99138

Визначення ефективності вкладених грошей у територію міста Києва

Курсовая

Экономическая теория и математическое моделирование

Аналіз природних та містобудівних характеристик території та існуючих землеволодінь та землекористувань. Обґрунтування прогнозного використання. Розподіл території на об’єкти землекористування за основними запропонованими функції. Економічний та фінансовий аналіз запропонованих заходів.

Украинкский

2016-08-01

967.5 KB

0 чел.

Зміст

Вступ…………………………………………………………………………….……..3

Розділ 1. Аналіз природних та містобудівних характеристик території та існуючих землеволодінь та землекористувань…………………………….………..4

  1.  Аналіз природних та містобудівних характеристик……………………..….….4

Розділ 2. Обґрунтування прогнозного використання.………….……………….….6

2.1. Обґрунтування перспективного використання території….………..…………6

Розділ 3. Розподіл території на об’єкти землекористування за основними запропонованими функції..……….……….…………………………………………8

3.1. Визначення переліку обмежень, які діють на території, що реконструюється……………………………………………………………………....8

3.2. Встановлення розмірів зон, на які розповсюджуються визначені обмеження………………………………………………………………………...……8

3.3. Проектування нових землеволодінь та землекористувань..…………………...9

Розділ 4. Економічний та фінансовий аналіз запропонованих заходів..…………10

4.1. Порівняльний аналіз надходжень до бюджету……….……..………………...10

4.2. Аналіз ефективності інвестицій………….…………….…….………………...16

Висновок……………..………………………………………..….…………………..24

Список використаної літератури…………………………………………….……..25

Графічні матеріали

  1.  Проект землеустрою щодо формування нових землеволодінь М 1:500.


Вступ

Київ — столиця України. Головний політичний, соціально-економічний, транспортний та науковий центр країни. На початок 21 століття є найбільшим містом країни і сьомим за чисельністю населення в Європі. Станом на 01.01.2013 його населення становило 2 845 тис. Осіб (6,25% населення України).. Разом з навколишніми передмістями  утворює Київську агломерацію з сукупним населенням понад 4 мільйони  мешканців.

Київ і надалі активно розвивається, зростає його населення. В наслідок чого  необхідно реконструювати старі житлові масиви. Створювати та підтримувати соціально-економічне та функціонально-просторового середовище, яке забезпечить  життєдіяльність суспільству.

Головними задачами управління земельними ресурсами на місцевому рівні є забезпечення збалансованої, функціонально-планувальної структури міста; підвищення ефективності використання території із врахуванням містобудівних умов; забезпечення природної та культурної спадщини території; координація діяльності органів виконавчої влади в питаннях управління земельними ресурсами; узгодження громадських та приватних інтересів при вирішені питань використання та забудови території; забезпечення земельними ресурсами державних та регіональних програм містобудівних потреб.

Мета:Закріплення теоретичного курсу знань, які отриманні на лекціях та використання  їх на практиці. А саме, реконструювання території, встановлення існуючих землеволодінь та землекористувань, проведення нормативної та експертної оцінки,  визначення правового режиму земель, розробка інвестиційного проекту і визначення його прибутковості, розрахунок находжень до бюджету та витрати інвестора на розвиток території, аналіз ефективності вкладення грошей.

Вихідні дані :

Топографічна основа масштабу  1:2000 територія житлового масиву Осокорки.

Розділ 1. Аналіз природних та містобудівних характеристик території та існуючих землеволодінь та землекористувань

  1.  Аналіз природних та містобудівних характеристик

Рис.. Місцеположення земельної ділянки

Осокорки– житловий масив у Києві, розташований на півдні лівобережної частини міста (південний схід). Лежить між річкою Дніпро, проспектом Миколи Бажана та озером Вирлиця.

Територія існуючих землеволодінь та землекористувань  розташована в південно-східній частині міста Києва. Територія розташована між затокою Дніпра (північ) та проїздом (південь). В геоморфологічному відношенні район робіт характеризується рівнинним рельєфом. З півночі дана територія межує з затокою Дніпра, екологічний вплив від якої необхідно врахувати при визначені майбутнього використання земель.

Більшість території зайнята житловою забудовою, вона переважає по всій території окрім північної частини де розміщена водоохоронна зона. Земельні ділянки житлової забудови більшості мають неправильну форму, площі ділянок знаходяться в межах від 11 до 26 соток з переважно одноповерховими будинками – садибами. На території дослідження є лише один проїзд. Більшість території не мають всього комплексу систем комунікацій. Також на території відсутнє централізоване водопостачання.

Характеристика існуючих землеволодінь та землекористувань

Умовний кадастровий номер ЗД

Функціональне використання

Приблизний фізичний знос, %

Площа, м2

Форма власності

Поверховість

0001

Житлова забудова

40%

1026,59

Приватна власність

1

0002

Житлова забудова

30%

2497,17

Приватна власність

1

0003

Житлова забудова

40%

2052,96

Приватна власність

1

0004

Житлова забудова

40%

2420,68

Приватна власність

2

0005

Житлова забудова

30%

1762,79

Приватна власність

1

0006

Житлова забудова

30%

2506

Приватна власність

1

0007

Житлова забудова

40%

1845,38

Приватна власність

1

0008

Житлова забудова

30%

1193,41

Приватна власність

2

0009

Землі загального користування (проїзд)

40%

1020,3

Комунальна власність

-

0010

Землі запасу

-

17113,73

Комунальна власність

-

33439,01

Висновок: Отже на території нараховується 8 землеволодінь та землекористувань. Загальна площа досліджуваної території становить 3,34 га. Приватна забудова складає 1,53 га., дороги –1,02 га., землі запасу – 1,7 га. Схема існуючого використання територій приведена в Додатку 1.

Розділ 2. Обґрунтування прогнозного використання

2.1. Обґрунтування перспективного використання території

Відповідно до частини 3.8 Державних будівельних норм «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень ДБН 360-92**» (далі ДБН 360-92**), реконструкція житлової забудови, яка склалася, повинна передбачати планомірне упорядкування територій, ліквідацію аварійних і малопридатних для проживання будинків, використання вивільнюваних ділянок для розміщення нового житлового і культурно-побутового будівництва, озеленення, улаштування спортивних і дитячий майданчиків, куточків відпочинку, тощо.

Здійснення реконструкції забудови повинне бути обґрунтованим спеціальними техніко-економічними розрахунками, містобудівними і санітарно-гігієнічними нормами.

Також, для вибору етапу та прийому реконструкції необхідна інвентаризація забудови з наступною оцінкою стану житлового фонду щодо історичної цінності та ступеня зносу. Інвентаризація забудови з оцінкою щодо історичної цінності та ступеня зносу житлового фонду дає змогу зробити висновок, що дана територія не є історичною цінністю міста, тому підлягають зносу.

Для планування прогнозного використання території, необхідно відмітити загальні її характеристики. По-перше, 50% загальної території вільні від забудови, що впливає на вибір майбутнього використання території. Слід врахувати наявність проїзду в південній частинні території.

Враховуючи всі перелічені характеристики району робіт, найбільш вигідним та ефективним використанням території буде влаштування садибної забудови з урахуванням потреб населення міста та їх матеріального стану, а також вимог ДБН 360-92** щодо організації житлового кварталу.

Таке використання території вважається найкращим з точки зору функціонального призначення. Під найбільш ефективним використанням земельної ділянки розуміється юридично дозволене, фізично можливе та економічно доцільне використання земельної ділянки та (або) земельних поліпшень, у результаті якого вартість, що визначається, буде максимальною порівняно з вартістю, яка може бути визначена на підставі аналізу інших можливих варіантів її використання.

Юридична дозволеність. Кожне із розумних та можливих використань треба, перш за все,  перевірити на предмет того, чи воно дозволено на даній території. Тобто, застосовуються всі правила використання та забудови певної ділянки (дозволені види функціонального використання, щільність забудови, наявність екологічних вимог, правових обтяжень та планувальних обмежень, сервітутів, договірних зобов’язань, знаходження в зонах з особливим режимом використання - санітарно-захисні зони, зони та округи санітарної охорони, водоохоронні зони, сейсмічні зони тощо).

Фізична придатність. Використання земельної ділянки повинно бути фізично можливим. Використання земельної ділянки залежить від таких характеристик: розмір, конфігурація, інженерно-геологічні умови, інфраструктурне облаштування. [7]

Ділянки нашої території мають різні параметри, що в подальшому буде відображатися на їх грошовій оцінці.

Економічна доцільність. При аналізі альтернативних варіантів використання до уваги приймається попит на кожний з варіантів та наявність інших земельних ділянок, зручних для подібного використання, які і формують пропозицію. [7]

При визначені найбільш ефективного використання ми зауважуємо, що ділянки оцінки розташовані в районі з великим ступенем споживчої привабливості для подібних об’єктів. Аналізуючи сучасну ситуацію на ринку нерухомості, можна зробити висновок,  що найбільш дохідним використанням території є котеджна забудова, а у водоохоронній зоні – рекреаційна зона.

Найбільша прибутковість. Вибирається, той варіант, що приносить максимум прибутку власнику, а відповідно і визначає максимальну вартість самої земельної ділянки, що оцінюється. [7]

Розділ 3. Розподіл території на об’єкти  землекористування за основними запропонованими функціями

3.1. Визначення переліку обмежень, які діють на території, що реконструюється

На території, наданої для курсового проекту, розміщуються водні об’єкти, що обумовлює на встановлення обмежень щодо використання прилеглих до них земельних ділянок.

Водоохоронна зона є природоохоронною територією регульованої чинним законодавством господарської діяльності, що має певні розміри, внутрішню та зовнішню межу і встановлюється вздовж річок, морів, навколо озер, водосховищ та інших водойм.

Метою встановлення водоохоронної зони є створення сприятливого режиму водних об'єктів, попередження їх забруднення, засмічення і вичерпання, знищення навколо водних рослин і тварин, а також зменшення коливань стоку вздовж відповідного водного об’єкту.

У водоохоронній зоні забороняється:

  •  розорювання земель (крім підготовки ґрунту для залуження і залісення), а також садівництво та городництво;
  •  зберігання та застосування пестицидів і добрив;
  •  влаштування літніх таборів для худоби;
  •  будівництво будь-яких споруд (крім гідротехнічних, гідрометричних та лінійних), у тому числі баз відпочинку, дач, гаражів та стоянок автомобілів;
  •  миття та обслуговування транспортних засобів і техніки;
  •  влаштування звалищ сміття, гноєсховищ, накопичувачів рідких і твердих відходів виробництва, кладовищ, скотомогильників, полів фільтрації тощо.[4,5]

  1.  Встановлення розмірів зон, на які розповсюджуються визначені обмеження

Згідно з Земельним та Водним Кодексами України та Постановою Кабінету Міністрів України від 8.05.1996 №486 «Про затвердження Порядку визначення розмірів і меж водоохоронних зон та режиму ведення господарської діяльності в них» ширина водоохоронної прибережної зони складає:

  •  для струмків, малих річок, ставків (площею менше 3 га) – 25 м;
  •  для середніх річок, водосховищ, водойм, ставків (площею понад 3 га) – 50 м;
  •  для великих річок, водосховищ на них та озер – 100 м. [4,5]

Виходячи з того, що на території, що реконструюється, знаходяться затока Дніпра (площею менше 3 га), приймаємо розмір водоохоронної зони – 25 метрів.

Отже, згідно цього, водоохоронна зона займає 0,38 га всієї території.

  1.  Проектування нових землеволодінь та землекористувань

Після проведення всіх робіт, а саме аналізу природних та містобудівних характеристик території реконструкції, аналізу існуючих на ній землеволодінь та землекористувань, виділення переліку обмежень з розмірами зон цих обмежень можна формувати землеволодіння та землекористування для подальшого існування території. План сформованих землеволодінь та землекористувань представлений на схемі.

Загальна кількість жителів – 54 особи.

Розрахунок площі для забудови:

для котеджної забудови – 54 осіб. Відповідно до цього під розміщення даного виду забудови доцільно відвести 2,9 га території, яка розмежована на 18 земельних ділянок площею від 1300 до 1900м2. На кожній земельній ділянці розміщуються одно- та двохповерхові будинки. Під’їзд до земельних ділянок здійснюється з нового запроектованого проїзду.

Між територією котеджної забудови та затокою Дніпра розташовується рекреаційна зона, загальною площею 0,44 га.

Розділ 4. Економічний та фінансовий аналіз запропонованих заходів

4.1. Порівняльний аналіз надходжень до бюджету

Сфери застосування нормативної грошової оцінки земель визначається українським законодавством (Земельний кодекс, Закон України «Про оцінку земель») і методикам нормативної грошової оцінки земель різних категорій  затвердженими Кабінетом Міністрів України.

Нормативна грошова оцінка розраховується згідно Наказу 18/15/21/21 «Про Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» розділ 3. [4].

Нормативну грошову оцінку земельних ділянок використовують для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та  даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського й лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників і механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Нормативна грошова оцінка проводиться один раз на рік.

Цн – нормативно  грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки (в гривнях);

В – базова  вартість (в гривнях);Нп норма прибутку (6 %);

Нк, норма капіталізації (3%);

Кфкоефіцієнт, який характеризує функціональне використання;         Км – коефіцієнт,  який характеризує місце розташування земельної ділянки;

Км = Км1×Км2×Км3

Км1 - регіональний коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від місцеположення населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення;

Км2 - зональний коефіцієнт, який характеризує містобудівну цінність території в межах населеного пункту (економіко-планувальної зони);

Км3 - локальний коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони.

Вихідними даними для обчислення Км є генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів, плани їх земельно-господарського устрою, матеріали економічної оцінки їх територій.

Територія, що підлягає реконструкції, знаходить у 3 економіко-планувальній зоні, де базова вартість земельної ділянки при Кф=1 становить В = 212,0грн/кв.м.

Загальну територію, що підлягає реконструкції, для визначення її нормативної грошової оцінки доцільно об’єднати земельні ділянки до однієї групи, оскільки територія на якій вони розміщені порівняно мала, а також земельні ділянки мають однакові характеристики.

Розрахунок нормативної грошової оцінки території до реконструкції

Умовний кадастровий номер ЗД

Функціональне використання

Площа, м2

Форма власності

0001

Житлова забудова

1026,59

Приватна власність

0002

Житлова забудова

2497,17

Приватна власність

0003

Житлова забудова

2052,96

Приватна власність

0004

Житлова забудова

2420,68

Приватна власність

0005

Житлова забудова

1762,79

Приватна власність

0006

Житлова забудова

2506

Приватна власність

0007

Житлова забудова

1845,38

Приватна власність

0008

Житлова забудова

1193,41

Приватна власність

15304,98

Земельні ділянки загальна площа яких становить Sз.д.= 15304,98 м2, знаходяться:

  •  без централізованого водопостачання - 0,90;
  •  без каналізації - 0,95;
  •  без тепломережі - 0,95

В =  212,00 грн./м2

Нп = 6%, Нк = 3%.

Кф = 1.

Км3 = 0,90×0,95×0,95 = 0,81

Кінд = 1,028×1,152×1,059×1,00×1,00×1,00 = 1,254

Відповідно до статті 276.1 Податкового кодексу ставки земельного податку земель, грошову оцінку яких встановлено, встановлюється у розмірі одного відсотка від їх грошової оцінки.

Земельний податок розраховується як 3% від 1% нормативної грошової оцінки.

(×1%)×3% = 1977,44 грн. – податок на землю за рік

Всі оцінені земельні ділянки знаходилися у приватній власності, тобто власники цих ділянок сплачували земельний податок раз на рік. Розмір ставки земельного податку за земельні ділянки, нормативну оцінку яких проведено, становить 1 відсоток, згідно за ст.. 274 Податкового Кодексу України [7]. Також ст. 276.1 говорить, що податок за земельні ділянки в межах населених пунктів, зайняті житловим фондом справляється у розмірі 3 відсотків суми земельного податку. Тобто ставка земельного податку за земельні ділянки у нашому разі буде становити 0,03 відсотки від нормативної грошової оцінки.

Отже, надходження до бюджету з земельних ділянок до реконструкції території складають 1977,44грн.

Нормативна грошова оцінки земель та надходження до бюджету

до проведення реконструктивних заходів

Номер групи

Назва групи

Загальна площа, земельних ділянок в групі, (га/м2)

Кф

Базова вартість 1 м2. з урахуванням Кф,грн/ м2

КмЗ

Коефіцієнт індексації

Нормативна вартість,  грн

Ставка податку/сума податку (грн.) за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено

Ставка податку/сума податку (грн.) за земельні ділянки відповідного функціонального призначення

1.

Всі земельні ділянки

1,5/

15304,98

1,0

212,00

1,026

1,254

6591453,28

1%/

65914,53

3%/

1977,44

Для порівняльного аналізу надходжень до бюджету необхідно зробити нормативну грошову оцінку земель території, що реконструюється, після проведення реконструкції.

Після реконструкції території площа земельної ділянки, призначеної для котеджної забудови, збільшена за рахунок земель запасу.

Розрахунок нормативної грошової оцінки території після реконструкції

Умовний кадастровий номер ЗД

Функціональне використання

Площа, м2

Форма власності

0001

Житлова забудова

1582,19

Приватна власність

0002

Житлова забудова

1604,55

Приватна власність

0003

Житлова забудова

1900,25

Приватна власність

0004

Житлова забудова

1519,30

Приватна власність

0005

Житлова забудова

1681,90

Приватна власність

0006

Житлова забудова

1690,44

Приватна власність

0007

Житлова забудова

1687,88

Приватна власність

0008

Житлова забудова

1371,94

Приватна власність

0009

Житлова забудова

1666,71

Приватна власність

0010

Житлова забудова

1767,01

Приватна власність

0011

Житлова забудова

1830,73

Приватна власність

0012

Житлова забудова

1653,79

Приватна власність

0013

Житлова забудова

1569,72

Приватна власність

0014

Житлова забудова

1397,44

Приватна власність

0015

Житлова забудова

1873,65

Приватна власність

0016

Житлова забудова

1518,5

Приватна власність

0017

Житлова забудова

1566,22

Приватна власність

0018

Житлова забудова

1213,74

Приватна власність

29095,96

Земельні ділянки загальна площа яких становить Sз.д.= 15374,25 м2, знаходяться:

  •  без тепломережі - 0,95

В =  212,00 грн./м2

Нп = 6%, Нк = 3%.

Кф = 1.

Км3 = 0,95

Кінд = 1,028×1,152×1,059×1,00×1,00×1,00 = 1,254

Відповідно до статті 276.1 Податкового кодексу ставки земельного податку з земель, грошову оцінку яких встановлено, встановлюється у розмірі одного відсотка від їх грошової оцінки.

Земельний податок розраховується як 3% від 1% нормативної грошової оцінки.

(×1%)×3% = 4409,00 грн. – податок на землю за рік.

Згідно цього, до бюджету буде надходити 4409,00грн/рік.

Ця сума більша за попередню в зв’язку з збільшенням площі житлової забудови.

Нормативна грошова оцінки земель та надходження до бюджету

після  проведення реконструктивних заходів

Номер групи

Назва групи

Загальна площа, земельних ділянок в групі, (га/м2)

Кф

Базова вартість 1 м2. з урахуванням Кф,

грн/ м2

КмЗ

Коефіцієнт індексації

Нормативна вартість,  грн

Ставка податку/сума податку (грн.) за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено

Ставка податку/сума податку (грн.) за земельні ділянки відповідного функціонального призначення

1.

Всі земельні ділянки

29/

29095,96

1,0

212,00

0,95

1,254

14696695,27

1%/ 146966,95

3%/

4409,00

Висновок:

Нормативна грошова оцінка земель після проведення реконструктивних заходів буде складати 14696695,27 грн. Згідно цього, до бюджету буде надходити 4409,00 грн/рік. Ця сума більше ніжу 2 рази збільшена за попередню, за рахунок збільшення забудованої території.

  1.  Аналіз ефективності інвестицій

Для оцінки ефективності інвестицій необхідно провести експертну грошову оцінку земельних ділянок, що реконструюються, розрахувати вартість зносу будівель та споруд на цих ділянках, вартість возведення нових котеджів, а також зробити експертну оцінку вже реконструйованих ділянок.

Отже, спочатку розрахуємо ринкову вартість існуючої забудови для повернення грошей їх власникам.

Ринкова вартість земельних ділянок до реконструкції була розрахована за допомогою порівняльного підходу, в основі якого лежить припущення, що оцінювана земельна ділянка буде продана на рівні цін раніше проданих подібних земельних ділянок з урахуванням відмінностей у характері угод і властивостях земельних ділянок, що впливають на їх вартість.

Сутність методу полягає в необхідності проаналізувати відмінності між земельною ділянкою, що оцінюється та подібними земельними ділянками, після встановлення ціни продажу в розрахунку на один квадратний метр внести поправки на відмінності у характеристиках земельних ділянок-аналогів [8].

Для зручності проведення експертної грошової оцінки , всі ділянки було об’єднано у 1 групу: 1 група – забудовані земельні ділянки (кількість 8, загальна площа таких земельних ділянок 15304,98 м2

Для розрахунку експертної грошової оцінки земельних ділянок було знайдено об’єкти-аналоги.

Розрахунок експертної грошової оцінки для груп земельних ділянок

1 – забудовані земельні ділянки (кількість 8, загальна площа таких земельних ділянок 15304,98 м2).

Підбір аналогів

№ з/п

Місце розташування земельної ділянки

Площа земельної ділянки, м2

Ціна пропозиції, $

Ціна пропозиції за м2

Інформаційне джерело

1.

Вул. Садова

600

61200

102,00

http://www.aviso.ua/kiev/view.php?adid=80225

2.

Вул.Садова

800

69000

86,25

http://www.aviso.ua/kiev/view.php?adid=76646

3.

Вул. Садова

600

50000

83,33

http://www.aviso.ua/kiev/view.php?adid=621550

4.

Вул.Садова

600

50 000

83,33

http://www.aviso.ua/kiev/view.php?adid=7920957

5.

Вул. Садова

600

40 000

66,67

http://www.aviso.ua/kiev/view.php?adid=7921005

Опис подібних земельних ділянок

Використання прилеглої території

Опис

1.

Індивідуальна житлова забудова

Старий будинок,  комунікації по вулиці, гараж.

2.

Індивідуальна житлова забудова

Старий будинок, комунікації, ландшафтний дизайн.

3.

Індивідуальна житлова забудова

Старий будинок, всі комунікації по вулиці, поряд озеро.

4.

Індивідуальна житлова забудова

Цегляний будинок, гаража, всі комунікації.

5.

Індивідуальна житлова забудова

2поверховий цегляний будинок, всі комунікації, поряд метро.

Таблиця коригувань

Показники та фактори порівняння

Ділянка, що оцінюється

Земельні ділянки, що порівнюються

№1

№2

№3

№4

№5

Площа земельної ділянки, м2

600

800

600

600

600

Ціна пропозиції, у.о.

61 200

69 000

50 000

50 000

40 000

Ціна 1 м2, у.о.

102,00

86,25

83,33

83,33

66,67

Умови продажу

Типові

Торг

Типові

Типові

Типові

Типові

Поправка: %

-5%

0

0

0

0

Поправка: у.о.

5,1

0

0

0

0

Відкоригована ціна

96,90

86,25

83,33

83,33

66,67

Дата продажу

(пропозиції)

12.12.2013

12.12.2013

10.12.2013

08.12.2013

08.12.2013

Поправка:              %

0

0

0

0

0

Поправка: у.о.

0

0

0

0

0

Відкоригована ціна

96,90

86,25

83,33

83,33

66,67

Фізичні характ.зем.діл.

Немає схилу

Має схил

Немає схилу

Немає схилу

Немає схилу

Немає схилу

Поправка: %

-5%

0

0

0

0

Поправка: у.о.

4,84

0

0

0

0

Відкоригована ціна

92,06

86,25

83,33

83,33

66,67

Конфігурація земельної ділянки

Правильна форма (прямокутна)

Правильна форма (прямокутна)

Правильна форма (прямокутна)

Правильна форма (прямокутна)

Правильна форма (прямокутна)

Неправильна форма (багатокутна)

Поправка:              %

0

0

0

0

+5

Поправка: у.о.

0

0

0

0

3,33

Відкоригована ціна

92,06

86,25

83,33

83,33

70,00

Місцезнаходження

периферія

периферія

периферія

периферія

периферія

периферія

Поправка: %

0

0

0

0

0

Поправка: у.о.

0

0

0

0

0

Відкоригована ціна

92,06

86,25

83,33

83,33

70,00

Інженерне облаштування

Наявне

Відсутнє

Відсутнє

Наявне

Наявне

Наявне

Поправка:              %

-10

-10

0

0

0

Поправка: у.о.

9,21

8,62

0

0

0

Відкоригована ціна

82,85

77,62

83,33

83,33

70,00

Складаємо ранжований ряд, за допомогою якого визначаємо ринкову вартість оцінюваних земельних ділянок.

Ранжований ряд

№п/п

1

2

3

4

5

Ціна пропозиції, у.о.

70,00

77,62

82,85

83,33

83,33

  Відкидаємо з цього ряду мінімальне та максимальне значення, тобто 70,00 у.о. та 83,33 у.о.

  Тоді вартість м2 земельної ділянки розраховується як медіанне значення, тобто – 82,85у.о., що в гривнях складає 1077 грн./м2.

Висновок:  Отже, ринкова вартість, визначена методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, станом на 25.10.2014 року (дата оцінки) становить 1077 грн./м2(одна тисяча сімдесят сім гривень нуль копійок), таким чином, ринкова вартість земельних ділянок 1 групи, відповідно до експертної оцінки, становить 16483463,46 грн. (шістнадцять мільйонів чотириста вісімдесят три тисячі чотириста шістдесят три гривні сорок шість копійок).

Загальна експертна грошова оцінка кварталу до реконструкції становить – 16 483 463,46 грн.

Розрахунок експертної грошової оцінки для кварталу після реконструкції земельних ділянок

Після реконструкції розміри новостворених земельних ділянок становлять 0,13 – 0,19 га., після реконструкції було створено 18 ділянок площею –29095,96м2.

Підбір аналогів:

№ з/п

Місце розташування земельної ділянки

Площа земельної ділянки, м2

Ціна пропозиції, $

Ціна пропозиції за м2

Інформаційне джерело

1.

Вул. Садова

1000

370 000

370,00

http://www.aviso.ua/kiev/view.php?adid=6870262

2.

Вул.Садова

750

300 000

400,00

http://www.aviso.ua/kiev/view.php?adid=7921889

3.

Вул. Монтажників

800

320 000

400,00

http://www.aviso.ua/kiev/view.php?adid=7991094

4.

Вул. Дружня

900

350 000

388,89

http://www.aviso.ua/kiev/view.php?adid=8082003

5.

Вул. Локомотивна

800

310 000

387,5

http://www.aviso.ua/kiev/view.php?adid=8082144

Опис подібних земельних ділянок

Використання території

Опис

1.

Індивідуальна житлова забудова

Двоповерховий котедж, євроремонт,нові меблі, 5 окремих кімнат, 2 с/у, наявність комунікацій.

2.

Індивідуальна житлова забудова

Двоповерховий котедж , сучасні меблі, євроремонт, 4 кімнати, наявність комунікацій.

3.

Індивідуальна житлова забудова

Двоповерховий котедж, всі комунікації, зручна транспортна розвязка

4.

Індивідуальна житлова забудова

Двоповерховий котедж, міські комунікації, євроремонт, 5 окремих кімнат, 2 с/у

5.

Індивідуальна житлова забудова

Будинок 600 м2, гараж на 2 автомобілі, басейн, ландшафтний дизайн, міські комунікації.

Таблиця коригувань

Показники та фактори порівняння

Ділянка, що оцінюється

Земельні ділянки, що порівнюються

№1

№2

№3

№4

№5

Площа земельної ділянки, м2

1000

750

800

900

800

Ціна пропозиції, у.о.

370 000

300 000

320 000

350 000

310 000

Ціна 1 м2, у.о.

370,00

400,00

400,00

388,89

387,50

Умови продажу

Типові

Типові

Типові

Торг

Типові

Торг

Поправка:

%

0

0

-5%

0

-5%

Поправка: у.о.

0

0

20,0

0

19,38

Відкоригована ціна

370,00

400,00

380,00

388,89

368,12

Дата продажу

(пропозиції)

20.12.2013

18.12.2013

18.12.2013

16.12.2013

15.12.2013

Поправка:              

%

0

0

0

0

0

Поправка: у.о.

0

0

0

0

0

Відкоригована ціна

370,00

400,00

380,00

388,89

368,12

Фізичні характ.зем.діл.

Немає схилу

Немає схилу

Немає схилу

Немає схилу

Немає схилу

Має схил

Поправка:            

 %

0

0

0

0

-13%

Поправка: у.о.

0

0

0

0

47,86

Відкоригована ціна

370,00

400,00

380,00

388,89

320,26

Конфігурація земельної ділянки

Неправильна форма (багатокутна)

Неправильна форма (багатокутна)

Правильна форма (прямокутна)

Неправильна форма (багатокутна)

Неправильна форма (багатокутна)

Неправильна форма (багатокутна)

Поправка:             

%

0

-10%

0

0

0

Поправка: у.о.

0

40,0

0

0

0

Відкоригована ціна

370,00

360,00

380,00

388,89

320,26

Місцезнаходження

периферія

периферія

периферія

периферія

периферія

периферія

Поправка:              

%

0

0

0

0

0

Поправка: у.о.

0

0

0

0

0

Відкоригована ціна

370,00

360,00

380,00

388,89

320,26

Інженерне облаштування

Наявне

Наявне

Наявне

Наявне

Наявне

Відсутнє

Поправка: %

0

0

0

0

+5%

Поправка: у.о.

0

0

0

0

16,01

Відкоригована ціна

370,00

360,00

380,00

388,89

336,27

  Складаємо ранжований ряд, за допомогою якого визначаємо ринкову вартість оцінюваних земельних ділянок.

Ранжований ряд

№п/п

1

2

3

4

5

Ціна пропозиції, у.о.

336,27

360,00

370,00

380,00

388,89

  Відкидаємо з цього ряду мінімальне та максимальне значення, тобто 336,27 у.о. та 388,89 у.о.

  Тоді вартість м2 земельної ділянки розраховується як медіанне значення, тобто середнє – 370,00 у.о., що в гривнях складає 4810,26 грн./м2 згідно курсу валют НБУ на дату оцінки.

Висновок: Отже, ринкова вартість, визначена методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, станом на 25.10.2014 року (дата оцінки) становить 4810,26 грн./м2(чотири тисячі вісімсот десять гривень двадцять шість копійок ), таким чином, ринкова вартість земельних ділянок після реконструкції відповідно до експертної оцінки, становить 139959132,59 грн. (сто тридцять дев’ять мільйонів дев’ятсот п’ятдесят дев’ять  тисяч сто тридцять дві гривні п’ятдесят дев’ять копійок).

Розрахунок витрат інвестора

До витрат інвестора слід віднести сплату зведення нових котеджних будинків, облаштування території, вивезення сміття, знесення старих будинків.

Для розрахунку витрат та прибутку інвестора були використанні матеріали будівельних компаній.

Отже, розрахунок витрат інвестора складається з таких показників:

  •  викуп земельних ділянок у їх власників, згідно експертної грошової оцінки: 16483463,46 грн.
  •  знесення будинків: вартість знесення будинку площею 100 м2складає 8 000 гривень, тобто знесення 1 м2 будинку буде коштувати 80 гривень. Загальна площа будинків, що підлягають знесенню складає 1102 м2. Отже загальна вартість знесення обійдеться 88 160 грн.;
  •  вивезення будівельного сміття коштує 600 гривень за 1 вантажну машину (об’єм вантажу 25 м3). Для визначення розмірів будівельного сміття потрібно об’єм будівлі подвоїти, згідно ДБН Д.1.1-1-2000 [13]. Отже, об’єм будівельного сміття складає 2204 м3, вартість вивезення дорівнює 1 322 400 грн.
  •  будівництво котеджів - заплановано площею у середньому: 18 двоповерхових котеджів – 250 м2 , вартість будівництва 1м2 становить 3500грн.18000 м3.
  •  Вбуд. = (250×18) × 3500 =  15 750 000 грн.;
  •  вартість проектних робіт складає 12% від будівельно-монтажних робіт, тобто 1 890 000 грн.
  •  сплата земельного податку за користування земельними ділянками протягом реалізації інвестиційного проекту складає 0,5% від законодавчо встановленого розміру податку для забудованої земельної ділянки і становить988,72 грн.;
  •  будівництво доріг коштує 600 грн./м2, площа запроектованих доріг складає 1020 м2, отже вартість будівництва складає 612 000 грн.;
  •  також передбачено озеленення та ландшафтний дизайн 2000 м2 території, вартість цих робіт складає близько 1 500 грн./м2 (з урахуванням освітлення), загальна вартість складає 3 000 000 грн.;
  •  пайова участь інвестора у розвитку інфраструктурі міста складає 4% для житлової забудови від загальної кошторисної вартості будівництва (реконструкції) об’єкта містобудування [14], тобто: 1 965 840 грн.

Отже, витрати інвестора на реконструкцію даної території становлять – 40 716 400,34 грн.

Розрахунок прибутку інвестора

Прибутки інвестора  залежать від продажу забудованих земельних ділянок, тобто від їх ринкової вартості та продажу квартир багатоповерхових будинків.

Для визначення ринкової вартості забудованих земельних ділянок було проведено експертну грошову оцінку території після її реконструкції, яка становить:

для котеджної забудови -  139 959 132,59 грн.;

Отже, прибуток  від продажу котеджної забудови :

139 959 132,59 - 40 716 400,34 = 99 242 732,25 грн.

Реалізувавши інвестиційний проект, інвестор отримає прибуток в розмірі 99 242 732 гривні.

ВИСНОВОК

Цей проект було розроблено для визначення ефективності вкладених грошей у територію міста Києва. Отже, обчисливши прибутки та витрати інвестора на реалізацію запропонованого інвестиційного проекту, було визначено, що на реалізацію проекту інвестор понесе збитки у розмірі: 40 716 400,34 гривень. Натомість отримає прибуток за реалізацію котеджів у розмірі 139 959 132,59 гривень.

Отже, інвестиційний проект, який було розроблено  для реалізації є економічно вигідним для забудовника, тому що чистий прибуток складатиме:  99 242 732 гривні.

Проект є економічно вигідним за рахунок відведення значної території під котеджну забудову.

Список використаної літератури:

  1.  Державні Будівельні Норми «Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень ДБН 360-92**», затверджені наказом Держкоммістобудування 17.04.1992
  2.  Земельний кодекс України від 25.10.2001 № 2768-III
  3.  Водний кодекс України від 06.06.1995 № 213/95.
  4.  Наказ Державного комітету України по земельних ресурсах, Міністерства аграрної політики України, Міністерства будівництва, архітектури та житлово-комунального господарства України, Української Академії аграрних наук «Про Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» №18/15/21/21 від 27.01.2006 р.
  5.  Державні санітарні правила і норми влаштування, утримання загальноосвітніх навчальних закладів та організації навчально-виховного процесу ДСанПіН 5.5.2.008-01
  6.  Податковий Кодекс України №2755-VI від 2 грудня 2010 року.
  7.  Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок, затверджена постановою Кабінету Міністрів України “Про експертну грошову оцінку земельних ділянок” від 11.10.2002 р. №1531
  8.  Методичні основи грошової оцінки земель в Україні: Навчальний посібник Дехтяренко Ю.Ф., Лихогруд М.Г., Манцевич Ю.М., Палеха Ю.М. – К. Профі, 2007. – 624ст., 8 іл..
  9.  AVISO, Киев.
  10.  Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 р. №1440.
  11.    Національний стандарт №2 “Оцінка нерухомого майна” затверджений Постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 р. №1442.
  12.  ДБН Д.1.1-1-2000 «Правила стоимости строительства (с дополнениями и изменениями)»
  13.   Лист Мінрегіонбуду «Про пайову участь забудовників у створенні та розвитку інфраструктури населених пунктів» від 16.09.2010 р.

PAGE   \* MERGEFORMAT9


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

22648. Предмет, структура і функції етики як науки 90 KB
  Поняття «етика» походить з давньогрецького «ethos», що спочатку позначало спільне місце мешкання. У епоху давньогрецької архаїки це слово набуло значення звичаю, характеру, темпераменту, образу думок. Рання грецька філософія надала поняттю «етика» термінологічний сенс, позначивши ним «природу», «натуру», «сталий характер»
22649. Електромагнітні потенціали. Рівняння для електромагнітних потенціалів, їх розв’язок у вигляді запізнювального потенціалу. Запізнювальні та випереджуючі потенціали 82.5 KB
  Рівняння для електромагнітних потенціалів їх розв’язок у вигляді запізнювального потенціалу. Розв’яжемо хвильові рівняння ; для потенціалів за допомогою функції Гріна. Шукаємо розв`язки у вигляді ; Рівняння для G: ; тоді ; . Домножимо рівняння на та .
22650. Випромінення електромагнітних хвиль. Електричне дипольне випромінення 156 KB
  З останньої формули випливає що найбільша енергія випромінюється в площині перпендикулярній до напрямку коливань диполя . У напрямку коливань диполя електричні хвилі не випромін. Інтенсивність випромінювання пропорційна частоті коливань диполя в четвертому степені і квадрату амплітуди коливань.
22651. Розсіяння електромагнітних хвиль. Формула Томсона 102 KB
  поле хвилі в частинці створює коливання зарядів частота яких збігається з частотою коливань ел. хвилі які поширюються в усі сторони. При наявності на шляху променя деякого тіла з’являються хвилі напрям поширення яких не збігається з напрямом поширення променя – це явище називається розсіянням . Позначимо: і – для падаючої хвилі і – для розсіяної.
22652. Рівняння Максвела в чотиривимірній формі 144.5 KB
  Рівняння електродинаміки повинні бути однаковими в усіх інерціальних системах відліку і тому їх можна записати через 4вектори. Запишемо рівняння Максвела: ; ; ; . Скористаємося також рівнянням неперервності: ; де – чотири вектор координати; – 4вектор густини струму. Рівняння Максвела перетворюються на рівняння для потенціалів за умови калібровки Лоренца: .
22653. Фотони, квантування електромагнітного поля. Фотони 114.5 KB
  Якщо розглядати поля в обмеженому об`ємі то можна розкласти в ряд Фур`є накладаючи умови періодичності на біжучі плоскі хвилі з урахуванням того що дійсне : і хвильове рівняння перетвориться на рівняння для гармонічного осцилятора: Повна енергія електромагнітного поля в об`ємі : Якщо перейти від комплексних до дійсних т.; То вираз для енергії набуває вигляду Оскільки а отже то можна розкласти ці вектори на два компоненти в площині перпендикулярній: це система гармонічних осциляторів нормальні координати....
22654. Поширення світла в діелектричних середовищах. Дисперсія і поглинання 121.5 KB
  Поширення світла в діелектричних середовищах. Дисперсією світла називається залежність абсолютного показника заломлення від частоти падаючого на дану речовину світла Елм хвилі З означення швидкості світла слідує що також залежить від частоти Дисперсія світла виникає в результаті вимушених коливань заряджених частинок – електронів і іонів – під дією змінного поля елм хвилі. В класичній теорії дисперсії оптичний електрон розглядається як затухаючий гармонічний осцилятор: где частота власних коливань радіус вектор электрона...
22655. Когерентність хвиль. Явище інтерференції. Інтереферометри 2.34 MB
  Інтереферометри Якщо при складанні двох коливань різніця фаз коливань хаотично змінюється за час спостереження то коливання називаються некогерентними. Тоді середня енергія результуючого коливання дорівнює сумі середніх енергій початкових коливань. амплітуди початкових коливань. Якщо при складанні двох коливань різніця фаз коливань зберігається за час спостереження то коливання називаються когерентними.
22656. Явище дифракції світла. Дифракція Фраунгофера. Дифракція Френеля 1.35 MB
  Дифракція Фраунгофера. Дифракція Френеля. Дифракція світла – явище огинання світлом контурів тіл і відповідно проникнення світла в область геометричної тіні. Дифракція є проявом хвильових властивостей світла.