98612

Определение рыночной стоимости квартиры в жилом здании по адресу г. Астрахань, улица Анри Барбюса

Курсовая

Экономическая теория и математическое моделирование

Город Астрахань — административный центр Астраханской области. Расположен на 11 островах Прикаспийской низменности, в верхней части дельты реки Волги. Основан в 1558 г., население — порядка 500 тыс. человек. Город разделен на две части рекой Волгой, сообщение осуществляется по двум мостам.

Русский

2015-11-05

784.54 KB

1 чел.

Содержание разделов курсовой работы:

  1.  Постановка задания на оценку
  2.  Анализ социально- экономической ситуации в регионе
  3.  Анализ местоположения объекта оценки
  4.  Анализ рынка недвижимости в регионе
  5.  Анализ характеристик объекта оценки
  6.  Архитектурно-планировочные решения объекта
  7.  Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом САП                                                  ( сравнительный анализ продаж)
  8.  Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным методом
  9.  Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости доходным методом
  10.  Определение итоговой стоимости по результатам трех методов
  11.  Использование материала и литературы

Задание

На выполнение курсовой работы по дисциплине: «Экономическая оценка недвижимости и инвестиций»

Цель:

Провести обследование земельного участка и здания , расположенного на нем, находящегося в г. Астрахань, улица Анри Барбюса

Местоположение здания:г.Астрахань, Ленинский район ул. Анри Барбюса 36

Характеристики здания :

  1.  Адрес:г. Астрахань, ул. Анри Барбюса 36
  2.  Этажность: 5 этажей
  3.  Назначение: Жилой дом
  4.  Материал наружных конструкций: стены наружные – трехслойные панели толщиной 30 см выше отметки 0.000, однослойные керамзитобетонные панели толщиной 28 см. ниже отметки 0.000.

  1.  Размеры в плане: Всей площади здания 1343,69 м2
  2.  Количество подъездов: 2
  3.  Цели оценки объекта: определение рыночной стоимости квартиры в жилом здании, по адресу: г. Астрахань ул. Анри Барбюса 36

Министерство образования науки Астраханской области 
Г
осударственное автономное образовательное учреждение Астраханской области Высшего профессионального образования 
«Астраханский инженерно-строительный институт»
(ГАОУ АО ВПО «АИСИ»)
Колледж строительства и экономики АИСИ

Курсовая работа

По дисциплине: « Организация оценки недвижимости»

Тема: «Определение рыночной стоимости объекта недвижимости»

Выполнила студентка гр. ГД-31:

Хамзяева М.И.

Руководитель:

Черняева И.Б.

Исходные данные :

Наименование объекта

Пятиэтажный 20-квартирный жилой дом

Физический адрес

Г.Астрахань Ленинский р-он ул. Анри Барбюса 36

Размер в плане

20050*30360

Высота этаж

2,80 м.

Количество подъездов

2

Количество этажей

5

Количество квартир на этаже

4

Количество проживающих

2 к. кв.(кол-во 1) - 3 чел.*1=3чел

3 к. кв. (кол-во 9+1) -4 чел.*10=40чел

3 к.кв.- 4 чел. (кол-во 9)*5=45чел

Всего: 88 человек

Общая площадь

1343,69м2

Полезная площадь

884,76 м2

Инженерное оборудование

Водопровод – хозяйственно-питьевой, расчётный напор у основания  стояков 21м. вод. столба;

Горячее водоснабжение – от внешней сети расчётный напор у основания стояков 26м вод.столба;

Канализация – хозяйственно-фекальная в городскую сеть;

Водосток- внутренний с открытым выпуском

Отопление - водяное посекционное. Система однотрубная,

с радиаторами М-140-АО

Температура теплоносителя 95-70 градусов Цельсия

Вентиляция – естественная, из кухонь 4,5 этажей - принудительная;

Газоснабжение – от внешней сети

Электроснабжение – П категории – напряжение 380/220 В; освещение лампами накаливания

Устройства связи – радиотрансляция, коллективные антенны, телефонные вводы;

Оборудование кухонь и санузлов - газовые плиты, мойки, унитазы, ванны, умывальники;

Мусоропровод – с камерой на 1-м этаже со сменным контейнером

Количество работников обслуживающих дом

2 человека на подъезд

Всего: 4 человека

Год строительства здания

1980 год

Прогнозный период

2013

Постпрогнозный период

2014

Дополнительные доходы

-------------------------

Увеличение затрат и з/п ежегодно

14%

Социальный налог

34% от з/п = 3400

% недозагрузки

8%

%недоиспользования

4%

Балансовая стоимость

399562,23 тыс.р.

Налог на имущество

1%

399562,23 *0,01=3995,6223тыс.р.

з/п работников, обслуживающих дом

10000 р.

Представительские расходы

-------------------------

Обязательное страхование

6%

399562,23 *0,06=23937,7336тыс.р

Арендная плата

Капитальные вложения

15% от ЧОД

Расходы на охрану

45р*20кв.=900р

900р.*12 мес=10800р

Расходы на рекламу

--------------------------

Налоги на землю

30%=0,3

Коммунальные платежи

Расход электроэнергии

Безрисковая ставка

14%

Поправка на риск недвижимости

2%

Поправка на ликвидность

5%

Поправка на инвестиционный менеджмент

9%

Ставка на возмещение капитала

0.03 = 3%

Размер з/у

40260*30050*50260*30050

Коэффициент инфляции

14%

п/п

Расчет денежного потока

Прогнозный

период

2013

Постпрогнозный период

2014

1

ПВД

7113652,94

7113652,94

2

Прочие доходы

--------

-----------

3

ДВД

6757970,29

6900243,35

4

Операционные расходы в том числе

1750796,5276

2013453,0158

5

Налоги:

8594,302

8594,302

Налог на землю

1198,9866

1198,9866

Налог на имущество

3995,622

3995,622

Налог на пользование автомобильных дорог

--------------

--------------

6

Коммунальные платежи

1246849,98

1421408,98

Электроэнергия

254474,40

290100,81

Отопление

330547,74

46276,68

Горячая вода

316800

361152

Водопровод, канализация

50688

57784,32

Вывоз мусора

115200

131328

7

Заработная плата обслуживающего персонала:

480000

547200

Представительские расходы

------------

------------

Отчисления от з/п во внебюджетный фонд

163200

186048

8

Охрана

10800

12312

9

Страхование

23937,7336

23937,7336

10

Реклама

----------

-----------

11

ЧОД

4996382,57

4875999,15

12

Капиталовложения 15% от ЧОД

749457,38

731399,87

13

Обслуживание долга

-----------

----------

14

Денежный поток

1. ПВД= АП*Sобщ*12

ПВД=7113652,94

2. ДВД= ПВД*(1-потери от недогр.)

   ДВД= ПВД*(1-потери от недоисп.)

ДВД= 7113652,94*(1-0,05)=6757970,29

ДВД=7113652,94*(1-0,03)=6900243,35

3. ОР = усп.пост.+усл.перем.+возм.

Электроэнергия:   1квт – 3,76 р.

  1.  250квт*3,76*12 = 11280 – за 1 год одна 3х к. кв.

Всего 3х к. кв. – 10шт.

11280*10=112800 – за 1 год все 3х к. кв.

  1.  170квт*3,76*12=7670,4 – за 1 год одна 2х к. кв.

Всего 2х к. кв. – 1шт.

7670,4*1=7670,4 – за 1 год все 2х к. кв.

  1.  330квт*3,76*12= 14889,6 – за 1 год одна 4 к. кв.

Всего 4 к. кв. – 9 шт.

14889,6 *9=134006,4 - за 1 год все  4 к. кв.

Электричество Весь дом :  112800+134006,4 +7670,4 =254474,4.- за 2013г.

254474,4*0,14=35626,416 – увелич. на 14%

254474,4+35626,416 =290100,816 за 2014г.

Отопление:

41р.-1 м2

41 *1343,69*6 = 330547,74 р.- за пол.года в 2013г.

330547,74 *0,14 =46276,6836– ув. на 14%

330547,74 +46276,6836=376824,4236р. – за 2014г.

Горячая вода:

300*12*88=316800р. – за 2013г.

316800*0,14=44352– ув. на 14%

316800+44352= 361152р. – за 2014г.

Водопровод и канализация:

48*12*88=50688р.-за 2013г.

50688*0,14=7096,32 – ув. на 14%

50688+7096,32 =57784,32р.- за 2014г.

Вывоз мусора:

120*12*88=115200р. – за 2013г.

115200*0,14=16128– ув. на 14%

115200+16128= 131328р.- за 2014г.

З/п:

10000 – з/п 1 человека в 2013г.

10000*0,14 = 1400 – ув. на 14%

10000+1400=11400 – в 2014г.

10000*4=40000р.- 3/п 4 чел. за 1 мес. В 2013г.

11400*4= 45600р.- з/п 4 чел. за 1 мес. В 2014г.

40000*12 =480000р. - за 2013г.

45600*12 =547200р.- за 2014г.

Охрана:

45р.- в мес. с 1 квартиры

45*20*12 = 10800р. - за 2013г.

10800*0,14=1512 - ув. на 14%

10800+1512 = 12312р. – за 2014г.

Страхование:  БС*6%

399562,2276*0,06 =23973,7336р.

Социальный налог:

480000*34%=163200р. за 2013г.

547200*34%=186048р. за 2014г.

ОР=1750796,5276- за 2013г.

ОР=2013453,0158- за 2014г.

ЧОД= ДВД-ОР

6757970,29-1761587,7136=4996382,57 - за 2013г.

6900243,35-2024244,2018=4875999,15 -за 2014г.

Капиталовложения: 15% от ЧОД

4996382,5764 *0,15=749457,38– 2013г.

4875999,15 *0,15 =731399,87– 2014г.

ЧД=4996382,57 - 749457,38= 4246925,19 - за 2013г.

ЧД=4875999,15 -731399,87= 4144599,28- за 2014г.

Rдох=14%+2%+8%+7%=31%

Rзам=1/35= 0,03=3%

Rобщ=30%+3%=34%

С= 4246925.19/0,31=13699758.68

С=4144599.28/0,22=18839087.63

С=18839087.63+13699758.68=32538846.31

За 1 кв.м.=32538846.31/1343.69=24216.04

Вывод: Данный подход отражает ту стоимость, которую готов платить потенциальный инвестор ,рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. При расчете стоимости объекта доходным подходом , получил наибольшую сумму 1 м2 , т.к. в него включена не только стоимость самого объекта, но и ожидаемый доход. Таким образом , на основании проведенных расчетов можно сделать заключение о том, что рыночная стоимость объекта оценки, полученная с использованием доходного подхода составила 32538846.31р (24216.04р. за 1 кв.м)

Раздел I: Постановка задания на оценку

  1.  Заказчику ООО «Недвижимость » в лице директора Абжалимова Р.Р.
  2.  Наименование объекта оценки: Пятиэтажный 20-квартирный жилой дом.

Объект недвижимости – муниципальное жилое помещение общей площадью 1343,69м2

  1.  Полный адрес объекта оценки : г. Астрахань , Ленинский р-н, ул. Анри Барбюса 36
  2.  Цель оценки: Определение рыночной стоимости пятиэтажного 20-квартирного жилого дома
  3.  Назначение ( функция ) оценки: Продажа
  4.  Дата оценки :
  5.  Дата выполнения работы :
  6.  Описание правового положения объекта : оценка рыночной стоимости не предполагает юридической экспертизы правоустанавливающих документов на объект оценки .
  7.  Исполнители : ООО «Волтгрупп АБВ». Адрес оценщика г. Астрахань , ул.Савушкина , 2 к 3. Директор: Хамзяева М.И.

Руководитель работы: Черняева И.Б.

Черняева И.Б. – сертифицированный оценщик ( сертификат  №341-0 прилагается )

1.10 Основные определения : Согласно ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 27.07.98 № 135 – ФЗ под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект  может быть  отчужден на открытом  рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией , а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

1.11 Методические основы проведения работ.

Основными документами при проведении настоящей работы явились:

-Сборники государственных элементных сметных норм  (ГЭСН)

-Сборники федеральных единичных расценок (ФЕР)

-Сборники территориальных единичных расценок (ТЕР)

-Федеральные сметные цены на материалы

-Территориальные сметные цены на материалы

-Земельный кодекс РФ

-Гражданский кодекс РФ

-Налоговый кодекс РФ

Раздел 2. Анализ социально-экономической ситуации в Астраханской области

Город Астрахань — административный центр Астраханской области. Расположен на 11 островах Прикаспийской низменности, в верхней части дельты реки Волги. Основан в 1558 г., население — порядка 500 тыс. человек.

Город разделен на две части рекой Волгой, сообщение осуществляется по двум мостам. Большая часть территории, где проживает примерно 80% населения Астрахани, расположена на левом берегу. Протяженность города вдоль реки 22 км.

Астраханская область по территории ( 49024 км2) занимает 6-е место из 8-ми регионов Поволжья. Население 1 021 287 человек. В составе области 5 городов, 14 поселков городского типа. Административный центр-Астрахань. Другие крупные города: Ахтубинск, Нариманов.

В настоящее время Астрахань разделена на четыре административных района: Кировский, Советский, Ленинский и Трусовский. В области функционирует около 120 крупных и средних предприятий, основная их часть находится непосредственно в Астрахани.

Природно-климатические особенности региона:

Занимает часть Прикаспийской низменности с Волго-Ахтубинской поймой и дельтой Волги. Область входит в состав Южного Федерального округа и является приграничным регионом. Граничит с Волгоградской областью - на севере, с Калмыкией - на западе, с Казахстаном - на востоке. По морю граничит с Ираном, Туркменией, Азербайджаном.

Территория в основном равнинная, частично лежит ниже уровня моря (высоты до 150 м, г. БольшоеБогдо). Главные реки – Волга и Ахтуба. В устье Волга разеляется на множество рукавов, наиболее крупные – Бахтемир, Болда, Бузан. На территории области много соленых озер, крупнейшее- Баскунчак. Пресные озера многочисленны в пойме и дельте Волги. Полезные ископаемые: природный газ, соль и др.

Климат резко-континентальный, засушливый. Средние температуры января от -6 до -100 С ,июля 24-25 0С. Осадков около 200 мм в год.

Астраханская область расположена в зоне полупустыни. В растительном покрове преобладают злаки, полыни, солянки. В Волго-Ахтубинской пойме  и дельте Волги значительные пространства занимают луга, пойменные леса и заросли тростника (по берегам проток и ильменей). На Волго-Ахтубинской пойме – высокие песчаные гряды, много протоков, стариц.

Основные макроэкономические показатели:

Тенденции социально-экономического развития Астраханской области в 2013 году свидетельствуют о стабилизации региональной экономики. По данным министерства экономического развития региона, практически все основные макроэкономические показатели находятся в положительном тренде.

После двухлетнего спада резко возросла инвестиционная активность организаций, что позволило реализовать крупные проекты в нефтегазовом секторе, транспорте и энергетике.

Основной макроэкономический показатель — валовый региональный продукт за последние семь лет увеличился более чем в 3 раза (с 57 млрд рублей до 180 млрд рублей). Все основные отрасли экономики за эти годы увеличили в разы объемы производства (от полутора до двух с половиной раз).

По данным рейтинга Минрегиона РФ, Астраханская область по итогам 2013 года имеет статус «лучше российского уровня» по сводным индексам реального сектора экономики, доходов и занятости населения. Подобного результата смогли достичь менее одной трети субъектов.

В Южном Федеральном округе Астраханская областьзначительно опережает остальные регионы по результативным показателям развития экономики. По индексу промышленного производства мы находимся на 1-м месте. По темпам роста продукции сельского хозяйства регион идет наравне с Краснодарским краем — лидером в этой отрасли, имеющим гораздо более благоприятные природные условия. По уровню среднемесячной заработной платы мы находимся на втором месте, опережая Волгоградскую и Ростовскую области. По темпам оборота общественного питания — на 1-м месте.

По итогам 2013 года рост производства в промышленном секторе экономики составил 114,9%. Наиболее впечатляющую динамику демонстрирует добыча полезных ископаемых — 137,5%, что напрямую связано с увеличением объемов добычи нефти ОАО «Лукойл» на месторождении им. Корчагина, а также с увеличением объемов добычи природного газа и газового конденсата на 000 «Газпром добыча Астрахань».

Так, более чем на четверть увеличились в прошлом году темпы роста производства в астраханском судостроении, валовый объем продукции которого составил более пяти миллиардов рублей. Перспективы отрасли на 2014 год также оптимистичные. Благодаря вхождению предприятий группы «Каспийская энергия» в состав Объединенной судостроительной корпорации, реализации совместных проектов со странами Прикаспийского региона и крупнейшим российским оператором нефтедобычи компанией «Лукойл», астраханские кораблестроители обеспечены долгосрочным портфелем заказов.

Быстрыми темпами развивается агропромышленный комплекс. Объем производства продукции сельского хозяйства в 2011 году вырос в 1,6 раза и составил 25 млрд рублей. В прошлом году астраханские овощеводы и бахчеводы установили исторический рекорд, преодолев символическую миллионную планку и вырастив более 1,2 млн тонн урожая.

В обрабатывающих производствах укрепилась положительная динамика таких крупных отраслей, как машиностроение (132,5%), химическое производство (103,5%), производство пищевых продуктов (114%).

Существенно повысились уровень и качество жизни астраханцев. За истекший год среднемесячная заработная плата выросла на 11% и составила 17,2 тыс. руб. В среднем в экономике региона заработная плата по оценкам Минэкономразвития достигла почти 20 тысяч рублей, это более чем на 13% выше, чем в 2012 году.

Раздел 3. Анализ местоположения объекта оценки.

Объект находится по адресу г. Астрахань, Ленинский район, ул. Анри Барбюса 36

Пятиэтажный 20-квартирный жилой дом, лифт отсутствует, мусоропровод имеется. Установлендомофон.

Транспортная доступность: общественный транспорт, маршрутное такси.

Инженерные сети: имеются электроснабжение, горячее и холодное водоснабжение, канализационные сети. Коммунальное обслуживание осуществляет ЖЭК.

Социальная инфраструктура: детские сады/ясли, Лицей №2, школа 36(32), музыкальный театр, продуктовые магазины, рынки, аптеки, ветеринарная клиника, ТЦ, автовокзал, ж/д вокзал, автомастерские, парикмахерские.

Экологическое состояние хорошее, так как в районе есть парковая зона (парк «Аркадия») ,вблизи нет промышленных предприятий.

Вывод: Данный объект расположен на выгодном месте. Имеются все удобства, коммуникации. Вблизи есть учебные заведения, поликлиники и детские сады. Экологическое состояние района хорошее.

Раздел 4 : Анализ рынка недвижимости в Астраханской области

Состояние рынка жилья

Согласно статистике в среднем на одного человека в Астрахани приходится 21 кв. м жилой площади. Но следует отметить, что из них 40% — это малоэтажные деревянные, глинобитные и камышитовые дома. Здания повышенной этажности начали сооружать здесь только в начале 1980-х гг., и их доля в жилой застройке города незначительна. А в последние годы возводили преимущественно элитное жилье, в ущерб социальномуэкономкласса.

За 2007–2008 гг. цены на недвижимость в Астрахани повысились на 30%. В настоящее время средняя стоимость 1 кв. м в типовой новостройке составляет 21,4 тыс. руб., на вторичном рынке — 22,8 тыс. руб.

Что касается темпов строительства, то за последние три года в Астрахани было возведено 108 многоэтажных домов общей площадью порядка 440 тыс. кв. м. Большая часть застройщиков — местные коммерческие структуры.

Продолжает развиваться индивидуальное жилищное строительство. Дома сооружают как на свободных территориях, так и в сложившейся части города за счет реконструкции старой застройки и использования промзон.

Для строительства элитных домов по индивидуальным проектам выбирают наиболее престижные районы с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. В центральных районах города (Кировский, Советский и Ленинский) дома возводят на месте снесенных. Здесь появляются элитные жилые здания и целые микрорайоны шести-четырнадцатиэтажных домов (например, микрорайон Луковки).

В отдаленных районах (например, Трусово) строят дома экономкласса, ориентированные на покупателей с небольшим доходом. Как правило, это панельные типовые здания с малогабаритными квартирами. Средняя цена 1 кв. м составляет 28–30 тыс. руб.

Квартиры в кирпичных домах в зависимости от района и этапа строительства продают по цене от 40–45 тыс. руб. за 1 кв. м.

В последние десятилетия в левобережной части Астрахани появились новые районы многоэтажной застройки — Центральный и Кирикилинский.

В городе формируются также районы жилья повышенной комфортности — «Эллинг» (набережная Приволжского затона), полуостров Пролетарский, набережная Волги (район Коса), а также индивидуальные коттеджи вдоль берега Волги. А в исторической части Астрахани — Белом городе, сосредоточенном вокруг Кремля, — преобладает одно-двухэтажная каменная застройка без инженерных сетей и коммуникаций.

Городской общественный центр протянулся вдоль главных улиц города — Советской и Кирова. Он застроен зданиями и учреждениями административно-культурного назначения. Сооружено несколько крупных общественно-деловых и торговых центров, реконструирован Братский сад и пешеходная Октябрьская улица. Один из самых амбициозных проектов новой Астрахани — создание современной офисно-деловой части города.

Спрос и предложение

За последние три года в Астрахани спрос на жилье (как на квартиры, так и на индивидуальные дома) вырос на 30%. В то же время произошли значительные изменения в его структуре. Если в 2005 г. около 60% спроса приходилось на двухкомнатные квартиры и только 11% на однокомнатные, то в 2008 г. 39% — на двухкомнатные и почти 40% — на однокомнатные.

Покупатели по-прежнему отдают предпочтение Кировскому, Советскому и Ленинскому административным районам. Трусовский район, как самый отдаленный и менее благоустроенный, интересует не более 10–12% покупателей.

В 2008 г. ежемесячно на рынке жилья предлагалось около 800 квартир (53 тыс. кв. м) и индивидуальных домов общей площадью 40 тыс. кв. м.

Многоквартирные дома в Астрахани — это двух-, пяти- и девятиэтажные постройки. В основном они сосредоточены в спальных районах города. С точки зрения рентабельности вложений для инвестора-застройщика наиболее перспективен Трусовский район, где преобладает малоэтажная частная застройка.

Наибольший объем продаж (50%) приходится на однокомнатные квартиры; 30% — на двух-, трехкомнатные; 20% — на квартиры с четырьмя комнатами и более.

В новостройках квартиры с типовой планировкой и муниципальной отделкой составляют 62,5% продаж; соответственно, на квартиры свободной планировки приходится 37,5%.Что касается частного сектора, то больше всего продано домов общей площадью от 40 до 70 кв. м.

Цены

В 2008 г., особенно в первой его половине, на рынке астраханского жилья наблюдался резкий скачок цен. На конец 2007 г. в Центральном районе средняя стоимость 1 кв. м составляла 21,7 тыс. руб.; в начале III квартала 2008 г. — 35,6 тыс. руб. Соответственно на окраине города этот показатель был равен 15,3 тыс. руб. и 24,7 тыс. руб. Цены заметно различаются в зависимости от местоположения дома: в центральных районах они выше среднего показателя на 9–10%, на окраине — ниже на 23%.

В настоящее время однокомнатная квартира в новостройке стоит в среднем 1,3 млн руб., двухкомнатная — 1,8 млн руб., трехкомнатная — более 2 млн руб. Уже на нулевом цикле распродается практически 100% квартир.

На рынке вторичного жилья сроки экспозиции объектов зависят от метража квартиры, категории, качества дома, его месторасположения, этажности, стоимости квадрата. Так, сроки экспозиции одно- и двухкомнатных квартир в среднем составляют три — четыре недели; трех- и четырехкомнатных — от четырех до восьми месяцев.

Быстрее раскупается жилье в спальных районах — Ленинском и Советском.

Что касается индивидуальных домов, то строения небольшой площади (до 70 кв. м) в центральных районах продают в течение двух — трех месяцев; дома площадью от 300 кв. м — за полгода — год.

Прогноз

Несмотря на негативные тенденции, связанные с мировым финансовым кризисом, рынок недвижимости в Астрахани имеет значительный потенциал роста. Это объясняется повышенным спросом на жилую недвижимость, необходимостью ее обновления в силу большой изношенности, стремительным экономическим развитием региона и притоком в связи с этим эмигрантов. А также возможностью финансирования социальных программ из федерального и регионального бюджетов. Наиболее перспективным сегментом эксперты считают рынок первичного жилья (многоэтажные дома и коттеджные поселки).

В настоящее время наметились две тенденции. С одной стороны, согласно Генеральному плану развития Астрахани, к 2010 г. необходимо расселить из ветхого и аварийного фонда 7,7 тыс. семей, введя в эксплуатацию 2,7 млн кв. м жилья экономкласса. Покупателем его станет администрация города и области. С другой стороны, для большинства застройщиков по-прежнему будет выгодно строить жилье повышенной комфортности, в основном кирпичные дома. Ведь спрос на такие объекты остается достаточно высоким. Специалисты прогнозируют сохранение достигнутых темпов, это особенно справедливо в отношении одно-, двухкомнатных квартир. Население с более высокими доходами стремится покупать индивидуальные дома или коттеджи.

В целом к 2015 г. в Астрахани предполагают сдать в эксплуатацию 3125,9 тыс. кв. м жилья. Из них 82,9% составят многоэтажные здания, 15,1% — малоэтажные (два — четыре этажа), 2% — жилье усадебного типа.

Раздел 5. Анализ характеристик объекта оценки

К основным конструктивным элементам здания относятся:

Крыша с «холодным» чердаком

Фундаменты – ленточные, сборные бетонные, железобетонные блоки,плиты серии 1.112 выпуск 1; 1.116-1 выпуск 1 типоразмеров

Стены подполья сборные бетонные блоки серия 1.116-1 выпуск 1

Стены наружные – кирпичные толщина 51,55,60 м 68 см.

Стены внутренние – кирпичные толщина 25,30

Перекрытия сборные железобетонные панели с круглыми пустотами Серия 1.141-1

Плиты лоджий и сантехнические – ребристые панели

Ограждения – бетонные

Перемычки – сборные железобетонные серия 1.139-1 вып.1 типоразмеров

Перегородки межкомнатные – гипсобетонные панели толщ. 8 см

Перегородки санузловые – керамзитобетонные панели серия1.151-1

Лестницы – сборные железобетонные марши площадки, ступени. Серия 1.151-1 выпуск 1

Покрытие - сборные железобетонные ребристые панели . серия 165-6 вып.3,4

Кровля – рулонная 3-х слойная

Двери внутренние – щитовой конструкции. Серии 1.136-10

Окна и балконные двери – с раздельными переплётами. Серия 1.136-3 выпуск 1

Встроенное оборудование – шкакфы и антресоли серия 1.172-1 выпуск 1

Полы – паркетная доска, в кухнях – линолеум, в уборных и ванных – керамическая плитка.

Отделка наружная – облицовка силикатным или керамическим кирпичом.

Отделка внутренняя – штукатурка, в комнатах и передних- обои, в кухнях, в уборных и ванных – клеевая, частично масляная окраска и глазурованная плитка.

Наибольшая масса монтажного элемента (панель перекрытия) – 3,4 т.

Раздел 6. Архитектурно - планировочное решение объекта.

Объект находится в Г. Астрахань, Ленинский район, ул. Анри Барбюса 36

Общественный транспорт: автобус – 4т, 1с; маршрутное такси – 54, 52с, 7с, 45с, 54с, 101, 108, 5с, 117, 1с, 75.

Социальная инфраструктура: детские сады/ясли, Лицей №2, школа №32, Александровская больница, музыкальный театр, продуктовые магазины, рынки, аптеки, ветеринарная клиника, ТЦ «Ярмарка», автовокзал, ж/д вокзал, автомастерские, парикмахерские.

Здание построено в 1980 г. Материал наружных конструкций – трехслойные панели. Количество этажей – 5, подъездов – 2, количество квартир на этаже – 4.

Лифт отсутствует, мусоропровод установлен, установлен домофон. В подъезде сделан ремонт.

Раздел 7. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж.

Метод сравнения продаж базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения метода сравнения продаж является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Основные критерии выбора сопоставимых объектов:

1) Переданные права собственности. Наличие тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи. В первую очередь должно быть учтено соответствие прав на оцениваемый объект недвижимости и аналогичные объекты сравнения.

2) Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования, отсрочки платежа, дробности платежей) цена, по которой осуществляется сделка меняется.

3) Условия продажи и время продажи. Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и на логообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки.

4)   Время продажи – один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объектааналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

5)   Местоположение – необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта. Идентичные объекты недвижимости, рас положенные в центре города и на окраине, имеют зачастую разницу в стоимости. Данный фактор учитывается при выборе аналогов и по этому фактору вносятся корректировка.

Объект оценки: 3- комнатная квартира на 3 этаже , 5 этажного дома в г. Астрахань, Ленинский район, по адресу ул. Анри Барбюса,36. Квартира с ремонтом, с балконом.

Аналоги:

  1.  3-комнатная квартира на 2 этаже , 5-и этажного дома в г. Астрахань ,по адресу Ленинский район, ул. Анри Барбюса,28.

Квартира с ремонтом, с балконом.

  1.  3-комнатная квартира на 5 этаже, 5-и этажного дома в г.Астрахань, по адресу Ленинский район, ул. Анри Барбюса,30.

Квартира с ремонтом, с балконом.

  1.  3-комнатная квартира на 2 этаже, 5-и этажного дома в г. Астрахань, по адесу Ленинский район, ул. Анри Барбюса,32.

Квартира с ремонтом, с балконом

Раздел 8. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости затратным методом.

Затратный метод - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Информация, необходимая для применения затратного метода: - уровень заработной платы; - величина накладных расходов; - затраты на оборудование; - нормы прибыли строителей в данном регионе; - рыночные цены на строительные материалы.

Этапы затратного подхода:

- Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).

- Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).

- Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):

· физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;

· функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;

· внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

- Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа:

Сон=Свс-Сизн.

- Определение итоговой стоимости недвижимости:

Сит=Сз+Сон.

Раздел 9. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости доходным методом.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Этапы доходного подхода:

1.  Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2.  Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3.  Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

-  операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

-  фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

-  резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4.  Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5.  Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
-  качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
-  риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:
-  инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
-  рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:
-  прямой капитализации доходов;
-  дисконтированных денежных потоков.

Раздел10 Определение итоговой стоимости по результатам трех методов

Метод оценки

Стоимость в рублях

Затратный метод

Метод сравнительных продаж

2959300,66р.

Доходный метод

32538846.31р.

Сзд=Сср.*0,5+Сзт.*0,3+Сдох.*0,2=2959300,66*0,5+32538846.31*0,2+

Сон.=Сзд.+Сзу=

Вывод: Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение: Рыночная стоимость объекта, расположенного по адресу г.Астрахань, Ленинский район, ул Анри Барбюса 36, по состоянию на 1 мая 2015г. составляет


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

48741. Журналістський фах. Методичні вказівки 42 KB
  Огляд коментар стаття рецензія лист кореспонденція: характерні риси і тенденції у сучасній пресі на прикладі одного або групи видань 1215. Літературна основа кореспонденції на прикладі. Факт як фундамент кореспонденції на прикладі. Адресність і документальність кореспонденції на прикладі.
48742. Направления совершенствования деятельности предприятия 450.5 KB
  Существует связь между информационными технологиями и менеджментом. Менеджеру все время приходится принимать решения в условиях большой неопределенности: инфляция, изменения валютного курса, изменение налоговых и правовых условий работы...
48743. Анализ линейной динамической цепи 372.5 KB
  В данной работе исследуется линейная реактивная цепь, нагруженная на резистор и питаемая от источника ЭДС. С помощью метода узловых напряжений составляется система уравнений цепи в матричной и скалярной форме.
48744. Вивчення ролі державної мови у контексті формування та зміцнення української національної свідомості 387.5 KB
  У державотворчому процесі мова поряд із внутрішніми консолідуючими чинниками виконує й зовнішню функцію яка полягає у виокремленні держави зпоміж інших країн в утвердженні нації і держави серед багатомовної спільноти. У суспільстві де переважає корінний етнос і панує його мова як наприклад у країнах Європи зазначені функції мови поєднуються гармонійно. Внаслідок заборон і дискримінації адміністративносилового тиску якому піддавалася українська мова упродовж останніх трьох з половиною...
48745. Автопоезд-сортиментовоз самозагружающийся 8x4 с прицепом 2.86 MB
  Рама является одним из важнейших элементов любого автомобиля и характеризует грузоподъемность и производительность в данном случае сортиментовоза последняя собственно и характеризует себестоимость перевозок. Особое внимание необходимо уделить надежности автомобиля и его технологического оборудования.1 Технические характеристики Технические характеристики Модель МАЗ630308226 Колёсная формула: 6x4 Полная масса автопоезда кг 47 500 Полная масса автомобиля кг 27 500 Распределение полной массы: на переднюю ось кг 6 500 на заднюю...
48746. Подогреватели регенерации питательной воды турбоагрегатов 869.5 KB
  Рассмотрены схемы движения теплоносителей в аппаратах.Расчёт расходов и параметров теплоносителей в системе регенеративного подогрева Параметры пара и питательной воды в системе регенерации ПТУ К500240 Параметры пара и питательной воды в системе регенерации ПТУ К500240
48747. РАЗРАБОТКА АВТОМАТИЧЕСКОГО УСТРОЙСТВА 1.28 MB
  На те блоки структурной схемы, которые должны быть спроектированы, в соответствующих таблицах заданы исходные данные, а для остальных блоков должны быть выбраны только принципиальные или функциональные схемы и дано описание их работы.
48748. Расчет структуры электромагнитных полей 202.5 KB
  Решение Так как поблизости исследуемого объекта нет областей занятых током то следует решать уравнение Лапласа скалярного магнитного потенциала с соответствующими граничными условиями на поверхности r = R 1.6 Найдём частное решение для потенциала из системы 1. Таким образом частное решение для φm : где С1=А1А4;С2=А24 Найдём решение уравнений 5.2: Решение его можно записать в виде N=Bcosθ.
48749. Расчет структуры переменных электромагнитных полей в волноводе 416 KB
  Для заданного типа волны с начальной амплитудой поля Em=5кВ см распространяющейся в прямоугольном волноводе сечением а x в получить аналитические выражения продольной и поперечных компонент полей в комплексной форме записи и для мгновенных значений.1 Распространяющиеся в волноводе электромагнитные волны являются волнами бегущими вдоль оси волновода вдоль оси z и стоячими в двух остальных направлениях. Стоячие волны в направлениях x и y образуются вследствие многократных отражений волн от стенок волновода. Другими словами для Hволны...