992

Методы управления рисками в системе ипотечного кредитования

Дипломная

Финансы и кредитные отношения

Основные принципы и структурные элементы системы ипотечного кредитования. Европейская (одноуровневая) модель ипотечного кредитования. Современная американская (двухуровневая) модель ипотечного кредитования. Законодательное обеспечение системы ипотечного кредитования в Российской Федерации. Классификация методов управления рисками в системе ипотечного кредитования. Обеспечение кредитного обязательства рыночной стоимостью предмета ипотеки.

Русский

2013-01-06

422 KB

196 чел.

Введение 3

I. Организационная структура системы ипотечного кредитования. 6

I.1. Сущность института ипотеки. 6

I.2. Основные принципы и структурные элементы системы ипотечного кредитования. 7

Основные принципы ипотечного кредитования. 7

Структурные элементы системы ипотечного кредитования. 9

I.3. Рынок эмиссионных ипотечных ценных бумаг 11

I.4. Европейская (одноуровневая) модель ипотечного кредитования. 14

Ипотечные банки. 15

Строительные сберегательные кассы. 15

I.5. Современная американская (двухуровневая) модель ипотечного кредитования. 16

Ипотечные агентства. Формирование общенациональной системы ипотечного кредитования. 17

Государственное регулирование кредитных рисков. 19

I.6. Инструменты и технологии ипотечного кредитования. 23

Ипотечные ценные бумаги 23

Типология ипотечных кредитов 24

I.7. Законодательное обеспечение системы ипотечного кредитования в Российской Федерации. 25

I.8. Ипотечное кредитование и страховая деятельность. 26

Ипотечное кредитование как фактор расширения рынка страховых услуг. 26

Роль страховых компаний в системе ипотечного кредитования. 27

I.9. Законодательное обеспечение ипотечного страхования в Российской Федерации. 27

II. Система управления рисками в ипотечном кредитовании. 29

II.1. Идентификация и анализ рисков. 29

Инвестиционные риски. 31

Кредитные риски. 32

Риски ликвидности. 33

II.2. Анализ технологий ипотечного кредитования с точки зрения рисков. 35

II.3. Классификация методов управления рисками в системе ипотечного кредитования. 36

III. Формы и методы управления рисками в системе ипотечного кредитования. 39

III.1. Управление инвестиционными рисками. 39

Концентрация инвестиционных рисков на заемщике 40

Распределение инвестиционных рисков между заемщиком и кредитором 40

III.2. Управление кредитными рисками. 41

Обеспечение кредитного обязательства рыночной стоимостью предмета ипотеки (залога). 41

Количественные критерии оценки платежеспособности заемщика. 43

Оценка сроков кредитования 44

Управление кредитным риском по программе «гарантий». 45

III.3. Управление рисками ликвидности. 46

Модель управления риском реинвестирования. 46

Управление операционными рисками 47

III.4. Ипотечное страхование. 48

Накопительное страхование жизни. 49

Страхование жилой недвижимости, передаваемой в залог (имущественное страхование). 51

Страхование риска утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности (титульное страхование). 52

Страхование жизни, здоровья и утраты трудоспособности заемщика. 52

Страхование затрат на ремонт недвижимости. 53

IV. Приложения. 55

IV.1. Расчет ежемесячных платежей заемщика. 55

IV.2. Алгоритм оценки максимальной суммы ипотечного кредита 55

IV.3. Методика оценки приемлемых сроков кредитования 56

IV.4. Оценка кредитного риска методом Value-at-Risk. 57

IV.5. Прогноз параметра payment-to-income с учетом фактора налогообложения. 59

IV.6. Модель накопительного страхования с последующим погашением ипотечного кредита (ипотека по дожитию). 60

Заключение 62

Литература 63


Введение

Современная тенденция развития рынка финансовых услуг состоит в интеграции смежных сегментов, появлении продуктов, объединяющих в себе разные виды услуг. Особенно четко данная тенденция прослеживается на стыке банковских и страховых услуг.

Существует несколько факторов такой интеграции.

Во-первых, ввиду схожести природы разных видов финансовых услуг, для комбинированных продуктов нет необходимости создавать принципиально новую технологическую основу – достаточно интегрировать существующие технологии в банковской и страховой сфере.

Во-вторых, всеобщее веяние мирового рынка – индивидуализация потребностей. В секторе финансовых услуг, где основной контингент потребителей – люди со средним и высоким достатком, эта склонность прослеживается особенно четко. Агенты рынка финансовых услуг находятся в постоянном поиске конкурентоспособных форм продуктов, расположенных «на стыке» технологических и потребительских сегментов рынка.

Как правило, такие продукты мультиатрибутивны (обладают многими свойствами, составные). Универсальность создает предпосылки для «привязки» клиента, установления долгосрочных отношений (relationship marketing).

В-третьих, финансовые продукты (услуги) ориентированы практически на одни и те же группы населения (схожая клиентская база). Это позволяет компаниям значительно выиграть за счет экономии средств на товародвижении.

В-четвертых, постоянно существует потребность в управлении рисками в финансовых отношениях (как кредитными рисками в отношениях банка и клиента, так и внутренними рисками банка, прежде всего, связанными с ликвидностью).

Указанные факторы находят отражение в наборе предлагаемых на рынке услуг и воплощаются в конкретные интегрированные формы страховых и банковских услуг:

  1.  «Банковское страхование» – продажа страховых услуг через банк (от 5 до 40% премий по долгосрочным видам страхования собирается банками).
  2.  Включение страховых продуктов в банковские (пластиковые карты с полисом страхования).
  3.  Страховой фундированный траст, позволяющий клиенту управлять процентами по вкладу – капитализировать, снимать или направить на приобретение различных страховых программ (пенсионное страхование, страхование автогражданской ответственности, медицинского страхования, страхования недвижимости и т.д.).
  4.  Страховой депозитный вклад (разновидность накопительного страхования жизни, одновременное обеспечение дохода и страхового покрытия).
  5.  Кредитные программы для физических лиц, с условием страхования приобретаемых товаров, предметов залога и иных объектов, связанных с имущественными интересами заемщиков.

Особое значение имеет последняя из перечисленных форм интеграции секторов рынка финансовых услуг. С ее развитием ассоциирован новый, качественный этап роста рынка страховых услуг, особенно долгосрочных видов страхования. Наиболее перспективные из них будут представлять собой совместный продукт банковской и страховой деятельности.

В России рынок потребительского (в частности, ипотечного) кредитования только начинает развиваться; его потенциальная емкость оценивается в десятки миллиардов долларов. Кредитное страхование, как способ минимизации кредитных рисков и необходимое условие для получения кредита, представляется наиболее актуальным способом вовлечения потребителей на рынок страховых услуг

Приоритетным направлением потребительского кредитования в настоящее время является ипотечное жилищное кредитование (ввиду наличия потенциального массового спроса на жилую недвижимость). В силу ряда особенностей такого кредитования (прежде всего, долгосрочного характера), необходимым условием обеспечения его эффективности и устойчивости является наличие системы ипотечного жилищного кредитования, характеризующейся развитым рынком ипотечных ценных бумаг.

Инвесторы рынка ипотечных ценных бумаг по своему отношению к риску консервативны (risk-averters). Поэтому такие инвесторы предъявляют повышенные требования к надежности ипотечных обязательств: приобретая долгосрочные финансовые активы, они и без того принимают на себя значительный риск ликвидности.

Необходим комплекс мероприятий по управлению рисками в системе ипотечного кредитования, чтобы обеспечить гарантии надежности ипотечных ценных бумаг для инвесторов, с одной стороны, и стабильность денежных выплат для заемщиков – с другой.

На первичном уровне системы ИЖК (рынке ипотечных кредитов) таким инфраструктурным элементом, призванным создавать не только благоприятную потребительскую среду (защищенность от рисков, консолидация платежей), но и надежную базу для кредитных отношений, должно стать страхование. Последнее не связывается только с деятельностью страховых компаний; имеются в виду все институты, гарантирующие возвратность ипотечных кредитов (в том числе фонды взаимного страхования).

На вторичном уровне (рынке ипотечных ценных бумаг) ключевым звеном, обеспечивающим гарантии возврата вложений инвесторов, должен стать оператор вторичного рынка – ипотечное агентство. Кредитный рейтинг эмиссионных обязательств ипотечного агентства будет отражать дееспособность системы управления рисками.

Система управления рисками в ипотечном кредитовании представляет собой совокупность институтов, технологий и методов, разработанных и применяемых в банковской деятельности, страховой деятельности и финансово-инвестиционной сфере, которые напрямую связаны с функционированием системы ипотечного кредитования.

Цель настоящего исследования – систематизировать совокупность рисков и методов управления рисками в системе ипотечного кредитования, а также предложить ряд нестандартных решений в данной области. Работа состоит из трех глав и приложения, в которое вынесены модели количественной оценки рисков и расчетов схем кредитования, связанных с управлением рисками.

В первой главе проведено обобщение наиболее существенных принципов и элементов системы ипотечного кредитования, которые, на взгляд автора, должны в той или иной форме найти отражение в российской практике ипотечного кредитования. Особое внимание было уделено опыту государственного регулирования кредитных рисков в США. Намечены основные проблемы формирования рынка эмиссионных ипотечных ценных бумаг.

Вторая глава отведена на идентификацию и анализ факторов рисков, а также анализ различных схем ипотечного кредитования с точки зрения рисков. Проведена классификация методов управления.

В третьей главе освещены основные методы управления рисками: финансовые инструменты, технологии андеррайтинга, ипотечное страхование.

В работе представлен достаточно универсальный подход к управлению рисками на различных уровнях ипотечной системы, проиллюстрированы механизмы и приведены количественные методы оценки рисков. Ряд из них, в частности, модель накопительного страхования жизни с последующим погашением ипотечного кредита, может служить основой достаточно перспективной технологии ипотечного кредитования, которая может с успехом применяться в практике кредитования и страховой деятельности.

  1.  
    Организационная структура системы ипотечного кредитования.

В данной главе речь идет о сущностных характеристиках института ипотеки. Определены принципы функционирования системы ипотечного кредитования и структурные элементы, обеспечивающие выполнение данных принципов. Приведены модели ипотечного кредитования.

  1.  Сущность института ипотеки.

Под ипотекой в российском законодательстве понимается право кредитора получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами. Как правило, кредит предназначен для приобретения недвижимости (прежде всего жилья), и в качестве обеспечения кредита выступает приобретаемый объект недвижимости.

Жилье является одним из насущных элементов благосостояния граждан, одной из первичных потребностей и главных компонент уровня жизни. Таким образом, ипотечное кредитование следует рассматривать в двух аспектах.

Первый аспект включает социально-экономическую сторону ипотечного кредитования. Последнее рассматривается как инструмент, позволяющий расширить покупательную способность граждан в краткосрочном периоде, обеспечить возможность межвременного выбора при принятии потребительских решений.

Второй аспект отражает правовую сторону ипотеки. Гражданин, приобретая в собственность недвижимость, в тот же момент кладет ее в обеспечение взятого кредитного обязательства, чем устанавливается право кредитора обратить взыскание на предмет залога в случае просрочки платежа, предусмотренного кредитным договором.

Данное право залогодержателя идет вразрез с правом гражданина на жилище. Это  противоречие до недавнего времени препятствовало развитию системы ипотечного кредитования в Российской Федерации. Однако, с принятием новых поправок к Закону об ипотеке, гражданин будет обязан по решению суда в порядке обращения взыскания освободить занимаемое жилище для его последующей реализации. Это позволит значительно повысить оценочную стоимость жилья и, в конечном счете, увеличить суммы кредитования.

Таким образом, залог недвижимого имущества позволяет свести кредитные риски к минимуму, ограниченному стоимостью имущества, обеспечивающего кредит. В то же время, на практике не всегда так происходит, что заемщик берет на себя все риски, связанные с кредитованием. Часто государство разделяет ответственность с заемщиком, в форме гарантий по кредитным обязательствам.

  1.  Основные принципы и структурные элементы системы ипотечного кредитования.

Специфика ипотечного кредитования, в отличие от других видов кредитования потребительского сектора, – в объемах, и особенно в сроках предоставления заемных средств. В течение периода погашения кредита изменяются многие параметры функционирования экономики:

  •  кредитно-денежная политика государства, процентные ставки по ссудам и депозитам в банковском секторе;
  •  система налогообложения;
  •  доходы населения, покупательная способность денег;
  •  стоимость недвижимости, жилищная политика и жилищное законодательство;
  •  тенденции в долгосрочных секторах финансового сектора: пенсионном, страховом и иных секторах, потребляющих ликвидные инструменты фондового рынка.

Условия ипотечного кредитования должны быть определены таким образом, чтобы заемщику избежать резких колебаний величины выплат по кредиту, а кредитору – неоправданных потерь доходности и ликвидности.

Фактором, который в той или иной степени сглаживает последствия энтропии в принятии долгосрочных финансовых решений, является недвижимость и ее залог как способ обеспечения кредитных обязательств. Цены на недвижимость не сильно подвержены макроэкономическим колебаниям, и этому также способствует наличие механизма гарантированного сбыта, коим является ипотечное кредитование.

Основные принципы ипотечного кредитования.

Принципы ипотечного кредитования включают в себя базовые условия функционирования системы ипотечного кредитования. К таким условиям относятся:

  •  долгосрочный характер кредитования и кредитных отношений;
  •  возвратность ипотечных кредитов – обусловлена платежеспособностью заемщиков и дополнительными факторами обеспечения кредитных обязательств (прежде всего залог, механизмы страхования и поручительства);
  •  надежность инвестиций в ипотечные кредиты благодаря имущественному обеспечению кредитных обязательств, ликвидность предмета залога;
  •  доступность ипотечных кредитов для широких слоев населения, массовость – обусловливается сроками кредитования и процентной ставкой по кредиту.

Изложенные принципы можно развернуть в систему, состоящую из структурных элементов, обеспечивающих в совокупности функционирование ипотечного кредитования. Основными элементами структуры ипотечного кредитования являются:

  •  обеспечивающие долгосрочные кредитные отношения:
  •  система управления информацией по кредитным отношениям – кредитная история заемщиков;
  •  система регистрации прав на имущество, являющееся предметом залога.

  •  обеспечивающие возвратность ипотечных кредитов:
  •  развитая инфраструктура первичного рынка ипотечных кредитов;
  •  система предварительной квалификации заемщиков;
  •  система страхования имущественных интересов заемщиков, связанных с владением, пользованием, распоряжением объектом залога, а также жизнью и здоровьем заемщика;
  •  дополнительные гарантии, поручительства (со стороны государства и прочих лиц);
  •  право залогодержателя.

  •  факторы, обеспечивающие надежность инвестиций в ипотечные кредиты и ликвидность предмета залога:
  •  нормативная и законодательная база института ипотеки (залога) имущества;
  •  организационно-правовые условия ипотеки (система регистрации прав на имущество и сделок с ними);
  •  институты и методы оценки рыночной стоимости объекта залога, составляющей покрытие кредитного обязательства;
  •  инфраструктура товарных рынков (прежде всего, рынка жилья).

  •  обеспечивающие доступность и массовый характер ипотечных кредитов:
  •  развитый вторичный рынок ипотечных ценных бумаг;
  •  устойчивые финансовые инструменты, обеспечивающие приток недорогих кредитных ресурсов;
  •  прозрачность механизмов, обеспечивающих финансовые потоки;
  •  информационная поддержка граждан, участвующих в ипотечном кредитовании.

На основе изложенных принципов и структурных элементов осуществляется функционирование всей системы ипотечного кредитования.

Структурные элементы системы ипотечного кредитования.

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит – то кредит или заем, предоставленные на срок 3 года и более соответственно банком  (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

В соответствии с Концепцией развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года № 28На, рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют следующие основные участники:

1) заемщики физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

2) продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

3) кредиторы банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).

Основными функциями кредитора являются:

  •  предоставление ипотечного кредита на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования;
  •  оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке;
  •  обслуживание выданных ипотечных кредитов.

По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя;

4) операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению.

К основным функциям операторов вторичного рынка относятся:

  •  рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования;
  •  эмиссия ипотечных ценных бумаг;
  •  привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования;
  •  оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;

Отличительной особенностью ипотечных ценных бумаг является особый способ их обеспечения – обеспечение пулом ипотечных активов или, как это определяется в законопроекте, покрытием ипотечных ценных бумаг. В состав покрытия ипотечных ценных бумаг включаются денежные требования по обязательствам из кредитных договоров, договоров займа, обеспеченных ипотекой жилой недвижимости, а также закладных. По обеспечению ценных бумаг ведется специальный реестр, позволяющий контролировать его качество как со стороны инвесторов, так и органов надзора за деятельностью эмитента.  

5) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нимгосударственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основными функциями этих органов являются:

  •  регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику;
  •  регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки;
  •  хранение и предоставление информации по правам собственности и обременению залогом жилья всем участникам ипотечного рынка;

6) страховые компании страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

7) оценочные агентства недвижимости – юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;

8) риэлтерские агентства юридические лица, получившие лицензии как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья. К функциям риэлтеров относятся подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продавцов жилья, помощь в заключении сделок по купле-продаже, организация продажи жилья по поручению других участников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыскание;

9) инвесторы юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся институциональные инвесторы (пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на операциях с ценными бумагами, а также корпоративные инвесторы (чаще всего крупные промышленные структуры), заинтересованные в улучшении условий проживания своих сотрудников;

10) инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитованиянотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое  сопровождение  сделок  с  жилыми  помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

По сути, в Концепции описана организационная модель двухуровневой модели рынка ипотечных кредитов, которая аналогична той, что существует и успешно развивается в США.

К настоящему времени в Российской Федерации заложены основополагающие элементы системы ИЖК.

Создана значительная нормативно-методическая база, разработан ряд технологий андеррайтинга, применимых для оценки платежеспособности российских заемщиков, с учетом особенностей структуры доходов и расходов, сбережений, налогообложения.

Существуют операторы рынка ипотечных ценных бумаг (в частности, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, Иркутское региональное ипотечное агентство) и даже зарегистрирован первый выпуск облигаций с ипотечным покрытием (в Иркутске), однако их стартовый капитал пока не позволяет выйти на приемлемый уровень рентабельности. Ведется активный поиск стратегических инвесторов; также рассматриваются долговые способы финансирования (с привлечением государственных гарантий, объем которых установлен в пределах 2 млрд. руб.).

  1.  Рынок эмиссионных ипотечных ценных бумаг

Основной институциональной формой привлечения долгосрочных заимствований в систему ипотечного кредитования является рынок эмиссионных ипотечных ценных бумаг. По своей природе ипотечные ценные бумаги обладает рядом особенностей. Основная особенность таких ценных бумаг состоит в том, что они обеспечены правами требования по ипотечному кредиту или набором закладных или комбинацией нескольких разнородных наборов закладных. Как правило, ипотечные ценные бумаги обладают свойствами, напрямую вытекающими из параметров непосредственно закладных или прав требований по ипотечным кредитам. Наиболее важные из них:

  1.  Срок обращения
  2.  Процентные ставки
  3.  Обеспечение
  4.  Открытость эмитента
  5.  Ликвидность рынка
  6.  Торговые площадки

  1.  Сроки обращения

Обычно ипотечные кредиты являются долгосрочными, и, по уже сформировавшейся практике на рынке ипотечного кредитования, характеризуются сроками погашения в 3-10 лет. При этом практически все ипотечные кредиты могут быть погашены досрочно. В соответствии с данными параметрами активов, являющихся обеспечением, эмиссионные ипотечные ценные бумаги должны быть долгосрочными. Вопрос о досрочном погашении является достаточно сложным.

  •  Как показывает практика, для создания ликвидного рынка предпочтительны бумаги без возможности досрочного выкупа.
  •  Однако, для эмитента предпочтительно сохранение данной возможности, поскольку она полностью устраняет проблему реинвестиций в случае массового досрочного погашения ипотечных кредитов, правами требования по которым обеспечены ипотечные облигации.
  •  В любом случае, должны быть предусмотрены основные правила досрочного погашения, на условиях, приемлемых как для инвесторов, так и эмитента
  •  При этом не стоит отметать варианты эмиссии ипотечных ценных бумаг без права на досрочное погашение, принимая риск реинвестирования на себя. Однако для данного случая необходимо детально проработать механизм реинвестиций средств от досрочно погашенных ипотечных кредитов в кредиты, сходные по характеристикам. Кроме того, данный случай требует того, чтобы рынок ипотечного кредитования был достаточно емким.

  1.  Процентные ставки

Невозможно однозначно приписать какой-либо уровень процентных ставок данным ценным бумагам. Российская специфика, сводится в отношении вторичного рынка эмиссионных ипотечных ценных бумаг к простому набору факторов, а именно:

  •  Высокий валютный риск
  •  Сильная подверженность рынка рублевых заимствований резким колебаниям
  •  Высокая степень «долларизации» рынка недвижимости
  •  Отсутствие кредитной истории и единой системы кредитных рейтингов
  •  Полное отсутствие статистического материала, необходимого для построения разумных, легко применимых на практике поведенческих моделей заемщиков

Набор данных факторов делает задачу построения идеологически правильной методической базы оценки ипотечных ценных бумаг непростой. Скорее всего, в текущих условиях фиксированная процентная ставка неприемлема, особенно в случае рублевых заимствований. Можно предложить комбинацию купонных платежей и дисконта или плавающую процентную ставку, привязанную к основным показателям рынка рублевых заимствований. Одним из вариантов может также явиться рублевая облигация с условиями погашения и выплат основной суммы, привязанными к валютному курсу. Дополнительно к методологическому затруднению существует и препятствие на уровне бизнес-стратегии, поскольку при проведении операции рефинансирования рынка ипотечных кредитов с помощью эмиссии ипотечных ценных бумаг, ожидаемые ставки по ипотечным кредитам будут являться пороговым значением для эффективной доходности ипотечных ценных бумаг.

  1.  Недостаточная стандартизация обеспечения (покрытия)

Для создания эффективно функционирующего вторичного рынка эмиссионных ипотечных ценных бумаг необходима высокая степень стандартизации ипотечных кредитов самих по себе. Поскольку ипотечное кредитование уже существует в России, для разработки стандартных условий ипотечных кредитов необходимо тщательное изучение сформировавшихся в данной области обычаев делового оборота с непременными поправками на региональную специфику, как минимум. Можно утверждать, что на данный момент экономические различия между регионами Российской Федерации крайне велики, и просто не могут быть оставлены без внимания. Еще один шаг к созданию более ликвидного рынка ипотечных облигаций может быть предложен в виде еще более высокой стандартизации, а именно, формирования пула ипотечных кредитов на базе одного или группы кредиторов, однородных по набору признаков финансовой устойчивости и по условиям кредитования. Стандартизация достижима и посредством действий уполномоченных Агентством операторов первичного рынка ипотечных кредитов, производящих отбор кредиторов, проводящих андеррайтинг заёмщиков и осуществляющих подготовку кредитных дел

  1.  Необходимость раскрытия информации

Для того, чтобы вторичный рынок ипотечных облигаций был достаточно ликвиден и действительно способствовал эффективному рефинансированию рынка ипотечного кредитования нужно предусмотреть, во-первых, открытость эмитента самого по себе, по существующим на данный момент стандартам раскрытия информации. Во-вторых, совершенно необходима система раскрытия информации по ипотечным кредитам, являющимся обеспечением эмитируемых ценных бумаг. Вполне приемлемой системой требований является система, разработанная ФКЦБ, поскольку она уже прошла тестирование временем и учитывает основные интересы потенциальных инвесторов.

  1.  Ликвидность

Для большинства инвесторов важно, чтобы постоянно существовала возможность продать бумаги. Чем сложнее продать бумаги, тем выше риск, ассоциированный с ними. Чем выше риск, тем большую доходность понадобиться предлагать инвестору и тем дороже заемные средства обойдутся заемщику. Все участники процесса рефинансирования рынка ипотечных кредитов заинтересованы в наличии ликвидного вторичного рынка.

  1.  Организатор торгов

Для того, чтобы рынок эмиссионных ипотечных ценных бумаг был ликвиден в достаточной степени, совершенно необходимо достижение договоренностей с одним организаторов торгов. Размещение по закрытой подписке среди институциональных инвесторов может быть лишь временной мерой. Для создания же ликвидного вторичного рынка, и тем самым, для облегчения и удешевления процесса рефинансирования ипотечных кредитов, необходим листинг на бирже. В России очевидным выбором является Московская межбанковская валютная биржа (ММВБ). С точки зрения обеспечения относительно низкой доходности облигаций необходимо обеспечить доступ к первичному размещению и торгам иностранных инвесторов и возможность торговли эмиссионными ипотечными ценными бумагами за валюту. Чрезвычайно важно также разработать систему электронной торговли эмиссионными ипотечными ценными бумагами через ММВБ. Система электронной торговли должна быть доступна для институциональных и частных российских инвесторов, а в ближайшей перспективе и для инвесторов за рубежом.  

Ипотечные бумаги считаются сравнительно надежным долгосрочным финансовым инструментом для размещения резервов в рамках будущей пенсионной системы и системы накопительного страхования жизни.

В последующих параграфах описано функционирование двух основных моделей ипотечного кредитования, сформировавшихся в мировой рыночной экономике.

  1.  Европейская (одноуровневая) модель ипотечного кредитования.

Суть одноуровневой модели ипотечного кредитования, сформировавшейся в Европе, состоит в том, что кредитор (ипотечный банк) самостоятельно рефинансирует выданные ипотечные кредиты за счет выпуска ценных бумаг облигационного типа – закладных листов. Выпуск и обращение закладных листов регулируется специальным законодательством. Деятельность эмитентов закладных листов, как правило, законодательно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска. Выпускать ценные бумаги, именуемые "закладной лист", не может ни один другой эмитент, кроме поименованных в законе. Деятельность ипотечных банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

Ипотечные банки.

Первым банком, занимающимся исключительно ипотечным кредитованием, был Франкфуртский ипотечный банк, основанный в 1862 году и получивший право на выпуск ценных бумаг - закладных листов. К 1900г. в Германии уже существовала специальная сеть ипотечных банков. На территории страны ипотечные банки получили возможность осуществлять только определенные малорисковые операции. Практически одновременно была принята законодательная база, регулирующая образование ипотечных банков и их деятельность. Ряд ранее принятых нормативных актов обобщил и развил немецкий закон об ипотечных банках, вступивший в силу с 1 января 1900г. Основной задачей этого важнейшего документа стало урегулирование трех позиций: установления правовых рамок для рынка капиталов, обеспечения долгосрочного финансирования домостроительства под приемлемые проценты и защиты вкладчиков и заемщиков.

Все лучшее, что содержалось в немецком законе об ипотечных банках 1900г., с учетом изменившихся экономических реалий и богатого опыта ипотечного кредитования было включено в новый закон Германии об ипотечных банках от 19 декабря 1990г. В настоящее время в Германии действует 27 ипотечных банков.

Согласно статистике Европейского ипотечного союза оборот закладных листов насчитывал к концу 1995г. в Европе 537 млрд. ЭКЮ. Из них примерно 70% были эмитированы немецкими институтами. Тем самым немецкий рынок закладных листов является не только самым большим сегментом немецкого рынка доходных ценных бумаг, но и самым большим рынком облигаций в Европе. Система закладных листов доказала свою жизнестойкость и приспосабливаемость к экономическим условиям.

Строительные сберегательные кассы.

Широкое распространение в Германии получили строительные сберегательные кассы, возникшие еще в конце XVIII столетия в шахтерских поселках по простому принципу: если для строительства одного дома требовалось 10000 денежных единиц, а каждый желающий обзавестись собственным жильем мог сэкономить за год только тысячу, то, следовательно, он мог построить жилье лишь через 10 лет. В случае объединения сбережений десяти таких желающих один из них мог приобрести жилье уже через год, второй - через два и т. д. Таким образом, в выигрыше оказываются все, кроме последнего.

Современные строительные сберегательные кассы – один из основных институтов инвестирования жилищной сферы в Германии. Сегодня строительство каждых трех из четырех единиц жилья финансируется с участием системы жилищных стройсбережений.

Источником ресурсов для целевых жилищных займов в стройсберкассе являются вклады граждан, плата заемщиков за пользование жилищным займом, а также государственная премия, которая выплачивается в соответствии с контрактом о строительных сбережениях при условии, что вкладчик в течение года вложил на свой счет определенную сумму. Жилищный кредит может получить только вкладчик стройсберкассы по истечению определенного времени (обычно пять-шесть лет), в течение которого он ежемесячно делал вклады на установленную в контракте сумму. Процентные ставки (как на вклад, так и на кредит) фиксированные на все время действия контракта.

Погашение жилищного займа осуществляется в течение срока, определенного в контракте о стройсбережениях. Максимальный срок погашения займа – 12 лет. Процентные ставки обычно составляют 5-6% годовых (в среднем на 4% ниже рыночных).

Формы государственной поддержки не ограничиваются только ежегодными премиями вкладчикам стройсберкасс. После получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов) и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику - в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п.

Подсчитано, что государственные премии в сумме 500 млн. немецких марок, выплаченные вкладчикам стройсберкасс, стимулируют дополнительное поступление инвестиций в жилищную сферу в сумме 11 млрд. немецких марок. Кроме этого, каждая марка, выплаченная в виде государственной поддержки при приобретении жилья, возвращается государству в виде 2,8 марки налогов.

Ипотечное кредитование Германии основывается на широкой сети кадастровых служб, которые занимаются описанием и регистрацией всех земельных участков по определенным критериям. В отличие от кадастра недвижимости, который показывает размер и границы земельных участков, поземельная книга информирует о том, кто является собственником земельного участка и находящегося на нем здания, включая квартиры; какие права и обеспечения лежат на этом имуществе. Эти два документа дополняют друг друга, хотя и ведутся разными учреждениями. Поземельные книги ведутся чиновниками органов юстиции, и все изменения в правах на недвижимость осуществляются через эти книги. Данные ее открыты, а закрепленный законом принцип публичного доверия к достоверности поземельной книги позволяет упростить процедуру регистрации прав собственности и залога,  а также снизить юридические риски.

  1.  Современная американская (двухуровневая) модель ипотечного кредитования.

Суть двухуровневой модели ипотечного кредитования состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, рефинансируются специализированным ипотечным агентством. Права требования по кредитам объединяются в пулы. Сформированные пулы обеспеченных ипотекой активов рефинансируются либо путем переуступки права участия (доли) в таких пулах, либо путем эмиссии ипотечных ценных бумаг (mortgage-backed securities, MBS), обеспеченных такого рода активами.

В США в период президентства Ф.Рузвельта, после Великой депрессии, начала складываться разветвленная система ипотечного кредитования жилищного строительства и приобретения жилья в собственность. В то время рынки ипотечных кредитов Соединенных Штатов характеризовались наличием большого количества изъятий заложенного имущества, тогда как кредиторы в отсутствие ликвидных средств отказывались рефинансировать кредиты, предусматривающие погашение суммы основного долга в конце кредитного периода, а огромные убытки по непогашенным кредитам еще более возрастали с ростом безработицы.

Ипотечные агентства. Формирование общенациональной системы ипотечного кредитования.

Чтобы стимулировать спрос на жилье, федеральное правительство учредило программу для долгосрочных, полностью амортизируемых ипотечных кредитов. В 1938 году был учрежден оператор вторичного рынка ипотечных кредитов Fannie Mae, целью которого было привлечение кредитных ресурсов на фондовом рынке. Модель двухуровневой системы представлена на Рисунке 1.

Для повышения ликвидности ипотечных ценных бумаг Правительство США предоставляла гарантии кредиторам по обязательствам граждан.

Рефинансирование ипотечных кредитов осуществлялось следующими способами:

"Наличная оплата". Первичный кредитор продает ипотечные кредиты или пул ипотечных кредитов Ипотечному Агентству, оставляя за собой право обслуживания кредитов и получая за это вознаграждение в виде комиссионных. Кредитная ставка, получаемая по таким кредитам, должна быть достаточной, чтобы покрыть стоимость фондов, административные расходы, кредитный риск, риск процентной ставки, возникающий из финансирования кредитов с возможным досрочным погашением обязательств с фиксированной ставкой, и должна обеспечить достаточный размер прибыли на вложенные средства. При использовании такой схемы Ипотечное агентство принимает на себя кредитный риск и риск процентной ставки.

"Своп". Первичный кредитор передает пул ипотечных кредитов Ипотечному Агентству в обмен на эмитированные им ценные бумаги (MBS). При этом Ипотечное агентство гарантирует держателю MBS своевременную уплату платежей по основному долгу и уплату процентов. За предоставленные гарантии Ипотечное агентство взимает с кредитора ежемесячную плату, исчисляемую исходя из размера невыплаченной суммы долга по ипотечным кредитам пула.

РЕПО – рефинансирование закладной с условием обратного выкупа, также с возможностью последующего рефинансирования. Данная схема представляется наиболее актуальной для России, так как рынок заемных средств пока не может предложить долгосрочные ресурсы, соответствующие срокам кредитования. Используя сделку РЕПО, ипотечное агентство может переложить часть риска ликвидности на банк (или иного первичного кредитора).

В 1954 году Fannie Мае стала корпорацией со смешанной собственностью: ее обыкновенные акции находились в частном владении, а привилегированные – в собственности государства.

В 1968 году была проведена реструктуризация Федеральной Национальной Ипотечной Ассоциации: в результате она была разделена на два отдельных предприятия.

Одно из них сохранило название Fannie Mae, фактически приобретя статус частной компании. Ее акции стали свободно обращаться на Нью-йоркской фондовой бирже, и теперь государство сохраняет за собой относительно небольшой пакет.

Другое предприятие – Государственная Национальная Ипотечная Ассоциация (Government National Mortgage Association – GNMA – или Ginnie Mae) – государственная корпорация, созданная для управления ипотечными программами, которые не могли бы развиваться в частном секторе.

Несмотря на тенденцию перехода к рыночным механизмам координации, вторичный рынок ипотечных обязательств по-прежнему регулируется государством, процесс либерализации осуществляется постепенно.

В 1970 г. утвержден нормативно-правовой акт, позволяющий Fannie Mae рефинансировать кредиты, не обеспеченные гарантией Правительства США (так называемые conventional mortgages, conventional loans). В 1972 г. был рефинансирован первый пул conventional mortgages, чем был ознаменован переход к поистине общенациональному рынку ипотечных кредитов. В 1976 г. объемы рефинансирования conventional loans впервые превысили абсолютный показатель по обязательствам, обеспеченным гарантиями Правительством и Администрации по делам ветеранов (Veterans Administration).

Впоследствии развитие вторичного рынка ипотечных ценных бумаг характеризовалось появлением разнообразных форм, наиболее приемлемых для инвесторов и заемщиков.

Рынок долговых обязательств, выпущенных Fannie Mae и Ginnie Mae, является сегодня крупнейшим в мире по объему обращающегося на нем капитала. По оценкам экспертов, он достиг в начале 90-х годов почти 3,5 трлн. долларов, что значительно превышает соответствующие показатели, например, рынка американских правительственных ценных бумаг (1,9 трлн.) или корпоративных облигаций (1,4 трлн. долларов).

Государственное регулирование кредитных рисков.

Благодаря гибкости двухуровневой системы, достигаемой за счет специализации структурных элементов ипотечного рынка и эффективных механизмов их координации, государство располагает эффективными рычагами социально-экономической политики, позволяющими

  •  с одной стороны, решать социальные проблемы малообеспеченных слоев населения;
  •  с другой стороны – эффективно перераспределять кредитные риски в системе, оптимизируя их для инвесторов вторичного рынка ипотечных ценных бумаг.
  •  Государственное регулирование сводится к следующим основным направлениям:
  •  страхование или гарантирование ипотечных кредитов от риска неисполнения кредитных обязательства;
  •  разработка и содействие внедрению различных инструментов ипотечного кредитования;
  •  разработка разнообразных механизмов выпуска и обращения ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;
  •  стандартизация условий выдачи ипотечных займов и соответствующей документации, необходимая при государственном страховании / гарантировании отдельных ипотечных кредитов, а также для их обращения на вторичном рынке;
  •  рефинансирование ипотечных кредитов и выпуск MBS, способствующие повышению ликвидности ипотечных активов;
  •  предоставление налоговых льгот определенным категориям инвесторов.

Доступность ипотечных кредитов для заемщиков обеспечивается различными способами, имеющими отношение к субъектам как первичного, так и вторичного рынка, в том числе путем предоставления этими организациями гарантий по кредитам определенным группам заемщиков. Это позволяет банкам выдавать кредиты на льготных по сравнению с обычными рыночными ипотечными кредитами условиях (под более низкую процентную ставку, на более длительный срок, с меньшей величиной отношения размера ссуды к стоимости заложенного имущества, с меньшей величиной первоначального взноса и т.п.).

Ключевую роль в решении задач жилищной политики играет Департамент жилья и городского развития (U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD)), созданный в 1965 году и несущий ответственность за выполнение федеральных жилищных программ и программ по развитию городских общин. Функции Департамента могут быть разбиты на следующие семь групп:

  •  страхование ипотечных кредитов для односемейных домов и квартир в многоквартирных домах, а также кредитов на реконструкцию домов и покупку передвижных домов;
  •  предоставление пособий на строительство и ремонт домов для людей пожилого возраста и инвалидов;
  •  направление средств инвесторов в сферу жилищного ипотечного кредитования;
  •  обеспечение предоставления федеральных пособий на оплату аренды жилья для семей с низкими и средними доходами;
  •  предоставление субсидий штатам и общинам для обеспечения их развития;
  •  обеспечение справедливого распределения жилья;
  •  оказание гражданам помощи посредством предоставления грантов, имеющее целью увеличение числа собственников жилья, и расширение возможностей приобретения жилья малоимущими семьями для достижения ими экономической самостоятельности.

По имеющимся данным, в рамках программ, осуществленных Департаментом жилья и городского развития в 1991 финансовом году, более 11,6 миллионов семей получили бюджетные субсидии через систему страхования ипотечных кредитов для односемейных домов и программы жилищных субсидий. Несколько миллионов семей получили прямые и косвенные льготы в рамках таких программ, как, например, гранты для развития общин. Кроме того, политика, проводимая Департаментом, оказывает воздействие на экономику страны в целом посредством влияния на сферу ипотечного кредитования и домостроительную индустрию.

Практически все свои программы Департамент жилищного и городского развития осуществляет совместно с входящей в его структуру Федеральной жилищной администрацией (FHA, Federal Housing Administration), созданной задолго до образования самого Департамента жилья и городского развития, в 1934 году. Основной задачей FHA является содействие малообеспеченным семьям в улучшении жилищных условий. Параллельно решаются задачи улучшения жилищных стандартов, а также создания системы взаимного страхования ипотечных кредитов. ФЖА стала первой страховой компанией, учрежденной государством, по страхованию кредитного риска по ипотечным жилищным кредитам.

FHA осуществляет около сорока различных страховых и кредитных программ. В их число, в частности, входит программа государственного страхования ипотечных кредитов на жилье. В конце 1991 финансового года объем страховых обязательств FHA составил 378,1 млрд. долларов.

Основные программы страхования ипотечных кредитов разработаны для облегчения приобретения, строительства или реконструкции жилья определенными категориями граждан, которые не в состоянии выполнить требования внесения первоначального платежа по обычным кредитам. FHA в первую очередь оказывает содействие тем, кто впервые покупает жилье, покупателям жилья из числа национальных меньшинств (цветного населения), а также покупателям с низким и умеренным доходом, т.е. наиболее нуждающимся в дополнительной помощи.

Страхование по большей части таких кредитов осуществляется Фондом взаимного страхования ипотечных кредитов, созданным на основе самоокупаемости. Ставка процента по кредитам, страхуемым FHA, находится на уровне рыночных ставок, в то время как требования первоначального взноса несколько ниже, чем по обычным кредитам.

Кредиты FHA не могут превышать установленный уровень, составлявший, например, в 1993 году 67 тысяч долларов для отдельного дома на одну семью. Если заемщики нарушают сроки выплат по своим кредитам, банк, выдавший им ипотечный кредит, подает заявку в Департамент жилья и городского развития на страховое возмещение невыплаченной части кредита. Департамент выплачивает требуемую сумму и становится при этом собственником такого имущества. Штат работников Отдела по распоряжению имуществом Департамента жилья и городского развития совместно с подрядчиками предпринимает необходимые меры для содержания этого имущества и его продажи на рынке.

Вот некоторые факты, иллюстрирующие деятельность FHA:

  •  ипотечные кредиты FHA ежегодно позволяют сделать первый шаг на пути к домовладению 165 – 275 тысячам семей и одиноких граждан из числа тех, кто не имеет возможности приобрести жилье другим путем. Из 850 тысяч ипотечных кредитов, которые в среднем FHA страхует каждый год, 550 тысяч идут на покупку жилья теми людьми, которые, по оценкам экспертов, не смогли бы получить кредит без такой страховки;
  •  около 40% от общего числа впервые покупающих жилье делают это с помощью кредитов FHA, с другой стороны, две трети заемщиков FHA покупают жилье впервые;
  •  более 20% заемщиков FHA – представители национальных меньшинств;
  •  FHA обслуживает семьи, чей доход значительно ниже, чем у тех, кто использует обычные источники финансирования. Так, в 1992 году средний доход заемщиков FHA составил 37 тысяч долларов по сравнению с 55 тысячами долларов у заемщиков, пользующихся обычными кредитами;
  •  FHA обслуживает тех, у кого недостает первоначальных средств для покупки жилья. Порядка двух третей ипотечных кредитов, получивших страховку от FHA, имели первоначальное соотношение величины займа к стоимости заложенного имущества не ниже 90%.

При этом FHA никогда не пользовалась бюджетными средствами. Свои программы поддержки ипотечного кредитования FHA с самого начала осуществляет в соответствии с основным принципом страхования, заключающемся в объединении возможных рисков в одну большую группу для минимизации неизбежных потерь. В результате Взаимный фонд ипотечного страхования, входящий в FHA, преуспевает, а за всю шестидесятилетнюю историю FHA этот фонд не истратил на покрытие убытков ни единого доллара налогоплательщиков.

В 1944 году Конгрессом была создана Администрация по делам ветеранов (Veterans Administrations, VA), уполномоченная гарантировать ипотечные кредиты, выданные отдельным категориям ветеранов войны и отвечающие требованиям, установленным Администрацией. Первоначально VA выдавала гарантии на 50% выданного кредита или 2000 долларов, в зависимости от того, какая из этих величин меньше. Сегодня эта сумма увеличена до 46 000 долларов. Администрация проводит оценку недвижимости, на приобретение которой выдаются ипотечные кредиты, и таким образом определяет сумму, из которой исходит при выдаче сертификата гарантии. За предоставление гарантий VA взимает с заемщиков сбор, зависящий от величины первоначального взноса.

В 1989 году доля кредитов, застрахованных от невозврата Федеральной жилищной администрацией, составила 26% общего числа выданных ипотечных кредитов; доля кредитов, гарантированных Администрацией по делам ветеранов – 10%; застрахованных частными компаниями – 16%. При этом доля кредитов, не застрахованных от риска невозврата, составила 46%.

Одним из главных стандартов, связанных с ипотечным кредитованием, является страхование титула собственности недвижимого имущества, приобретаемого заемщиком, (юридической чистоты документов, устанавливающих и подтверждающих права собственности заемщика на это имущество). Страхование титула является обязательным при любых сделках по выдаче ипотечных кредитов. В качестве необходимых страховых документов могут использоваться либо страховой полис, выданный страховой компанией, либо письменное заключение специально уполномоченного адвоката, подтверждающее права собственности заемщика на недвижимость и возможность юридически беспрепятственной продажи его имущества в случае необходимости. Выбор той или иной из вышеуказанных форм страхования осуществляется на основе соответствующей политики кредитного института, а также требований правительственных нормативных актов.

К страховым полисам, выдаваемым страховыми компаниями, обычно предъявляются следующие требования:

  •  выдающая их компания должна иметь лицензию на ведение подобного бизнеса в том штате, где находится объект недвижимости, а также иметь репутацию солидного и надежного партнера;
  •  страховая сумма должна быть, по меньшей мере, равна балансовому остатку по выданному ипотечному кредиту;
  •  бенефициарами (выгодоприобретателями) по этому полису должны являться продавец ипотечного кредита или его правопреемники; средства,
  •  получаемые от продажи заложенного имущества в случае наложения на него взыскания, должны в первоочередном порядке поступать на выплату страховки.

Если вместо полиса страховой компании используется письменное заключение адвоката, должны соблюдаться следующие основные условия: адвокат должен иметь лицензию на практику в штате, где находится данный объект недвижимости; он должен иметь достаточный опыт в подобных операциях; заключение должно быть составлено на имя продавца ипотечного кредита или его правопреемников. В отдельных случаях покупатели ипотечных кредитов накладывают различные ограничения на использование письменных заключений адвокатов вместо страховых полисов. Так, например, Фэнни Мэй не принимает такие заключения по ипотечным кредитам, выданным под залог квартир в кондоминиумах, многоквартирных домах и арендуемых зданиях. Все компании, занимающиеся страхованием чистоты титулов собственности, являются частными.

Следует признать, что без эффективного управления кредитными рисками успешное развитие системы ипотечного кредитования в Российской Федерации невозможно. Тем более опыт государственного регулирования кредитных рисков ценен на этапе зарождения кредитных отношений на потребительском рынке. Первым шагом могло бы стать формирование фондов взаимного страхования на региональном или межрегиональном уровне с государственным участием, наряду с гарантиями по обязательствам эмитентов ипотечных ценных бумаг.

  1.  Инструменты и технологии ипотечного кредитования.

Многовековой процесс эволюции отношений вокруг института ипотеки привел к формированию множества разновидностей ипотечного кредитования и финансовых инструментов, позволяющих с наибольшей эффективностью распределять ресурсы и риски в системе ипотечного кредитования.

Ипотечные ценные бумаги

Особую устойчивость и массовый характер система ИЖК приобретает благодаря механизму рефинансирования кредитных организаций, осуществляющих выдачу ипотечных кредитов. Финансовый портфель, состоящий из залоговых кредитных обязательств граждан, представляет собой идеально сбалансированную с точки зрения рисков совокупность активов.

Основным финансовым инструментом, через который реализуется рефинансирование, являются эмиссионные ипотечные ценные бумаги (mortgage-backed securities), закладные листы (mortgage bonds), обеспеченные первичными ипотечными активами (пулом закладных – pool of mortgages).

Основная причина, по которой в России практически отсутствует долгосрочное банковское кредитование – это низкая ликвидность таких кредитов и отсутствие гибких финансовых инструментов, позволяющих оперировать данными активами. В российском законодательстве определено понятие закладной, однако распространение закладные не получили, ввиду зачаточного состояния развития долгосрочного сегмента рынка заемных средств и его инфраструктуры.

Типология ипотечных кредитов

Разновидности технологий ипотечного кредитования, в зависимости от условий кредитования, можно сгруппировать по ряду критериев:

  •  распределение выплат основной суммы долга: выплаты в течение всего срока кредитования или в конце срока;
  •  изменение процентных ставок во времени: фиксированные и переменные;
  •  права кредитора на предмет залога: право участия в доходах от недвижимости или приросте стоимости, право покупки или аренды в течение определенного срока.

Некоторые технологии обусловлены особенностями правовой системы стран, в которых они применяются. Ниже перечислены наиболее перспективные из них с точки зрения применения в российской практике:

  •  стандартный тип закладной с фиксированной процентной ставкой (fixed-rate mortgage, FRM);
    •  ипотека с переменной процентной ставкой (adjustable-rate mortgage, variable-rate mortgage);
    •  ипотека с шаровым платежом (balloon mortgage) – кредит с погашением основной суммы долга (иногда – и процентов) в конце срока кредитования;
    •  кредиты с нарастающими платежами (graduated mortgage) – расчет платежей производится исходя из фиксированной или переменной процентной ставки, с условием постепенного возрастания (применяется для кредитования молодых семей);
    •  ипотека с участием кредитора в приросте стоимости (shared appreciation mortgage);
    •  совместное участие кредитора и заемщика в доходах от собственности (mortgage participation, mortgage equity) – кредитор получает часть добавленной стоимости при продаже недвижимости или рефинансировании кредита;
    •  ипотека с дисконтом/повышением суммы кредита (buy-up/buy-down);
    •  возобновляемая ипотека (rollover mortgage) – выплаты производятся исходя из фиксированной процентной ставки; через 3-5 лет невыплаченное сальдо рефинансируется возобновляемым кредитом с пересмотренной процентной ставкой.

В § II.2 проведен анализ представленных схем ипотечного кредитования с точки зрения управления рисками.

  1.  Законодательное обеспечение системы ипотечного кредитования в Российской Федерации.

В условиях отсутствия рыночных механизмов привлечения средств от частных инвесторов в сферу жилищной ипотеки в большинстве реализуемых региональных жилищных  программ используются средства в основном из бюджетных источников. Это ограничивает масштабы кредитования,  но самое главное – не создает условия, при которых частные инвесторы были бы заинтересованы вкладывать средства в эту сферу. Отсутствуют надежные и ликвидные финансовые инструменты, которые смогли бы привлечь инвестиции и создать условия для развития рыночной системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, рефинансирования банков, выдающих кредиты на длительный срок.  

Обобщение описанных моделей ипотечного кредитования позволяет сделать вывод о том, что в странах с динамично развивающимся рынком жилищной ипотеки роль ценных бумаг как источника привлечения инвестиций за последнее время существенно растет. Это означает, что ресурсами для предоставления гражданам кредитов на приобретение жилья сроком на 15-30 лет служат средства, поступающие от частных инвесторов: страховых компаний, пенсионных фондов, инвестиционных и финансовых институтов, вкладывающие свои средства в надежные и ликвидные финансовые инструменты – ипотечные ценные бумаги.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию" был учрежден общероссийский оператор вторичного рынка ипотечных обязательств.

В настоящее время в рамках Плана подготовки правовых актов, являющегося частью Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, одобренной Постановлением Правительством Российской Федерации от 11 января 2000 года N 28, разработан проект Закона «Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах», который предусматривает возможности рефинансирования долгосрочных ипотечных кредитов посредством выпуска ценных бумаг, обеспеченных ипотекой. Работа над этим законом ведется в Правительстве России и в Комиссии Государственной Думы по развитию ипотечного кредитования. Вариант законопроекта, подготовленный в рамках рабочей группы, созданной при Комиссии Государственной Думы, уже был предложен для рассмотрения депутатам.

Законопроект устанавливает виды ипотечных ценных бумаг и удостоверяемые ими права, требования к их форме, порядок и процедуру их эмиссии, особенности обращения, а также способ обеспечения исполнения обязательств эмитента по ипотечным ценным бумагам.

В соответствии с законопроектом допускается эмиссия двух основных видов ипотечных ценных бумаг: закладных листов (включая сквозные закладные листы) и ипотечных сертификатов участия.

Закладные листы удостоверяют право их владельцев на получение от эмитента номинальной стоимости и процентов по закладным листам в предусмотренные проспектом эмиссии сроки. В случае банкротства эмитента владельцы закладных листов имеют право на получение удовлетворения из стоимости имущества, входящего в состав покрытия ипотечных ценных бумаг, преимущественно перед другими кредиторами эмитента. Выплата номинальной стоимости по закладным листам может производиться единоразовым платежом в конце срока их обращения, либо по частям. К примеру, владелец «сквозного» закладного листа в соответствии с проспектом эмиссии может получать ежемесячные выплаты, включающие в себя платежи в счет погашения части основного долга и процентов.

Другой новый вид ценной бумаги, предложенный в данном законопроекте – ипотечный сертификат участия. Владельцы этих бумаг будут иметь право общей собственности на имущество, составляющее покрытие ипотечных сертификатов участия, и выступать в качестве учредителей и выгодоприобретателей по договору доверительного управления этим имуществом. Фактически владельцы этих бумаг будут получать поток денежных платежей, поступающий от заемщиков, за вычетом вознаграждения  доверительного управляющего.

В законопроекте предполагается, что эмиссию ипотечных ценных бумаг может осуществлять как сам кредитор, так и специально создаваемые организации-эмитенты. Для того, чтобы эмиссионные ипотечные ценные бумаги были надежным и привлекательным финансовым инструментом для частных инвесторов необходимо, чтобы ипотечные кредиты, включаемые в обеспечение, предоставлялись  в соответствии с определенными стандартами и требованиями, учитывающими возможные риски при долгосрочном жилищном ипотечном кредитовании.

  1.  Ипотечное кредитование и страховая деятельность.

Рынки ипотечных кредитов и страховых услуг в значительной мере пересекаются и образуют единое пространство взаимодополняющих финансовых услуг. Ипотечное кредитование, как долгосрочный инструмент размещения средств, способствует развитию устойчивых форм страхования, ориентированных на установление долгосрочных отношений между участниками страхования.

Ипотечное кредитование как фактор расширения рынка страховых услуг.

Как было отмечено выше, ипотечное кредитование в значительной мере способствует развитию страхового рынка благодаря привлечению сопутствующих услуг по страхованию объектов, с которыми связаны имущественные интересы заемщика (залогодателя).

Одновременно, для обеспечения надежного страхового покрытия требуются устойчивые страховые резервы, которые могут быть сформированы путем инвестирования средств в ипотечные ценные бумаги (или напрямую в ипотечные обязательства).

Роль страховых компаний в системе ипотечного кредитования.

Размещая страховые резервы премий по ипотечным видам страхования в ипотечных активах (первичных или вторичных ипотечных обязательствах), страховая компания тем самым выступает в качестве институционального инвестора системы ипотечного кредитования, обеспечивая приток долгосрочных кредитных ресурсов.

В соответствии с Правилами размещения страховщиками страховых резервов, утвержденных приказом Министерства финансов РФ от 22.02.99 № 16н, «в покрытие страховых резервов могут быть приняты только:

… 2) ценные бумаги, которые отвечают следующим требованиям:

а) допущенные к выпуску и обращению на территории Российской Федерации, прошедшие государственную регистрацию в органах, определенных законами и другими правовыми актами Российской Федерации, и получившие в установленном порядке государственный регистрационный номер, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации…»

Таким образом, для достижения синергетического эффекта от функционирования системы ипотечного кредитования и страховой деятельности требуется законодательное оформление института эмиссионных ипотечных ценных бумаг.

  1.  Законодательное обеспечение ипотечного страхования в Российской Федерации.

В Российской Федерации разработана и введена в действие система правового регулирования ипотечного кредитования, предусматривающая, в том числе, и страховые отношения как обязательный институт ипотеки. Страховая деятельность в ипотечном кредитовании регулируется в дополнение к актам страхового права и специализированным законодательством об ипотеке (залоге). Можно перечислить ряд основных правовых актов:

Основные положения о залоге недвижимого имущества – ипотеке, утвержденные распоряжением Заместителя Председателя Совета Министров – Правительства Российской Федерации от 22 декабря 1993г. № 96-рз (Российская газета, 6.01.1994 г.);

Глава 23 "Обеспечение исполнения обязательств" Гражданского кодекса Российской Федерации;

Федеральный закон 16 июля 1998г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (Российская газета, 22.07.1998г.);

Постановление Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 17.01.2000г., №3, ст. 278).

В соответствии с вышеупомянутыми законодательными актами при заключении ипотечного договора заемщик (залогодатель) обязан заключить одновременно договор страхования. При этом выгодоприобретателем по договору страхования должен быть кредитор (залогодержатель). Даже, если кредитор не является формальным выгодоприобретателем, он имеет полное право в соответствии с Гражданским кодексом и Федеральным законом "Об ипотеке" на получение возмещения непосредственно от страховщика. Если заемщик уклоняется от заключения либо пролонгации договора страхования, то это может служить основанием для досрочного завершения ипотечного договора (статья 35 Федерального закона "Об ипотеке").

Обязательное условие договора об ипотеке – заемщик (залогодатель) обязан страховать за свой счет это имущество от рисков утраты и повреждения. Предмет ипотеки может быть застрахован на сумму, меньшую, чем составляет его реальная стоимость (данная ситуация может сложиться, если полная стоимость предмета ипотеки превышает размер обязательств перед кредитором – статья 31 Федерального закона "Об ипотеке").

20.03.2001 г. в Госдуме РФ прошли парламентские слушания на тему: «Вопросы страхования в ипотечном кредитовании». Выступающие отмечали, что сдерживающим фактором развития этого процесса является практическое отсутствие правовых актов, регулирующих вопросы ипотечного страхования. Необходимо восполнить пробелы в законодательстве путем утверждения следующих правовых актов: 1) закон о страховании ответственности при осуществлении ипотечного жилищного кредитования, регулирующий вопросы заключения договоров страхования ответственности по договору и отражающего особенности осуществления в процессе ипотечного жилищного кредитования; 2) закон  «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», предусматривающий страхование недвижимого имущества и выступающего предметом ипотеки, от рисков утраты или повреждения, утраты права собственности, а также устанавливающий обязанность должника по обеспеченному ипотекой обязательству в том случае, когда им является гражданин (физическое лицо), застраховать свою жизнь и здоровье на случай причинения вреда или потери трудоспособности.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000г. "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" предусматривается принятие до конца 2000 Федерального закона о страховании ответственности при осуществлении ипотечного жилищного кредитования, отражающего особенности страхования в данной сфере и предусматривающего возможность страхования ответственности по договору. В Концепции, утвержденной данным постановлением в стандартную процедуру получения ипотечного кредита включено "страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности прав собственника на приобретаемое жилое помещение".

  1.  
    Система управления рисками в ипотечном кредитовании.

Система управления рисками в ипотечном кредитовании представляет собой комплекс институтов, технологий, методов, позволяющих выявлять, прогнозировать и управлять последствиями негативных экономических явлений, возникающих в процессе долгосрочного взаимодействия участников системы ипотечного кредитования.

Основными задачами мероприятий по управлению рисками в системе ипотечного кредитования являются уменьшение неопределенности результатов экономической деятельности участников системы, повышение их финансовой устойчивости и, как следствие, снижение стоимости кредитов для заемщиков.

Структура и методы управления рисками в системе ипотечного кредитования обусловливаются следующими факторами:

  •  долгосрочный характер отношений;
  •  сложность цепочки финансовых отношений от заемщика к инвестору;
  •  объект залога – недвижимое имущество;
  •  социальный характер отношений (если заемщик – физическое лицо, цель кредитования – приобретение жилья).

Любые, даже самые незначительные на первый взгляд риски, если их спроецировать на длительную перспективу, могут стать критическими, особенно в условиях формирования институциональной среды экономических отношений. В этой связи представляется особенно актуальным рассмотреть основные риски, связанные с функционированием системы ипотечного кредитования, а также способы и технологии управления данными рисками.

В настоящей главе проведен анализ, выявлены источники возникновения и обозначена классификация методов управления рисками в системе ипотечного кредитования.

  1.  Идентификация и анализ рисков.

В целом риски в ипотечном кредитовании можно подразделить на системные и частные.

Категория системных рисков объединяет все вероятные неблагоприятные события, связанные с функционированием всей системы ипотечного кредитования и охватывает всю цепочку финансовых отношений. Системные риски носят фундаментальный, долгосрочный характер.

Реализация системных рисков, как правило, приобретает массовый характер и обладает большой инерцией, независимо от участка цепи, послужившего источником возникновения неблагоприятных явлений.

Системные риски, ввиду долгосрочности отношений, не могут носить характер экстерналий и всегда нуждаются в распределении между участниками системы. От выбора модели распределения системных рисков во многом зависит устойчивость системы ипотечного кредитования.

Частные риски, в отличие от системных, как правило, локализованы на одном из участков цепочки финансовых отношений и редко приобретают массовый характер. Такие риски, как правило, нейтрализуются путем страхования или обособления рамками кредитных отношений.

Основную массу частных рисков составляют потенциальные неблагоприятные явления, связанные с конкретными объектами имущественных интересов залогодателей (заемщиков) и, следовательно, кредиторов. К таким объектам относятся имущество, находящееся в залоге, жизнь и трудоспособность граждан, гражданские права третьих лиц на объект залога.

По характеру воздействия на участников отношений в системе ипотечного кредитования, выделяют три основные категории рисков: инвестиционные (риски процентных ставок), кредитные (риски неисполнения кредитных обязательств) и риски ликвидности. В зависимости от степени локализации и долгосрочного характера факторов рисков, внутри данных категорий также можно выделить системные и частные риски.

Категории рисков

виды рисков

факторы рисков

инвестиционные

а) риск потери доходов кредитора (процентной ставки);

колебание краткосрочных процентных ставок относительно ставки по кредиту;

б) риск потери доходов инвестора

несоответствие доходности ипотечных ценных бумаг доходности краткосрочных финансовых инструментов с аналогичным уровнем риска;

в) валютный риск (риск отрицательной реальной амортизации ипотечной задолженности)

девальвация или снижение покупательной способности валюты, в которой выражен ипотечный кредит

кредитные риски

а) неспособность заемщика исполнять взятые обязательства по кредиту в полном объеме («шок кредитных выплат»);

«кредитный шок», падение уровня реальных доходов заемщика (относительно величины выплат по кредиту);

б) невозможность удовлетворения требований кредитора из стоимости объекта залога;

несовершенство залогового и жилищного законодательства

в) риски индивидуального характера, связанные с самим заемщиком и объектом залога

факторы естественного характера, а также несовершенство регистрации сделок с недвижимостью;

г) задержка платежей по кредиту

задержки заработной платы, персональная небрежность;

д) риск неисполнения обязательств эмитента ипотечных ценных бумаг перед инвесторами

недостаточная ликвидность инвестиционного портфеля эмитента (ипотечного агентства или банка), неадекватная структуре пассивов

риски ликвидности

а) недостаточная ликвидность (риск рефинансирования);

избыток долгосрочных активов, при преобладании краткосрочных способов привлечения средств;

б) избыточная ликвидность (риск реинвестирования);

избыток денежных средств ввиду досрочного исполнения кредитных обязательств, при преобладании долгосрочных способов финансирования;

в) операционные и технологические риски;

- временная неспособность исполнения обязательств одним из участников системы ввиду нехватки денежных средств;

- технологические ошибки, в частности, связанные с несовершенством системы расчетов по кредитам

Следует более подробно охарактеризовать основные виды рисков из числа перечисленных.

Инвестиционные риски.

Инвестиционные риски, как правило, выражаются в упущенных возможностях инвесторов (кредиторов – первичных или вторичных), действующих на данном финансовом рынке или в банковской сфере.

Выделяют две разновидности инвестиционных рисков – риск процентной ставки и валютный риск.

Риск процентной ставки можно охарактеризовать как риск убытков (потери доходов) из-за отрицательной разницы между стоимостью привлеченных средств и доходностью по выданным кредитам (для первичных кредиторов) или сделок с закладными (для рефинансирующих структур).

В рамках традиционной системы банки имели относительно длинные активы и относительно короткие пассивы. Поэтому при повышении рыночных процентных ставок ставки по привлекаемым ресурсам (депозитам и чековым вкладам) росли быстрее, чем ставки по активам, поскольку первые пересматривались чаще. В результате маржа банка как разница между процентом по активным и пассивным операциям падала. В период падения рыночных ставок, напротив, маржа банка увеличивалась, но одновременно повышался риск досрочного погашения, поэтому совокупный эффект повышения дохода банка был невелик. Поскольку банки были законодательно обязаны финансировать долгосрочные операции краткосрочными пассивами, их финансовое положение определялось колебаниями экономической конъюнктуры.

Рассмотрение рисков ипотечного кредитования в рамках традиционной ипотечной системы позволяет заключить, что устойчивость традиционной системы ипотечного кредитования США находилась в прямой зависимости от общеэкономической ситуации в стране. Этот вывод полностью подтвердился на практике. Период экономического подъема 20-х годов ознаменовался бумом на рынке недвижимости США и, в частности, в сфере ипотечного кредитования. Крах фондового рынка 1929 года и последующий за ним экономический спад 30-х годов привели к кризису традиционной американской системы ипотечного кредитования.

Потеря доходов также может реализовываться в виде валютных рисков. В условиях инфляции и девальвации национальной валюты происходит обесценение выплат и реальной доходности по кредиту, что может привести к отрицательной реальной амортизации кредитной задолженности.

Инвестиционные риски следует рассматривать одновременно с рисками ликвидности, поскольку их суть состоит в проблеме обеспечения положительной операционной маржи соответствующих финансовых агентов.

В то же время, данные категории рисков следует рассматривать отдельно, так как управление рисками ликвидности сопряжено с общим финансовым планированием агентов ипотечного рынка, в то время как управление инвестиционными рисками, в основном, ориентировано лишь на один аспектов финансового планирования – активные операции.

Различие подходов также состоит и в том, что предмет управления рисками ликвидности связан с понятием балансовой прибыли, тогда как управление инвестиционными рисками более тесно сопряжено с понятием общего экономического эффекта активных операций, с учетом альтернативных издержек.

Кредитные риски.

Кредитные риски – риски неисполнения заемщиком взятых кредитных обязательств. Объединяют в себе совокупность факторов социально-экономического пространства, в которых осуществляются кредитные отношения. Так или иначе, оценка рисков данного типа связана с недвижимостью – объектом залога, обеспечивающим кредитное обязательство.

Для России свойственен кредитный риск, связанный с несовершенством правового механизма, обеспечивающего институт ипотеки (залога), и выражающийся в невозможности реализации прав залогодержателя, а именно обращения взыскания на заложенное имущество и выселение должника в случае отказа исполнять взятые на себя кредитные обязательства.

В настоящее время Федеральный закон "Об ипотеке" определяет принципиальный порядок освобождения жилья, однако требуется доработка конкретного механизма его исполнения с учетом всех нюансов российского законодательства. Поправки к Закону об ипотеке, наряду с инструкциями о порядке регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, должны урегулировать все вопросы, связанные с обращением взыскания.

В США срок исполнения кредитного обязательства через обращение взыскания составляет от 3 до 6 месяцев; в Европе (в Германии и во Франции) такая процедура занимает до 2-4 лет.

Данные различия объясняются особенностями правовой системы. В США, например, во многих штатах действует механизм залога, аналогичным тому, что применялся еще в Древнем Риме (так называемая fiducia), при котором права собственности по договору ипотеки переходят кредитору, тогда как за заемщиком остается лишь право пользования. Таким образом, для освобождения жилья по договору ипотеки достаточно одной регистрационной записи, при предоставлении кредитором соответствующих оснований.

Но даже при относительной простоте реализации процедуры обращения взыскания, наличие залогового обеспечения является недостаточным для принятия решения о кредитовании. Очень важную роль играют факторы платежеспособности заемщика в долгосрочной перспективе (в условиях нестабильности социально-экономической среды.), его кредитная история.

Риски ликвидности.

Риски ликвидности возникают при несоответствии временной структуры активов и пассивов. Подразделяются на риск рефинансирования (недостаточной ликвидности) и риск реинвестирования (избыточной ликвидности), связанные со структурой активов и пассивов финансовых организаций, участвующих на ипотечном рынке, а также на операционные риски (разного рода), приводящие к нарушениям баланса платежей.

Долгосрочное кредитование требует адекватной структуры пассивов кредитных организаций. Именно поэтому институты ипотечного кредитования либо изначально  формировались как специализированные учреждения, либо выстраивали цепочку рефинансирования через ипотечные ценные бумаги, чтобы избежать риска недостаточной ликвидности.

Обращение ипотечных ценных бумаг связано с деятельностью многих финансовых институтов, составляющих инфраструктуру рынка долгосрочных заемных средств. Со стороны предложения формирование данного рынка возможно только при условии создания институтов долгосрочных сбережений населения.

Риск реинвестирования связан с правом заемщика на досрочное погашение кредита, полностью или частично, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько лет может быть отражен в кредитном договоре.

Для инвестора, владеющего правами требования по ипотечному кредиту, досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать с доходностью не меньше, чем планируемая доходность по кредиту. Основными факторами при этом являются следующие:

1) неопределенность инвестора в отношении объемов и сроков досрочного погашения кредитных обязательств или поступления денежных средств в результате обращения взыскания на недвижимое имущество;

2) колебания рыночных процентных ставок и, как следствие, изменения курса ипотечных ценных бумаг на фондовом рынке. Инвестор несет операционный риск убытков при переводе средств в аналогичные активы по более высокой цене.

Появление избыточной ликвидности возможно также и при других факторах досрочного исполнения обязательств:

  •  наступление страховых случаев по договорам ипотечного страхования;
  •  расторжение кредитного договора и обращение взыскания в случае систематического нарушения заемщиком графика платежей.

Еще одна категория – операционные риски – объединяет совокупность рисков, связанных с деятельностью субъектов финансовых отношений в ипотечном кредитовании, технологией организации платежей в системе ипотечного кредитования, а также с финансовой устойчивостью институциональных участников ипотечного кредитования – кредитных и банковских организаций, выполняющих расчетно-кассовые функции и распределяющих платежи, и операторов вторичного рынка – эмитентов ипотечных ценных бумаг.

Говоря об операционных рисках, следует отметить технический риск, источник которого находится в самой организации процесса ипотечного кредитования и обслуживания кредитных отношений. По данным Федеральной Резервной Системы США, до 42% расчетов по ипотечным кредитам в Америке производится с ошибками, несмотря на полную автоматизацию расчетов. Это связано с многообразием видов ипотечного кредитования и недостаточной спецификацией средств учета.

  1.  Анализ технологий ипотечного кредитования с точки зрения рисков.

Представленные в § I.6 разновидности ипотечного кредитования могут быть проанализированы с точки зрения рисков в системе ипотечного кредитования.

Наименование

Достоинства

Недостатки

стандартный тип закладной с фиксированной процентной ставкой (fixed-rate mortgage, FRM)

стабильность и прогнозируемость выплат по кредиту (низкий уровень кредитного риска)

обесценение выплат по кредиту в условиях инфляции (валютные риски),

потеря доходов кредитора

ипотека с переменной процентной ставкой (adjustable-rate mortgage, variable-rate mortgage)

отсутствие альтернативных издержек кредитора;

возможно снижение стоимости кредита на начальном этапе (по сравнению с фиксированной долгосрочной ставкой)

волатильность выплат по кредиту (кредитный риск);

необходимы ограничители выплат и адекватные инструменты привязки процентной ставки

ипотека с шаровым платежом (balloon mortgage)

стабильная номинальная стоимость закладной в течение срока кредитования;

сокращение операционных расходов;

сильная асимметрия выплат по кредиту;

непредсказуемый финальный амортизационный платеж (при гибком сложном проценте);

высокий кредитный риск

кредиты с нарастающими платежами (graduated mortgage)

постепенная нагрузка на бюджет заемщика

отрицательная реальная амортизация (при фиксированной ставке) или переменный срок погашения кредита (при гибкой ставке)

ипотека с участием кредитора в приросте стоимости (shared appreciation mortgage)

возможны льготные условия кредитования на стартовом этапе;

возможно инвестиционное участие третьих лиц;

ограниченная сфера применения;

срок долевой ипотеки – как правило, не более 10 лет.

совместное участие кредитора и заемщика в доходах от собственности (mortgage participation, mortgage equity)

возможны льготные условия кредитования;

схема применима, в основном, для приносящей доход недвижимости (коммерческое кредитование)

дисконт/повышение суммы кредита (buy-up/buy-down)

возможность манипуляции процентными ставками

дисконт транслируется по всей цепочке рефинансирования;

возобновляемая ипотека (rollover mortgage)

сглаживание платежей заемщика;

снижение риска процентных ставок

при досрочном погашении кредита: риски реинвестирования и процентных ставок

  1.  Классификация методов управления рисками в системе ипотечного кредитования.

Совокупность методов управления рисками в системе ипотечного кредитования, можно разбить на ряд категорий:

  •  методы управления рисками, заложенные в инструменты ипотечного кредитования: условия кредитных договоров, характеристики ипотечных ценных бумаг и т.д.;
  •  различные виды страхования: страхование индивидуальных рисков, общее страхование рисков неплатежей (в том числе через фонды взаимного страхования);
  •  гарантии и поручительства (полное или частичное обособление кредитных рисков): гарантии государства по обязательствам заемщиков и эмитентов ипотечных ценных бумаг, солидарная ответственность юридических и физических лиц по кредитным обязательствам заемщиков;
  •  нормативы и правила, применяемые при андеррайтинге, эмиссии ипотечных ценных бумаг;
  •  кредитно-денежная и бюджетно-налоговая политика государства: регулирование валютного курса, процентных ставок, налоговых платежей, предоставление адресных субсидий.

Основной формой финансирования мероприятий, направленных на управление рисками, является формирование страховых резервов – в той или иной форме, в зависимости от уровня возникновения рисков в системе ипотечного кредитования.

В таблице приведена классификация методов, применяемых в системе ипотечного кредитования с целью управления рисками.

Виды рисков

методы управления рисками

инвестиционные:

риск потери доходов кредитора

а) - плавающая (гибкая) процентная ставка,

- участие кредитора в доходах от недвижимости (ипотека с участием)

риск потери доходов инвестора

б) - индексация выплат по ипотечным ценным бумагам;

- дисконтирование номинальной стоимости закладных при переуступке прав требования по кредитам;

- участие инвестора в у правлении имуществом, составляющим покрытие эмиссионных ипотечных ценных бумаг

валютный риск

в) - привязка выплат по кредиту к курсу стабильной валюты или корзине валют

- меры кредитно-денежной политики: операции на открытом рынке, формирование валютных резервов, рефинансирование коммерческих банков ЦБ

кредитные:

шок кредитных выплат

а) - андеррайтинг (различные методики оценки платежеспособности);

- налоговые льготы;

- ограничители выплат по кредиту (cap, graduated mortgage);

- фонды взаимного страхования кредитных рисков (в том числе государственные);

невозможность выселения недобросовестных заемщиков

б) реформа гражданского и гражданско-процессуального законодательства;

риски индивидуального характера

в) страхование объектов, с которыми связаны те или иные имущественные интересы заемщика:

- жизни и трудоспособности заемщика,

- заложенного имущества,

- титула собственности заемщика на заложенное имущество;

задержка платежей по кредиту

г) различные виды накопительного страхования жизни, привязанные к платежам по кредиту

дефолт ипотечного агентства

д) - нормативы, регулирующие размер и состав покрытия эмиссионных ипотечных ценных бумаг;

- гарантии по обязательствам эмитента ипотечных ценных бумаг, в том числе государственные

риски ликвидности:

риск рефинансирования

а) секьюритизация ипотечной задолженности

риск реинвестирования

б) регулирование условий досрочного погашения кредитов;

операционные и технологические риски

в) - использование гибких финансовых инструментов с укрупнением периодов выплат основного долга и процентов по вторичным обязательствам;

- страхование профессиональной ответственности организаций;

- автоматизация расчетов с учетом специфики применяемых схем кредитования и сопутствующих услуг;

Представленные виды технологий управления рисками должны быть объединены в подсистему управления рисками в рамках системы ипотечного кредитования.

Часть данной подсистемы интегрирована в сам механизм ипотечного кредитования, его инструменты и технологии. Другая часть – прежде всего, ипотечное страхование – может функционировать как относительно автономная система, действующая по собственным нормативам и правилам, однако в которой учитываются интересы участников ипотечного рынка.

  1.  
    Формы и методы управления рисками в системе ипотечного кредитования.

В целом система управления рисками включает в себя множество направлений, охватывающих различные этапы кредитования:

  1.  установление кредитных стандартов, учитывающих доходы и расходы заемщика, стоимость недвижимости;
  2.  анализ кредитоспособности заемщиков на стадии накопления первоначального капитала (down capital);
  3.  андеррайтинг (обоснование суммы кредита и условий кредитования);
  4.  выбор и применение эффективных финансовых технологий и инструментов кредитования;
  5.  предупреждение рисков при оценке, страховании недвижимости;
  6.  предупреждение рисков за счет проверки и страхования титула, жизни заемщика, имущественных рисков;
  7.  политика по работе с проблемными кредитами (как в процессе кредитования, так и на предварительном этапе): отсрочка, рефинансирование, долевое участие, аренда, иные варианты реструктуризации задолженности.

Кроме того, стратегия управления рисками должна включать эффективную политику в области общего кредитного портфеля и финансового управления.

Далее в данной главе будут рассмотрены методы управления рисками в соответствующих проблемных областях.

  1.  Управление инвестиционными рисками.

Мероприятия по управления инвестиционными рисками зачастую неразрывны с технологией ипотечного кредитования, поскольку формируют условия предоставления и погашения ипотечных кредитов.

Технологии управления инвестиционными рисками, как правило, различаются по критерию распределения данных рисков между заемщиком и кредитором. В связи с такой классификацией можно выделить два категории инструментов:

  1.  инвестиционные риски (риск процентной ставки, валютный риск) перекладываются на заемщика (при этом государство может выступать гарантом для заемщика);
  2.  инвестиционные риски распределяются между кредитором и заемщиком, при условии будущей компенсации кредитору убытков за счет экономических свойств закладываемой недвижимости.

Концентрация инвестиционных рисков на заемщике

В этом случае кредитор полностью освобождается от риска потери доходов, поскольку реальная доходность, получаемая им в течение срока кредитования, привязана к краткосрочной реальной доходности, существующей на рынке заемных средств.

Такая привязка обеспечивается путем индексации платежей по кредиту (выплат основной суммы долга и процентов) к показателям, отражающим стоимость заемных средств и/или изменение стоимости валюты кредита:

  •  ставка рефинансирования, объявленная центральным банком;
  •  ставка по межбанковским операциям (LIBOR и аналогичные ставки);
  •  индекс изменения валютного курса (или средневзвешенной валютных курсов) за период начисления процентов, а также между датами выдачи кредита и погашения основной суммы долга;
  •  аналогично – индексы инфляции (ИПЦ, индекс-дефлятор ВВП).

Данный способ распределения риска процентной ставки наиболее часто предлагается в различных рыночных концепциях развития системы ИЖК в Российской Федерации, однако при этом редко учитывается значительно возрастающий риск неплатежеспособности заемщика и угроза стабильности всей системы.

Более адекватным подходом следует признать распределение системного риска между участниками отношений.

Распределение инвестиционных рисков между заемщиком и кредитором

Распределение инвестиционных рисков (валютного и процентной ставки) осуществляется путем фиксации процентной ставки или ограничения размера платежей (прироста платежей) заемщика на период погашения кредита.

Наиболее распространенным примером распределения риска процентной ставки между кредитором и заемщиком может служить ипотека с ограничителем переменной процентной ставки. Ограничения могут устанавливаться как на верхнее (cap), так и на нижнее (floor)значение процентной ставки (обычно комбинируются в кредитном договоре).

Как правило, законодательно устанавливается максимально допустимое значение процентной ставки (vertical cap). Если рыночные процентные ставки превосходят этот предел, обычно применяются технологии повышения доходности сделки для кредитора (дисконт).

Кредитор также может рассчитывать на  компенсацию убытков за счет позитивных тенденций на рынке недвижимости, передаваемой в ипотеку, при помощи следующих инструментов:

  •  участие в приросте стоимости (при последующей перепродаже жилья или рефинансировании кредита);
  •  участие в доходах от недвижимости (по сути, разновидность коммерческого кредитования);
  •  опцион типа "call", дающий право на покупку недвижимости по заранее определенной цене.

Указанные способы распределения инвестиционных рисков, хотя и обладают достаточно высокой надежностью (учитывая всеобщую тенденцию к росту стоимости недвижимости), создают ограничения по срокам кредитования и по сфере применения.

  1.  Управление кредитными рисками.

По своей сущности ипотека (залог)  способом перераспределения финансовых рисков, свойственных любым долгосрочным кредитным отношениям, от кредитора заемщику. Существенным этапом управления рисками в долгосрочном кредитовании под залог приобретаемого недвижимого имущества является проведение тщательного андеррайтинга заемщика и последующее формирование кредитной истории путем фиксации его доходов и регулярных платежей.

Кредитору (или ипотечному агентству) необходимо исследовать факторы кредитных рисков для прогнозирования потерь в результате обращения взыскания и определения необходимого уровня резервов.

Обеспечение кредитного обязательства рыночной стоимостью предмета ипотеки (залога).

От точности оценки стоимости объекта залога зависит степень обеспеченности ипотечного кредита, а, следовательно, уровень финансового риска кредитора. Одним из наиболее простых показателей, характеризующих уровень кредитного риска, является коэффициент LTV (loan-to-value ratio), который представляет собой отношение предполагаемой суммы кредита к рыночной стоимости объекта залога, обеспечивающего данный кредит.

Критическое значение показателя LTV– 50-85%, которое обусловлено наличием определенных издержек, связанных с организацией процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, выселения неплатежеспособного заемщика и реализации предмета залога. Таким образом, первоначальный взнос (down payment, DP), который должен произвести заемщик при приобретении жилья, не должен быть ниже 15-50% от рыночной стоимости жилья.

Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, за которую объект может быть реализован на рынке. Поскольку рынок жилья является существенно сегментированным, а стоимость объекта недвижимости зависит даже не столько от его индивидуальных эргономических характеристик, сколько от совокупности экономических факторов, характеризующих окружение данного объекта, проблема определения рыночной стоимости предмета залога имеет самостоятельное значение и требует отдельного исследования. В данной работе приведен обзор основных подходов к оценке стоимости предполагаемого объекта залога.

Определение стоимости объекта недвижимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок жилья в целом в данной местности, так и непосредственно на ценность рассматриваемой недвижимости. При определении стоимости чаще всего используется три основных метода.

  •  затратный метод (путем сопоставления альтернативных затрат);
  •  метод прямого сравнительного анализа операций на рынке жилья;
  •  метод капитализации дохода.

Как правило, указанные методы применяются в комплексе.

В соответствии с затратным методом, рыночная стоимость объекта определяется как разностью между его восстановительной стоимостью и величиной накопленного износа здания. В восстановительную стоимость включаются все затраты, связанные с улучшением как самого здания, так и его окружения (мелиорация участка и т.д.).

Недостатком данного метода является его практическая неприменимость для оценки объектов недвижимости, являющихся частью более крупного объекта (квартира); более того, не всегда адекватно включение в восстановительную стоимость объекта его инфраструктуры. Главным недостатком является несоответствие результатов оценки субъективным критериям полезности, на основании по которым экономическими агентами принимаются решения о вступлении в сделки.

Метод анализа операций на рынке жилья является более гибким с точки зрения определения вклада косвенных факторов, определяющих стоимость объекта недвижимости, и наиболее эффективен для объектов, по которым имеется достаточное количество информации для того, чтобы составить тренд предполагаемой стоимости объектов данной группы на долгосрочную перспективу.

Главные недостатки метода прямого сравнительного анализа операций на рынке жилья состоят в следующем:

  •  не всегда возможно подобрать аналог рассматриваемому объекту недвижимости (жилье в новом районе);
  •  требуется достаточно глубокий анализ косвенных факторов, повлиявших на сумму эталонной сделки, что не всегда соответствует условиям, в которых проводится исследование.

Наиболее универсальным, но не всегда адекватным с точки зрения интерпретации результатов, представляется метод оценки рыночной стоимости по капитализации доходов, который в качестве основной предпосылки предполагает соответствие рыночной стоимости объекта недвижимости приведенной стоимости будущих чистых доходов, связанных с данной недвижимостью (например, суммы потенциальной арендной платы за вычетом амортизационных отчислений и налогов на недвижимость).

Количественные критерии оценки платежеспособности заемщика.

Количественная оценка платежеспособности заемщика строится на основе соотношения следующих факторов:

  1.  Величина регулярных доходов заемщика и созаемщика (обладателей прав собственности на объект ипотеки).
  2.  Величина обязательных регулярных расходов семьи заемщика.
  3.  Прожиточный минимум на одного члена семьи, рассчитываемый в данном регионе.

На основе данных соотношений рассчитываются основные коэффициенты, определяющие платежеспособность заемщика, которые сопоставляются с пороговыми значениями, задающими приемлемый уровень кредитного риска.

  1.  Коэффициент {ПД} = {платеж к доходу} (PTI (payment-to-income ratio)) – отношение суммы ежемесячных платежей по приобретаемому жилью:
  •  платеж в счет погашения основного долга и процентов по ипотечному кредиту;
  •  платежи по налогу на приобретаемое недвижимое имущество;
  •  ежемесячные платежи по страхованию недвижимого имущества, находящегося в залоге;
  •  ежемесячные платежи по страхованию жизни и потери трудоспособности Заемщика (Созаемщика);
  •  ежемесячные платежи по страхованию риска утраты права собственности владельца квартиры;
  •  платежи за услуги по техническому обслуживанию (сбор за кондоминиум и другие регулярные (ежемесячные либо годовые в пересчете на ежемесячные) обязательные взносы, связанные с эксплуатацией, управлением, охраной и поддержанием (ремонтом) жилых помещений);
  •  другие расходы по приобретаемому жилью, если они носят регулярный характер,

к совокупным ежемесячным доходам Заемщика и Созаемщика, за вычетом налоговых и пенсионных удержаний.

Максимально допустимое значение коэффициента ПД = 35%.

  1.  Коэффициент {ОД} = {обязательства к доходу} (OTI (obligations-to-income ratio)) – отношение общей суммы обязательств, а именно:
  •  ежемесячных расходов Заемщика, связанных с приобретаемой недвижимостью;
  •  других текущих ежемесячных расходов, не связанных с приобретаемой недвижимостью (в части расходов, относящихся к обязательным ежемесячным платежам)

к совокупным ежемесячным доходам Заемщика и Созаемщика, за вычетом налоговых и пенсионных удержаний.

Максимально допустимое значение коэффициента ОД = 55%.

  1.  Минимально допустимая норма располагаемого дохода после обязательных выплат, включая платежи по кредиту и ипотечному страхованию. Рассчитывается как произведение количества членов семьи заемщика, включая лиц на иждивении и величины прожиточного минимума в регионе на дату проведения оценки.

Указанные соотношения отражают уровень индивидуального риска, связанного с платежеспособностью заемщика. Вообще говоря, с ростом уровня доходов критические значения коэффициентов могут повышаться, поскольку состоятельным заемщикам легче адаптировать структуру расходов в изменившихся условиях погашения кредита.

На основе приведенных квалификационных соотношений рассчитывается максимально допустимый размер ипотечного кредита. Методика расчета приведена в § IV.2.

Оценка сроков кредитования

В мировой практике существует еще один показатель надежности и доступности кредита, позволяющий оценить кредитный риск, – коэффициент доступности жилья, рассчитываемый как отношение стоимости жилья в регионе (по среднерыночным ценам и определенным социальным нормам) к годовому доходу семьи.

При реализации программ ипотечного кредитования возникает необходимость, с одной стороны стандартизации сроков кредитования, чтобы обеспечить однородность закладных в пуле, формируемом для целей последующего рефинансирования, а с другой стороны – установления уровня платежей, соответствующего кредитным возможностям среднего заемщика.

Приведенная ниже методика может использоваться для стратегической оценки сроков кредитования при вхождении ипотечным агентством на региональный рынок ипотечных жилищных кредитов.

Для оценки приемлемых сроков ипотечного кредитования граждан используются следующие показатели:

  •  коэффициент доступности жилья в регионе;
  •  коэффициент PTI – квалификационное отношение, применяемое для оценки платежеспособности заемщиков;
  •  коэффициент LTV;
  •  процентная ставка + суммарный тариф по ипотечным видам страхования.

Расчет срока кредитования, при котором достигается полная амортизация задолженности по кредиту, с учетом ограничения расходов семьи на выплаты по кредиту, приведен в § IV.3.

Расчет, проведенный для Белгородской области, где коэффициент доступности жилья колеблется на уровне 4-5, LTV – 50%, PTI – 35%, процентная ставка 14% годовых (12,5% + страховые взносы 1,5%), выявил приемлемый срок кредитования жителей области около 11-16 лет.

Аналогичный расчет для США, где коэффициент доступности жилья составляет около 3, LTV – порядка 80%, PTI – 28%, процентная ставка – около 11% годовых (с учетом страховых взносов), дает срок кредитования 26 лет, что соответствует реально сложившемуся на рынке среднему сроку кредитования.

Постепенно будет происходить дифференциация схем погашения ипотечных кредитов, в том числе сроков и графиков платежей, что будет сопряжено с более тщательной сегментацией рынка ипотечных кредитов, и тогда данная методика может применяться при оценке сроков кредитования для конкретных категорий заемщиков.

Управление кредитным риском по программе «гарантий».

Кроме управления кредитными рисками, связанными с заемщиками (должниками по первичным ипотечным обязательствам), существует проблема управления кредитными рисками, связанными с эмитентами ипотечных ценных бумаг (вторичных ипотечных обязательств).

Метод управления кредитным риском по программе гарантий заключается в том, что эмитент, владеющий пулом ипотек, выпускает ценные бумаги, обеспеченные этим пулом, и в случае необходимости покрывает своими собственными средствами просроченные платежи заемщика, а ипотечное агентство (государство) гарантирует своевременные выплаты по ценным бумагам, получая за это комиссию от эмитента.

Схема финансовых потоков отражена на Рисунке 2.

Приведенные методы управления кредитными рисками, в основном, относятся к банковским технологиям оценки платежеспособности заемщиков. Методы управления индивидуальными рисками, связанными с имущественными интересами заемщиков и залогодержателей, вынесены в отдельный блок «Ипотечное страхование» (§ III.4).

  1.  Управление рисками ликвидности.

Как отмечалось, риски ликвидности делятся на риск рефинансирования (недостаточной ликвидности) и риск реинвестирования (избыточной ликвидности), связанные со структурой активов и пассивов финансовых организаций, участвующих на ипотечном рынке, а также операционных рисков, приводящих к нарушениям баланса платежей.

Риск реинвестирования также связан с досрочным исполнением обязательств в связи с реализацией кредитных рисков.

Существуют встроенные в схему ипотечного кредитования инструменты управления рисками ликвидности, построенные на модели опционов “пут”, дающему владельцу ценной бумаги (залогодержателю) право предъявить ее до срока к погашению, и “колл”, когда условия займа предусматривают право эмитента (залогодателя, заемщика) досрочно выкупить ценные бумаги.

Заемщики могут досрочно погасить ипотечный кредит и, таким образом эмитент сможет досрочно выкупить ценные бумаги, а могут и не выполнить свои обязательства по погашению кредита, что повлечет досрочное расторжение ипотечной кредитной сделки и превращение ценной бумаги в бумагу с опционом “пут”.

Интерпретация кредитных отношений в терминах рынка ценных бумаг должна служить основой для построения математических моделей для прогнозирования денежных потоков по пулам закладных.

Однако указанных внутренних механизмов ипотечного кредитования недостаточно для эффективного управления ликвидностью по всей вертикали финансовых платежей. для этого существуют специальные методы управления рискам ликвидности.

Модель управления риском реинвестирования.

Для снижения риска реинвестирования можно использовать механизм конверсионного арбитража (conversion arbitrage) /см. Рисунок 3/, суть которого состоит в следующем.

Эмитент выпускает залоговые ипотечные облигации (mortgage-backed securities, MBS) на базе пула ипотечных кредитов или облигации, обеспеченные пулом ипотек (collateralized mortgage obligations, CMO). CMO представлены несколькими сериями или «траншами» облигаций «прямой оплаты» (pay-through bonds). Каждая серия может иметь: собственную купонную ставку, собственный срок погашения, собственный средний срок амортизации.

Денежный поток от пула ипотек распределяется между облигациями с различными сроками погашения. Каждое CMO имеет гарантированный фонд погашения.

Таким образом, долгосрочный инструмент (ипотека) используется для создания отдельных инструментов, траншей, которые имеют короткие, средние и длительные сроки до погашения. Поток денежных платежей по пулу расщепляется на ценные бумаги (stripped-mortgage-backed securities), имеющие разную степень риска досрочного погашения.

Первоначально погашаются облигации с наименьшим сроком обращения. Выплаты по основной сумме производятся отдельно для одного класса по порядку, а для следующего не производятся до тех пор, пока не будут выплачены сполна для предыдущего. Все платежи заемщиков по основной сумме, включая денежные потоки от досрочной оплаты кредита и обращения взыскания на недвижимость, идут на погашение облигаций с самым коротким сроком обращения.

Структура CMO может содержать облигации с различными инвестиционными характеристиками, в том числе и накопительные облигации близкие к облигациям с нулевым купоном. По такой облигации не производятся выплаты ни по основной сумме долга, ни по процентам до тех пор, пока не будут погашены все предыдущие транши. Структура пассивов эмитента ипотечных ценных бумаг (траншей заемных средств, привлекаемых под обеспечение пула ипотек) подбирается таким образом, чтобы максимально защитить владельцев MBS от риска реинвестирования.

В то же время, использование гибкого набора финансовых инструментов позволяет снизить риск ликвидности, поскольку приводятся в соответствие сроки возврата по обязательствам и активам ипотечного агентства.

Существенным фактором поддержания ликвидности вложений в ипотечные активы является наличие развитого вторичного рынка эмиссионных ипотечных ценных бумаг, описанного в § I.3.

Управление операционными рисками

Операционные риски предотвращаются путем повышения качества бизнес-процессов, информатизации и автоматизации процедур ипотечного кредитования и обслуживания кредитов. Одним из вариантов управления операционным риском участников ипотечного рынка является страхование риска профессиональной ответственности.

Другая сторона проблемы – финансовая устойчивость агентов ипотечного рынка – разрешается путем установления стандартов процедур ипотечного кредитования и жесткой регламентации требований к данным лицам.

В частности, в законопроекте по ипотечным ценным бумагам установлено требование к эмитенту MBS, по которому в структуре активов такого лица не менее 80% должны оставлять кредитные обязательства, обеспеченные залогом.

  1.  Ипотечное страхование.

Ипотечное страхование (mortgage insurance) представляет собой комплекс страховых услуг, связанных со снижением рисков для участников системы ипотечного кредитования.

Ипотечное страхование получило широкое распространение в США в конце 50-х годов, когда на этот рынок вышли частные страховые компании, и он стал в большей степени ориентирован на интересы заемщика. Это позволило существенно увеличить масштабы кредитования, ввиду снижения индивидуальных рисков при ипотечном кредитовании и существенного сокращения требуемой суммы первоначального взноса.

Как правило, бенифициаром (выгодоприобретателем) по договорам страхования становится кредитор. При заключении страхового договора можно предусмотреть постепенное снижение страховой суммы по страхованию жизни заемщика и предмета ипотеки в зависимости от уменьшения задолженности перед кредитором. Таким образом, процентные выплаты по кредитному обязательству увеличиваются на величину надбавки за индивидуальные риски заемщика.

Обычно в страховые программы, разработанные совместно страховыми компаниями и банками, осуществляющими ипотечное страхование, включаются:

  •  накопительное страхование жизни заемщика;
  •  страхование граждан от несчастных случаев и болезней;
  •  страхование имущества, являющегося предметом договора ипотеки (обязательный вид страхования, согласно Закону об ипотеке).

В реальной практике банк, осуществляющий ипотечное кредитование имеет генеральное соглашение о сотрудничестве со страховой компанией, которая может предоставить полный комплекс страховых услуг по ипотечной деятельности. Из перечисленного набора видов страхования обычно выбираются 3-4 наиболее необходимых. В этом случае страховые тарифы снижаются, и услуги страховщика обычно обходятся заемщику в 1-2% в год от суммы кредита.

Потенциальный заемщик обращается к кредитору за ипотечным (жилищным) займом. Если оказывается, что для первоначального платежа (20%) у заемщика нет средств, ему предоставляется возможность получить кредит через полис ипотечного страхования. В этом случае величина первоначального взноса сокращается до 3-5%.

После того, как кредитный отдел банка (кредитора) рассмотрит заявку заемщика, все документы по заемщику (например, заявка, кредитная история, оценка стоимости приобретаемого жилья) передаются в страховую компанию для осуществления процесса андеррайтинга заемщика.

В случае положительного решения в течение нескольких дней страховая компания направляет страхователю (заемщику) договор ипотечного страхования; кредитор заключает договор с заемщиком и переводит в страховую компанию первоначальную выплату страховой суммы.

Подобная организация процедуры кредитования имеет существенное преимущество  с точки зрения снижения трансакционных издержек для заемщика, а впоследствии – в страхования индивидуальных рисков.

Накопительное страхование жизни.

Одним из существенных моментов в процессе ипотечного кредитования является накопление первоначального взноса заемщика, являющегося одним из факторов снижения кредитного риска (рост первоначального взноса снижает соотношение LTV). Один из способов надежного накопления средств населения является накопительное страхование жизни.

Накопительное страхование жизни представляет собой смешанный тип страхования, так как содержит в себе элементы пенсионного страхования (чистое дожитие), когда часть страхового взноса капитализируется для последующей выплаты (ряда выплат) и страхования жизни, при котором другая часть страхового взноса направляется на страховое возмещение в случае смерти страхователя.

Накопительное страхование жизни, является одним из инструментов привлечения средств населения в экономику, которое, в свою очередь, стимулирует страховые компании инвестировать средства в ипотечное кредитование, в частности, путем непосредственной выдачи ссуд страхователям. Также, часть резервов страховщика может быть размещена в долгосрочных активах, обеспеченных залогом недвижимого имущества. Последнее может являться объектом страхования.

Широкое распространение в странах с развитой экономикой получила ипотека, обеспечением которой служит полис страхования жизни. Это одна из разновидностей ипотеки с шаровым платежом, в которой страховой полис является основой оплаты ипотечного долга в конце срока страхования – т.е. после получения выплат по страховому полису, которая называется «ипотека по дожитию» (endowment mortgage).

Среди всех аналогичных финансовых схем наибольшей «популярностью» на Западе пользуется кредитная схема, по которой в течение кредитного срока выплачиваются только проценты по ипотечному кредиту, а выплата основной суммы долга приходится на окончание срока страхования.

Рассматривая накопительное страхование жизни как один из способов надежного накопления средств населения, и, следовательно, как источник развития системы ипотечного кредитования, можно выделить несколько достоинств и недостатков данного вида страхования.

Положительные стороны

Отрицательные стороны

Возможность выдачи ссуд страхователем в пределах накопленных резервов по договору страхования.

Расширение страхового рынка: комплексное страхование, срок страхования равен сроку погашения кредита.

Страховая сумма полностью покрывает ипотечную задолженность в случае смерти заемщика.

Возможность расторжения договора страхования с получением суммы накопленных страховых резервов.

Накопительное страхование – инструмент привлечения инвестиционных ресурсов страховых компаний (перспектива размещения страховых резервов в ипотечных ценных бумагах).

Сохраняется номинальная стоимость закладной в течение всего срока кредитования.

Снижается риск реинвестирования для залогодержателя.

В условиях финансовой нестабильности данный вид накопления средств представляет высокий уровень валютного риска для страхователя, размещающего средства на длительный период (невысокая доходность и альтернативные издержки).

Ограничения по возрасту застрахованных лиц.

Достаточно громоздкий механизм договоров и учета страховых премий в связи с выплатами по кредиту.

Относительно низкая ликвидность накопленных средств для страхователя.

Предполагается, что страхователь накопил сумму, достаточную для осуществления первоначального взноса на приобретение жилья в кредит:

,

где PH – цена жилья.

Страхователь получает:

  •  ссуду от страховой компании в размере DP (под залог накопленной суммы;
  •  банковский кредит под залог приобретаемого жилья в размере

.

Договор накопительного страхования жизни пролонгируется, при этом выгодоприобретателями по договору становятся страховая компания (в сумме DP) и банк (в сумме L).

В случае дожития индивида до даты погашения кредита или его смерти до наступления этого срока страховая компания принимает страховое возмещение в счет оплаты ссуды, а банк – в качестве расчета по кредиту.

Страховое обеспечение в части первоначального взноса может выплачиваться в момент выдачи ипотечного кредита, а не выдаваться в виде ссуды – в таком случае на эту сумму не будет обеспечено страховое покрытие в течение и по истечении срока кредитования.

Схема интеграции ипотечного кредитования и накопительного страхования жизни приведена на Рисунке 4.

Главное преимущество описанной схемы состоит в том, что закладная, удостоверяющая право требования по кредиту сохраняет стабильную номинальную стоимость в течение всего срока кредитования. В то же время, благодаря рассрочке платежей, кредитный риск не превышает обычного уровня.

Ввиду того, что средства, накопленные на счете страхования жизни, обладают относительно низкой ликвидностью (ввиду особых условий страхования), заемщик с меньшей вероятностью воспользуется возможностью досрочного погашения кредита, что существенно снижает риск реинвестирования эмитента ипотечной ценной бумаги.

Расчет ежегодных нетто-премий по накопительному страхованию жизни с последующим погашением ипотечного кредита приводится в § IV.6.

Описанная схема удовлетворяет интересам кредиторов всех участников системы ипотечного кредитования: кредиторов и инвесторов, так как обеспечивает необходимую ликвидность и гарантию от кредитных рисков, и заемщиков, так как дает страховое покрытие на период кредитования и консолидацию платежей по кредиту.

Страхование жилой недвижимости, передаваемой в залог (имущественное страхование).

Отношения между сторонами устанавливаются путем оформления страхового полиса. Договор вступает в силу с 00 часов суток, следующих за днем зачисления страховой премии, уплачиваемой Страхователем (Заемщиком) на счет (в кассу) Страховщика (страховой компании). При этом страхование, обусловленное договором страхования, начинается с момента вступления его в силу, либо с момента государственной регистрации перехода права собственности на застрахованное имущество, приобретаемое на средства ипотечного кредита, к Страхователю в зависимости от того, что произошло позднее.

Объект страхования – имущественные интересы Страхователя, связанные с владением, пользованием, распоряжением жилой недвижимостью, передаваемой в залог.

Страховые случаи:

  •  пожар;
  •  воздействие непредвиденных физических сил (удар молнии, взрыв газа, падение летательных объектов либо их обломков и иных предметов и т.п.);
  •  стихийные бедствия (землетрясение, обвалы, оползень, сель, буря, вихрь, ураган, смерч, паводок, наводнение, ливень, град, действие необычных для данной местности морозов, обильный снегопад, выход подпочвенных вод, оседание и просадка грунта, засуха);
  •  затопление – аварии водопроводных, отопительных и канализационных систем, проникновение воды из соседних помещений;
  •  противоправные действия третьих лиц;

Страховая сумма устанавливается в размере действительной стоимости жилой недвижимости, которая определяется на основании договора купли-продажи и договора о залоге жилой недвижимости с ежемесячным уменьшением страховой суммы в зависимости от графика погашения кредита.

Безусловная франшиза (величина убытка, не покрываемого Страховой компанией при возмещении ущерба) устанавливается в размере 5% от страховой суммы.

Страховая премия уплачивается единовременно, либо с рассрочкой платежа (ежемесячно, ежеквартально, ежегодно).

Выгодоприобретатель – Залогодержатель (Кредитор).

Срок страхования равен сроку кредитования.

Выплата страхового возмещения производится в течение 15 суток со дня получения Страховой компанией документов из компетентных органов для установления причин и размера убытка, а также определения размера убытка.

При наступлении страхового случая страховое возмещение выплачивается Выгодоприобретателю в пределах страховой суммы, установленной договором страхования, но не более размера неисполненных на момент выплаты страхового возмещения обязательств Заемщика (Страхователя) перед Кредитором (Выгодоприобретателем) по Кредитному договору. Под неисполненными обязательствами Страхователя понимается сумма основной задолженности по Кредитному договору (сумма кредита и процентов по кредиту), в которую не включаются неустойки (штрафы, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств Страхователем (Заемщиком) по кредитному договору.

Страхование риска утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности (титульное страхование).

В данном случае в отличие от имущественного страхования страховым случаем является вступившее в законную силу решение суда, лишающее Страхователя права собственности на предмет залога в результате:

нарушения законодательства РФ при предыдущих сделках купли-продажи;

ошибок при оформлении документов, подтверждающих право собственности (договор, свидетельство и т.п.) или документов, являющихся основанием для совершения сделки (доверенность, справка и т.п.)

продажи недвижимости, запрещенной к передаче в личную собственность;

приобретения собственности, находящейся под арестом, запретом или залогом.

Страховая сумма устанавливается в размере не более 85 % от действительной стоимости квартиры, которая определяется на основании договора купли-продажи и договора о залоге квартиры с уменьшением в зависимости от графика погашения кредита.

Страхование жизни, здоровья и утраты трудоспособности заемщика.

Отношения между сторонами устанавливаются путем оформления договора страхования. Как правило, договор страхования заключается без медицинского освидетельствования. Но в отдельных случаях Страховая компания вправе назначить медицинское освидетельствование.

Объект страхования – имущественные интересы Страхователя, связанные с жизнью и трудоспособностью Страхователя (Заемщика).

Страховые случаи:

смерть Застрахованного по любой причине;

постоянная утрата Застрахованным общей трудоспособности, наступившая в результате несчастного случая, с назначением инвалидности, установленной не позднее года со дня наступления несчастного случая;

постоянная утрата Застрахованным общей трудоспособности, наступившая по причинам иным чем несчастный случай, с назначением инвалидности I группы.

Страховая сумма устанавливается в размере кредита плюс 10%, с ежемесячным уменьшением страховой суммы в зависимости от графика погашения Заемщиком (Страхователем) кредита.

Страховой тариф устанавливается в зависимости от возраста, состояния здоровья и вида деятельности Страхователя (Заемщика).

Страховая премия уплачивается единовременно, либо с рассрочкой платежа (ежемесячно, ежеквартально, ежегодно), в рублях, по курсу ЦБ РФ на момент оплаты.

Страхование затрат на ремонт недвижимости.

Страхование затрат, связанных с ремонтом приобретаемой жилой недвижимости (rehabilitation insurance) является распространенной формой финансирования такого рода издержек, с необходимостью возникающих у каждой семьи, заселяющейся в новое жилье.

Для заселения в жилье, с последующим ремонтом заемщику пришлось бы вначале приобрести данное жилье, а затем взять краткосрочный ипотечный кредит для покрытия расходов на ремонт, а затем, с отреставрированным жильем, выйти на рынок долгосрочных кредитов с перспективой реструктуризации краткосрочной задолженности в долгосрочную. Такая процедура существенно повышает неопределенность операций с жильем как для заемщика, – ибо ему приходится дважды оформлять ипотеку жилья, прежде чем получить долгосрочный кредит, – так для кредитора, поскольку краткосрочный кредит обеспечен недвижимостью с пониженной ликвидностью. Данный фактор существенно ограничивает размер кредита; кроме того, от заемщика требуется внесение значительной суммы при приобретении первичного объекта.

Финансирование расходов, направленных на восстановление жилья, через схему страхования, способствует поддержанию рыночной стоимости данного имущества, что особенно важно, если оно становится предметом залога. Положительными факторами страхования ремонтных затрат являются

  •  существенное снижение неопределенности для кредитора, поскольку кредит дополнительно обеспечен договором страхования, связанным с объектом залога;
  •  расширение кредитных возможностей заемщиков, снижение затрат на оформление ипотечного кредита (требуется один кредит);
  •  ускорение рефинансирования и вторичного оборота ипотечных обязательств.

В договоре страхования четко описаны направления, по которым будет осуществляться финансирование ремонта.

  •  изменение планировки и реконструкция;
  •  модернизация и улучшение функциональных свойств;
  •  устранение причин угрозы здоровью и безопасности;
  •  изменения, направленные на улучшение внешнего вида и обновление (косметический ремонт);
  •  замена внутренних коммуникаций;
  •  улучшение прилегающей территории;
  •  повышение удобства эксплуатации жилья немощными людьми;
  •  установление энергосберегающей системы.

Благодаря росту рыночной стоимости объекта залога, кредиторы более охотно соглашаются на предоставление ипотечных кредитов без дополнительного обеспечения (conventional loans), если приобретаемая в ипотеку недвижимость застрахована по схеме rehabilitation insurance. Это дает возможность кредитоваться заемщикам, впервые вступающим в кредитные отношения (не имеющими кредитной истории), а также в случае если объект залога обладает пониженной ликвидностью (например, по причине неблагоприятного соседства).

Кроме перечисленных, можно использовать следующие виды страхования:

  •  страхование финансового риска потери работы заемщиком;
  •  страхование возможных судебных издержек и непредвиденных расходов, связанных с исполнением права кредитного учреждения на взыскание предмета ипотеки в случае неисполнения существенных условий ипотечного договора (в том числе уклонения заемщика от страхования предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения);
  •  страхование ответственности профессиональных участников рынка недвижимости (если результаты их деятельности напрямую связаны с кредитным риском, к примеру, оценочные агентства).

  1.  
    Приложения.
    1.  Расчет ежемесячных платежей заемщика.

Введем обозначения:

S – размер кредита;

i – годовая процентная ставка;

n – срок погашения кредита (годы);

m – частота платежа (раз в год);

Pm – ежемесячный платеж по кредиту.

Тогда для погашения основной суммы долга и процентов равномерными платежами необходимо, чтобы сумма приведенных (дисконтированных) будущих платежей была равна размеру выдаваемого кредита:

,

где – дисконтный множитель.

Аннуитетный платеж рассчитывается по формуле:

.

Обязательные страховые взносы, уплачиваемые заемщиком, определяются исходя из установленной страховой суммы. Страховая сумма, необходимая для обеспечения кредитного обязательства в случае реализации рисков по договорам имущественного и личного страхования, устанавливается на уровне не ниже суммы задолженности к погашению:

, где

.

(L) – страховой тариф по страхованию жизни;

(NL) – страховой тариф по имущественному страхованию (включая страхование титула).

  1.  Алгоритм оценки максимальной суммы ипотечного кредита

На основе количественных критериев, указанных в § III.2, рассчитывается максимальный размер ежемесячного взноса, включающая платежи по кредиту и ипотечному страхованию, и максимальная сумма ипотечного кредита.

Базовые параметры расчета:

i – процентная ставка по кредиту (% годовых);

n – срок кредитования (лет);

PTI(max) – пороговое значение коэффициента «платеж к доходу»;

OTI(max) – пороговое значение коэффициента «обязательства к доходу»;

ПМ – прожиточный минимум в регионе (руб. на человека);

k – количество членов семьи;

t – страховой тариф (суммарный, % от суммы кредита);

I – регулярные ежемесячные доходы заемщика и созаемщика;

O– регулярные обязательные ежемесячные платежи.

Максимальная сумма ипотечного кредита:

, где

P(max) – максимальный размер ежемесячного платежа,

.

  1.  Методика оценки приемлемых сроков кредитования

Базовые параметры расчета:

i – процентная ставка по кредиту (% годовых, включая суммарный тариф по ипотечным видам страхования);

PTI(max) – пороговое значение коэффициента «платеж к доходу»;

LTV – отношение суммы кредита к стоимости жилья;

PIR – коэффициент доступности жилья, определенный для данного региона;

Pm – ежемесячный платеж по кредиту.

Требуется определить:

n – срок кредитования (лет).

Поскольку коэффициент доступности жилья определяет стоимость жилья, выраженную в годовом доходе заемщика, срок кредитования определится из равенства:

.

  1.  Оценка кредитного риска методом Value-at-Risk.

Для оценки риска кредитного портфеля может использоваться стандартный метод Value-at-Risk (VaR). Данный показатель характеризует предельное значение убытков, который может быть реализовано при заданном уровне значимости.

Применение VaR для оценки риска портфеля, составленного из ипотечных обязательств, целесообразно в том случае, если последние не обеспечены дополнительными гарантиями третьих лиц и если правовые механизмы ипотеки действуют достаточно эффективно.

Для портфеля, составленного из ипотечных кредитов, характерен незначительный уровень риска отказа заемщика от погашения ипотечной задолженности. Данный риск зависит от множества факторов, в числе которых, помимо экономических факторов (например, неспособность заемщика производить платежи по причине утраты источника дохода), – правовые (несовершенство правового пространства, обеспечивающего реализацию прав кредиторов) и политические (сдерживание механизмов обращения взыскания на заложенное имущество административными методами).

В то же время, поскольку портфель составляется из множества ипотечных обязательств, кредитный риск в значительной мере диверсифицирован, если он не носит системный характер (т.е. не обусловлен правовыми или политическими факторами).

Описанные характеристики стохастического фактора, присутствующего в портфеле ипотечных активов, позволяют сделать простое предположение относительно закона распределения вероятностей.

Предположим, что интенсивность потока проблемных кредитных дел описывается величиной , которая выражается в средней доле от остатка ипотечной задолженности (%), по которым возникает основание для обращения взыскания за определенный период времени (год). Поскольку количество кредитов в портфеле достаточно велико, распределение случайной величины , задающей количество проблемных кредитных дел, возникших за период , подчинено пуассоновскому закону:  (в случае если события, составляющие поток, независимы между собой и от текущего момента времени).

Если величина известна, на основании априорных предположений или статистических исследований, можно рассчитать пороговое значение k*, представляющее собой предельное количество проблемных кредитных дел при данном уровне значимости.

Пример. Портфель составлен из 5000 кредитных обязательств; норма непогашения кредитов – 1% от остатка ипотечной задолженности в год. Рассматриваемый период – 1 квартал.

При уровне значимости 5% (на 95%-ном доверительном интервале пуассоновского распределения) за данный период предельное количество возникших кредитных дел составит 19.

Если снизить уровень значимости до 1% (расширить доверительный интервал до 99%), предельная оценка числа невозвратов возрастет до 21.

Таким образом, если типичный срок реализации прав кредитора через механизм залога составляет 3 месяца, а норма непогашения кредита – 1% в год, поручителю необходимо поддерживать резерв в размере не менее 0,38% от остатка ипотечной задолженности, чтобы гарантировать кредитору возмещение убытков с вероятность 95% и не менее 0,42% – с вероятностью 99%.

Оценка предельных потерь в результате реализации кредитных рисков (собственно VaR) будет зависеть от многих факторов, в том числе

  •  от величины судебных издержек, связанных с обращением взыскания на заложенное имущество;
  •  от способа распределения кредитных рисков между первичным кредитором, вторичны кредитором (ипотечным агентством) и поручителем (лицом, чьими гарантиями дополнительно обеспечивается кредитное обязательство);
  •  от альтернативных возможностей использования средств (действующей краткосрочной рыночной процентной ставке);
  •  от альтернативных возможностей использования недвижимости, находящейся в залоге, на которое обращено взыскание.

  1.  Прогноз параметра payment-to-income с учетом фактора налогообложения.

Современное российское налоговое законодательство позволяет расширить кредитные возможности заемщика благодаря имущественным налоговым вычетам при приобретении жилья на сумму, не превышающую 600 000 руб., а также процентов по ипотечному кредиту (не учитываются в указанной сумме). В случае, если налоговые вычеты не использованы полностью в течение налогового периода, они переносятся в следующий налоговый период. Это существенно снижает индивидуальный риск неплатежеспособности заемщика, особенно в период максимальных платежей и максимального кредитного риска, приходящийся на первые годы рассрочки.

На приведенной иллюстрации изображена структура расходов заемщика с параметрами кредитования: размер кредита – 200 000; LTV – 45%; i* – 10% годовых (ставка рефинансирования ЦБ – 25%); ежегодные страховые взносы – 2% от остатка кредитной задолженности на начало года; ежегодный совокупный доход семьи – 100 000; ставки подоходного налога – 13% и 35%.

При прогнозируемом умеренном росте доходов заемщика (сопоставимом с темпами инфляции) имущественные налоговые вычеты позволяют уменьшить сумму налогов на период расчетов по кредиту, а в первые годы – вовсе избежать налогообложения. Это позволит заемщику лучше прогнозировать собственный располагаемый доход. Дополнительное налогообложение материальной выгоды, возникающей у заемщика при кредитовании под процентную ставку ниже ¾ ставки рефинансирования Центрального Банка, не влияет существенно на располагаемый доход.

Таким образом, в результате налоговой реформы снижается финансовая неопределенность для ипотечных заемщиков и появляются стимулы к легализации доходов. Последний фактор является важным компонентом для андеррайтинга и формирования кредитной истории заемщика.

Для приведенного примера расчет PTI свидетельствует о платежеспособности данного заемщика на протяжении всего периода погашения кредита, т.к. соотношение обязательных выплат, связанных с ипотечным кредитом, и чистого дохода заемщика (за вычетом подоходного налога) не превышает критического значения 35%.

  1.  Модель накопительного страхования с последующим погашением ипотечного кредита (ипотека по дожитию).

Необходимо рассчитать величину ежегодной нетто-премии, которую страхователь должен будет вносить, чтобы обеспечить, с одной стороны, погашение ипотечного кредита и ссуды, а с другой – страхование жизни в течение данного периода.

Выражение для мат. ожидания убытка страховой компании приобретет следующую форму:

,

где первый и второй члены означают, соответственно, величину ссуды и мат. ожидание приведенной стоимости кредита в момент расчета, а третий – мат. ожидание собранных премий.

Условие нетто-премии:.

Допустим, что сила смертности индивида возраста x = 40 подчиняется закону де Муавра с предельным возрастом 100; процентная ставка – 15% годовых. Рассчитаем величину ежегодных нетто-премий, уплачиваемых заемщиком.

;

.

Рассмотрим график платежей для заемщика:

k (год)

 k (дисконтный множитель)

Премия

по ссуде

Платежи

по кредиту

0

1,0000

-0,8164

-0,9468

1

0,8696

0,1836

0,2032

2

0,7561

0,1836

0,2032

3

0,6575

0,1836

0,2032

4

0,5718

0,1836

0,2032

5

0,4972

0,1836

0,2032

6

0,4323

0,1836

0,2032

7

0,3759

0,1836

0,2032

8

0,3269

0,1836

0,2032

9

0,2843

0,1836

0,2032

10

0,2472

0,0000

0,1500

IRR

17,03%

16,66%

Нетто-премии по ссуде составляют 18,36% от величины предоставляемой ссуды, что соответствует платежам по кредиту по ставке 17,03% (2,03% составляет надбавка за индивидуальный риск для заемщика с законом смертности де Муавра).

Нетто-премии по кредиту составляют 5,32% от суммы кредита + 15% (процентные платежи). Стоимость кредита для заемщика по НСЖ составит 16,66%.

Стоимость ссуды и кредита по НСЖ, рассчитанные при одинаковых условиях (срок страхового покрытия, закон смертности, процентная ставка), различаются ввиду того, по кредиту, в отличие от ссуды, не обеспечивается страховое покрытие процентных выплат.

Помимо нетто-премии страховщик вынужден будет ввести нагрузку безопасности, в результате чего тариф по страхованию жизни должен увеличиться.

Примечание: при выплате страхового обеспечения в момент выдачи ипотечного кредита нетто-премии по ссуде будут равны нулю.


Заключение

В работе была проведена систематизация рисков в системе ипотечного кредитования и на ее основе предложен набор методов управления данными рисками.

Во-первых, приведена структура системы ипотечного кредитования. Как центральное звено системы был обозначен рынок эмиссионных ипотечных ценных бумаг. Освещены проблемы, связанные с формированием рынка вторичных ипотечных обязательств.

Описаны модели и технологии ипотечного кредитования, практикуемые в экономике развитых стран. Сделан вывод о необходимости кредитного страхования с участием государства.

Во-вторых, выявлены три основные категории рисков и проведен анализ источников их возникновения:

  •  инвестиционные риски (включая риск процентной ставки, валютный риск);
  •  кредитные риски (риски неплатежеспособности заемщика и финансовых посредников; индивидуальные риски, связанные с заемщиком и предметом залога);
  •  риски ликвидности (риск реинвестирования, риск рефинансирования, операционные риски).

Кроме того, были выделены еще две категории рисков – системного (фундаментального) и частного (индивидуального) характера.

Были проанализированы технологии ипотечного кредитования с точки зрения названных видов рисков.

Приведена классификация методов управления рисками: финансовые инструменты, страхование, гарантии и поручительства, стандарты андеррайтинга, меры государственной экономической политики.

В-третьих, проведена детализация методов управления рисками в системе ипотечного кредитования. Методы были сгруппированы по категориям рисков: способы управления инвестиционными рисками, кредитными рисками и рисками ликвидности.

В качестве особой группы методов, связанной с целым рынком финансовых услуг были представлены разновидности и механизмы ипотечного страхования.

В качестве перспективной модели была представлена схема накопительного страхования жизни с последующим погашением ипотечного кредита единовременным платежом. Такая схема дает возможность минимизировать кредитный риск и риск реинвестирования.

В целом, развитие системы ипотечного кредитования изначально должно основываться на принципах управления рисками. Причем необходимо совмещение банковских, страховых и финансово-инвестиционных технологий. Только комплексный подход к управлению рисками позволит обеспечить устойчивость, гибкость и эффективность финансового механизма ипотечного кредитования.


Литература

  1.  Балакирева В.Ю. Перспективы развития личного страхования в России. М., 1999г.
  2.  Галиц Л. Финансовая инженерия: Инструменты и способы управления финансовым риском. / пер. с англ. - М.: ТВП, 1998.
  3.  Гербер Х. Математика страхования жизни. / пер. с англ. – М.: Мир, 1995.
  4.  Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства. М., 1999.
  5.  Дюжиков Е. Перспективы развития илчного страхования в России. // О страховании. Сборник публикаций. 2001. № 14.
  6.  Еремина Т.Е. Некоторые аспекты ипотечного страхования. Материалы Международной практической конференции «Ипотека в России». М., 1999.
  7.  Жилищное законодательство России. Сборник нормативных документов с комментариями. М.: Бизнес-Информ, 1997.
  8.  Жилищная экономика / Под ред. Генри Поляковского. М.: Дело, 1997.
  9.  Кирьян П. Кредитная история. // Ведомости № 68, 17.04.01.
  10.  Концепция развития системы ипотечного кредитования в Российской Федерации. Утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 января 2000 года № 28.
  11.  Купчинский В.А. Установление лимитов кредитного риска: новая методология // Бизнес и Банки, №№45-46 (419-420), ноябрь 1998.
  12.  Модель вторичного рынка ипотечных кредитов: опыт США. Сборник материалов Институт экономики города. М., 1995.
  13.  Николенко Н. Конвергенция банков и страховых компаний. // Турбизнес. 2001.
    № 2.
  14.  Осокина И.Л., Смирнов В.В. Долгосрочное жилищное финансирование в современных экономических условиях Российской Федерации: опыт и рекомендации. М., 2001.
  15.  Пенкина И.А. Современная система ипотечного кредитования в США. М., 2000.
  16.  Поездник А.И. Модель анализа кредитоспособности заемщика как основа для принятия решения по управлению кредитным риском // Бизнес и Банки, №18 (444), 1999.
  17.  Пономарев В.Н. Ипотечное жилищное кредитование как важнейший механизм удовлетворения потребностей граждан в жилье. Поиск: от проекта до ключа. // Международный строительный журнал.-2000.- №3-4.
  18.  Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России. / Под ред. В.С. Ёма. – М.: СТАТУТ, 1999.
  19.  Правила размещения страховых резервов, введенные в действие Приказом Федеральной службы России по надзору за страховой деятельностью от 14.03.95 № 02-02/06.
  20.  Руководства по предоставлению ипотечных кредитов, права по которым удостоверены закладными. Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. М., 2001.
  21.  Рэдхед К., Хьюс С. Управление финансовыми рисками. М.: ИНФРА-М, 1996.
  22.  Селюков В.К., Гончаров С.Г. Управление финансовыми рисками на рынке ипотечного кредитования. // «Менеджмент в России и за рубежом».
  23.  Страхование в ипотечном кредитовании. // Ведомости № 47, 19.03.01.
  24.  Цыганов А.А. Ипотека и страхование. Риэлт-экспресс: Столичная недвижимость.-1999.-№43 (140).
  25.  Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. М.: Экономика, 2001.
  26.  Черных Е.В. История и перспективы развития ипотечного кредитования в России. М., 1998.
  27.  Юргенс И.Ю. Перспективы развития страхования рисков, связанных с ипотечным кредитованием. // Материалы Международной практической конференции «Ипотека в России». М.,1999.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

76577. Обеспечение исполнения обязательств 35.91 KB
  Такие правовые средства называются способами обеспечения исполнения обязательства. Использование сторонами обеспечения обязательства с одной стороны стимулирует самого должника к надлежащему исполнению обязательства с другой стороны гарантирует удовлетворение интересов кредитора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Обеспечение обязательства по общему правилу осуществляется на основании соглашения сторон.
76578. Условия исполнения обязательств 18.43 KB
  Условия исполнения обязательств К условиям характеризующим надлежащее исполнение обязательства относятся требования предъявляемые к субъекту и предмету исполнения а также к сроку месту и способу исполнения. Такие условия обычно закрепляются диспозитивными нормами закона что дает возможность его участникам избрать конкретный вариант исполнения обязательства в наибольшей степени отвечающий их интересам. Субъектом исполнения обязательства является должник. Обычно предполагается что он сам исполняет лежащий на нем долг что является...
76579. Понятие и основные начала исполнения обязательств 28.03 KB
  Посредством исполнения обязательства происходит реальное удовлетворение интересов управомоченного лица ради которого оно и вступило в данное обязательство. Статья 310 ГК РФ закрепляет недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий. Для обязательств связанных с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности основания для одностороннего отказа могут быть предусмотрены не только законом но и договором если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
76580. Перемена лиц в обязательстве 35.07 KB
  Исключение составляют случаи когда права неразрывно связаны с личностью кредитора в частности требования об алиментах о возмещении вреда причиненного жизни или здоровью. Кроме того уступка требования может быть прямо запрещена законом или договором например согласно пункту 5 ст. Сделка которая служит основанием для перехода прав кредитора называется уступкой требования или цессией. Уступка требования по ордерной ценной бумаге совершается путем индоссамента на этой ценной бумаге.