в Центральном районе средняя стоимость 1 кв. м составляла 21,7 тыс. руб.; в начале III квартала 2008 г. — 35,6 тыс. руб. Соответственно на окраине города этот показатель был равен 15,3 тыс. руб. и 24,7 тыс. руб. Цены заметно различаются в зависимости от местоположения дома: в центральных районах они выше среднего показателя на 9–10%, на окраине — ниже на 23%.

В настоящее время однокомнатная квартира в новостройке стоит в среднем 1,3 млн руб., двухкомнатная — 1,8 млн руб., трехкомнатная — более 2 млн руб. Уже на нулевом цикле распродается практически 100% квартир.

На рынке вторичного жилья сроки экспозиции объектов зависят от метража квартиры, категории, качества дома, его месторасположения, этажности, стоимости квадрата. Так, сроки экспозиции одно- и двухкомнатных квартир в среднем составляют три — четыре недели; трех- и четырехкомнатных — от четырех до восьми месяцев.

Быстрее раскупается жилье в спальных районах — Ленинском и Советском.

Что касается индивидуальных домов, то строения небольшой площади (до 70 кв. м) в центральных районах продают в течение двух — трех месяцев; дома площадью от 300 кв. м — за полгода — год.

Прогноз

Несмотря на негативные тенденции, связанные с мировым финансовым кризисом, рынок недвижимости в Астрахани имеет значительный потенциал роста. Это объясняется повышенным спросом на жилую недвижимость, необходимостью ее обновления в силу большой изношенности, стремительным экономическим развитием региона и притоком в связи с этим эмигрантов. А также возможностью финансирования социальных программ из федерального и регионального бюджетов. Наиболее перспективным сегментом эксперты считают рынок первичного жилья (многоэтажные дома и коттеджные поселки).

В настоящее время наметились две тенденции. С одной стороны, согласно Генеральному плану развития Астрахани, к 2010 г. необходимо расселить из ветхого и аварийного фонда 7,7 тыс. семей, введя в эксплуатацию 2,7 млн кв. м жилья экономкласса. Покупателем его станет администрация города и области. С другой стороны, для большинства застройщиков по-прежнему будет выгодно строить жилье повышенной комфортности, в основном кирпичные дома. Ведь спрос на такие объекты остается достаточно высоким. Специалисты прогнозируют сохранение достигнутых темпов, это особенно справедливо в отношении одно-, двухкомнатных квартир. Население с более высокими доходами стремится покупать индивидуальные дома или коттеджи.

В целом к 2015 г. в Астрахани предполагают сдать в эксплуатацию 3125,9 тыс. кв. м жилья. Из них 82,9% составят многоэтажные здания, 15,1% — малоэтажные (два — четыре этажа), 2% — жилье усадебного типа.

Раздел 5. Анализ характеристик объекта оценки

К основным конструктивным элементам здания относятся:

Крыша с «холодным» чердаком

Фундаменты – ленточные, сборные бетонные, железобетонные блоки,плиты серии 1.112 выпуск 1; 1.116-1 выпуск 1 типоразмеров

Стены подполья сборные бетонные блоки серия 1.116-1 выпуск 1

Стены наружные – кирпичные толщина 51,55,60 м 68 см.

Стены внутренние – кирпичные толщина 25,30

Перекрытия сборные железобетонные панели с круглыми пустотами Серия 1.141-1

Плиты лоджий и сантехнические – ребристые панели

Ограждения – бетонные

Перемычки – сборные железобетонные серия 1.139-1 вып.1 типоразмеров

Перегородки межкомнатные – гипсобетонные панели толщ. 8 см

Перегородки санузловые – керамзитобетонные панели серия1.151-1

Лестницы – сборные железобетонные марши площадки, ступени. Серия 1.151-1 выпуск 1

Покрытие - сборные железобетонные ребристые панели . серия 165-6 вып.3,4

Кровля – рулонная 3-х слойная

Двери внутренние – щитовой конструкции. Серии 1.136-10

Окна и балконные двери – с раздельными переплётами. Серия 1.136-3 выпуск 1

Встроенное оборудование – шкакфы и антресоли серия 1.172-1 выпуск 1

Полы – паркетная доска, в кухнях – линолеум, в уборных и ванных – керамическая плитка.

Отделка наружная – облицовка силикатным или керамическим кирпичом.

Отделка внутренняя – штукатурка, в комнатах и передних- обои, в кухнях, в уборных и ванных – клеевая, частично масляная окраска и глазурованная плитка.

Наибольшая масса монтажного элемента (панель перекрытия) – 3,4 т.

Раздел 6. Архитектурно - планировочное решение объекта.

Объект находится в Г. Астрахань, Ленинский район, ул. Анри Барбюса 36

Общественный транспорт: автобус – 4т, 1с; маршрутное такси – 54, 52с, 7с, 45с, 54с, 101, 108, 5с, 117, 1с, 75.

Социальная инфраструктура: детские сады/ясли, Лицей №2, школа №32, Александровская больница, музыкальный театр, продуктовые магазины, рынки, аптеки, ветеринарная клиника, ТЦ «Ярмарка», автовокзал, ж/д вокзал, автомастерские, парикмахерские.

Здание построено в 1980 г. Материал наружных конструкций – трехслойные панели. Количество этажей – 5, подъездов – 2, количество квартир на этаже – 4.

Лифт отсутствует, мусоропровод установлен, установлен домофон. В подъезде сделан ремонт.

Раздел 7. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж.

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов:

1) Переданные права собственности. Наличие тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи. В первую очередь должно быть учтено соответствие прав на оцениваемый объект недвижимости и аналогичные объекты сравнения.

2) Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования, отсрочки платежа, дробности платежей) цена, по которой осуществляется сделка меняется.

3) Условия продажи и время продажи. Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и на логообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки.

4)   Время продажи – один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объектааналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

5)   Местоположение – необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. Идентичные объекты недвижимости, рас положенные в центре города и на окраине, имеют зачастую разницу в стоимости. Данный фактор учитывается при выборе аналогов и по этому фактору вносятся корректировка.

Объект оценки: 3- комнатная квартира на 3 этаже , 5 этажного дома в г. Астрахань, Ленинский район, по адресу ул. Анри Барбюса,36. Квартира с ремонтом, с балконом.

Аналоги:

  1.  3-комнатная квартира на 2 этаже , 5-и этажного дома в г. Астрахань ,по адресу Ленинский район, ул. Анри Барбюса,28.

Квартира с ремонтом, с балконом.

  1.  3-комнатная квартира на 5 этаже, 5-и этажного дома в г.Астрахань, по адресу Ленинский район, ул. Анри Барбюса,30.

Квартира с ремонтом, с балконом.

  1.  3-комнатная квартира на 2 этаже, 5-и этажного дома в г. Астрахань, по адесу Ленинский район, ул. Анри Барбюса,32.

Квартира с ремонтом, с балконом

Раздел 8. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным методом.

Затратный метод - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного метода: - уровень заработной платы; - величина накладных расходов; - затраты на оборудование; - нормы прибыли строителей в данном регионе; - рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

- Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

- Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

- Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

· физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

· функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

· внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

- Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа:

Сон=Свс-Сизн.

- Определение итоговой стоимости недвижимости:

Сит=Сз+Сон.

Раздел 9. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости доходным методом.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Этапы доходного подхода:

1.  Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2.  Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3.  Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

-  операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

-  фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

-  резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4.  Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5.  Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
-  качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
-  риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:
-  инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
-  рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:
-  прямой капитализации доходов;
-  дисконтированных денежных потоков.

Раздел10 Определение итоговой стоимости по результатам трех методов

Метод оценки

Стоимость в рублях

Затратный метод

Метод сравнительных продаж

2959300,66р.

Доходный метод

32538846.31р.

Сзд=Сср.*0,5+Сзт.*0,3+Сдох.*0,2=2959300,66*0,5+32538846.31*0,2+

Сон.=Сзд.+Сзу=

Вывод: Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение: Рыночная стоимость объекта, расположенного по адресу г.Астрахань, Ленинский район, ул Анри Барбюса 36, по состоянию на 1 мая 2015г. составляет


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

54345. Комплекс игр и упражнений «Биоэнергопластика» в коррекционной работе с детьми-логопатами 717 KB
  Поражение верхней височной извилины приводит к тому что человек слышит слова но не понимает их смысла так как в зоне Вернике как в своеобразной картотеке хранятся все усвоенные человеком слова точнее их звуковые образы и он всю жизнь пользуется этой картотекой. Если произошло поражение этой зоны то хранящиеся там звуковые образы слов распадаются человек перестает понимать слова. При нормальном слухе он остается глухим к словам. Действительно левое полушарие отвечает: за движение правых конечностей и обеих рук за...
54346. Урок русского языка и литературного чтения 352 KB
  Планируемые результаты учебного предмета Русский язык общие на 4 года обучения Личностными результатами изучения русского языка в начальной школе являются: осознание языка как основного средства человеческого общения; восприятие русского языка как явление национальной культуры; понимание того что правильная устная и письменная речь является показателем индивидуальной культуры человека; способность к самооценке на основе наблюдения за собственной речью; способность к итоговому и пооперационному самоконтролю; ...
54347. Етапи розвязування задач за допомогою компютера 1.3 MB
  Для розвязання цих задач компютер озброєний найрізноманітнішим програмним забезпеченням, яке поділяється на чотири великих категорії: операційні системи, системні утиліти, системи програмування, прикладне програмне забезпечення.
54348. Інформаційно-комп’ютерні технології на уроках географії та природознавства 83.5 KB
  Вчителями природознавства опановано такі теми: Створення слайдових презентацій у середовищі програми MS Power Point Пошук та завантаження текстової звукової та відеоінформації з Інтернету Створення потокових презентацій відео кліпів у середовищі програми Movie Mker Створення та обробка графічної інформації засобами растрового графічного редактора dobe Photoshop. № п п Термін Тема заняття 1 Вересень Створення слайдових презентацій у середовищі програми MS Power Point. 3 Лютий Створення потокових презентацій відео кліпів у...
54349. Методика вивчення дробових чисел за курсом Математика у 5-6 класах 334 KB
  Організація самостійної діяльності учнів при вивченні дій ззвичайними дробами. ВСТУП Характеристика обовязкових результатів навчальних досягнень при вивченні дробових чисел Основною метою курсу математики 5-6 класів вважається: систематичний розвиток понять числа та вироблення вмінь усно та письмово робити арифметичні операції над числами формувати вміння переводити практичні задачі на мову математики підготовка учнів до вивчення курсів Алгебра€ та Геометрія€. Форми організації усного рахунку Добре розвинені у учнів навики усної...
54350. Методика организации инновационной деятельности в школе 142.5 KB
  Внутренние мотивы таковы: интерес к процессу деятельности интерес к результату деятельности стремление к саморазвитию развитию какихлибо своих качеств способностей. Мотив придает смысл деятельности для человека. Проведение диагностики: Изучение мотивов трудового поведения Ваш творческий потенциал Личностные ориентации педагога Готовность педагога к работе в инновационном режиме наблюдения за работой учителя индивидуальные собеседования дали возможность заинтересовать 76 педагогов нашей школы в участии в инновационной...
54351. Методика створення ігрових зон для першокласників 225.5 KB
  Сюжети ігор дуже різноманітні й відображають реальні умови життя дитини. Народна педагогіка виділяє дві основні групи ігор. Дидактичні гри різновид ігор за правилами. Успіх дидактичних ігор значною мірою залежить від правильного використання в них ігрового обладнання іграшок геометричних фігур природного матеріалу шишок плодів насіння листків тощо.
54352. Вибір учительських методик відповідно до індивідуальних стилів навчання молодших школярів 159 KB
  Ось декілька методів читання які допомагають організувати ефективну роботу учніввізуалів з друкованими текстами. Вчитель розбиває текст на короткі частини об’єднує учнів у пари і дає чіткі пояснення що вони повинні будуть робити. Навчання учніваудіалів Ученьаудіал сприймає світ через призму звуків.
54353. Методика розробки гри-подорожі для молодших школярів у навчальному закладі, як ефективна традиційна форма виховної роботи 106.5 KB
  Місце проведення: ЦДЮТ Дзержинського району Мета: Ознайомити учасників із особливостями форм організації довгострокової гриподорожі для молодшої ланки школярів та сформувати навички проектування їх окремих різновидів. Завдання: Надати учасникам інформацію про різновиди гри –подорожі молодших школярів; Сформувати в учасників навички проектування довгострокової гриподорожі; Показати шляхи практичного застосування отриманої інформації. План...